- TLD تستعد لتسليم 350 وحدة سكنية في أرمونيا العاصمة حتى نهاية 2025.. و30 وحدة بمشروع IL Bayou
- 2025 عام تصحيح مسار السوق العقاري المصري.. والمضاربة لا مكان لها في التوقيت الحالي
- 15 مليار جنيه استثمارات الشركة بالسوق المصري.. ونستهدف زيادتها خلال الفترة المُقبلة
- مصر بحاجة لـ200 ألف غرفة فندقية خلال الـ5 سنوات المُقبلة والقاهرة الكبرى تستحوذ على 40% منها
- 40% من عملاء مشروع IL Bayou سهل حشيش أجانب.. وندرس حاليًا فرصًا جديدة في البحر الأحمر
- 15% زيادة سعرية متوقعة للمنتجات العقارية حتى نهاية 2025
- الجهاز المصرفي داعم رئيسي للقطاع العقاري.. وTLD تعتمد على التمويلات الذاتية والمبيعات في تنفيذ المشروعات
- منطقة غرب القاهرة بحاجة كبيرة للمشروعات الفندقية في ظل النقص الشديد بها
التسليمات أكبر تحدي يواجه الشركات العقارية في التوقيت الحالي.. و8 تريليونات جنيه حجم تسليمات بالسوق العقاري خلال الـ 4 سنوات المقبلة حين يكون الحديث عن TLD-The Land Developersومشروعاتها الرائدة فهو حديث ذو طابع خاص كون الشركة لديها مقومات استثنائية تجعلها في مكانة خاصة على خريطة التطوير العقاري.
فما بين ريادتها في الاستثمار العقاري السياحي, وكذا الاستثمار العقاري متعدد الاستخدام، وسمعتها في انجاز المشروعات التي تضارع نظيراتها في العالم , وسمعتها الطيبة في السوق ومصداقيتها التي نالتها عن جدارة واستحقاق نجحت الشركة بقيادتها البارعة أن تتبوأ الصدارة في صناعة العقار عبر تنفيذ العديد من المشروعات الرائدة التي غيرت وجه السياحة في المناطق التي حلت بها الشركة ولعل أهمها البحر الأحمر حيث يقف مشروع IL Bayou سهل حشيش شاهدا على منجزات الشركة ودليلا على إبداعها في التشييد والبناء السياحي وهو المشروع الذي يشهد معدلات تنفيذية كبيرة تسبق الجداول الزمنية وتستعد الشركة لتسليم أول 30 وحدة من وحدات المرحلة الأولي بنهاية 2025 ولعل اطلالة على خريطة مشروعات TLD-The Land Developers الممتدة في أهم ربوع مصر تؤكدأننا أمام كيان عقاري عملاق يجيد هذه الصناعة ويحترف اختيار المواقع ويؤمن بأهمية القطاع السياحي في هذا الوطن حيث تقوم الشركة بتنفيذ مشروعات متنوعة ومتعددة الأنشطة بعدد من المواقع الاستثمارية الهامة باستثمارات 15 مليار جنيه بكل من العاصمة الإدارية حيث لديها مشروعين، و كذلك مشروع KUKŪN في مستقبل سيتي، ومشروع سياحي في البحر الأحمر ومشروع متعدد الاستخدامات في الشيخ زايد.
أما بالنسبة للتسليمات فإن الشركة انتهت من تسليم 150 وحدة بمشروع أرمونيا العاصمة الإدارية خلال 2024، وتستعد لتسليم 350 وحدة جديدة بالمشروع حتى نهاية العام الجاري ، على أن يتم تسليم باقي المراحل تباعًا.
هكذا ترسم TLD-The Land Developers خريطة العمران على أرض مصر الطيبة بفكر ورؤى تأخد بأحدث ما وصل إليه العالم في التشيييد والبناء لتقدم مشروعات كأنها لوحة فنية تجمع في خطوطها أحدث التصميمات وأبرز وأهم المواقع وتجعل منها واحة لحياة الرفاهية ولا شك أن قيادة عمر الطيبي الرئيس التنفيذي للشركة لهذا الكيان كان له بالغ الأثر في تلك النجاحات إذ يتمتع هذا الرجل بخبرات واسعة ويمتلك رؤى مميزة كان لها الدور الرئيسي في نجاح مسيرة الشركة وانجازاتها الكبرى في السوق العقاري ,وبات القطاع على موعد مع مشروعاتها المميزة التي تمثل اضافة قوية للتطوير العقاري .
