«صروح».. مشروعات تؤسس لحياة عصرية
**2.5 مليار جنيه إجمالى المبيعات.. و11 مليار جنيه حجم استثمارات الشركة بالعاصمة
**33 مساهمًا بشركة صروح.. و7% نسبة المساهمات العربية
**322 ألف متر مربع حجم محفظة الأراضى.. و3 مشروعات متكاملة بالعاصمة
**دراسة إقامة مشروع جديد بالساحل
**7000 متر تجارى وإدارى بمشروع “Citadel” تم إتاحتها بنظام السبيكة العقارية
**مفاوضات مع كبار البنوك المصرية لتمويل مشروعات «صروح».. وتوقيع العقود خلال شهرين
** إعادة هيكلة شاملة بـ«صروح».. والاستعانة بكفاءات جديدة من كبرى الشركات المصرية
خاضت غمار التحدى، وآمنت بمشروعات الدولة القومية، ووضعت القيادة السياسية نصب أعينها، ومصلحة المواطن على رأس أولوياتها، فكانت من أوائل المطورين بالعاصمة الإدارية الجديدة، والآن وبعد 3 سنوات من العمل الشاق ليلا نهارًا، جاءتها بشرى الخير لتجني ثمار بذور نجاحها، بتطورها السريع المتفرد بأن تكون من كبرى الشركات التطوير بالسوق العقاري المصري.
لا تدخر جهدًا ولا تضع الحسابات الربحية فى مقدمة أولوياتها، بل تبحث دومًا عما يميزها في السوق العقاري، وسط المطورين، لتخرج لنا بمنتجات راقية، ووحدات عالمية، إيمانًا منها بتناسق السوق وتناغمه في موجة موحدة تلبى طموحات كافة العملاء، وفق أنظمة سداد مرنة.
«العقارية» التقت بالمهندس إسلام خميس الرئيس التنفيذي لشركة «صروح»، والذي جاء رافعًا راية التطوير والتوسع، بخبرات طويلة، وممتدة أضفت على الشركة بصمة خاصة من حيث الأفكار المبتكرة.
الرئيس التنفيذي لشركة «صروح»،صاحب خبرات كبيرة فى العديد من القطاعات الاقتصادية المختلفة، فى لقاءه معنا كشف عن رؤيته لمستقبل القطاع العقارى، وتوقعه لسوق العاصمة مع قرب انتقال الحكومة إليها، إضافة إلى الوقوف على آخر تطورات مشروعات شركته، ومستهدفاتها التوسعية.
«خميس» قال إن رؤية «صروح» ترتكز على عدم الوقوع في أى أزمات وقراءة واقع السوق مسبقًا، حتى «لا نذهب للأزمة المالية بأرجلنا»، وبدأنا في تحديد الأرقام التي نحتاجها، ونسعى لحلول تمويلية أخرى، و المفاوضات مع بنكين من كبار البنوك المصرية تجرى بشكل جيد، ولديهما رغبة في دعمنا بتسهيلات ائتمانية بعد اطلاعهما على أوراق وأرقام شركة صروح، واعتقد أنه خلال شهرين على الأكثر سنصل لاتفاق نهائي معهما. إلى جانب دراستنا حاليا لرفع رأس المال من قبل المساهمين.
وأضاف أن «صروح» تعمل في العاصمة من خلال 3 مشروعات، وهذا تطور طبيعي ناتج لكونها من أوائل الشركات العاملة هناك، وتبنيها الفكرة التوجه والتعمير بهذه البقعة الواعدة، لافتًا إلى أن شركته تدرس التوسع في العاصمة بدراسة أراضي جديدة، والبدء في دراسة بعض قطع الأراضي بالساحل الشمالي، ما بين العلمين ورأس الحكمة ، وجاري التفاوض عليها.
