شهدت أسعار الوحدات بالسوق العقارى ارتفاعا بنسبة تتراوح بين 200 و٪250 خلال السنوات الأربع الماضية، وذلك نتيجة ارتفاع أسعار الأراضى و مواد البناء خاصة بعد قرار تحرير سعر الصرف، إضافة إلى الأجور وزيادة الفجوة بين العرض والطلب.
واستبعد عدد من المطورين العقاريين حدوث «فقاعة عقارية» بالسوق المحلى الذى يعتمد بشكل أساسى على البيع النقدى إلى جانب التشريعات القانونية التى تضمن حق المالك والمشترى، فى حين أن التمويل الخارجى تبلغ قيمته نحو 8 مليارات جنيه.
فى البداية أكد الدكتور أشرف سالمان.. وزير الاستثمار السابق ورئيس مجلس إدارة مجموعة «أركو» القابضة أن السوق العقارى يعانى خلال المرحلة لحالية من أزمة فى عدم القدرة على السداد نتيجة انخفاض القوة الشرائية للمواطنين، مما تسبب فى قلة التدفقات النقدية للشركات العقارية، وهو الأمر الذى يستلزم التوصل لأفكار جديدة لمواجهة تلك الأزمة، موضحا أن انخفاض السيولة النقدية يدفع المطور العقارى إلى ضخ استثمارات إضافية فى المشروعات ويتوقف ذلك على الملاءة المالية للشركة.
وأشار إلى أن إمكانية تخارج عدد من الشركات الصغيرة التى لاتمتلك الملاءة المالية المطلوبة لسد الفجوة الناتجة عن مد طول فترات السداد أو تضطر إلى الدخول فى شراكة مع نظيرتها من الشركات لتنفيذ المشروعات.
وأضاف أن إجمالى ما تم تسليمه من وحدات سكنية فاخرة خلال 2017 لايزيد على 7 آلاف وحدة، فى ظل الطلب الكبير على الوحدات السكنية بمختلف الشرائح، منوها الي أن السوق العقارى شهد خلال العام الماضى طرح وحدات بدون مقدم، وأيضا فترة سداد لمدة 12 عاما، وهو ما جذب انتباه العملاء، وتعد مجموعة أركو أولى الشركات العقارية التى نفذت ذلك.
وأكد سالمان أن السوق العقارى الأمريكى شهد ما يسمى بـ الـ «فقاعة العقارية» ويعنى عدم القدرة على سداد قيمة الوحدة، لذا فإنه يعتمد على التمويل الخارجى «الصناديق الاستثمارية والتمويل العقارى»، مشيرا إلى أن هذه الظاهرة غير موجودة بالسوق المصرى الذى يعتمد بشكل أساسى على البيع النقدى إلى جانب التشريعات القانونية التى تضمن حق المالك والمشترى، فى حين أن التمويل الخارجى تبلغ قيمته نحو 8 مليارات جنيه.
وأوضح سالمان أن أسعار الوحدات شهدت ارتفاعا بنسبة ٪250 خلال الفترة من 2016 حتى 2018، وذلك نتيجة سرعة الاستثمارات التى شهدها السوق خلال الفترة الماضية، لافتا الى أن المرحلة الحالية تشهد ركودا نسبيا فى ظل قيام الشركات بإعادة ترتيب أوراقها و دراسة الفرص الاستثمارية المتاحة، وذلك لتحقيق الاستفادة الكاملة من تلك الفرص.
من جانبه قال أيمن سامى.. مدير شركة «جيه أل أل للاستشارات العقارية» إن السوق العقارى شهد ارتفاعا فى الأسعار بنسبة ٪100 منذ منتصف 2014 و حتى نهاية 2016، وذلك تزامنا مع إطلاق المشروعات القومية والمرحلة الأولى من مشروع «دار مصر» بخلاف المشروعات العقارية الخاصة بالمدن الجديدة والمناطق الساحلية.
وأضاف أن فارق الأسعار بين منطقتى شرق وغرب القاهرة يصل الى ٪20، وذلك نتيجة للإقبال الكبير على المشروعات العقارية بمنطقة شرق القاهرة، لافتا الى أن المشروعات الساحلية ارتفعت أسعارها خاصة بعد قرار تعويم الجنيه، حيث يعانى قطاع «الريسيل» من ركود فى حركة المبيعات، نظرا لحجم العروض التى تقدمها الشركات العقارية.
ونوه إلى أن الأسعار ارتفعت بنسبة تصل إلى ٪60 بعد قرار تعويم الجنيه نتيجة ارتفاع اسعار المواد الخام، والأراضى، كما أن الأسعار شهدت ارتفاعا آخر خلال النصف الثانى من 2017 بنسبة تراوح بين 15 الى ٪30، مشيرا الى أنه بالنسبة للأسعار الخاصة بالوحدات السكنية والتجارية والإدارية ارتفعت بنسبة ٪100 خلال 3 سنوات، حيث من ارتفع سعر الوحدة من مليون جنيه إلى 2 مليون جنيه خلال 3 سنوات.
