«العقارية» تحاور أحمد عبد الله نائب رئيس مجلس إدارة مجموعة شركات «ريدكون»

حوار أحمد عبد الله نائب رئيس مجلس إدارة مجموعة شركات «ريدكون»

أحمد عبد الله يكشف لـ «العقارية» مشروعات مجموعة شركات «ريدكون» 

قلعة متكاملة جمعت خيوط الإبداع والتميز لترسّخ لحياة عصرية ككيان عملاق بمعطيات فريدة ترسم من خلال منتجاتها العقارية طريقًا للعالمية، تشكلت أركانها ما بين قوة مالية ورؤية مستقبلية ودراسات سوقية وتسويقية منقطعة النظير، تعزف الشركة من خلال مشروعاتها سمفونية متناغمة من التميز العمراني، إنها مجموعة ريدكون واحدة من العلامات التي خلقت اختلافًا في السوق العقاري لما تمتلكه من مرتكزات قوة ومقومات تفتقدها كيانات أخرى بالسوق، تفوقت في حجز مقعد لها في الصفوف الأولى بما تمتلكه من مقومات، لتؤكد دومًا أنها مدرسة تتكامل فصولها بخبرات وكوادر تنفيذية رسّخ لها مؤسسيها وعلى رأسهم المهندس أحمد عبد الله نائب رئيس مجلس إدارة المجموعة، الذي صنع من المجموعة كيانًا من الصعب تكراره وُلدت المجموعة عملاقة بما تمتلكه من أدوات للريادة ومقومات النجاح والقدرة على صناعة فرص استثمارية غير تقليدية، صنعت من نفسها كيانًا ضخما متعدد الخدمات يُشار إليه بالبنان داخل السوق المصري كأحد أهم شركات التطوير العقاري من خلال الاستناد إلى خطط طموحة واختيارات دقيقة في كل مشروعاتها.. وترسيخا لقواعد المجموعة داخل السوق المصري والتي تطلبت فكرا فريدا وتخطيطا عالميا كان بمثابة الداعم الرئيسي للانطلاقة الكبرى داخل السوق المصري والتي وضع اللبنة الأولى لها أحمد عبد الله الذي يمتلك من الإمكانيات ما يؤهله لتحليل المشهد داخل السوق العقاري واتخاذ القرارات المناسبة، لتميزه بعقلية ذات مرجعية مالية مصرفية قادرة على مواجهة الصعاب ووضع الحلول البديلة وتعظيم الاستفادة من الموارد المتاحة برؤية واعدة ونظرة تفاؤلية لتجاوز الأزمات.

وحرصا من العقارية على كشف خيوط وأدوات هذا الكيان العملاق لما له من قوة ضاربة على الساحة المحلية والإقليمية، التقت أحمد عبد الله نائب رئس مجلس إدارة» ريدكون» ليكشف لنا أسرار وتفاصيل تلك القلعة لما لها من دور ريادي في منظومة التشييد والبناء لتصبح واحدة من العلامات الفارقة في القطاع العقاري، لتفاجئ السوق من خلال رؤى مؤسسيها بإطلاق أحد أكبر المشروعات التجارية المتكاملة بشرق القاهرة، ليصبح محط أنظار العلامات التجارية العالمية لما لها من موقع استراتيجي وتخطيط عالمي وعائد استثماري.

“جولدن جيت” المشروع الأقوى بالتجمع الخامس بواجهة 1.2 كيلو متر على شارع التسعين الجنوبي بمساحة أرض إجمالية 160 ألف متر و مساحة بنائية 200 ألف متر، تنقسم إلى 70 ألف للوحدات التجارية و 130 ألف للوحدات الإدارية، والذي يعد امتدادا لمنطقة المربع الذهبي بمواجهة الجامعة الأمريكية وعدد كبير من المشروعات الأخرى.

