المطورون العقاريون يواجهون شبح «الريسيل» وارتفاع التكلفة الإنشائية «تقرير»

حقق المستثمرون في سوق العقارات المصري أرباحًا قياسية، انعشت سوق إعادة بيع العقار – السوق الثانوية للوحدات غير مسددة الأقساط أو ما يعرف بـ "الريسيل"، والتي كانت مدفوعة في الأساس برفع أسعار الطروحات الجديدة من شركات التطوير العقاري في السوق الأولية.

نمت أسعار العقارات خلال العام المنصرم 2023 بنسب تتراوح بين 65 إلى 100%، والتي أنتجت رواجًا في السوق بشكل ملحوظ، وشكلت عامل جذب كبير لمستثمرين جدد في السوق، إلا أن العوائد المالية لهؤلاء المستثمرين الجدد لا تتناسب مع أسعار الوحدات التي يقبلون على سداد دفعاتها المقدمة.

الزيادات الكبيرة في الأسعار جاءت مدفوعة بعاملين، الأول موجة التضخم وتراجع قيمة الجنيه أمام الدولار، والذي أدى بدوره إلى زيادة أسعار مواد البناء، وبالتالي تكاليف الإنشاء على الشركات العقارية. فيما كان العامل الثاني، هو الإقبال على شراء العقار تحوطاً من انخفاض جديد في قيمة العملة باعتبار العقار الملاذ الآمن لحفظ القيمة وارتفاع عوائدها مقارنة بأدوات الدخل الثابت.

جاء الإيجار بديلًا مناسبًا لرغبة العملاء في الاحتفاظ بالعقار لفترة أطول، ووجود الوحدة على أرض الواقع يضع علاوة أكبر على السعر ينافس السعر المطروح من المطورين للمراحل الجديدة غير المنفذة".

من جانبه، يرى علاء فكري رئيس مجلس إدارة شركة "بيتا إيجيبت للتنمية العمرانية"، أن زيادة الطلب في السوق الثانوية للعقارات "سوق إعادة البيع"، مدعوم بعمليات التحوط من انخفاض أكبر في قيمة النقود مع كل تراجع في سعر العملة المحلية، ولهذا يسعى الكثيرون إلى تحويل هذا النقد لأصل يحفظ القيمة، ويحقق عوائد حال استغلاله.

الصراع بين الشهادات البنكية والذهب والدولار والعقار

وقال فكري، إن الصراع القائم على بدائل الاستثمار محدود في مصر بين الشهادات والودائع البنكية، أو الذهب والدولار، ونسبة لا بأس بها من المصريين يفضلون العقار.

 بدوره قال أحمد أهاب عضو لجنة التطوير العقاري والمقاولات بجمعية رجال الأعمال المصريين والرئيس التنفيذي لشركة مدار للتطوير العقاري، : "المستثمرون في سوق الريسيل سيؤثرون بشكل عام على مبيعات الشركات العقارية الأولية أو المباشرة، كما سيؤثر على بعض الخطط التوسعية للشركات".

أسعار العقارات المعروضة في تزايد

وأضاف أن الخطر من مستثمري "إعادة البيع"، يتمثل في أن بعضهم بالأساس متعثر، في الوقت نفسه، المعروض العقاري من جانب المطورين في تزايد نتيجة لإنقاذ موقف السيولة لدى البعض، مع انخفاض القوى الشرائية للعملاء، مما يؤثر بشكل سلبي على سوق العقار الأساسي.

الريسيل طلب غير حقيقي على العقار

ويرى أن هذا النوع من الاستثمار يمثل طلبًا غير حقيقي على العقار في مصر، وهو ما حدث خلال العام الجاري أن أغلب الوحدات المطروحة للبيع عن طريق "الريسيل" وليست طروحات جديدة من جانب الشركات، وحقق المتعاملون عليها مكاسب كبيرة جدا.

وأشار إلى أن الشركات يمكنها التغلب على هذا النوع من الاستثمار من خلال اختيار قاعدة العملاء من الراغبين في السكن وليس الاستثمار، فضلا عن تقديم مزايا في طروحاتها الجديدة تجتذب العملاء بدلا من شراء وحداتها المباعة مسبقا لعملاء آخرين.

السكني الأعلى في سوق إعادة البيع

ومن جانبه، قال محمد الليثي المسوق العقاري، إن الوحدات السكنية هي الأعلى في سوق إعادة البيع، يليها التجاري والإداري في المدن الجديدة.

وأشار إلى أن الوحدات الجاهزة هي الأكثر رواجاً في سوق إعادة البيع حسب المكان والموقع، وأيضا بيع كامل وحدات المشروع ولا يوجد به مراحل اخرى سيتم طرحها من جانب المطور.

العاصمة الإدارية تتصدر مبيعات "الريسيل"

وتعد العاصمة الإدارية الجديدة ومنطقة شرق القاهرة بشكل عام المناطق الأكثر إقبالا من العملاء في ظل زيادة المعروض من الوحدات الجاهزة للبيع، بحسب الليثي، مضيفا أن ارتفاع أسعار الوحدات سواء كانت السكنية أو التجارية أو الإدارية بالعاصمة الإدارية بالإضافة إلى زيادة المعروض من الوحدات لإعادة بيعها أدى إلى رواج سوق "الريسيل" بها أكثر من باقي المدن الجديدة.