الإسكان تدرس منح المستثمرين المصريين أراضى بالدولار بشروط( حوار)

الدكتور وليد عباس معاون وزير الإسكان والمشرف على مكتبه:

تزايد الإقبال على الأراضي بالدولار لتسجل 629 طلبًا بمساحة 1089 فدان خلال أغسطس وسبتمبر

201 فرصة استثمارية مخطط طرحها الربع الأخير 2023.. و1029 فرصة للطرح 2024

أكثر من 10 آلاف تخصيص بالطلب المباشر و3584 بالدولار و100 بالحصة العينة والنقدية منذ تطبيق الآليات

76 مشروع شراكة نفذته الوزارة بمساحة تخطت 15 ألف فدان في 8 مدن جديدة

إصدار الرخصة الذهبية لإسراع وتيرة الاستثمار والتراخيص والقرارات الوزارية

10% زيادة في معامل استغلال الـ "عمراني المتكامل" وزيادة نسبة أراضي الخدمات حتى 15%

5% زيادة في معامل استغلال الـ "خدمي" .. والسماح للمطور الصناعي بتقسيم قطع "الصناعي" حتى 75% من مساحة المشروع

الإعفاء من علاوة "قاعدة الحجوم".. والسماح بجدولة المستحقات الحالية لقطع الأراضي بناء على طلب المطور

705 مليارات جنيه استثمارت المدن الجديدة منها 136 مليار في العاصمة الإدارية الجديدة

أكد وليد عباس معاون وزير الإسكان والمشرف على مكتبه، أن الوزارة قدمت 15 حافزًا استثماريًا للمطورين العقاريين في الفترة الماضية للمساهمة في دعم واستمرارية أحد القطاعات التنموية الهامة في الدولة، حيث تنوعت هذه الحوافز، منها الحوافز الفنية التي كان أبرزها زيادة مدة تنفيذ جميع المشروعات الخدمية والاستثمارية والعمرانية بنسبة 20 % من المدد الواردة بالتعاقد وقت التخصيص، وأما الحوافز المالية فتضمنت ترحيل أقساط الأراضي وتخفيض قيمة الأعباء على الأقساط المستحقة إلى 10% لمدة عامين.

وأضاف عباس، في حواره مع "العقارية"، أن الوزارة تمتلك 5 آليات لطرح الأراضي على المستثمرين، حيث ارتفعت الطلبات منذ بدء العمل بها لتبلغ 10507 طلب لآلية التخصيص بالطلب، و3584 طلب بآلية التخصيص بالدولار، و100 طلب بآلية التخصيص بالحصة العينية والنقدية، و343 طلب بآلية حق الانتفاع.

وكشف عباس عن دراسة الوزارة في المرحلة الراهنة توفير مميزات جديدة للمصريين حال سداد قيمة الأرض بالدولار، خصوصًا أن هذه الآلية لعبت دورًا كبيرًا في توفير عملة صعبة للبلاد خلال الفترة الماضية، مشيرًا إلى أن هناك ارتفاع في معدل الإقبال على الفرص الاستثمارية خلال الربع الأول والثاني والثالث من 2022 مقارنة بنفس الفترة من 2023 بنسبة قدرت بـ 42%.

وتطرق عباس إلى حجم الاستثمارات في المدن الجديدة والذي بلغ 705 مليارات جنيه حتى الآن، من ضمنها 163 مليار جنيه استثمارات في العاصمة الإدارية الجديدة وحدها، كاشفًا أن الفرص الاستثمارية التي تخطط الدولة طرحها خلال الربع الأخير من 2023 حوالي 201 فرصة وخلال 2024 بلغت نحو 1029 فرصة.

وفي الحوار التالي مزيداً من التفاصيل...