وقال أحمد عبد الله نائب رئيس مجلس إدارة مجموعة شركات «ريدكون”، إن “ريدكون للمقاولات» ضمن أفضل 5 شركات بالسوق المصري، وندرس فرصًا استثمارية جديدة في المقاولات بالسوق السعودي ونفكر في خوض تجربة جديدة للتطوير إلى جانب فرصا استثمارية جديدة في منطقة الساحل الشمالي والقاهرة الجديدة بمساحات متنوعة، مؤكدا أن الشركات العقارية التي تمتلك ذراع مقاولات الأسرع في تحقيق معدلات النمو بالسوق، كما تدرس ريدكون إنشاء صندوق عقاري يضم كافة وحدات الشركة المؤجرة مؤكدا أن الاستثمار في الوحدات التجارية والإدارية أفضل من السكني وإلى نص الحوار:

في البداية، لديكم من الخبرات ما يؤهلكم للتعامل مع المتغيرات الطارئة على السوق العقاري، لذا نود تسليط الضوء على مسيرتكم المهنية منذ البداية وحتى وصولكم إلى محطة «ريدكون» ؟

مسيرتي المهنية بدأت في القطاع المصرفي عبر بوابة بنك «Chase الأهلي مصر» والذي كان في هذا الوقت أحد أكبر بنوك القطاع الخاص، ثم انتقلت في عام 1994 إلى شركة التجاري الدولي للاستثمار، والتي تم تأسسيها بمشاركة من البنك التجاري الدولي ومساهمين آخرين، وتدرجت في الشركة في السلم الوظيفي حتى أصبحت العضو المنتدب للشركة والتي ظلت إلى مطلع الألفية الحالية أكبر شركة استثمار في هذا التوقيت، واقتنصت الشركة نحو 51% من أسهم شركة “EFG” المنافس الأقوى في ذلك التوقيت، ثم زادت محفظة شركة «التجاري الدولي للاستثمار» لتصل إلى 200 شركة ضمّت كل مجالات الاستثمار، وصاحب ذلك اجتذاب الشركة لكبار المستثمرين لدرجة أن معدل العائد الداخلي وصل 25% وهذا رقم ضخم كان يصعب تحقيقه في ذلك التوقيت.

“وأثناء هذه التجربة سنحت لي فرصة الاحتكاك بالمجال العقاري عبر المساهمة مع بعض الشركاء لتنفيذ مباني سكنية منفردة في مدينة نصر ومصر الجديدة، حيث بلغ سعر المتر للوحدات في هذا التوقيت 500 جنيه في أفضل مناطق مدينة نصر، وكان الإقبال على الاستثمار في العقار مرتفعًا في ذلك التوقيت بحكم الثقافة المصرية التي تؤمن بأهميته كملاذ آمن لثروتهم وكحافظ جيد لقيمة الأموال في مواجهة التضخم.

في هذا التوقيت أنشأتُ مشروعًا ضخمًا في مدينة نصر، ثم بدأت في تطوير مساحات صغيرة بدأت بـ 5 أفدنة ثم 10 أفدنة حتى تمكنت من الشراكة في تجربة «ريدكون» لأُصبح ضلعًا من الثلاثة أضلاع الرئيسية للشركة والذين يمثلون شركاء رئيسيين في «ريدكون».

كما أود الإشارة إلى أنه عندما بدأت تجربتي في الشركة منذ ما يقرب من 20 عامًا قررنا فصل شركة «ريدكون للتعمير» عن تابعتها “ريدكون للتطوير”، وكانت السياسة التشغيلية للشركة في هذه المرحلة تنفيذ مباني إدارية وتجارية في التجمع الخامس، واتبعنا آلية تأجير هذه المباني توفيرًا للسيولة، ثم عدلنا هذه السياسة بعد ذلك عن طريق البيع سواء كانت مؤجرة أو غير مؤجرة، وكانت عقيدتنا تنصب حول مبدأ «التطوير بمثابة أداة تحوط ضد تقلبات ومخاطر المقاولات”.