** مع اقتراب عام 2021 من الانتهاء.. كيف ترى السوق العقارى المصرى خلال هذا العام، وهل استطاع تجاوز الأزمات والتحديات التى واجهته خلال السنوات الماضية، وما توصيفك للمرحلة الحالية؟
بداية نحن 100 مليون نسمة، ولدينا مليون حالة زواج سنويا، منها 5% مدعومة بقوة شرائية، بواقع 50 ألف شقة للمقبلين على الزواج بالإضافة إلى المستثمرين، وراغبي تغيير الوحدات السكنية واستبدالها وتوسعتها، ونحن هنا أمام حالة شرائية ممتازة، تدفعني كمطور بدراسات السوق الصحيحة وأن أواكب العصر لتلبية المتطلبات وتقديم المنتجات المناسبة والتزم بوعدي معهم.
والملعب مفتوح أمام الجميع، وكما قلت نحن دولة كبيرة، وتشهد طلبا عاليا على السوق العقاري، ولا تستطيع تلبيته الحكومة أو القطاع الخاص بمفرده، ولكن هناك توافق بين الطرفين يُلبي احتياجات العملاء، وفي الوقت نفسه «شطارة وتفوق» كل شركة في تحديد توجهاتها يدعمها في تحديد التوجه الأنسب لها، بحيث لا تذهب إلى منطقة لا تتناسب مع وإمكانياتها وسابقة خبراتها.
ويمكن القول إننا نحن حاليًا في مرحلة التفرقة بين المطورين، بناء على أداء كل شركة خلال الأربع سنوات الماضية، من برامج التنفيذ ومواعيد التسليم، فالمنتج العقاري ليس منتج سريع التجربة، ولكن مؤشرات نجاحه ونتائجه ومدى تأثيره لا تظهر بعد البيع فقط، وإنما مع تشغيله وتقديم خدمات ما بعد البيع سواء نظافة أو صيانة أو غير ذلك، بجانب قدرة الشركة على الزام السكان بالضوابط الموضوعة للوصول لمجتمع متميز يسعد الساكنين به، ونحن بالفعل بصدد الدخول في مرحلة التسليم، وهو ما سيفضل شركة عن أخرى، هل أوفت بوعودها أم لا، وهي الفترة التي ستكشف تميز كل منتج ومطور عن الأخر، وبناءً عليه سيتم وضع المطور في فئة معينة مع اقرانه من مقدمين المنتجات المماثلة.
**وما هي أسس النجاح التي اعتمدتم عليها في شركة صروح، ومكنتكم من تحقيق الانطلاقة الكبرى داخل السوق العقارى؟
دراسة السوق وتقديم المنتج بشكل صحيح، وبسعر مناسب، تجعل الطلب مضبوط ومتزن بالنسبة لاحتياجات السوق، وهو ما نعمل على تحقيقه من خلال مشروعات صروح، والسوق العقاري المصري يسمح بالمزيد من المنافسة، وهو ما ترجمه خلال الـ7 سنوات الماضية، واتضح في الشركات التي يتم افتتاحها باستمرار في مجال التطوير العقاري.
**وكيف تطور سوق العاصمة الإدارية الجديدة.. وما تقييمك للزخم الذي يحدث من خلال الشركات المتنافسة به والتى تزيد على 100 كيانًا.. وهل المطورين بحاجة إلى قواعد أكثر مرونة؟
ما حدث في العاصمة الإدارية خلال أربع سنوات، كان يحتاج إلى 25 عامًا لتحقيقه، وتنافس المطورين حاليًا لدخول سوق العاصمة يعكس قوة الطلب الشرائي بهذه البقعة الواعدة، خاصة في ظل ارتفاع حجم المبيعات نتيجة إقبال المواطنين على الشراء سواء بهدف السكن أو الاستثمار.