وفي حواره مع المجلة العقارية كشف المهندس عمر الطيبي عن تفاصيل وتطورات المشروعات الرائدة التي تنفذها الشركة وخططها المستقبلية فيما قدم أيضا رؤية تحليلية للسوق العقاري ومستقبلة وحدد باقتدار قدرات السوق في القطاع الفندقي وتناول أيضا بعض الظواهر بالسوق وتأثيرها المتوقع مؤكدا أن السوق العقاري المصري مازال محتفظًا بقوته كأفضل وعاء ادخاري لراغبي الاستثمار، مدللا علي ذلك بالأرقام المحققة والعوائد الاستثمارية للعملاء مقارنة بالقطاعات الأخرى. وا، المعطيات الخاصة بالعام الحالي تؤكد عودة السوق لمساره الطبيعي مع استمرار المعادلة الخاصة بنسبة المستثمرين والراغبين في السكن من العملاء والمتعارف عليها بأن 70 % من العملاء يقبلون على الشراء بغرض السكن و30 % بهدف الاستثمار
كما أكد الطيبي ان دخول الشركات العربية والأجنبية في السوق يؤكد قوة الاقتصاد المصري ونسب النمو المتوقعة له في ظل الفرص الاستثمارية المطروحة في كافة القطاعات كما ان المنافسة مع هذه الشركات تدعم جودة المنتج كما ان التحدي الأصعب الذي يواجه الشركات العقارية في الفترة الحالية هو الالتزام بتنفيذ الأعمال الإنشائية الخاصة بمبيعات عامي 2023 و2024 والتي تقدر مبيعاتها بما يتراوح بين 1.5 حتى 2 تريليون جنيه تقريبًا، وهو ما يؤكد أن الشركات العقارية بحاجة لتسليم منشآت عقارية بقيمة تقدر بما يتراوح بين 6 إلى 8 تريليونات جنيه خلال الـ 4 سنوات المقبلة.
.. وفيما يلي نص الحوار
لمزيد من التفاصيل في الحوار التالي
.. يشهد السوق العقاري المصري متغيرات كثيرة وسريعة خلال العام الجاري 2025 ساهمت في تغير الرؤي واختلاف معطياته ومستهدفاته عن الأعوام الـ 3 الماضية والسؤال .. ما هي قراءتك لمؤشر السوق خلال الفترة الحالية؟ وهل هناك متغيرات في معطيات السوق مقارنة بالفترة السابقة؟
السوق العقاري المصري شهد متغيرات كثيرة بسبب تطورات الأحداث العالمية والإقليمية الجيوسياسية ، إلا أن مؤشر السوق في طريق العودة لسابق عهده خلال العام الحالي، بمعدلات نمو أقوي مما تم تحقيقه،على خلاف الفترات السابقة وهذا يؤكد أن هذا الاختلاف هو ما يميز الفترة الراهنة من عمر السوق مقارنة بالأعوام الـ 3 الماضية وأخص عامي 2023و2024 نظرًا لحجم التحديات الداخلية والخارجية و ضبابية المشهد جراء تطورات الاوضاع الدولية وتاثيرها علي الأسواق الناشئة، ولعل
الاختلاف الذي طرأ على السوق خلال عامي 2023-2024 هو دخول عملاء الاستثمار القصير ومتوسط الأجل، على الرغم من أن القطاع العقاري يتسم بأنه استثمار طويل الأجل، وهذا ما أثر على حركة المبيعات في عام 2025 نتيجة لتغير مؤشر السوق والاتجاه نحو تصحيح المسار، وهنا أؤكد أن السوق العقاري يتميز بالأمان لمن لديه نظرة استثمارية طويلة الأجل.
أما بالنسبة لعام 2025 فكانت بدايته بدخول استثمارات أجنبية هي الأكبر في العصر الحديث بالنسبة للاستثمارات المباشرة، تلي ذلك طلبات كبيرة وكثيرة من شركات عربية وأجنبية راغبة في الاستثمار بالسوق المصري، الأمر الذي أدي إلى وجود تنافسية غير مسبوقة بين كافة الشركات لتقديم أفضل المنتجات بأسعار تنافسية وأنظمة سداد تتوافق مع قدرات العملاء الشرائية، وهذا ما يؤكد قوة السوق وصلابته في مواجهة أية تحديات.
المعطيات الخاصة بالعام الحالي تؤكد عودة السوق لمساره الطبيعي مع استمرار المعادلة الخاصة بنسبة المستثمرين والراغبين في السكن من العملاء والمتعارف عليها بأن 70 % من العملاء يقبلون على الشراء بغرض السكن و30 % بهدف الاستثمار، وهذا على عكس مع حدث خلال عامي 2023 و2024 نظرًا لظهور ما يسمي بالمضاربة، وأؤكد أن السوق العقاري المصري مازال محتفظًا بقوته وقدرته على أنه أفضل وعاء ادخاري لراغبي الاستثمار، والدليل علي ذلك الأرقام المحققة والعوائد الاستثمارية للعملاء مقارنة بالقطاعات الأخرى.
ودعني أشير هنا إلى أن المشهد الحالي للسوق العقاري المصري به تحديات كبيرة قد تستمر حتى العامين القادمين، في ظل الرغبة الشديدة من الشركات العربية الدخول للمنافسة في السوق المصري، خاصة وأن هذه الشركات تتميز بفوائض مالية كبيرة ومحفظة عملاء وخبرة في تنفيذ المشروعات في مناطق استثمارية متنوعة بمساحات كبيرة ومتوسطة، وهذا ما يؤدي إلى زيادة سعر المنتج العقاري للعملاء، خاصة مع استقطاب علامات تجارية عالمية في المشروعات بجانب خبرتها في التشغيل، التي يحتاجها السوق العقاري في الفترة الحالية للحفاظ على الثروة العقارية.