“جولدن جيت” باكورة مشروعات “ريدكون بروبرتيز” بالتجمع الخامس، ما هي مرتكزات القوة التي يعتمد عليها المشروع وأخر مستجداته؟

“قبل أن نخطو أولى خطواتنا بالمشروع أجرينا دراسات تسويقية أظهرت أن حجم الطلب على الوحدات التجارية والإدارية بالقاهرة الجديدة مازال مرتفعًا مع ندرة المعروض من هذه الوحدات، كما أن حجم الطلب كان مرتفعًا في شرق القاهرة مقارنة بغربها الذي يتميز بانخفاض أسعاره البيعية.

“مشروع «جولدن جيت» في الأساس كان مكونًا من 4 قطع حصلنا عليها عبر آلية التخصيص المباشر من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، ثم قررنا ضم القطع في قطعة واحدة والمصنفة ضمن أفضل القطع المميزة بنطاق التجمع الخامس، لأنها تقع مباشرة أمام الجامعة الأمريكية وبواجهة 1.2 كيلو متر على شارع التسعين الجنوبي والتي تقع على مساحة أرض 160 ألف متر، وبمساحة بنائية 200 ألف متر منها 70 ألف متر تجاري و 130 ألف متر إداري، بارتفاع دور أرضي و 3 أدوار متكررة، ورغم حصولنا على هذه القطعة أثناء جائحة كورونا إلا أن الشركة بدأت العمل فورًا عليها حتى وصلنا إلى مرحلة مرضية من الإنشاءات بالمشروع، وبلوغ الدور الثالث في بعض المباني..“حرصت الشركة على أن يتفرد المشروع بمميزات متنوعة دون غيره بأن تصبح الوحدات التجارية بارتفاع 6 أمتار والإدارية 4 أمتار، مما يعزز من انتاجية الموظفين العاملين في الوحدات، لنقدم لعملانا منتجًا فاخرًا وذو قيمة، وبهذا حققنا للعميل الباحث عن الاستثمار متطلباته الربحية حال الرغبة في بيع وحداته.

ويحقق المشروع معايير الاستدامة والعمارة الخضراء بشكل يساهم في خفض تكلفة التشغيل داخل المشروع ككل، وتوفير 30% من الطاقة المستهلكة، وارتفاع قيمة العقار السوقية، ويحتوي مشروع» جولدن جيت» على أكبر ساحة انتظار داخلية تسع 8 آلاف مركبة، مع حرصنا على تنفيذ المباني على 37% فقط من المساحة البنائية للأرض رغم صدور الترخيص ببناء حتى 40% طبقا للاشتراطات، وسنبدأ تسليم أول مرحلة في أكتوبر 2024 والثانية في إبريل 2025 وأما الثالثة في 2026 و بلغ سعر المتر عند الطرح 78 ألف جنيه ثم ارتفع في أقل من عامين إلى130 ألف جنيه.

السوق العقاري مر بالكثير من المتغيرات التي أثرت على المنتجات المعروضة وتفضيل العميل لها، ما هي الاستراتيجية التي تعتمد عليها «ريدكون بروبرتيز” عند دراستها الفرص الاستثمارية الجديدة؟

المتابع للسوق سيرى بالفعل أن هناك مجموعة من المتغيرات ساهمت في تغيير فكر المطور والعميل في ذات الوقت، فالمستثمر في العقارات السكنية في عام 2009 تراجعت أرباحه مقارنة بمن استثمر في الوحدات التجارية والإدارية التي ارتفعت قيمتها بشكل كبير العام الحالي.

ولكن يجب الأخذ في الاعتبار أن الدراسات السوقية التي أجريناها أظهرت أن هناك منتج سكني انفرد بالنمو الأكبر وارتفع عائده الاستثماري تمامًا كالتجاري والإداري وهو الشقق الفندقية تحديدا نظرًا لارتفاع الطلب عليها من العرب والأجانب، في حين أن مصر بها نقص في الوحدات الفندقية لأن الوحدات التي يتم طرحها سنويًا لا تغطي حجم الطلب عليها، لذلك نحن بحاجة إلى طرح المزيد من المنتجات الفندقية، وما سبق كان مؤشرًا لنا في سياسة الشركة الاستثمارية التي حبّذت الاعتماد بشكل كامل على الاستثمار في تطوير التجاري والإداري، لأن عائده الاستثماري مرتفعا مقارنة بالسكني، ووضعت الشركة كل تركيزها على مشروع «جولدن جيت».

