«مدار».. الباب الملكـــــي لأصحاب الفخامة

م. أحمد أهاب المدير التنفيذى لـ «مدار»:

4.5 مليار جنيه مبيعات حققتها الشركة في 2023 وضعتنا في المرتبة الخامسة بقائمة الأكثر مبيعا في الساحل الشمالي

80 % زيادة في أسعار وحدات الساحل الشمالي.. و 300% عائد لعملاء المرحلة الأولى

15 مليار جنيه حجم استثمارات الشركة بالسوق المصري.. و100% عائدًا استثمارياً لعملاء المراحل الأولى

250 وحدة تسلمها الشركة بمشروعاتها المختلفة في 2024 .. و 500 أخرى بالساحل الشمالي خلال 2026

5 مليارات جنيه استثمارات الشركة في 2023 .. و6 مليارات مبيعات تعاقدية العام الماضي

25 % زيادة في حجم مبيعات الساحل الشمالي بنهاية 2022 بفضل جهود الدولة التنموية

لم تقبل بالمحاكاة طريقا، بل جمعت كافة قواها وهممها لتستعد لانطلاقة كبرى فاقت توقعات كافة المعنيين بالسوق العقاري المصري، «مدار» هذا الكيان المؤسسي الذي تمكنت قيادته بصحبة فريق عمل أكثر تميزًا أن تجسد أحلام أصحاب الفخامة والأصالة وتترجمها إلى واقع بديع كون أراضيه مترامية الأطراف في أشد البقاع سحرا وجاذبية ما بين الساحل الشمالي الغربي والبحر الأحمر، وجاءت المفاجأة - خلال وقت قياسي- بتصدرها المشهد ضمن أكبر خمسة مطورين مبيعا وتسويقا في الساحل الشمالي بنحو 6 مليارات جنيه. . تلك القفزات الواثبة والمتسارعة جاءت نتاج انتهاء الشركة من إعادة هيكلة كافة إدارتها باستقدام أفضل وأميز المهارات بكافة القطاعات، بقيادة المهندس أحمد أهاب المدير التنفيذي لـ«مدار» الذي استطاع بفضل كفاءته المعهودة وخبراته المتراكمة أن يحول مسار الشركة نحو آفاق العالمية ويخرج بإبداعات عمرانية ساحرة استطاعت أن تجتذب كافة الباحثين عن كل ما هو فريد ومبتكر في فن العمراني لتشكل لوحة تضاهي نظيرتها بالسواحل الأوربية بالبحر المتوسط.

المهندس أحمد أهاب أكد أن السوق العقاري المصري مازال سوقا واعدا رغم التحديات والتقلبات الاقتصادية وفاتحا لشهية المستثمر الداخلي والخارجي مؤكدًا على ضرورة وجود تصنيف للمطورين لإعادة ضبط مسار السوق العقاري، وقال إن الساحل الشمالي سيشهد خلال الصيف الحالي انطلاقة كبرى للشركة ومن المستهدف أن يكون مشروع «أزهى نورث » بالساحل الشمالي بمثابة دفعة قوية لزيادة مبيعات المنطقة نظرا لمساحته التي تصل لـ 250 فدانا وتمثل المسطحات المائية والمساحات الخضراء 86% من إجمالي مساحة المشروع، كما يحتوي على أكبر «كريستال لاجون» بالساحل الشمالي على مساحة 45 فدانًا، كاشفا عن أن «مدار» من أوائل الشركات التي حصلت على القرار الوزاري لتنفيذ مشروعها على أن تبدأ تسليم عملائها بالمشروع في 2026.

وقال إن «أزهى العين السخنة» يوفر لرواده تجربة فريدة بوصفه أكبر مشروع من حيث المساحة في المنطقة والمقام على 400 فدان ويتميز بواجهته الشاطئية الممتدة لنحو 700 متر، حيث نجحت الشركة في تطوير 70% من المشروع، وسلمت 1500 وحدة من إجمالي 2200 وحدة بالمشروع، كما افتتحت فندقًا وستنتهي من 4 أخرين في الأعوام المقبلة..وللمزيد من التفاصيل في الحوار التالي ..