** في البداية، ما هو الدور الذي تقوم به وزارة الإسكان لدعم المطورين وأبرز الحوافز التي قدمتها لهم في الفترة الماضية؟

الوزارة تحرص على النقاش الدائم والمستمر مع المطورين للوصول إلى أفضل السبل التي تقدم لهم الدعم، والحوافز والتي بدورها تساهم في تنمية القطاع العقاري ككل، وخير دليل على ذلك أنها قدمت 15 حافزًا ساهمت بدورها في توفير كم كبير من السيولة المالية استخدمتها الشركات العقارية في الإسراع من الوتيرة الإنشائية بمشروعاتها.

هذه الحوافز قسمت إلى فنية ومالية كان من أبرزها إصدار الرخصة الذهبية لتسريع وتيرة الاستثمار ودفع عجلة التنمية، وتقليل وقت إصدار التراخيص والقرارات الوزارية، إضافة إلى تعظيم دور التحول الرقمي والتطبيقات التكنولوجية، حيث قامت الوزارة فعليًا بزيادة فترات تنفيذ المشروعات، واعتبار الوصول لنسبة إنجاز 80% لكافة المشروعات الاستثمارية تنفيذا للمشروع بشرط تنفيذ كامل للمرافق.

وأيضًا التجاوب مع مطلب عدم احتساب المدة حتى صدور القرار الوزارى للمشروع والذى يستغرق صدوره 6 أشهر بحد أقصى، كما أن رئيس الوزراء أصدر توجيهات بألا تستغرق رخصة البناء أكثر من أسبوعين بمجرد التقدم بالطلب مستوفي جميع المستندات، والسماح للمطورين والمستثمرين بالمشاركة في مشروع الحصول على الجنسية مقابل شراء عقارات بالدولار الأمريكي.

** ما هي أبرز الحوافز الفنية التي قدمتها الوزارة إلى المطورين؟

الوزارة أقرت أيضًا في مايو الماضي حوافز جديدة فنية حيث إن قطع الأراضي بنشاط عمرانى متكامل، سُمح بزيادة معامل استغلالها بواقع 10% من معامل الاستغلال الأصلي "الحد الأقصى لمعامل الاستغلال السكني مضافاً عليه الحد الأقصى لمعامل الاستغلال الخدمي المسموح به"، وطبقاً للاشتراطات التي تم على أساسها التسعير لأرض المشروع، وبما لايتجاوز القيد والمقنن المائي المسموح به للمنطقة.

وسمحت الوزارة أيضًا باستغلال كامل المسطحات البنائية المسموح بها لخدمات المشروع "على أقصى اشتراطات" دون الالتزام بمعامل استغلال لكل قطعة أرض خدمات بالمخطط المعتمد، ويُسمح بزيادة نسبة أراضي الخدمات بالمشروع العمراني المتكامل من 12% إلى 15%، أو تقليلها لتصل إلى 5% من مساحة أرض المشروع، وبما لا يتعارض مع العقود المبرمة مع العملاء في حالة البيع.

وبالنسبة لقطع الأراضي بنشاط عمراني استثماري "عمراني مختلط"، ُسمح بزيادة معامل الاستغلال بواقع 5% من معامل الاستغلال الأصلي طبقا للعقود المبرمة للجزء الاستثماري، أما فيما يخص الجزء العمراني فيتم تطبيق ما سبق ذكره، ويُسمح للمطور بالاستفادة من الزيادة في معامل الاستغلال بالجزء الاستثماري، وذلك داخل الجزء العمراني المتكامل "سواء كان بالجزء السكني أو الخدمي داخل العمراني المتكامل".

وبالنسبة لقطع الأراضي بنشاط خدمي "أنشطة متنوعة"، سُمح بزيادة معامل الاستغلال لقطع الأراضي الخدمية بواقع 5% من معامل الاستغلال الأصلي طبقاً للعقود المبرمة، مع الالتزام بقيد الارتفاع المحدد لكل منطقة، وأماكن انتظار السيارات طبقا للكود المصري للجراجات وتعديلاته، كما سُمح للمطور الصناعي بتخطيط وتقسيم قطع أراضي حتى 75% من مساحة المشروع.