كيف ساهمت “ريدكون جروب” التي تمتلك المزيد من الخبرة في دعم ومساندة شقيقتها الصغيرة «ريدكون بروبرتيز”، خلال أول تجربة تطوير لها بمشروع « جولدن جيت» ؟

وجود كيان مثل “ريدكون للتعمير” ساهم بشكل كبير في نجاح تجربتنا بمشروع «جولدن جيت» بفضل الدعم والمساندة وسابقة أعمال الشركة الأم، وجودة المنتجات التي تقدمها والتي تعتمد على ساعات عمل متواصلة تصل إلى 16 ساعة ومخطط لها أن تصل إلى 24 ساعة في الفترة المقبلة، كل هذا وأكثر صنع لنا أرضية ثابتة نقف عليها، وأشير إلى أن ريدكون للتعمير تصنف تصنف حاليًا على أنها من ضمن أكبر 5 شركات مقاولات بالسوق.

وأضيف إلى ما سبق حرص الشركة الأم في المرحلة الحالية على تطبيق الحوكمة خصوصًا في ظل امتلاكها لأذرع متنوعة منها «ريدكون للتعمير” و “سمنتو” للخرسانة الجاهزة و”واجهة” للواجهات الزجاجية والألومنيوم و “GRC”، ومحفظة استثمارية أخرى متنوعة حققت أرباحا مرضية مثل “فايبر مصر” التي نمتلك 7% من حصتها و «ريدكون أسبانيا» و فندق في الغردقة، توفر لنا سيولة مالية بالعملة الصعبة حتى نضمن استمرارية نجاح المجموعة وأن نكون في الصدارة دائمًا.

ومن هذا المنطلق ندرس حاليًا فرصًا استثمارية في الساحل الشمالي والشيخ زايد والتجمع بهدف تنويع المحفظة الاستثمارية لشركة “ريدكون بروبرتيز” بالتوازي مع الاستعانة بأبرز الخبرات في كل القطاعات بداية من رأس المال البشري الذي نعتبره المصدر الرئيسي للحصول على الخبرات الجيدة للانضمام إلى الشركة ، خصوصًا وأن العنصر البشري سيكون عاملًا رئيسيا في تحقيق نجاحات جديدة للشركة.

الطرح في البورصة أصبح سبيلا للكثير من الشركات في المرحلة الراهنة لتوفير سيولة مالية دعمًا للخطط التوسعية، فهل تسعى “ريدكون بروبرتيز” للطرح في البورصة؟

خطوة الطرح في البورصة متواجدة على مائدة أي شركة بشكل دائم، لأنه من الصعب استمرار مسيرة النجاح لأي كيان واستمراره في العطاء حتى الجيل الثاني والثالث من العائلة، بسبب اختلاف الرؤى، لكن عند طرحها في البورصة يكون الأصلح هو من يقود المسيرة..وعلى مستوى «ريدكون بروبرتيز” الشركة مكتملة الأركان وتحتوي على قدرات مالية وكفاءات وظيفية ولديها خطة توسعية كبيرة، وخطوة الطرح في البورصة واردة بقوة لكن يحدث الطرح في حال امتلاكنا مشروعات متنوعة، لأننا في هذا التوقيت سنكون امتلكنا خبرة تنفيذية في السوق تأهلنا للطرح أمام المستثمرين لزيادة رأس مال الشركة وهو ما يتبعه بالضرورة زيادة حجم أعمالها ودعم خططها التوسيعة.

فنحن جاهزون للفحص والتدقيق حاليًا من كافة الجوانب المالية والفنية، لكننا نفضل أن نأخذ هذه الخطوة حال امتلاكنا خطة عمل ضخمة تستوجب عملية الطرح، فمحفظة مشروعات الشركة مشروعًا واحدًا فقط، والمستثمر دائمًا ما يبحث عن الشركة وحجم مشروعاتها حتى يرى صورة واضحة للمكان الذي سيستمثر فيه أمواله.. والطرح في البورصة بشكل عام يفتح الباب على مصرعيه أمام أي شركة للحصول على تمويل من مساهمين عرب بشكل أسهل من أي طريقة أخرى، ويصبح بمثابة تسويق للشركة إذا قررت الاستثمار في أسواق عربية.