في البداية، الساحل الشمالي يعد حاليًا واحدة من وجهات الاستثمار الأبرز للشركات العقارية، وهذا ما دفعكم إلى إطلاق مشروعكم الرائد «أزهى الساحل الشمالي» بهذا البقعة الواعدة، ما هي نفاط تفرد الساحل عن أي بقعة استثمارية أخرى في مصر؟

الساحل الشمالي يعد من أهم المناطق العقارية على خارطة كافة المطورين بمصر، لذلك فجميع الشركات العقارية تطمح لأن يكون لها موطىء قدم هناك، وشركة «مدار» للتطوير العقاري منذ تأسيسها في 2015 سعت إلى الحصول علي قطعة مميزة في الساحل الشمالي الغربي، وذلك لأنه بمفهوم السوق العقاري القطعة المميزة من ناحية المكان و البحر عملة نادرة لأنها بالتبعية تساهم في تحقيق مكاسب و مبيعات أجزم بأنها أكثر من أي رقعة أخرى داخل مصر، وقد أظهرت دراسات الشركة التسويقية أن هناك ارتفاع في الطلب من العملاء على الساحل الشمالي لما يتمتع به من مقومات طبيعية متمثلة في الطبيعة الخلابة والشواطىء المميزة، إضافة إلى الجهود التنموية التي قامت بها الدولة في الفترة الماضية لجعله وجهة سياحية طوال العام وليس موسمية فقط.

كما أظهرت الدراسات أن العلامات التجارية من مطاعم ومحلات للتسوق قادرة على تحقيق مكاسب أعلى بكثير في الساحل الشمالي مقارنة بعملها باقي العام، بالرغم من أن سيزون الساحل الشمالي يكون بين شهرين إلى 3 شهور فقط في العام.

وبناء على كل المقدمات السابقة فقد ارتفع حجم المبيعات في الساحل الشمالي الغربي في صيف 2022 وبلغ ما بين 20% إلى 25%، وذلك بعد أن كانت 5% إلى 7% فقط في الأعوام الماضية، وزاد حجم الإقبال على اقتناء الوحدات من الأجانب والعرب والمصريين العاملين في الخارج بشكل لافت، وهذا إن دل على شي فهو دليل على أن الخطوات التي اتخذتها الدولة في تنمية هذه البقعة بدأت فعليًا في أن تأتي بثمارها ليصبح الساحل الشمالي الغربي وجهة جديدة على نهج شرم الشيخ والغردقة.

وأنا أتوقع أن تشهد الفترة المقبلة ارتفاع هذه المؤشرات عما سبق، خصوصًا مع تنمية قري جديدة، بالتوزاي مع خطة الدولة في التشغيل الفعلي لمطار العلمين وتوفير طيران مناسب بأسعار ملائمة للعملاء سواء كانوا من الخليج العربي أو الأجانب، وهذا ما يساهم في نهاية المطاف في زيادة الدخل القومي من العملات الأجنبية.

وبناء على كل هذه المقدمات فخطة الدولة استهداف نحو 50 مليون سائح سنويا من السهل تحقيقها بتنمية كافة مصادرنا السياحية كالسياحة الأثرية والصحراوية والساحلية، وتنمية الساحل الشمالي الغربي وجعله وجهة دائمة طوال العام ليكون الأخير لاعبًا رئيسيا في تحقيق هذا الهدف الذي من الصعب تحقيقه بالسياحة الشاطئية للبحر الأحمر فقط.

شركة مدار

بناء على ماسبق، نود التعرف على العائد الاستثماري الذي حققه من استثمر أمواله في الساحل الشمالي الغربي مع النهضة المتواصلة هناك، وما هي نوعية الوحدات التي يفضل العملاء اقتنائها بهذه المنقطة؟

قبل أن أتطرق إلى نقطة العائد الاستثماري فهناك مجموعة عوامل مجتمعة ساهمت في رفع قيمة هذ العائد لقاطني هذه المنطقة منها تنمية الدولة البنية التحتية للساحل الشمالي، وشبكة الطرق، وتوافر الخدمات، ومشروعات المطورين العقاريين التي نفذت على أعلى جودة، فضلًا عن قيام الدولة مؤخرًا بتعديل قانون تملك الأجانب للعقارات والسماح له بتملك أكثر من وحدة، هذه العوامل مجتمعة ضاعفت من العائد الربحي فملاك ومستثمري وحدات الساحل الشمالي حققوا عائدًا على الاستثمار يفوق ما حققه مشتري الوحدات بأنحاء الجمهورية، وذلك نتيجة لارتفاع أسعار الوحدات بنسبة من 70% إلى 80%، لذلك فمن وضع أمواله سواء بالتملك أو الاستثمار حقق عائدًا قدر ما بين 200% إلى 300% مقارنة بعوائد البنوك .