وشملت الحوافز أيضًا زيادة مدة تنفيذ جميع المشروعات الخدمية والاستثمارية والعمرانية بنسبة 20 % من المدد الواردة بالتعاقد وقت التخصيص "أصلية + إضافية"، وذلك للمشروعات التي مازالت في مدة التنفيذ "مدة أصلية + مهلة مضافة".

وبالنسبة للمشروعات التي تم أو يتم منحها مهلة بمقابل مادي يتم زيادة نسبة 20% من المدة المذكورة بالتعاقد "أصلية + إضافية"، بالإضافة إلى المدة التي تم شراؤها بمقابل مادي، ويتم اعتبار الوصول لنسبة إنجاز 80% لجميع المشروعات الخدمية والاستثمارية والعمرانية تنفيذاً للمشروع، وبشرط تنفيذ كامل المرافق وأعمال تنسيق الموقع للأعمال المنفذة بالمشروع، ولا يتم التقيد بتنفيذ نسبة للمباني الخدمية بمشروعات العمراني المتكامل كحد أدنى لتطبيق ذلك التيسير.

كما يتم الالتزام بالضوابط والشروط العامة وتتضمن سلامة كامل موقف قطع الأراضي، وعدم التعارض مع العقود المبرمة مع العملاء إن وجدت، وعدم التعارض مع قيود الارتفاع المسموح بها بالمنطقة الواقع بها المشروع، مع الالتزام بتوفير أماكن انتظار السيارات طبقا للكود المصري للجراجات وتعديلاته داخل حدود قطعة الأرض، والتنازل عن أي دعاوي قضائية قبل منح تلك التيسيرات، والالتزام بأخذ كافة موافقات جهات الاختصاص التي قد تكون مطلوبة، على أن يتم منح تلك الحوافز للمشروعات السارية "داخل المدة الأصلية والمهلة المضافة بقرارات من الهيئة"، ولمدة عام واحد ويتم العرض على مجلس الوزراء لاعتماد تلك الحوافز.

**وماذا عن الحوافز المالية التي قدمتها الوزارة أيضًا؟

الحوافز المالية شملت ترحيل أقساط الأراضي وتخفيض قيمة الأعباء على الأقساط المستحقة لتصبح بمعدل فائدة 10% بدلًا من فائدة البنك المركزي ولمدة عامين، تتحمل خلالهما الدولة الفارق ومن المقرر مراجعتها بعد انتهاء المدة سالفة الذكر استجابة لمطالب المطورين.

وذلك إضافة إلى تثبيت معدل الخصم ليصبح بنسبة 16% لمشروعات الشراكة بالحصة العينية والنقدية، مع إمكانية جدولة جميع المستحقات الحالية لقطع الأراضي طبقًا لطلب المطور، مع تخفيض قيمة المصاريف الإدارية وإمكانية تقسيطها حتى عام بواقع 50% من القيمة، وتخفيض العلاوة المستحقة نظير زيادة النسبة البنائية بنسبة 50% من القيم السابقة.

والوزارة تدرس بشكل مستمر ما يمكن فعله لدعم المطورين، مثل المصاريف الإدارية التى يمكن سداد نصفها وتأجيل سداد النصف الآخر لمدة عام، وأن أى خفض فى الفوائد على الأقساط المرحلة تتحمله الدولة.

**وما هي أبرز آليات طرح الفرص الاستثمارية بالوزارة وأكثر هذه الآليات جدوى؟

الوزارة تمتلك 5 آليات لطرح الأراضي للمستثمرين ارتفعت معدلات الإقبال عليها منذ العمل بها وهي التخصيص بالطلب ووصلت إلى 10507 طلب منذ العمل بها، والتخصيص بالدولار ووصلت إلى 3584 طلب منذ العمل بها، والتخصيص بالحصة العينية والنقدية وبلغت 100 طلب منذ العمل بها، بالإضافة إلى التخصيص بنظام حق الانتفاع وقد وصل إلى 343 طلباً منذ العمل بها، وكذلك نظم خصم المستحقات التى بلغت 525 طلباً منذ العمل بها.