ومن ثم فإن الفترة الحالية تحتاج إلى تضافر الجهود ليبدأ كل طرف داخل منظومة التشييد والبناء القيام بدوره، وبما يؤدي إلى تنظيم السوق بكافة أطرافه سواء المطور او الممول أو المشغل أو العميل والمسوق ، وهو ما يحافظ على شكل الشركات المصرية أمام الأسواق الخارجية حال خروجها، مع تفعيل دور التمويل العقاري بجانب ابتكار برامج تمويلية تستهدف خفض سعر الوحدة بما لا يضر بمصالح العملاء السابقين وتكون بمثابة عروض جديدة للعملاء المستهدفين.
.. ذكرتم أن السوق العقاري تعرض لظاهرة المضاربة خلال عامي 2023 و2024 فهل ساهم اتجاه تصحيح المسار الحالي للسوق في اختفاء هذه الظاهرة؟ وما هي دواعي ظهورها والأسباب التي أدت لاختفائها؟
المضاربة انتهت تمامًا في الفترة الحالية، وهذا هو أصل الاختلاف بين العام الحالي وما سبق، وهنا أشير إلى أن المضاربة قد تستمر في أوعية ادخارية أخري كالذهب والأسهم أما العقار فمن الصعب استمرارها في ظل المتغيرات الحالية وعودة السوق لطبيعته، وسياسية تصحيح المسار الجارية وثقافة العميل بأن الاستثمار العقاري استثمار طويل الأجل، وأن أكبر عائد استثماري يحققه العميل هو وقت تاريخ تسلم الوحدة، ثم يحقق عائدًا آخر مضافًا للعائد الأول حال نجاح الشركات في تشغيل المشروع واستقطاب علامات تجارية تقدم خدمات داخل المشروع، وأؤكد أنه إذا كان قرار الاستثمار بهدف الحفاظ على المدخرات خلال العامين القادمين فأقول إن هذا القرار يتطلب مراجعته مرة اخري لتحقيق عوائد مالية أكبر، خاصة أن مثل هذه القرارات تتعارض مع فكرة الاستثمار في العقار، لذلك أنصح كافة العملاء ألا تقل مدة الاستثمار في العقار عن 4 سنوات لتحقيق العائد المناسب.
أما بالنسبة للدواعي الذي ساهمت في ظهور ظاهرة المضاربة أولها االتطورات الاقتصادية على المستويين الداخلي والخارجي وسعر العملات الأجنبية مقارنة بالعملة المحلية وضبابية المشهد، والنقص الشديد في العملات الأجنبية في ظل احتياج السوق المصري إليها لسد احتياجاته في مختلف القطاعات، وأتذكر أن السوق العقاري شهد خلال الـ 5 سنوات الماضية متغيرات لم يشهدها من قبل، إلا أن قوته وقدرته على مجابهة تلك المتغيرات والتحديات ساهمت في استمراره وتحقيق معدلات نمو كبير ة وطفرات بيعية غير مسبوقة.
ولا شك أن الأحداث العالمية أثرت على السوق العقاري المصري خلال الـ 5 سنوات الماضية بدأية بالجائحة العالمية التي أغلقت العالم لمدة عام كامل، وأثرت على أداء الاقتصاد العالمي حتى الآن، بجانب معدلات التضخم العالمي التي أثرت بشكل مباشر على مؤشرات السوق العالمي خاصة الأسواق الناشئة والدول النامية، بالإضافة إلى ذلك انخفاض تحويلات المصريين وانخفاض الاحتياطي الأجنبي، هذا بالإضافة إلى الاستثمارات العالمية المتوقفة، مما أدي إلى إحداث ضغوطات كبيرة علي الاقتصاد المصري والقوة البشرية التي يتميز بها والتي تقترب من 110 ملايين نسمة.
ولعل حالة الضبابية على المشهد العالمي والحرب الاقتصادية وصراع العملات والحرب الروسية الأوكرانية واحتدام المعركة الاقتصادية بين الولايات المتحدة الأمريكية والصين أدت لتوتر اقتصادي داخل البلاد وهذا ما أثر على الأفراد أيضًا، وهذا ما ساهم في البحث على طرق أخرى ومجالات استثمار ،وفي مقدمتها العقار الذي يحافظ على مدخرات العملاء كونه الاستثمار الأول والأمن مقارنة بالأوعية الأخرى
كما ان هذه التطورات التي مر بها الاقتصاد المصري خلال العامين الماضيين أثرت أيضًا على كافة القطاعات الاستثمارية وكذلك الأوعية الادخارية مثل الذهب والأسهم والسيارات نظرًا لزيادة الطلب على كافة السلع وزيادة الفجوة بين قيمة العملات الأجنبية والعملة المحلية، بجانب معدلات التضخم العالمية إلا أن الوضع الحالي يبدو أنه يتجه للأفضل مما شهده العالم خلال الفترة السابقة.