أما إذا انتقلنا إلى الشق الثاني من السؤال والمتعلق بتفضيلات العملاء، فالوحدات الفندقية كانت المنتج الأبرز والأكثر طالبًا خصوصًا من الأجانب فهي تلبي احتياجات ومتطلبات العميل الأجنبي الباحث عن الهدوء والراحة ومتطلبات الصيانة السنوية للوحدات، لذلم فمعدلات شراء أو تأجير هذه الوحدات ارتفعت بشكل لافت

اخترتم منطقة رأس الحكمة لتكون وجهت مشروعكم الرائد «أزهى نورث»، ما هو السبب الرئيسي لا ختياركم هذه البقعة دون غيرها؟

رأس الحكمة هي واحدة من أكثر المناطق الواعدة للاستثمار، لعدة أسباب تشبه إلى حد كبير شواطىء الخليج، كما أنها تتوسط الساحل الشمالي فعلى يسارها سيدي حنيش و ألماظة باي و مرسي مطروح و على يمينها طريق الضبعة و فوكا باي وسيدي عبد الرحمن ثم مارينا، إذا ما أخذنا في الاعتبار شبكة الطرق الجديدة وعلى رأسها محور الضبعة فقد أضيفت لها ميزة جذب إضافية جديدة، ونتيجة لما سبق فقد ارتفع معدل الإقبال على هذه المنطقة، وهذا ما تبعه ارتفاع أسعار الوحدات سواء كانت تملك أو إيجار.

السيولة المالية لأي شركة تعتبر درعًا لها ضد تقلبات الأوضاع الأقتصادية، كيف أثرت الأوضاع الاقتصادية الماضية على موقف الشركات العقارية ماليًا وتوقعات لسعر الفائدة بالمرحلة المقبلة؟

السوق العقاري مر في الفترة الماضية بالكثير من التقلبات في أسعار الصرف وأسعار مواد البناء، إذا ما أضفنا إلى ذلك أن بعض الشركات طرحت أنظمة سداد 7 و 8 سنوات وهناك شركات أخرى تخطت هذه الأنظمة، أصبح الجميع في موقف لا يحسد عليه.

شركة مدار

وأتوقع أن تشهد الفترة المقبلة ارتفاع معدلات اقتراض الشركات العقارية من البنوك للإسراع في وتيرة الانشاءات، مع تثبيت أسعار بعض مواد البناء بالتعاقد عليها مسبقًا، حتى تسلم وحداتها طبقًا للجداول التسليم، وهو ما يساهم في تحقيق المصداقية مع العملاء وينعكس على المشترين بزيادة العائد على الاستثمار، لذلك فالمطلب الرئيسي هنا ضرورة تثبيت أسعار الفائدة وسعر الصرف، لأنهما عاملان رئيسيان في التأثير على مسيرة الشركات العقارية سواء كانت في الإنشاءات أو حتى في تسويق وحداتها.

وقد ساهمت العوامل السابقة مجتمعة في تغير الأنماط العقارية المطروحة، حيث بدأت عملية طرح وحدات بمساحات صغيرة بأسعار تناسب احتياجات العملاء وتتفق أيضًا مع تفصلات الفئات العمرية صغيرة السن.