والمطور الذي خاض تجربة العمل في العاصمة الإدارية ليس من لديه فوائض مالية فقط، ولكن من آمن بنجاح المشروع برمته، وشركة صروح من أوائل الشركات التي آمنت بنجاح العاصمة، وشعرنا اليوم بفخر لكوننا جزء من العاصمة الإدارية الجديدة وكنا من أوائل الكيانات التي عملت هناك، و قد كنا ثالث شركة تشترى أرض في العاصمة، والموضوع برمته يحتاج تحديد الرؤية ووضع دراسة سوق صحيحة وتحديد التوجه الصحيح وضبطه على الدراسة السوقية المضبوطة.
وحجم السوق والطلب أمران متاحان لأن الاختلافات السعرية من العاصمة للتجمع للشيخ زايد، دفعت العجلة الشرائية بقوة، خاصة مع تنوع أساليب السداد من شركة لأخرى، وهو ما خلق لكل منطقة العميل الخاص بها بما يتوافق مع احيتاجاته ويلبي تطلعاته.
وفريق المبيعات فى «صروح» على سبيل المثال، يصطحب أي عميل جديد إلى موقع مشروعاتنا لمعاينتها على أرض الواقع ، وهنا نخلق عنصر المصداقية والثقة بيننا وبين العملاء.
والأربع سنوات الماضية أدرنا فيهم فن التعامل مع قلق العميل ونجحنا في طمأنته، من خلال تنفيذ الشروط الواجبة علينا، والوعود التي روجنا بها لمشروعاتنا و حتى عند وجود بعض التغييرات كنا بغاية الشفافية مع العملاء، وبحثنا رؤية بعيدة الأمد لتلبية حاجة العميل بعد موعد التسليم للتطلع إلى ما يحتاجه بعد هذه السنوات، بحث لا نفقد هذا العميل بعد ذلك، وهذا يجعل مشروعاتنا حديثة ومتفردة، تلبي كافة الاحتياجات التي تناسب الجميع.
**وماذا يمثل افتتاح العاصمة الإدارية الجديدة في مسيرة شركة صروح؟
افتتاح العاصمة الإدارية الجديدة، وتشريف سيادة الرئيس عبدالفتاح السيسي، هو استكمال للشعور بالفخر لكوننا جزء من هذا الكيان الضخم، ولنا علامة بارزة وبصمة فيه ، وهو ما يجعلنا كشركة بالكامل على شغف وتطلع في انتظار هذا الحدث التاريخي، ونخطط من الآن لاستغلال ذلك لما سيعكسه هذا الافتتاح الأسطوري من تاثير إيجابي كبير على السوق العقاري بمصر.
**وهل ستتجه الشركات بعد حفل الافتتاح لرفع الأسعار ونهاية مسلسل حرق الأسعار؟
بعد حدث افتتاح العاصمة، سنجري دراسات دقيقة وعلمية على السوق، وسنقرر عقبها شكل التعامل، اليوم واحدة من أهم العوامل التي تؤثر على تسعير المنتج العقاري، هو قابليته للمعيشة، فالافتتاح سيكون هو المؤشر والإذن الحقيقي للمعيشة في العاصمة الادارية الجديدة، بالتزامن مع نقل الوزارت والهيئات، ولو افترضنا أن هناك زيادة سعرية، فهذا يتطلب دراسات متأنية لمعرفة هل سيكون هناك بالفعل زيادة أم لا وتحديد قيمتها العادلة.
**بعد مرور 3 سنوات على طرح مشروعات العاصمة هل ستتغير لهجة التسويق من العاصمة ككل إلى كل مشروع على حدة؟
العاصمة واحدة من مدن الجيل الرابع و قامت الحكومة و شركة العاصمة بتطبيق كافة اشتراطات المدن الذكية، وكنت في قمة سعادتي برؤية أنفاق تحت الأرض بها كل الشبكات المقسمة بدقة، فضلًا عن التحكم الذكي في الشوارع، وأنا كأي مواطن خلال شرحي لأي مواطن مثلي سأكون في قمة سعادتي وأنا أتحدث عن مشروع بهذا الحجم والتطور.