وأؤكد أن تحقيق أكبر عوائد استثمارية يتم تحقيقها وقت استلام الوحدة ووقت تشغيل المشروع، خاصة وأن العقار قد يحقق عوائد استثمارية من الإيجار أو عبر الزيادة في رأس المال حال بيعه وهو ما يؤكد أن العقار هو استثمار طويل الأجل.
.. هل اتجهت الأموال الساخنة Hot Money للاستثمار في السوق العقاري المصري مثلما حدث في عدد من الدول الأخرى ودخول كيانات استثمارية كبري؟
السوق العقاري المصري لم يشهد دخول أموال ساخنة Hot Money كونه استثمارًا طويل الأجل كما أن المنتج العقاري لا يتناسب مع مستهدفات أصحاب هذه الأموال، والدليل حالة السوق العقاري حاليا وصموده في ظل التحديات التي واجهته خلال الفترة الأخيرة ، لذلك فإن دخول الـ Hot Money يكون في الغالب داخل البورصات والأسهم بحثا علي أعلي فائدة في الأسواق وأدوات الدين الحكومية ، وهنا يمكن الاشارة إلى أن أسواق تركيا كانت مقصدًا لتلك الأموال خلال الفترة الأخيرة في ظل انخفاض قيمة العملة وزيادة سعر الفائدة.
.. يعد الطلب المحلي هو العمود الفقري للسوق العقاري خلال السنوات الماضية بشهادة كافة الشركات العقارية العاملة بالسوق المصري إلا أن الظروف الاقتصادية أدت لانخفاض القدرات الشرائية وهذا ما أدي للاتجاه نحو جذب عملاء من الخارج في ظل العوائد الاستثمارية المجزية لهذا القطاع والسؤال .. ما هي رؤيتكم للمنظومة وهل تسعي الشركات للحفاظ على القدرات الشرائية للطلب المحلي أم سيتم تغيير المنتج لجذب أصحاب الفوائض من الخارج؟
بكل تأكيد السوق العقاري المصري يعتمد بشكل رئيسي على الطلب المحلي ويعد بمثابة الـ backbone لحجم مبيعاته، إلا أن منظومة الاستثمار العقاري شهدت متغيرات كبيرة أعادت رسم خطط كافة الشركات منذ عام 2016 وقرار تحرير سعر الصرف، وهذا ما ساهم في تأثر القدرات الشرائية للعملاء المحليين، خاصة وأن المعادلة تغيرت للشركات والأفراد بإعادة الدراسات وآليات التسعير بما يتوافق مع المتغيرات وكيفية سد الفجوة التمويلية المفاجئة التي تعرضت لها السوق بين سعر البيع السابق لقرار تحرير سعر الصرف وتكلفة التنفيذ بعد هذا القرار، بجانب قيامالعميل أيضًا بإعادة ترتيب أولوياته.
وحسابات الشركات بعد قرار تحرير سعر الصرف تضمنت آليات التسعير الخاصة بالمنتج العقاري، مع تحديد نوعيته والعميل المستهدف، وأيضًا تحديد قدرات العملاء الشرائية، والتدفقات النقدية بما يتوافق مع الأعمال الإنشائية للمشروعات، لتعمل كل شركة بخطط تؤهلها للوفاء بالالتزامات وتؤكد استمرارها بالسوق، مع إمكانية ابتكار مجموعة من الأفكار التي تعزز من مكانتها وتتواكب مع متغيرات السوق وقدرات العملاء المالية.
أما فيما يتعلق بمؤشر مبيعات السوق العقاري فشهد توجهًا خلال الفترات السابقة نحو استقطاب عملاء من الخارج سواء مصريين مقيمين بالدول الأخرى أو عملاء من جنسيات عربية أو أجنبية، لذلك حققت الشركات مبيعات كبيرة للعملاء المستهدفين بتلك الدول نظرًا لمعرفتهم بتحقيق عوائد استثمارية غير مسبوقة مقارنة بالأسواق الأخرى، كما ان رؤيتي للسوق العقاري خلال الفترة المقبلة في ظل بعض التحديات قد تظهر منتجات جديدة بآليات سداد مختلفة لتتواكب مع القدرات الشرائية، في ظل استمرار خفض الفائدة بشكل تدريجي قد تصل لأقل من 20 % بنهاية العام الجاري وهذا ما يتطلع إليه السوق، وهذا ما يدعم فكرة إحياء أدوات ومبادرات التمويل العقاري مرة أخري والعمل علي وضع برامج تمويل تفيد كافة الأطراف
السوق العقاري المصري لم يعد سوقًا مغلقًا على المطورين المحليين فقط بل أصبح سوقًا مفتوحًا أمام راغبي الاستثمار في ظل العوائد الاستثمارية غير المسبوقة للشركات والعملاء، و في ظل دخول شركات إقليمية تتميز بخبرات وملاءة مالية ومحفظة عملاء وسابقة الأعمال و لديها أيضا فن إدارة المشروعات مما ساهم في احتدام المنافسة وهذا ما يؤكد أن المنتج العقاري المقدم من هذه الشركات قد يختلف عن المنتجات المقدمة من الشركات المصرية مما يؤدي لتغير منظومة التسعير.. ماذا يفعل المطور المصري أمام تلك المنافسة وما هي الأدوات المطلوبة لقدرته على الاستمرار وما هي آليات الدعم التي يمكن للدولة تقديمها كونها الداعم الرئيسي للمطورين المحليين؟
بداية أود تأكيد شيء هام للغاية هو أن دخول مثل هذه الشركات للسوق المصري أكبر دليل علي قوة الاقتصاد المصري ونسب النمو المتوقعة له في ظل الفرص الاستثمارية المطروحة في كافة القطاعات، وهذا بالطبع ينطبق على السوق العقاري كونه أحد الأعمدة الرئيسية للاقتصاد المصري، خاصة وأن هذه الشركات التي تتميز بالملاءة المالية والخبرات الكبيرة ومحفظة العملاء الضخمة التي تضع مصر على أجندة أعمالها دون غيرها من الدول.