بحكم امتلاككم خلفية سياحية سابقة، كيف أثرت هذه السابقة عليكم عند اختياركم تجربة الاستثمار في الساحل الشمالي عبر مشروع «أزهى»؟

امتلاكنا خلفية سياحية جعلنا على مقربة من تفضيلات العملاء بحكم احتكاكنا السابق معهم في مشروعاتنا لذلك صممنا «أزها» الساحل الشمالي على شكل فندق بمميزات الخمس نجوم، كما أننا أنشأنا تطبيقًا لتسهيل الحصول على الخدمات التي يحتاجها العملاء سواء كانت laundry, housekeeping, room service , triple play, ، كما تم توفير فريق عمل مدرب علي أعلى مستوى للخدمات الفندقية دربوا جميعهم في أكاديمية الشركة، إضافة إلى إنشائنا شركة لإدارة المشروع لتكرار تجربتنا الناجحة في «أزهى العين السخنة».

ويتمتع «أزهى نورث» بدراسات بيئية كامله، فلدينا آبار ومحطات تحلية كامله، ومحطة معالجة الصرف، ومحطات توليد الطاقة الشمسية، وشبكة الري بأحدث الأساليب لتوفير استهلاك المياه، وكريستال لاجون تعد الأكبر في الساحل الشمالي علي مساحة ٤٥ فدان، ومسطحات مائية كبيرة بأقل استهلاك للكهرباء والمواد الكيميائية المستخدمة في فلترة المياه.

كما يتمتع «أزهى الساحل الشمالي» بخدمة جديدة باسم water taxi تتحرك بداخل اللاجون بشكل دائم و آمن وتتميز وحدات المشروع بأنها تطل مباشرة على البحر المتوسط والبعض الآخر يطل على البحيرة وفندقا على أعلى مستوى نستعد لافتتاحه العام القادم، أيضًا يحتوي المشروع على كلاب هاوس ومنطقة تجارية على مساحة أكثر من ٤٠ ألف متر مسطح.

وقد اهتمت شركة مدار بكل خطوة للحفاظ على مثل هذا المشروع حتى يستمر لسنين عديدة دون الاحتياج الى صيانه مما يسبب عبء على المشتري و ايضا الاهتمام بتأثير البيئة المحيطة من ناحية استخدام بعض انواع الحجر مثل الحجر الأبيض و أنواع النباتات التي تنمو بشكل طبيعي بمنطقة رأس الحكمة في الوجهات الخارجية للوحدات لهدف لإنجاح هذا المشروع حتى يستمر لمدة ٥٠ عاما بكامل رونقه و جودته.

هذا يدفعنا إلى سؤال، ما هي أحدث طروحات الشركة بمشروعاتها المختلفة في الساحل الشمالي والعين السخنة وخطط التسليم؟

الشركة بالفعل تواصل العمل بمشروعاتها المختلفة على قدم وساق وبالفـــــــعل هناك مرحلة جديدة طرحتها الشركة وهـــــي ALMA EXTENSION و NAWAS بـ «أزهى الساحل الشمالي» وهي وحدات دابل فيو تقع مباشرة على البحر وأيضا اللاجون وعلى ارتفاع ٣٥ متر فوق سطح البحر المتوسط، أما فيما يخص مشروع «أزهى العين السخنة» فطرحت الشركة مرحلة LA CERTA بأراضي السخنة و هي في منتصف اللاجون، إضافة إلى وحدات أخرى READY TO MOVE بـ «أزهى السخنة» بمساحات مختلفة، ومن المقرر أن نطرحهما في معرض سيتي سكيب، بمقدم 25% مقدم وأقساط علي 4 سنوات.

-وفيما يتعلق بجدول التسليمات فمن المقرى تسليم 250 وحدة بمشروعات الشركة المختلفة في 2024 ، إضافة إلى تسليم 500 وحدة أخرى بالساحل الشمالي بحلول 2026

وحرصًا من على التواجد بالقرب من عملائنا فالشركة تمتلك 7 مقرات للمبيعات ، بالساحل الشمالي ، العين السخنة ، كابيتال الشيخ زايد ، مصر الجديدة والمهندسين.

هل هناك تعثرات في سداد الأقساط لدى عملاء الشركة، في ظل الوضع الاقتصادي الراهن؟

شركة مدار واحدة من الشركات التي تحرص على انتقاء عملائها بشكل دقيق، حتى لا نتعرض لأية تعثرات محتملة، وخير دليل على ذلك نجاحنا في مشروع «أزهى العين السخنة» الذي بالمناسبة كان أول طرح به في 2017، ومنذ هذا الطرح حتى الأن تضاعف سعر الوحدة 3 مرات، ليحقق العملاء مكسبًا وصل إلى عشر أضعاف في الوقت الحالي.