وأكد سامى أن هبوط الجنيه أدى الى زيادة النمو فى استثمارات القطاع السكنى وتراجع استثمارات الوحدات التجارية، موضحًا أن السوق العقارى مازال يعانى من فجوة بين العرض والطلب فى ظل انخفاض القدرة الشرائية للعملاء، نظرا لانخفاض معدلات الدخل، مشيرا إلى أن الدراسات التى تقوم بها جيه أل أل تتم على السوق العقارى بمنطقة القاهرة الكبرى التى تعتمد على المخططات التى تعلن عنها الشركات العقارية الخاصة بتنفيذ وحدات سكنية.
وأوضح أن إجمالى ما تم تنفيذه خلال العام الماضى بلغ نحو 8 آلاف وحدة سكنية لمختلف الشرائح من القطاع الخاص، وهو ما يعكس الفجوة بين ما تم تنفيذه وحجم الطلب، وهو ما يرجح ارتفاع أسعار إيجارات الوحدات بشكل عام خلال المرحلة المقبلة، مؤكدا أن الطلب لايزال متوجها إلى الإسكان المتوسط وفوق المتوسط.
وتابع سامى أنه تم رصد زيادة بنسبة ٪25 فى سعر إيجارات الوحدات المتوسطة وفوق المتوسطة بالمناطق الجديدة، فضلا عن زيادة حجم الطلب على الوحدات الإدارية بمنطقة القاهرة الجديدة، خاصة من قبل الشركات الدولية، لافتا الى أن الشركات العقارية اتجهت الى تغيير استراتيجية المساحات، بحيث تتراوح المساحات المتاحة بالسوق حاليا ما بين 70 الى 200 متر مربع بخلاف الوحدات صغيرة الحجم «الاستوديو».
وأوضح مدير شركة جيه أل أل للاستشارات العقارية أن محافظات الصعيد تستحوذ على نحو ٪25 من حجم السكان، إلا أنها تعانى من تراجع الخدمات الصحية والتعليمية والسكنية.
وأكد أنه وفقا لعدد من الأبحاث والدراسات فإن ارتفاع أسعار العقارات خلال الأربع سنوات الماضية يرجع إلى عدة عوامل منها زيادة الفجوة بين العرض والطلب، خاصة بالمدن الجديدة مثل السادس من أكتوبر والقاهرة الجديدة، مشيرا إلى أنه على الرغم من أن مدينة السادس من أكتوبر تضم عدد من الأحياء معظمها لا يناسب متوسطى أو محدودى الدخل، إلا أن كثافة الطلب على تلك المنطقة بلغت ذروتها، مما أدى إلى زيادة سعر المتر فى بعض المناطق ليترواح بين 2000 الى 8000 جنيه، كما يصل سعر المتر فى الكومباوند إلى 14000 جنيه المتر.
وتابع أن المشروعات الخدمية والترفيهية ساهمت فى زيادة أسعار الوحدات، خاصة المولات التجارية الكبرى مثل مولى «العرب» و«مصر» بالسادس من أكتوبر و«كايرو فيستيفال سيتى»فى التجمع الخامس، لافتا إلى أن المنافسة الشرسة بين الشركات أدت الى زيادة أسعار الأراضى، خاصة المزايدات المطروحة من قبل وزارة الإسكان، بالإضافة الى ارتفاع أسعار مواد البناء والتى تضاعفت بعد قرار التعويم نهاية 2016.
وفى سياق متصل قال عماد المسعودى.. الرئيس التنفيذى لشركة «عقار ماب دوت كوم» إن انخفاض قيمة الجنيه أحد أهم العوامل المؤثرة فى زيادة الطلب على شراء العقار، حيث سجلت أسعار العقارات ارتفاعا بنسبة ٪25 خلال عامى 2014 و2015 نتيجة إطلاق عدد من المشروعات العقارية الكبرى، مشيرا إلى أن تحرك أسعار العقارات مع تحرير سعر الصرف أواخر 2016.
وأضاف أن هناك توقعات بحدوث انتعاش بالنسبة لمعظم شركات التطوير العقارى على المدى القريب، خاصة مع وضع استراتيجيات يمكن من خلالها التغلب على التحديات والتى تتبلور فى التدفقات المالية التى ضختها الشركات لسد فجوة طول فترة السداد، بالإضافة الى زيادة أسعار الأراضى، وذلك من خلال الدخول فى مشروعات شراكة وعدد من الاندماجات بين شركات التطوير العقارى، وهو ما يساهم فى تقليص فجوة التمويل.
وأكد المسعودى زيادة الطلب السكنى والاستثمارى بمنطقة شرق القاهرة بعد إطلاق عدد من المشروعات السكنية الجديدة، خاصة القومية مثل العاصمة الإدارية، ومدينة المستقبل والقاهرة الجديدة، وذلك وفقا لاحدث تقرير أعده «عقار ماب»، بالإضافة الى وجود عدد من المشروعات الخدمية والترفيهية وشبكة الطرق التى تتيح سهولة التنقل.
وأوضح أن المشروعات العقارية بمنطقة الساحل الشمالى تحظى بإقبال كبير خلال المرحلة الحالية، خاصة المشروعات التى تنفذها الشركات الكبرى، مؤكدا زيادة اسعار الوحدات بنسبة تراوحت بين 30 الى ٪50 خلال2018 مقارنة بالعام الماضى، مشيرا الى أن أسعار وحدات وزارة الإسكان ارتفعت بنسبة ٪30 خلال الطرح الحالى مقارنة بالطرح السابق.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