أما بالنسبة للمنافسة بين الشركات العربية والإقليمية والأجنبية والشركات المحلية فهو تحد بالطبع ولكن رؤيتي له بشكل مختلف حيث إن هذه المنافسة تعد فرصة جيدة للسوق والعملاء من خلال تقديم منتج عقاري مختلف بجودة عالمية والارتقاء بمستوي الإدارة والتشغيل مما يعود في نهاية المطاف على القيمة المضافة للثروة العقارية، ولكن التحدي الأصعب الذي يواجه الشركات العقارية في الفترة الحالية هو الالتزام بتنفيذ الأعمال الإنشائية الخاصة بمبيعات عامي 2023 و2024 والتي تقدر مبيعاتهم بنحو يتراوح بين 1.5 حتى 2 تريليون جنيه تقريبًا، وهو ما يؤكد أن الشركات العقارية بحاجة لتسليم منشآت عقارية بقيمة تقدر بما يتراوح بين 6 إلى 8 تريليونات جنيه خلال الـ 4 سنوات المقبلة.
وبالنسبة لتصنيف المطورين فهناك مجموعة من المعايير منها حجم المبيعات والتي تعد جزء في منظومة العمل داخل السوق ولكن الأهم هو مدي التزام المطور بتسليم الوحدات بمعدلات تتناسب مع حجم المبيعات في التوقيتات الزمنية المحددة، ومدي قدرته على الإدارة والتشغيل بما يحقق رضاء العميل، كما أنه هناك مجموعة من التحديات الأخرى التي تواجه الشركات منها وجود شركات مقاولات بخبرات تتناسب مع طبيعة الأعمال الإنشائية لكل مشروع، والخامات والمواد الخام ومدي توافرها، وكذلك الكوادر البشرية التي تمتلك الخبرات اللازمة لتنفيذ هذه المشروعات، خاصة في ظل حجم المبيعات الذي شهده السوق بنظام الـ OFF PLAN خلال العامين الماضيين.
.. في ظل وجود خطط وجداول زمنية محددة من قبل الشركات وتحديد طرق التمويل ما هي الأسباب التي أدت لتأخر المطورين في الأعمال الإنشائية؟
قبل إجابتي على هذا السؤال أود التأكيد على أن الشركات المصرية العاملة داخل منظومة التشييد والبناء تمتلك خبرات في العديد من المجالات وهذا ما يشير إلى أنها شركات قوية قادرة على مواكبة التحديات ومجابهتها نظرًا للأعباء الكثيرة التي تتحملها، خاصة وأن الشركات المصرية تقوم بالحصول على قطعة الأرض لتبدأ خطوات العمل بتخطيط المشروع وتحديد نشاطه ووضع آليات تسعير ونظام تسويق بجانب رسم خطوط تمويلية متنوعة وتوفير البدائل ووضع جداول زمنية للتنفيذ والتسليم وصولًا لمرحلة التشغيل.
والمنظومة التي تعمل بها الشركات المصرية بمختلف أحجامها تؤكد أنها صاحبة خبرات كبيرة ومتنوعة ولديها القدرة على التحرك والتعامل مع التحديات والعمل على تقليص تأثير نتائجها على مستهدفاتها، وهذا ما يشير إلى أن الشركات قد تتعرض لخسائر كبيرة نتيجة للتحديات الخارجية مما يؤثر على الخطط والتسليمات وجداول التنفيذ وهذا ما يطلق عليه ظروف قهرية مفاجئة، وهنا أؤكد أن هناك حالة من الثقة بين الشركات والعملاء قائمة علي المصداقية والشفافية وكذلك إطلاع العملاء ببواطن الأمور بالإضافة إلى ثقافة العميل ودرايته الكاملة بالمتغيرات، وهذا ما يجعله متفهم ولديه قدر من المسئولية.