الصعوبات تخلق التحديات وهذا ينطبق على السوق العقاري في المرحلة الراهنة، فما هي التحديات التي تواجه المطور العقاري في الربع الأخير من العام والنصيحة الأمثل له ؟

منذ اندلاع الحرب الروسية الأوكرانية وما سبقها من جائجة كورونا أصبح هناك الكثير من التحديات المحيطة بالسوق العقاري جميعها جاءت متتابعة وهذا ما عزز من أثارها لينتج عنها توابع متتالية من أبرزها تحرير سعر الصرف الجنيه وعدم ثباته، وعدم ثبات أسعار الفائدة، إضافة إلى التغيير المستمر في أسعار مواد البناء الأساسية، فضلًا عن ترقب الجميع لحدوث تحريك جديد لسعر الصرف الجنيه خلال الفترة المقبلة، كل هذه العوامل جعلت الشركات العقارية أمام تحد كبير وهو الالتزام بجدول الإنشاءات والتسليمات، وتسليم الوحدات التي تم التعاقد عليها في الأعوام الماضية.

في الأعوام السابقة كان قائمة تصنيف الشركات العقارية الأفضل طبقًا لحجم المبيعات المحقق، لكن الأية انقلبت في المرحلة الراهن وأصبح الأكثر مبيعًا هو الأكثر تضررًا والخاسر الأول، لذلك نصحيتي حاليًا لأي مطور التحوط ثم التحوط والسير بخطى هادئة في العملية البيعية والإسراع من وتيرة العملية الإنشائية، وأن يقسم المشروع إلى مراحل بيعية صغيرة يتبعها تنفيذ فهذ يضمن للشركات العقارية استمرارية التدفقات النقدية والحفاظ على الموقف التنفيذي لها، وأرى أن امتلاك محفظة أراضي جيدة والبحث عن فرصًا مميزة يعتبر بمثابة عاملًا هامًا لضمان الاستمرارية بالسوق العقاري.

وتطبيقًا للقاعدة السابقة فقد اتخذت الشركة قرارًا بعدم التوسع في مشروعات جديدة قبل الانتهاء من تسليم أولى مراحل «أزهى الساحل الشمالي» لإثبات مصداقيتها مع العملاء.

وهنا يجب أن أؤكد أنه رغم التحديات التي يشهدها السوق العقاري المصري حاليًا إلا أنني على يقين بقدرته على اجتياز هذه الصعاب، فالأرقام و الإحصائيات أثبتت أن العقار هو الملاذ الآمن في الفترة الراهنة أكثر من الدولار و الذهب، فمن وجهة نظري أن المطور حاليًا يتحمل عبء عملية التطوير وفي المقابل المشتري يحفظ أمواله بل وعائده الاستثماري في ارتفاع متواصل.

استجابت الدولة مؤخرًا لكثير من مطالب المطورين العقاريين بعد دراسة مستفيضة للسوق، هل ترى أن ما تم تحقيقه من مكسب كافي أم أن السوق العقاري لازال بحاجة إلى مزيد من التيسيرات؟

الدولة مشكورة استجابت للكثير من المطالب التي ساهمت في تخفيف الضغط الواقع على كاهل شركات التطوير العقاري، لكن لازلنا بحاجة إلى مزيد من التيسيرات، على رأسها سعر الفائد الحالي الذي يبلغ 20.25% وهي في حقيقة الأمر مرتفعة بشكل كبير وتتحملها شركة التطوير العقاري التي بدورها تثقل العميل بها، لذلك فالمطلب الأبرز حاليًا ضرورة طرح مبادرة تمويل للقطاع العقاري أسوة بالزراعة والصناعة بفائدة أقصاها 11%، حتى نيسر الأمر على الكثير من الشركات التي ستلجأ إلى البنوك في الفترة الراهنة لاستكمال برامجها التنفيذية في مشروعاتها.

المطلب الثاني ضرورة تثبيت سعر الفائدة لـ 10% على أقساط الأراضي بشكل دائم لان ربطها بسعر الفائدة المعلن من البنك المركزي يحمل المطور العقاري أعباء مالية ضخمة، وحقيقة الأمر أن عائد الأرض على المدى الطويل يعود على المشتري وليس المطور العقاري.