ومشروعات صروح مميزة جدا،ومكانها من أفضل ما يكون، وتتمتع بتصميمات متميزة، فضلا عن تنسيق المواقع واللاند سكيب على أعلى مستوى ومعايير عالمية، حيث تتوفر بكل ربوع المشروعات لاجون للتمشي.
**وكيف قيمت تجربة صروح قبل تولي مسئولية منصب الرئيس التنفيذي للشركة، وما نقاط القوة التى ترتكز عليها والمستهدفات التي ترغب في تحقيقها؟
تجربة صروح كانت غنية جدًا، ونحن اليوم رؤيتنا الأساسية هي كيفية التوسع بالشركة وحجم أعمالها مع الحفاظ على مكتسبات المرحلة الماضية، وأصول الشركة من مرتكزات مالية وفريق عمل متكامل دفعنا للدخول ضمن الأوائل للعمل في العاصمة الجديدة.
ونحن شركة مساهمة مصرية أنشئت عام 2018، وتضم 33 مساهمًا، وهناك قرار كامل تم اتخاذه منذ عام ونصف بفصل كامل للملكية عن الإدارة، ولدينا بداية فعلية لتطبيق قواعد الحوكمة، وتحول رقمي كامل بالشركة نعمل عليه من الآن، ويعضد ذلك تغيير هيكل الشركة وتدعيمه بضم كفاءات و رؤساء للقطاعات، بخبرات من شركات الرعيل الأول مثل بالم هيلز وسوديك وماونتن فيو، و شمل هذا رؤساء قطاعات التطوير و المالية و التجارى و الموارد البشرية و المشروعات.
ونستهدف تجهيز الشركة لمواكبة زيادة حجم الأعمال الذي سيتم خلال الفترة المقبلة، ، ونسعى لنكون من أكثر الشركات الملتزمة بمواعيد التسليم، ومعايير التنفيذ، وتقديم مجتمعات جيدة متكاملة لتلبية كافة الاحتياجات الخاصة بالعملاء.
**ولماذا يواجه حاليًا أغلب المطورين أزمة سيولية مالية؟
هناك أزمة سيولة بالسوق العقاري ناتجة عن زيادة مدد التقسيط، والفترة الماضية كانت مدد التقسيط تتراوح من 3 لـ 4 سنوات، واليوم أصبحت تصل لـ10 سنوات، فالقدرة الشرائية هنا أصبحت أضعف.
ولكل عميل دخل، ويتم حساب كل قسط من متوسط الدخل، حتى يتمكن من الشراء، واليوم ومع زيادة أسعار الوحدات السكنية، بالتزامن مع تعويم الجنية في عام 2016، حدثت طفرة سعرية في أسعار الشقق، مع تضاعف الأسعار في ظل ثبات الدخول والرواتب، فكان على الجميع الحصول على تسهيلات من البنوك للإيفاء بالوعود والتسليم وفق المتفق عليه في الموعد المحدد.
ولجأ المطورون لحلين أولهما محاولة تصغير المنتج وتقليل المساحة قدر الإمكان، وأصبح حجم الشقة الثلاث غرف وصالة يصل 150 مترا و اقل بدلا من 200 مترا، والعمل على زيادة كفائتها والاستغناء عن بعض الزيادات غير الضرورية، والحل الثاني زيادة فترات السداد والتقسيط مع مشاريع جديدة بدأت بطرق سداد مختلفة.
وعند تأسيس صروح كان التقسيط على 7 سنوات، ومع مرور الوقت أصبح الـ 10 سنوات أمرًا طبيعيًا للعملاء، وبدأنا نرى شركات تطرح فترات تقسيط على 15 سنة، والعميل يريد الشراء ونحن نريد البيع وكان علينا جميعا الالتقاء في نقطة واحدة، وهي رقم القسط الشهري المتاح للعميل دفعه.