التأخيرات التي طرأت على السوق العقاري بسبب التحديات الخارجية والداخلية منذ الجائحة العالمية قد تصل لما بين 12 حتى 18 شهرًا ، لذلك فإن استمرار الشركات العقارية في تنفيذ المشروعات وتسليمها في التوقيتات الزمنية أو بعدها بقليل دليل علي قوة الشركات في ظل التحديات الراهنة وفي ظل زيادة التكلفة بشكل عام بمختلف أطراف المنظومة كما أن الشركات هي التي تتحمل العبء الأكبر المترتبة على هذه التداعيات بينما شركات المقاولات تحصل على فارق سعر التكلفة من شركات التطوير العقاري.
.. ذكرتم أن التكلفة الإنشائية شهدت ارتفاعات كبيرة نظرًا للتحديات والظروف القهرية ووجود فجوة تمويلية بين سعر التكلفة وسعر البيع بالرغم من أنه تتردد أقاويل بأنه لا توجد شركة عقارية خاسرة في ظل اتجاه الشركات لفتح عدد من المشروعات .. ما تفسيركم لذلك؟
التحديات التي شهدها القطاع العقاري أدت إلى وجود خسائر تكبدتها جميع الشركات ولكن بنسب مختلفة حسب سياسة كل شركة، وهذا ما جعل الشركات تبدأ مرحلة توسعية في تنفيذ مشروعات جديدة سعيًا منها لتقليص الخسائر، في ظل تفهم العميل للمتغيرات التي طرأت على السوق ومدي التوافق بينه وبين الشركة، بالتوازي مع إقرار مجموعة من التيسيرات والحوافز في العقود الإلزامية بين المطور وجهات الولاية علي الأراضي والتي تضمنت مد فترات سداد أقساط الأراضي وتثبيت سعر فائدة القسط عند 15 % بجانب احتساب اكتمال تطوير المشروع عند نسبة 85 % من المساحة الإجمالية، وهذا ما ساهم في تشجيع المطورين علي استمرارهم في السوق العقاري دون إجراء أيه تعديلات في علاقة الشركات والعملاء.
.. التحديات التي طرأت على السوق العقاري شملت المطور والعميل أيضًا وهذا ما أثر على التزامه في سداد أقساط الوحدات ولجأت بعض الشركات لفسخ التعاقد مع العملاء نظرًا للتأخيرات فهل هناك آلية تضمن مرونة التعامل مع العملاء لمنحهم فترات سداد أو جدولة الأقساط؟
الإجابة علي هذا السؤال تختلف من شركة لأخري وذلك حسب طبيعة كل مطور والتدفقات النقدية التي تم تحديدها، ونسب التعثر في السداد ومدته مقارنة بحجم التدفقات، ولكن المتعارف عليه داخل السوق بأن هناك علاقة ثقة بين الشركات والعملاء وبالتالي تسعي غالبية الشركات للوصول إلى اتفاق مرضي مع كافة العملاء المتعثرين حفاظًا علي الثقة التي تم بناءها علي مدار سنوات طويلة، خاصة وأن العميل الذي يقوم بشراء وحدة من مطور سيستمر في الشراء بمشروعاته المختلفة بل ومن الممكن أن يساهم في دخول عملاء جدد، لذلك فإن العلاقة بينهما قائمة علي التيسير والثقة المتبادلة.
.. TLD صاحبة بصمة واضحة بالسوق العقاري وتسير بخطي ثابتة ومدروسة وتوسعات ممنهجة وهذا ما جعلها علامة تجارية مضيئة فما هي الرؤية العام للشركة بالسوق المصري؟ وما هي الآليات التي اتبعتها لتقليص تأثير التحديات التي تعرض لها السوق على خططها بحكم الخبرات الكبيرة التي تتمتع بها في قطاع الفندقة والسياحة؟ وفلسفة التعامل مع العملاء؟
بداية شركة TLD-The Land Developers هي شركة مساهمة ونتاج خبرات في العديد من القطاعات الاستثمارية على مدار أكثر من 30 عامًا لعل أبرزها قطاع الفندقة والسياحة، وهذه الخبرات ساهمت في تأسيس الشركة في عام 2018 بأهداف محددة أهمها التوسع الاستراتيجي بالسوق المصري بخطط مدروسة ومحسوبة
و رؤية الشركة في تنفيذ المشروعات الفاخرة بالسوق المصري نابعة من بفكر ومستهدفات واضحة تتضمن تقديم الخدمات الفندقية الفاخرة ، وبالتالي تقوم الشركة بتنفيذ مثل هذه المشروعات في المناطق السياحية التي تشهد إقبالا كبيرا وتعد من المقاصد السياحية الكبرى مثل منطقة البحر الأحمر وهو ما يؤكد قدرة الشركة على توظيف خبراتها الطويلة في تنفيذ مشروعات تحدث نقلة نوعية بمثل هذه المناطق.