ويجب أن أؤكد هنا أن الحكومة ممثلة في وزارة الإسكان لم ترفع أسعار الأراضى بالزيادة نفسها التى حدثت فى السوق، لأن حينها الزيادة كانت ستكون "فجة"، فوزن الأرض كعنصر أساسي ورئيسي في القطاع العقاري كان يشكل رقمًا ضخمًا في الماضي، لكن الوزارة ساهمت في تخفيف هذه العبء عن كاهل المطور، حيث خفضت الوزارة مقدمات الأراضي فينص القانون حاليًا على دفع 10% من قيمة الأرض " 5% فقط مقدم + 5% بعد التخصيص" حال تخطت قيمة الأرض المليار جنيها.

وهناك آلية الحصة النقدية والعينية هي الأخرى توجه استثمارات المطور إلى المشروع بشكل مباشر ولا تحمله تكلفة الأرض، وفي المقابل تحصل الدولة على حقها في شكل وحدات تسوق من خلال المطور أو الدولة، ونتيجة لذلك حدث إقبال كبير جدًا على الأراضى، حيث على سبيل المثال فقد طرحت الهيئة خلال الشهر الماضى 23 قطعة أرض وتنافس عليها 85 مطورا باستثمارات إجمالية تجاوزت 2 مليار جنيه.

وخلال الأزمة الاقتصادية الأخيرة لعبت هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة دورًا هامًا وكانت داعمة لعملية توفير العملة الصعبة عبر استغلال آلية استثمار الأراضي بالدولار، وحققت مبيعات ضخمة في هذا الجانب، فقد أتاحت الوزارة طرح الأراضي بالدولار للمصريين بنفس المميزات التي تتاح للمطور غير المصري، وتدرس الوزارة حاليًا مجموعة جديدة من التفضيلات للمصريين حال سداد قيمة الأرض بالدولار.

** كيف انعكست هذه الآليات على حجم الإقبال على الفرص الاستثمارية في المدن الجديدة؟

هناك ارتفاع في معدل الإقبال على الفرص الاستثمارية خلال الربع الأول والثاني والثالث من 2022 مقارنة بنفس الفترة من 2023 بنسبة قدرت بـ 42% ، حيث بلغ إجمالي قطع الأراض المحجوزة في العامين 1718 قطعة بمساحة بلغت 7.8 فدان، ففي 2022 بلغ إجمالي عدد الطلبات الاستثمارية التي تلقتها الوزارة 2275 طلب، بينما بلغ إجمالي القطع المحجوزة 770، بمساحة 2825 فدان.

وإذا ما تناولنا هذه القطع بالتفصيل فإن إجمالي الطلبات التي تلقتها هيئة المجتمعات العمرانية في الربع الأول من 2022 بلغ 523 طلب، وإجمالي القطع المحجوزة 149، بمساحة بلغت 524.90 فدان، وفي الربع الثاني من 2022 بلغ 574 طلب، وإجمالي القطع المحجوزة 214، بمساحة بلغت 1038 فدان، وفي الربع الثالث من 2022 بلغ 613 طلب، وإجمالي القطع المحجوزة 149، بمساحة بلغت 497.96 فدان، وفي الربع الرابع من 2022 بلغ 565 طلب، وإجمالي القطع المحجوزة 258، بمساحة بلغت 764.85 فدان.