**وما هي خطتكم فيما يتعلق بالهيكل المالي للشركة لتجنب تراجع التدفقات المالية ونقص السيولة، وخطتها التوسعية؟
ندرس مشروعات جديدة خلال الفترة المقبلة في الساحل الشمالي، رغبة منا في استكمال المسيرة الناجحة، ودعمنا الهيكل الإداري لصروح برؤساء للقطاعات مع الحفاظ على القوام الرئيسى، تأكيدا على ثقتنا أن فريق عمل صروح الحالى قادر على إكمال المسيرة.
ورؤيتنا ترتكز على عدم الوقوع في مشكلات وأن نحددها استباقا، حتى لا نذهب للأزمة المالية بأرجلنا، وبدأنا في تحديد الأرقام التي نحتاجها، والملاءة المالية للشركة كانت في البدء من رأس المال المدفوع من المساهمين، ونسعى لحلول تمويلية أخرى، وهناك مفاوضات مع بنكين من كبار البنوك المصرية، ولديهما رغبة في دعمنا بتسهيلات ائتمانية بعد اطلاعهما على أوراق وأرقام شركة صروح، واعتقد أنه في خلال شهرين على الأكثر سنصل لاتفاق نهائي معهما. هذا إلى جانب دراسة رفع رأس مال الشركة من قبل المساهمين.
ونعمل في العاصمة من خلال 3 مشروعات، وهذا تطور طبيعي ناتج لكوننا من أوائل الشركات العاملة هناك، وتبنينا الفكرة بالتوجه والتعمير في العاصمة الجديدة، واليوم ندرس التوسع في العاصمة بدراسة أراضي جديدة، والبدء في دراسة بعض قطع الأراضي بالساحل الشمالي، ما بين العلمين ورأس الحكمة ، وجاري التفاوض عليها، وتوصلنا من خلال دراسات السوق التى أجريناها إلى ضرورة التوجه نحو التوسع في الساحل الشمالي، ومخاطبة كافة الفئات.
** كنتم من أوائل الشركات التى تقدمون أفكارًا مبتكرة وغير مسبوقة لتنشيط حركة السوق العقارى، فماذا عن منتج السبيكة العقارية؟
طرحنا منتج السبيكة العقارية، و بعد مراجعتها من هيئة الرقابة المالية، وهو عبارة عن ملكية جزئية على المشاع نتيجة لضغط السوق، وضغط فترات السداد، بدلا من تصغير الوحدات التجارية بشكل قد لا يسمح بتشغيلها فيما بعد، فكان الحل هنا هو طرح وحدات مناسبة للتشغيل بمساحات كبيرة، وهنا وجدنا صعوبة في مرونة بيعها، فكان الحل الأمثل هو طرح السبيكة العقارية للتملك الجزئي.
والسبيكة العقارية، تساعد على تملك أجزاء ونسب من المحال التجارية التي أسعارها تفوق 30 أو 40 مليون جنيه، وأصبح هناك إمكانية لشراء جزء من المحل، والشركة تقوم بتشغيله، وهنا يضمن العميل والشركة التشغيل والربح، بما يضمن للعملاء عوائد إيجابية.
وطرحنا التملك بالسبيكة العقارية على مساحة 7000 متر تجاري وإداري بمشروع Citadel وتوزع الشركة العوائد الايجارية للملاك، و جدير بالذكر أن الملكية على المشاع تحمل كافة حقوق الملكية و يمكن بيعها و شرائها بشكل طبيعى كأى وحدة عقارية، وهذا الأمر لقى إقبالًا واستحسانا كبيرا من جانب العملاء.
وتتيح السبيكة للعملاء الشراء والتملك على التجاري والإداري في وقت واحد، ويتسلم المشتري عقد ملكية، ويحق للعميل التصرف كيفما شاء في البيع و الشراء.