بحكم خبرتكم المصرفية، العالم في المرحلة الراهنة محاط بمتغيرات اقتصادية تؤثر على عملية التسعير، فما هي الآلية التسعيرية التي تعتمدون عليها لتقييم منتجاتكم في ظل المتغيرات الحالية ؟

نحن وبشكل يومي نتابع سعر الدولار ومعدلات التضخم في أوروبا وأمريكا وتوقعات سعر الفائدة في مصر، ونحاول دائمًا توفير منتج يوفر سيولة مالية للشركة بدلًا من الاقتراض من البنوك لأن تكلفة الاقتراض أصبحت مرتفعة، لذلك فقد طرحنا مؤخرًا منتج إداري بمساحة صغيرة تبدأ من 70 متر بغرف اجتماعات مشتركة و”Business Center” وغيرها، بحيث نساهم في نهاية المطاف في توفير منتج يحقق تدفقات نقدية مستدامة وسريعة في نفس الوقت.

وخلال الفترة الماضية لم توقف الشركة عمليات البيع نهائيا، وإنما واصلت عملية البناء مع اتباع سياسة تسعيرية ملائمة وطرح منتجات عقارية، ومراعاة نسبة تحوط ملائمة لأية طوارئ تتراوح بين 5% إلى 7%.. وأتوقع أن تشهد الفترة المقبلة حالة من الاستقرار السعري على مستوى التكلفة في كافة المنتجات فلن يشهد السوق العقاري ارتفاعًا في التكلفة بنسبة 100% كما حدث في الفترة الراهنة، وإنما سيعود إلى الارتفاع السعري إلى المعدل الطبيعي بالزيادة السنوية كما كان معهودًا من قبل بنسبة ستتراوح ما بين 5% إلى 10%، وهذا التوقع نابع من وصول معدلات ارتفاع الفائدة إلى أقصى مدى لها ليتبع ذلك ثباتها ثم انخفاض تدريجي لها، وبالتبعية سيستقر سعر المنتجات المطروحة.

“المؤشرات أظهرت أن المبيعات ارتفعت بمعدل مرضي في الفترة الماضية عقب تحرير سعر الصرف، وأظهرت المؤشرات أن 30% من عمليات الشراء من خارج مصر مقسمة إلى مصريين عاملين في الخارج وعرب، وتوجه الطلب إلى المنتجات التجارية والسكنية والفندقية”.

في ظل التحديات القائمة ما هي النصيحة الأبرز التي تقدمها للمطور العقاري تجنبًا لحدوث أية تعثرات مالية محتملة ؟

هذه الفترة رغم صعوبتها إلا أنني على ثقة بمرورها، وهناك مجموعة من النصائح يجب على أي مطور وضعها في الاعتبار يأتي على رأسها تقسيم المشروع إلى مراحل تجنبا لمخاطر ارتفاع التكلفة مقابل البيع، والإسراع من معدلات التنفيذ بالمشروعات، والتوسع في إنشاء الصناديق العقارية، ونقطة هامة يجب إثارتها هنا وهي أنه لابد من إنشاء اتحاد للمطورين بحيث يكون لسان حال قطاع التطوير العقاري أمام الحكومة والمطورين فيما بينهم، خصوصًا وأن العقار سيظل الملاذ الأمن للاستثمار وقطاع تنموي هام للاقتصاد المصري، مع العلم أن السوق لم يفقد أيا من شرائحه بسبب التضخم وتحرير سعر الصرف وذلك بسبب تكيف الشركات مع الوضع وزيادة فترات مدد السداد.