ولعل اختيار الشركة لمواقع المشروعات يأتي بعد دراسات متكاملة وتخطيط مدروس ورؤى استراتيجية تتماشي مع الرؤية العامة للدولة المصرية في زيادة الغرف الفندقية والمنشآت السياحية بشكل عام، الأمر الذي جعل الشركة تختار الشيخ زايد مثلا لتكون محطتها الجديدة لتنفيذ مشروعات فندقية وتجارية وإدارية من خلال الاستفادة من قرب المشروع من مطار سفنكس والمتحف المصري الكبير ومنطقة الأهرامات، والتي ستصبح المقصد الجديد للمشروعات السياحية، في ظل ايمان الشركة بقوتها في الالتزام بالتنفيذ وفق المواصفات العالمية والتسليمات في المواعيد المحددة .
.. وماذا عن خطة الدولة التوسعية في الفترة المقبلة وهل تسعي للدخول في مشروعات خارجية؟
الشركة وضعت استراتيجية طويلة الأجل تهدف إلى التركيز على التطوير السياحي بمختلف المناطق بعد دراسة مستفيضة، خاصة بعد أن حققت بصمة واضحة في السوق العقاري وتحديدًا في البحر الأحمر خلال فترة وجيزة بإطلاق مشروعها الفاخر IL Bayou سهل حشيش منذ أقل من 18 شهرًا، حيث تم تخطيطه وتصميمه وفق أحدث النظم العالمية محققًا بذلك منتجات عقارية لا مثيل لها بل وتتعاظم بعد عملية التشغيل والإدارة، خاصة وأنه يضم العديد من النماذج المعمارية المتنوعة ما بين فيلات وشاليهات بخدمات فندقية فاخرة، حيث إن هذه الوحدات حققت صدي كبير في السوق العقاري منذ الإعلان عنها.
وأشير هنا إلى أن الشركة تمتلك خطة توسعية في منطقة البحر الأحمر بدراسة العديد من الفرص الاستثمارية التي تتناسب مع رؤيتها بمساحات تتراوح بين 20 حتى 50 فدانًا، وكذلك عدد من المناطق الأخرى وذلك للاستفادة من الخبرات الكبيرة التي تمتلكها الشركة، مع الاهتمام بمشروعات السياحة العلاجية خلال الفترة المقبلة في مواقع استراتيجية ومثالية، خاصة وأن مصر لديها العديد من المواقع التي تتناسب مع هذه النوعية من السياحة ولابد من استغلالها.
أما بالنسبة للتوسعات الخارجية فالتوقيت الحالي تركز الشركة على السوق المصري دون النظر لمشروعات خارجية، ولكن ربما تشهد الفترات القادمة توسعات جديدة حسب رؤي وخطط الشركة وأهدافها.
تمتلك الشركة مشروعًا رائدًا بمنطقة سهل حشيش بالبحر الأحمر ما هى أخر المستجدات الخاصة بالأعمال الإنشائية وجدول التسليمات والخدمات المقدمة داخل هذا المشروع؟
مشروع IL Bayou سهل حشيش يشهد معدلات تنفيذية كبيرة تسبق الجداول الزمنية، لذلك فتستعد الشركة لأول تسليمات 30 وحدة كأول جزء من وحدات المرحلة الأولي بنهاية 2025 ليتم الانتهاء منها بنهاية العام المقبل، حيث تضم هذه المرحلة نحو 86 فيلا ومنشأة فندقية، شكلت نسبة العملاء الأجانب بهذه المرحلة نحو 40 % من وحداتها، من جنسيات ألمانية وهولندية وفرنسية ومصريين مقيمين بالخارج.
.. حدثنا عن الشركة في أرقام حول حجم الاستثمارات ومحفظة العملاء والأراضي وحجم التسليمات؟
تستكمل الشركة تنفيذ مشروعات متنوعة ومتعددة الأنشطة بعدد من المواقع الاستثمارية الهامة بإجمالي استثمارات 15 مليار جنيه بكل من العاصمة الإدارية بتنفيذ مشروعين، ومشروع KUKŪN في مستقبل سيتي، ومشروع سياحي في البحر الأحمر ومشروع متعدد الاستخدامات في الشيخ زايد.
أما بالنسبة للتسليمات فقد تم الانتهاء من تسليم 150 وحدة بمشروع أرمونيا العاصمة الإدارية خلال 2024، ونستعد لتسليم 350 وحدة جديدة بالمشروع حتى نهاية العام الجاري ، على أن يتم تسليم باقي المراحل تباعًا.
.. اتجهت الشركة لمنطقة غرب القاهرة وتحديدًا الشيخ زايد فهل هناك إحصائية تحدد الطاقة الفندقية المطلوبة بهذه المنطقة وما هي عوامل الجذب التي تساعد على جذب العملاء العرب لهذه المنطقة في ظل توجه العديد من المستثمرين لتنفيذ مشروعات سياحية في غرب القاهرة؟
أؤكد أن منطقة غرب القاهرة بحاجة كبيرة للمشروعات الفندقية في ظل النقص الشديد بها، الأمر الذي يشير إلى أن المنطقة لديها القدرة على استيعاب العديد من المشروعات السياحية والفندقية، خاصة وأن مصر بحاجة لمضاعفة الغرف الفندقية لتتناسب مع حجم السياحة القادمة والمستهدفة لنحو 30 مليون سائح سنويًا وفقًا لرؤية مصر 2030، وهذا ما يؤكد احتياج السوق لأكثر من 200 ألف غرفة فندقية، تستحوذ القاهرة الكبرى على أكثر من 40 % من الوحدات أي ما يتراوح بين 70 إلى 80 ألف وحدة فندقية تنفذ خلال الـ 5 سنوات المقبلة لذلك فإن كافة المشروعات الحالية والمعلن عنها لا تستطيع سد هذا الطلب بل السوق بحاجة لمشروعات إضافية جديدة، بينما توزع باقي الغرف علي بعض المناطق الأخرى.