**وهل ستقوم «صروح» بتثبيت نمط وأسلوب البيع وفترات السداد أم سنرى تغيرا قريبا؟
في الوقت الحالي لا نفكر في القيام بأي متغيرات على أنظمة البيع والسداد، لكونها مناسبة للسوق العقاري، ونعمل مع البنوك على ضخ استثمارات أكثر، وتراقب إدارتي المبيعات والتسويق بصروح السوق عن كثب، لمتابعة المتغيرات التي تحدث في طرق السداد، لكونها أصبحت سريعة ومفاجئة، فعلى سبيل المثال يظهر مطور في لحظة يعلن عن بيع وحداته بنظم تقسيط تصل لـ 20 سنة، ونحن لا نأخذ هذه الطفرات بغير دراسة لنحدد مدى مناسبتها لشركتنا، مع بحث الوقت المناسب لتطبيقها.
**وهل ستغير شركة صروح في سياستها التسويقية والبيعية؟
قطعًا نعم، ونعمل على أكثر من فكر جديد، ومستمرون في سياسة التواجد بالمعارض الكبرى مثل سيتي سكيب، ونسعى للتواجد والمشاركة بالمعارض المتخصصة بشكل أكبر، مثل ناشيونيال إكسبو، والمعارض الإقليمية أيضًا.
وسوف نشارك في معرض سيتي سكيب الحالى بثلاثة مشروعات، وسنطرح من خلال المعرض طرق سداد جديدة، وخصومات مباشرة، ومشروعنا الأول انترادا وهو سكني نطرح من خلاله وحدات تبدأ من 70 مترا بأسعار مناسبة للجميع، ومشروعنا الثاني هو سيتاديل التجاري والإداري، أمام حديقة القصر الرئاسي وبجوار الوزارات، ولدينا مشروع ثالث تجاري إداري أيضًا وهو انترادا، أرضي ودورين وهو مشروع متميزمن حيث توزيع المحال التجارية.
**وهل السياسات البيعية لصروح تعتمد على فريق عمل الشركة أم البروكرز بشكل أكبر؟
سوق العاصمة يعتمد على المسوق العقاري، وتربطنا بالمسوقين علاقات جيدة جدا، ونحاول الخروج من إطار الدوائر التقليدية بدلا من عقد لقاءات بفنادق وقاعات للحوار بدلا من ذلك ننظم بطولة بلاي ستيشن حاليا لكل المسوقين لتعزيز التقارب ، وهناك توافق كبير بيننا على نسب المبيعات.
**صروح فى أرقام كم تبلغ محفظة عملاء صروح، ومحفظة أراضيها ورأسمالها؟
لدينا 1000 عميل بالمحفظة الخاصة بشركتنا، ونتيح لهم الأولوية بمشروعاتنا الجديدة بالتجمع أو العاصمة، واللاند بانك الخاص بصروح يصل لنحو 322 ألف متر، ويبلغ رأس مال الشركة 2.7 مليار جنيه، ونسبة المساهمات العربية بالشركة 7% ، وقد وصل حجم المبيعات بالشركة حتى الآن 2.5 مليار جنيه ، فيما تصل التكاليف الاستثمارية لمشروعات الشركة بالعاصمة 11 مليار جنيه.
**أخيرًا.. تتمعون بخبرات واسعة ومتفردة في مجال التطوير العقاري، فما هي أبرز محطاتكم العلمية والمهنية التى أهلتكم لتولى منصب الرئيس التنفيذى لشركة صروح إحدى القلاع الشامخة بالسوق العقارى المصرى؟
أشغل حاليا منصب الرئيس التنفيذي لشركة صروح للتطوير العقاري، منذ 4 أشهر، وشغلت من قبل منصب الرئيس التنفيذي لشركة الراجحي بالسعودية، و منصب الرئيس التنفيذي لشركة إيربان للتطوير العقارى، و تواجدت أيضًا من قبل بشركات ماونتن فيو وداماك وهايد بارك بإجمالى خبرات تصل إلى 15 عام بالسوق العقارى.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