وهنا يجب أن أشيد بقرارات الدولة في المرحلة الأخيرة لدعم القطاع العقاري في ظل ظروف اقتصادية يحيط بها التضخم وتحرير سعر العملة فقد كانت خطوة مهمة في إطار برنامج الإصلاح الاقتصادي الشامل، والذي يشجع المطورين على الاستمرار في مسيرة التنمية في ظل دولة تقف خلفهم وتذلل لهم كل الصعاب.

مجموعة «ريدكون» كيان له تاريخ واسم كبير فما هي الآلية التي تعتمدون عليها في اتخاذ القرارات كي تحافظون على استقرار الشركة وتحقيق أهدافها؟

أنا اعتبر شركائي في كيان «ريدكون» هم من أفضل الشركاء فهم يمتلكون من الخبرة العلمية والمهنية ما يكفي لنجاح تجربتنا، وما يميز تجربتنا أننا دائمًا ما نحرص على اتخاذ القرارات بالإجماع خصوصًا في الهامة والمؤثرة في مسيرة الشركة المهنية.

الكثير من رجال الصناعة اتخذوا قرار اقتحام قطاع التطوير العقاري، ما هو السر وراء اتخاذ هذه الفئة قرار الاستثمار في العقار ؟

قبل أن أخوض في تفاصيل هذه الجزئية يجب أن ألفت الانتباه إلى هناك فئتان تفضل الاستثمار في قطاع التطوير العقاري الأولى منها من يمتلك سابقة أعمال في المقاولات وخير دليل على ذلك معظم شركات المقاولات الكبيرة في مصر والعالم العربي اتجهت إلى التطوير العقاري لأن المقاولات دائمًا ما تظهر الفرص الاستثمارية الموجودة في القطاع، فانطلاق التطوير العقاري بالاستناد على خبرة كبيرة في المقاولات تساهم في تعزيز مسيرة النجاح، أما إذا انقلبت الأية لمطور يرغب في إنشاء ذراع مقاولات عليه الاستعانة بالكفاءات قبل كل شيء.. والفئة الثانية وهي الصناعة فالقاعدة الاقتصادية تقول إن تقسيم المخاطر يتطلب تنويع الاستثمارات في قطاعات أخرى، وهذا لا يقتصر على التطوير العقاري فقط بل هناك بعض المطورين اقتحموا القطاع الصناعي وأصبحوا يمتلكون مصانع رغم عملهم بالتطوير العقاري.

في النهاية، بحكم امتلاكم الشغف بالقطاع العقاري، هل انتقلت هذه الجينات إلى أحد أبنائك، وقبل كل ذلك كيف تبدأ يومك العملي ؟

لدي ثلاثة أبناء ابنتان وولد، نجلتي الكبرى حاصلة على ماجستير في القانون وإدارة الأعمال وهي مستقرة في لندن وتعمل هناك، أما الابنة الثانية حاصلة على ماجستير في التسويق، وأخيرًا ابني وهو الأصغر ومقبل على مرحلة الجامعة، وبالنسبة لقرارهم العمل بقطاع التطوير العقاري من عدمه فأنا لا أجبرهم على أية اختيارات وأترك لهم مساحة من الحرية كفيلة باختيار ما يرغبون في العمل به مستقبلا.

وعن طبيعة يومي استيقظ مبكرًا وأبدأ اليوم بقراءة جميع الصحف وأركز على قراءة كل الأحداث السياسية والاقتصادية خصوصًا القطاع العقاري، ثم بعد ذلك اتجه إلى عملي من التاسعة صباحًا وطوال اليوم أتابع كل تفصيله من تفاصيل العمل وأحرص على تذليل كل العقبات وتوفير بيئة العمل التي تحقق مستهدفات الشركة في نهاية المطاف ولا أنتهي من عملي إلا في العاشرة مساء أو بعد هذا التوقيت.

وأكثر ما يضايقني هو أن أحاط بمجموعة من المتشائمين، ونصيحتي لأي متشائم أن يحل مشكلته ويقسمها إلى أجزاء ويجد حل لكل جزء ومن ثم يتم حل المشكلة بالكامل، وفي نهاية حديثي أؤكد أنني مازالت متفائل وأؤمن أن التفاؤل حلًا لأي مشكلة.