كشف المهندس حسين صبور، رئيس مجلس ادارة مكتب صبور للاستشارات الهندسية، أن عام 2020 سيكون العام الأفضل للسوق العقارى خاصة بعد أن شهد حركة تصحيح مسار لبعض اتجاهات الشركات، مع عزم الدولة على تنظيم السوق، مؤكدًا أن المخطط التنموى الخاص بالساحل الشمالى الغربى يستهدف تحويله من منطقة موسمية إلى منطقة تعمل طوال العام.
وأضاف أن المخطط الجديد سيساهم فى تنمية المنطقة بالكامل، وتنفيذ عملية التنمية بأسلوب منظم وممنهج، كما يهدف للحفاظ على منهجية البناء وحرم البحر، مشيرًا إلى أن مدينة العلمين الجديدة تلعب دورًا محوريًا؛ نظرًا لكونها نقطة جذب قوية، لجذب انتباه بوصلة المشترين لهذه المنطقة من جانب وتشجيع الحركة السياحية على الساحل الشمالى الغربى من جانب آخر.
وأكد أن بوصلة التنمية العمرانية تتجه إلى كل الأنحاء بشكل متوازٍ، ففى الوقت الذى تهتم فيه الدولة بالتنمية شرقًا فى اتجاه العاصمة الإدارية الجديدة والقاهرة الجديدة والعين السخنة، نجدها تولّى اهتمامًا كبيرًا أيضًا بالتنمية غربًا متجهة نحو المزيد من التوسع بمدينة الشيخ زايد والسادس من أكتوبر وسفنكس الجديدة.
وأوضح أن السوق العقارى المصرى يعانى من نقص فى بعض الشرائح؛ حيث يوجد عجز كبير فى شريحتى الإسكان المتوسط وفوق المتوسط، موضحًا أن الدولة قامت بدور كبير ومتميز فى تقديم ودعم الإسكان الاجتماعى والذى يلبى احتياجات شريحة محدودى الدخل، فى الحين الذى يركز فيه القطاع الخاص على شريحة الإسكان الفاخر، وهو ما يعكس أن الطبقة المتوسطة لا تجد من يستهدفها ويلبى احتياجات عملائها حتى الآن.
.. وإلى نص الحوار
** ما توقعاتك للسوق العقارى المصرى خلال عام 2020؟
أتوقع أن يشهد القطاع العقارى المصرى حركة تصحيح مسار خلال 2020، الأمر الذى يشير إلى أن عام 2020 سيكون أفضل من العام السابق، ومن المتوقع أن تشهد الفترة المقبلة استمرار الشركات القوية التى تتمتع بملاءة مالية.
** هل يعانى السوق العقارى من نقص فى بعض شرائح الوحدات؟
بالطبع، فالسوق العقارى المصرى يعانى من نقص فى بعض الشرائح، حيث يوجد عجز كبير فى شريحتى الإسكان المتوسط وفوق المتوسط، وتقوم الدولة بدور كبير ومتميز فى تقديم ودعم الإسكان الاجتماعى والذى يلبى احتياجات شريحة محدودى الدخل، فى الحين الذى يركز فيه القطاع الخاص على شريحة الإسكان الفاخر، وهو ما يعكس أن الطبقة المتوسطة لا تجد من يستهدفها ويلبى احتياجات عملائها حتى الآن.
وأود أن أؤكد أن السوق المصرى يحتاج سنويًا إلى 500 ألف وحدة سكنية، وذلك بالتزامن مع النمو السكانى بمعدل 2.5 مليون مواطن، على أن تتضمن هذه الوحدات على مستويات مختلفة من الأسعار سواء مرتفعة الثمن أو رخيصة أو ما بينهما.
** إلى أين تتجه بوصلة التنمية العمرانية خلال الآونة الأخيرة؟
أرى أن بوصلة التنمية العمرانية تتجه إلى كل الأنحاء بشكل متوازٍ، ففى الوقت الذى تهتم فيه الدولة بالتنمية شرقًا فى اتجاه العاصمة الإدارية الجديدة والقاهرة الجديدة والعين السخنة، نجدها تولى اهتمامًا كبيرًا أيضًا بالتنمية غربًا متجهة نحو المزيد من التوسع بمدينة الشيخ زايد، والساحل الشمالى الغربى، الأمر الذى يؤكد أن التنمية العمرانية ممتدة بشتى أرجاء الجمهورية.
اهتمام الدولة بالتنمية شرقًا قد ظهر فى تنميتها لقناة السويس والتى ستدر عوائد مجزية للاقتصاد المصرى، طالما تتم إدارتها بصورة سليمة، ومن ثم استكملت الدوله مسيرتها التنموية باتجاهها لإنشاء مشروع العاصمة الإدارية الجديدة والذى يعد مشروعًا عظيمًا جدًا، حيث إن الامتداد العمرانى هو الحل الحقيقى للعديد من المشكلات التى تمر بها مصر، حيث إنه بتنفيذ العاصمة الإدارية الجديدة يتم حل إحدى المشكلات الرئيسية والتى تتمثل فى ندرة الأراضى التى عانى منها المطورون العقاريون لسنوات طويلة، الأمرالذى يسهم فى الخروج من حيز الـ 7 %، وهى الرقعة الضيقة التى يتركز فيها العمران فى مصر والتوجه نحو التوسع العمرانى فى مناطق جديدة مما يقلل من التكدس السكانى.
ولا شك أن ذلك يرجع لمشروع العاصمة الجديدة من جانب، وإلى الحكومة الحالية من جانب آخر والتى تتميز بالجراءة فى اتخاذ القرارات وتوفير الأراضى المطلوبة، مقارنة بغيرها من الحكومات الأخرى فى الفترات السابقة.