وفي 2023 بلغ إجمالي عدد الطلبات 2434، بينما بلغ إجمالي القطع المحجوزة 948، وبلغت المساحة بالفدان 4259، وإذا ما تناولنا هذه القطع بالتفصيل فإن إجمالي الطلبات التي تلقتها هيئة المجتمعات العمرانية في الربع الأول من 2023 بلغ 859 طلب، وإجمالي القطع المحجوزة 272، بمساحة بلغت 1485 فدان، وفي الربع الثاني من 2023 بلغ 742 طلب، وإجمالي القطع المحجوزة 282، بمساحة بلغت 1208 فدان، وفي الربع الثالث من 2023 بلغ 833 طلب ، وإجمالي القطع المحجوزة 394، بمساحة بلغت 1564 فدان.

كما أن آلية تخصيص قطع الأراضي بالدولار ساهمت في تنشيط السوق العقاري بأكمله، حيث ارتفعت عدد الفرص المحجوز خلال عامي 2022 و 2023 لتصل إلى 849 فرصة بإجمالي مساحة تبلغ 3560 فدان موفرة فرص عمالة تقدر بنحو 150 ألف فرصة، حيث بلغت عدد الفرص المحجوزة بالدولار قبل الآلية 153 فرصة بمساحة تبلغ 260 فدان بإجمالي قيمة بيعية 157 مليون دولار وبعد صدور الآلية بلغت 696 فرصة بمساحة قدرت بـ 3300 فدان بإجمالي أكثر من 3 مليارات دولار.

ومنذ مطلع 2023 تضاعف الإقبال على آلية تخصيص قطع الأراضي بالدولار حيث بلغ إجمالي عدد الطلبات التي قدمت للوزارة 1260 طلب بإجمالي 750 قطعة، موضحًا أن إجمالي عدد الطلبات التي تلقتها الوزارة خلال شهري أغسطس وسبتمبر فقط 629 طلب بإجمالي مساحة تبلغ 1089 فدان .

** ما هي النصيحة التي توجهونها للشركات العقارية في المرحلة الراهنة؟

يجب أن أؤكد أولًا أن القطاع العقاري يشهد نموا في المبيعات سواء لدى وزارة الإسكان أو هيئة المجتمعات العمرانية، ولدى شركات الاستثمار العقارى أيضا، والوزارة مستعدة لدراسة أى مطالب جديدة ومنفتحة على أى مقترحات من شأنها دعم السوق.

ونصيحتي لكافة الشركات العقارية بالاستثمار في مصر، وخير دليل على الإقبال على السوق المصري أن أغلب الطلبات التي تلقتها الوزارة للاستثمار كانت إلى جهتين هما الساحل الشمالي وشرق القاهرة ممثلة في العاصمة الإدارية الجديدة والقاهرة الجديدة وغرب القاهرة ممثلة في الشيخ زايد.

وأعيد وأؤكد أن الوزارة تفتح بابها لكل المطورين الراغبين في الاستثمار حتى وإن كانوا تكتل من مجموعة مطورين لتطوير مساحات ضخمة في كل المناطق المتاحة الأهم هو التنفيذ والإلتزام بالجدول الإنشائي للمشروع، مع الأخذ في الاعتبار أن كل المناطق القابلة للتطوير في المدن الجديدة لم تنضب بعد فلكل مدينة جديدة توسعات تفتح بابًا لمزيد من الاستثمارات والتطوير.

ومن وجهة نظري أرى أن الجزء الذى يمنح تفاؤلا فى ظل الأزمة التى واجهت القطاع العقارى هو الاجتماعات والمناقشات التى حدثت بين الحكومة والمطورين، فى ظل نظرة الحكومة على أن نجاحهم مشترك وأن الفترة الماضية كان بها زخم وأوجدت حلولا للمطورين، وأنه بصفة عامة فالسوق العقارى لم تتأثر حجم مبيعاته سواء الوحدات السكنية أو الإدارية أو التجارية.