وأري أن هناك رغبة من عملاء كثر في الإقامة بالقاهرة نظرًا للتطور الذي شهدته المنظومة السياحية خلال الفترة الأخيرة على مستوي البنية التحتية والثقافة وآليات التعامل وهذا ما يزيد من مدد البرامج السياحية في القاهرة، هذا في ظل وجود معالم سياحية كبيرة مثل الأهرامات والمتحف الكبير ومتحف الحضارة والقاهرة التاريخية بمناطقتها المتنوعة والتطوير الجاري تنفيذه بمنطقة وسط البلد، بجانب امتلاك عدد من المدن الجديدة لمشروعات كبري تمتلك خدمات متنوعة تلبي رغبات السياح.
.. وهل اختلاف نوعية ومتطلبات السياحة بغرب القاهرة ستنعكس على المشروع الجديد الذي تنفذه الشركة؟
بطبيعة الحال المشروعات التي تنفيذها الشركة تلبي رغبات الفئات المستهدفة من السياح، خاصة وأن الشركة تقدم خدمات لا مثيل لها في الفندقة نظرًا لخلفيتها وخبراتها الطويلة التي تتميز بها على مدار عقود في المشروعات السياحية، حيث تهدف الشركة إلى تقديم مشروع متعدد الاستخدامات يلبي رغبات العملاء بشكل كامل، لذلك فإن الشركة تعمل حاليًا على تقديم مشروع مختلف بمنطقة غرب بالتعاون مع شركات إدارة عالمية.
.. ما تقييمك لتجربة الشراكة مع الدولة بالرغم من زيادة الوزن النسبي للأرض في التكلفة الإجمالية للمشروعات؟
بنظرة عامة المطور هو شريك رئيسي للدولة منذ الوهلة الأولي من دخوله السوق، خاصة وأن القطاع العقاري يمثل ما يقرب من 25 % من الناتج القومي المحلي، لذلك فإن أي مشروع يتم الإعلان عنه يقام على أرض الدولة بشكل أو بآخر، في ظل الدعم المتبادل بين المطور والدولة وصولًا للهدف الرئيسي وهو التطوير وزيادة الرقعة العمرانية وتوفير المنتجات العقارية لمختلف الفئات وتحقيق التنمية الشاملة.
وأؤكد هنا أن الدولة تتيح الشراكة مع مطورين بمساحات متنوعة وفقًا لطبيعة ونشاط المشروع وحجم استثماراته، بجانب وجود مساحة للاستماع إلى مطالب المطورين ومناقشة احتياجات السوق ، وهذا ما يؤدي إلى تبادل الأفكار والوصول إلى رؤي عامة تهدف للارتقاء بالمنظومة ككل، وهذا ما يؤكد أن العلاقة بين المطور والدولة علاقة تكاملية وليست تنافسية.
الجهاز المصرفي يمثل حجز زاوية داخل القطاع العقاري فما الذي تمثله البنوك في استراتيجية الشركة؟ ومن وجهة نظركم أيهما أفضل في التمويل الإقتراض أم التوريق أم التخصيم؟
الجهاز المصرفي بشكل عام هو شريك أساسي للقطاع في تمويل مشروعات تحت التنفيذ، ولكن الشركة تعتمد حاليًا على التمويلات الذاتية ورأس مالها والتدفقات النقدية الخاصة بعمليات البيع، وهذا ما يتناسب مع الخطط التنفيذية لمشروعات الشركة سواء في البحر الأحمر والعاصمة الإدارية ومستقبل سيتي، في ظل انتهاج الشركة لمنظومة متكاملة ما بين توفير تمويلات ذاتية وتدفقات عملاء بشكل منتظم وتقديم منتجات عقارية بأسعار تتماشي مع قدرات الشركات وخطط تنفيذية، أما فيما يتعلق بالبدائل التمويلية فكلها متاحة وعلى مسافة واحدة ولكن الاختيار يأتي حسب طبيعة كل شركة ورؤيتها وفلسفة عملها وحجم تسليماتها بالنسبة للتوريق.
هل تتوقع زيادات سعرية جديدة خلال العام الحالي؟
بالفعل هناك زيادات سعرية متوقعة ولكن بمعدلات طبيعية لا تزيد على 15 % حتى نهاية العام الجاري، أما في حال حدوث مفاجآت قد تتغير تلك النسبة بشكل كامل.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
تابعوا آخر أخبار العقارية على نبض