المطلب الثالث أن الدولة وإن كانت مشكورة خفضت نسبة اعتبار المشروعات تم إنجزها إلى 85٪ وهذا وإن كان أمرًا إيجابيًا إلا أننا نطمح إلى تخفيض هذه النسبة إلى 75% لمواجهة التحديات القائمة.

تحدثت عن ضرورة تنمية محفظة أراضي الشركات العقارية لأنها تمثل زخيرة حية لها، ماحجم المحفظة العقارية التي تمتلكها الشركة حاليًا؟

بالفعل نطبق المبدأ سالف الذكر ونسعى إلى تنمية محفظة أراضينا فنحن حاليًا نمتل أرض مشروع «أزهى العين اسخنة» وأرض «أزهى الساحل الشمالي»، وايضًا لدينا قطعة أرض في الشيخ زايد، ومؤخرًا استحوذنا على قطعى أرض خارج مصرساحلية، وفي مايو الماضي افتتحت الشركة أول فندق تمتلكه خارج مصر بدولة زنجبار، وبما أننا حققنا نجاح في تجربة المدن الساحلية فنسعى إلى تكرار التجربة مرة أخرى بدراسة فرصا استثمارية ساحلية حاليًا.

تمتلكون خبرة سابقة في السوق الأمريكية، ما هي أوجه الاختلاف بين التطوير العقاري في السوق الأمريكي ونظيره المصري؟

في البداية يجب أن اشير إلى أن دراستي و خبرتي المهنية لمدة بلغت 20 عامًا كمهندس في أمريكا ساهمت كثيرا في أثراء تجبرتي المهنية في القطاع العقاري، حيث توجت هذا الجهد بالحصول على الـ MBA INTERNATIONAL BUSINESS وهو ما ساعدني في تمويل مهارتي في النواحي التجارية خصوصًا فيما يتعلق بتوفير التمويل وإدارة الأعمال.

أما فيما يتعلق باوجه الاختلاف بين السوق العقاري المصري والأمريكي، فهناك اختلاف كبير فالمطور في السوق العقاري المصري يلعب جميع الأدوار من مقاول ومطور وفي بعض الأحيان ممول للعملاء بمدد السداد الطويلة، ولك أن تتخيل كل هذه الادوار يقوم بها المطور ومعرض لمتغيرات التي تحيط به من تغير في بعض القوانين أو تحريك سعر الصرف للجنيه مقابل العملات الأحنبية، وأيضًا رفع سعر الفائدة فكل هذه التحديات أنت كمطور مطالب بمواجهتها بل والاستمرار في مشروعك وعدم التوقف.

في النهاية، ما هي الخطط الطموحة التي تسعى «مدار» إلى تحقيقها في المرحلة المقبلة؟

الشركة تمتلك خطة طموحة تسعى من خلالها إلى أن تكون من مصاف الشركات العقارية العاملة في السوق المصري وخطتنا لديها مستهدف قريب المدى وأخر طويل المدى فنحن نخطط لأن نكون من أهم ٥ شركات التطوير العقاري في مصر و على المدى الطويل أكبر شركة تطوير عقارى بمصر و الشرق الاوسط و العالم ، و ذلك لتوافر المصادر والخدمات التي تمتلكها الشركة لتحقيق مثل هذه الأهداف، فلدى مجموعتنا أكثر من ٣٠ شركة تمثل أزرع مختلفة بقطاعات متنوعة، ولدينا توافر في مصادر تمويل، كما أننا نمتلك مجموعة من أفضل الكوادر في السوق العقاري، ولدينا خطة قائمة في الأساس على رؤية قوية للصعود بالشركة والشركات الشقيقة في مجال المقاولات و الفنادق .

وقد نجحنا خلال 2022 في أن نحتل المركز الخامس في قائمة الشركات الأمثر مبيعًا بالساحل الشمالي بحجم مبيعات بلغ نحو 4.5 مليار جنيهًا، ونأمل هذا العام أن نتصدر المركز الأول في مبيعات الشركة خلال الـ 2023.