** كيف ساهمت المدن الجديدة التي تنفذها الدولة في مسيرتها التنموية حتى الآن؟

وزارة الإسكان كان لها دورًا هامًا في رسم الخريطة العقارية لجمهورية مصر العربية ودعم الاقتصاد من خلال إقامة وإنشاء المدن الجديدة تساهم في نهاية المطاف في مضاعفة المعمور المصري بحيث أصبح يشكل 14% من إجمالي مساحة الجمهورية مقارنة بـ 7% فقط قبل إنشاء تلك المدن لاسيما مدن الجيل الرابع.

والوزارة تساهم أيضًا في توفير الفرص التنموية المختلفة، وإيجاد أوعية جديدة للعمران تستوعب الزيادة السكانية، وكافة الأنشطة التي يحتاج إليها السكان حيث بلغ عدد السكان المستهدف بالمدن الجديدة حوالى 84 مليون نسمه.

فالوزارة تساهم في توفير فرص عمل وخفض نسبة البطالة حيث أصبحت تمثل حوالى 7% بدلاً من أكثر من 13% قبل العام 2014 طبقا للبيان الصادر عن التعبئة العامة والاحصاء، إضافة إلى حرصها على تحقيق القطاع العقاري لمعدلات نمو غير مسبوقة، متوقعًا تحقيق نموًا مركبا قدره 5% خلال الفترة "2022-2027".

** كم يبلغ حجم الاستثمارات في المدن الجديدة وأبرز الفرص الاستثمارية المستهدف طرحها قريبا؟

يبلغ عدد مدن الجيل الرابع في مصر حالياً 39 مدينة، على رأسهم مدينة العلمين الجديدة التي تعد مركز مالي سياحي عالمي ومركز للأبحاث العلمية، وقد بلغ حجم الاستثمارات في المدن الجديدة 705 مليارات جنيه حتى الآن، من ضمنهم 163 مليار جنيه استثمارات في العاصمة الإدارية الجديدة، وذلك بفضل مجموعة من العوامل التي تميز الاستثمار في مصر، حيث تتوافر بنية تحتية قوية، وشبكة للنقل الذكي للربط بين كافة انحاء الجمهورية، وتتوافر الأراضي والمرافق الجاهزة للتنفيذ، فضلاً عن انخفاض الأسعار مقارنة بالدول المحيطة، وتوافر العمالة وتزايد حجم الطلب الإسكاني السنوي، وتعدد وتنوع أوجه الاستثمار في العديد من القطاعات السياحية والعقارية والغاز والبترول.

وبالنسبة لعدد الفرص المخطط طرحها خلال الربع الأخير من 2023 حوالي 201 فرصة وخلال 2024 1029 فرصة، ويجب العلم أن هناك مدنًا جاذبة اسثتماريًا وأخرى واعدة استثماريًا، إذا ما بدأنا بالجاذبة فهي 8 مدن يأتي على رأسها القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية الجديدة والعلمين الجديدة والشروق، أما المدن الواعدة استثماريًا فتضم المنصورة الجديدة و أسوان الجديدة واكتوبر الجديدة وحدائق العاصمة والسادات.

** في النهاية، ما هي أبرز الخطوات التي اتخذتها الوزارة في التحول الرقمي الذي تقوده الدولة؟

الوزارة أسست مجموعة من المنصات لتسهيل العملية الاستثمارية ككل فقد أنشأت منصة إلكترونية لعرض وتلقي طلبات تخصيص الفرص الاستثمارية بالجنيه المصري والدولار الأمريك.

كما تم إنشاء منصة إلكتروينة لاعتماد المخططات التفصيلية والعامة للمشروعات والقرارات الوزارية، فضلاً عن إنشاء منصة إلكترونية لتسجيل الشركات العقارية والمطورين، وكذلك إنشاء منصة إلكترونية موحدة لإدارة العمران في المدن الجديدة، وإنشاء قاعدة بيانات مركزية موحدة للهيئة وأجهزتها، واعتماد قواعد البيانات لـ 23 مدينة جديدة كمرحلة أولى.