** كيف ترى المخطط التنموى للساحل الشمالى الغربى؟
الساحل الشمالى الغربى تم تأسيسه على أن يكون مدينة مليونية ومصيفًا عالميًا مفتوحًا طول العام، وليس قاصرًا على المشروعات السياحية فقط، ومن المؤكد أن المخطط التنموى الذى تقوم به الدولة فى هذا الإطار، سيساهم فى تنمية المنطقة بالكامل، وتنفيذ عملية التنمية بأسلوب منظم وممنهج، كما سيحافظ هذا المخطط الجديد على منهجية البناء وحرم البحر.
**هل تساهم مدينة العلمين الجديدة فى تغيير صورة وملامح الساحل الشمالى الغربى؟
ارتفاع عدد السكان بصورة كبيرة أدى إلى تفكير المخططين فى البحث عن مدن جديدة لاستيعاب هذه الزيادة، وكانت مدينة العلمين الجديدة أقرب الحلول لتحقيق ذلك، حيث يهدف المخططون إلى خلق مدينة جديدة تقع ما بين الإسكندرية ومطروح لتكون نواة مدينة عمرانية بهذه المنطقة تعمل على توفير عوامل الجذب المجتمعى كالمدارس والجامعات وممثلى الوزارات والمناطق الترفيهية كالمولات والسينمات والمسارح، وكذلك وسائل المواصلات السريعة والحديثة، بالإضافة إلى توفير فرص عمل من خلال إقامة المناطق الصناعية والزراعية التى تساهم فى تخفيف حدة الضغط، كما أنها ستلعب دورًا محوريًا أيضًا فى أن تكون نقطة جذب قوية، لجذب انتباه بوصلة المشترين لهذه المنطقة من جانب وتشجيع الحركة السياحية على الساحل الشمالى الغربى من جانب آخر.
** كيف ترى تجربة دخول الدولة كمطور عقارى بالسوق؟
يرجع تاريخ دخول الدولة كمطورعقارى إلى عقود عدة، عندما استشعرت أهمية ذلك فى توفير مسكن للطبقات الفقيرة ومحدودى الدخل، ثم تطور هذا الدور تباعًا حتى أصبحت لاعبًا رئيسيًا فى هذا القطاع، فمنذ 5 سنوات وحتى الآن قامت بتوفير نحو مليون وحدة لهذه الطبقات، فضلًا عن توفير المسكن الملائم لسكان المناطق العشوائية، كما لا يمكن إغفال الدور الذى تولته الدولة فى توفير الآليات التمويلية الآمنة والداعمة لهذه الطبقات؛ لسداد ثمن الوحدات عبر التعاون مع كل جهات التمويل كالبنك المركزى المصرى وغيره وتقديم كل الدعم لهذه الطبقة، الأمر الذى مكن شرائح واسعة منها من اقتناء وحدات سكنية ملائمة، ثم تطور دور الدولة تباعًا فى هذا المجال، وتحولت إلى مطور عقارى محترف يقدم الخدمات السكنية لكل الشرائح، والقيام بتنفيذ مشروعات قومية ضخمة على غرار العاصمة الإدارية الجديدة ومدينة العلمين الجديدة وغيرها، وفى رأيى أن هذا الدور يساهم فى إشعال حدة المنافسة بين القطاعين العام والخاص بما يصب فى مصلحة القطاع العقارى المصرى بالنهاية وتقديم خدمات متميزة للعملاء.
** شهد السوق العقارى دخول لاعبين جدد بصورة كبيرة خلال الآونة الأخيرة، فهل ترى أن السوق قد يشهد حدوث اندماجات أو تخارجات لبعض الشركات العقارية خلال هذه الفترة؟
أرى أن الدولة أصبحت أكثر حزمًا فى التعامل مع المستثمرين، وذلك فى ضوء مخططاتها التنموية للدولة المصرية ككل وتنفيذه فى جدول زمنى محدد، ومن ثم لم يعد هناك تهاون فى تنفيذ هذا المخطط من قبل أى من الجهات، الأمر الذى سيترتب عليه تخارج بعض الشركات العقارية غير الملتزمة أو حدوث اندماجات فيما بينها، وفى تصورى نسبة كبيرة من هذه التخارجات سوف تحدث من قبل الشركات الجديدة التى دخلت السوق مؤخرًا؛ نظرًا لأنها لجأت إلى سبل تسويقية لمشروعاتها تفوق قدراتها وملاءتها المالية فبعضها لجأ إلى نظم سداد تصل إلى 10 سنوات الأمر الذى لا يؤهلها للالتزام ببنود التعاقد مع عملائها.
** إلى أى مدى تؤثر الأساليب التسويقية التى لجأت إليها بعض الشركات فيما يتعلق بمد فترات السداد لسنوات طويلة على السوق العقارى؟
أشير إلى أن المشروع العقارى يُنفذ عن طريق التمويل الذاتى للمطور بجانب مقدمات الحجوزات للعملاء، لاسيما أن البنوك لا تقرض المشروعات تحت الإنشاء، وعليه فإن ما تقوم به هذه الشركات الحديثة من مد فترات السداد إلى 15 سنة بدلاً من 3 و4 سنوات، سوف يؤدى إلى تراجع معدلات التنفيذ بصورة ملحوظة من جانب وتباطؤ حركة الطلب على العقار من جانب آخر، وأود أن ألقى الضوء هنا على أن هذه الآلية سوف تضعف من قدرة هذه الشركات على إنهاء المشروعات وتسليمها فى الموعد المقرر، خصوصًا أنها شركات ذات ملاءات مالية صغيرة وهذا ما أخشاه.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
