مطور من طراز فريد وثقت به عائلته فوثق به العملاء، مواقفه الاقتصادية واضحة ومحددة ورؤيته العقارية تطول أبعد الحدود، استقى مهاراته وخبراته في مجال التشييد والبناء منذ صباه خلال عمله بشركة والده بدءًا من نشاط المقاولات ومروًا بالقطاع الصناعي لتستقر به المسيرة بالتطوير العقاري، المهندس محمد إدريس رئيس مجلس إدارة شركة مباني إدريس، أكسبته التجربة مفاهيم أكثر عمقاً ليؤكد أن صحة مسار الإصلاح الاقتصادي المصري هي الأهم بل وتأتى في المقام الأول لترتيب أولوياته إيمانًا منه بأن البنية الاقتصادية التشريعية تُعد الركيزة الأساسية التي تنطلق منها أي نشاط ناجح.
وجاءت هموم وتحديات القطاع العقاري المصري لتتصدر مشهد حوار العقارية مع المهندس محمد إدريس ليؤكد لنا ضرورة تدخل الحكومة ممثلة في وزارتي الإسكان والتجارة والصناعة والبنك المركزي المصري، لوضع حلول عاجلة لتلك الإشكالية التي بلورها في 6 متطلبات تتمثل في خفض أسعار الفائدة على أقساط الأراضي، منح مدة إضافية لتنفيذ المشروعات، تفعيل منظومة التمويل العقاري لوحدات تحت الإنشاء، تنشيط ملف تصدير العقار.
مشروع Koun بالساحل الشمالي
المشهد الاقتصادي في مصر محاط بالكثير من التحديات والمتغييرات المتابعة والتي ألقت بظلالها على كافة القطاعات بصفة عامة والقطاع العقاري على وجه التحديد نود التعرف على رؤيتكم وتحليلاتكم لقراءة هذه المشهد لوضع النقاط على الحروف؟
في بداية حديثي يجب أن نحلل المشهد الاقتصادي إلى شقين الأول محلي والآخر عالمي سأبدأ بالعالمي فاندلاع الحرب الروسية الأوكرانية كانت الشرارة التي أشعلت معاناة الاقتصاديات العالمية وعلى رأسها اقتصاد أمريكا وأوروبا الذين عانوا كثيرًا من ارتفاع نسب التضخم، لتكون سياسة رفع الفائدة هي السبيل الوحيد للسيطرة على استفحال هذا التضخم، والأمر الذى انعكس في نهاية المطاف على معدلات الاستثمار في العالم أجمع.
وإذا ما انتقلنا إلى الشق المحلي فمصر لكونها جزءًا من الاقتصاد العالمي تأثرت بشكل بالغ بهذا الوضع في مختلف مناحى الأنشطة الاقتصادية خاصة القطاع العقارى بوصفه القطاع الأكبر المساهم في الناتج المحلى الإجمالي بنسبة اكثر من 20 %، وما ترتب عليه من ارتفاعات متتالية في هيكل أسعار مواد البناء المستوردة من كثير من بلدان العالم ولاسيما أوكرانيا بوصفها أحد طرفي الصراع لنصبح في مأزق حقيقي، هذا إلى جانب معضلة سعر الصرف الذي يشهد سلسلة من التغيرات والتذبذبات والتى أثرت بالتبعية على مدخلات العملية الانتاجية برمتها.
وبحكم خبرتي في السوق العقاري فهذا السوق المصرى يمتلك من المؤهلات التي تجعله متفردًا ومتميزًا عن غيره من الأسواق بسبب وجود طلب حقيقي نابع من حجم الزيادة السكانية المتتالية والتي تصل لحوالي 110 مليون نسمة ما بين مقيم في مصر وعامل في الخارج.
وأؤكد هنا أن العام الحالي 2023 هو الأصعب على الاقتصاد العالمي بشكل عام والاقتصاد المصري بشكل خاص وليس القطاع العقاري فقط، خصوصًا في ظل تذبذب هيكل سعر الصرف، الأمر الذى يتطلب تحرك مرن من الحكومة ببعض القرارات التي تدفع القطاع الخاص إلى مرحلة التعافي، خصوصًا وأن تكلفة الإنشاءات تمثل خطرًا حاليًا على المطور في ظل الارتفاعات الجنونية مقارنة بالأسعار البيعية، الأمر الذى أسفر عن ارتفاعات غير مسبوقة في العقارات بداية من آواخر 2022 وبنسبة ارتفاعات تراوحت بين 20 % إلى 25 %، بخلاف ما شهدتها خلال العام الحالي.
هذا يدفعنا إلى الحديث بالتبعية عن أهم مطالب المطورين والتى تساهم في إحداث انفراجه فى السوق العقارى المصرى؟
دائمًا ما أكون على يقين بأننا نمتلك القدرة على تجاوز هذه المحنة بفضل تكاتف مطوري هذا القطاع مع بعضهم البعض من جانب ومع الدولة من جانب آخر، وذلك بالتوازى مع امتلاكنا الخطط القادرة على التخفيف من حدتها، وهو ما يتطلب أولًا المزيد من دعم من الدولة متمثلًا في خفض أسعار الفائدة على أقساط الأراضي والتي قاربت الـ 20 % وهي فائدة مرتفعة وقاتلة للاستثمار بشكل كبير، حيث يجب خفضها إلى معدلات ما بين 7 % إلى 9 % على أقصى تقدير. وقد صدرت قرارات من وزارة الإسكان وهيئة المجتمعات العمرانية مؤخرا لدعم المطورين لكننا نطمح في المزيد
المطلب الثاني يتمثل في طرح مدة إضافية لتنفيذ المشروعات، بسبب الأحداث سالفة الذكر والتي نتج عنها تراجع المعدلات الإنشائية في كثير من المشروعات، حيث يساهم توافر هذه المدة الإضافية في زيادة نسبة التدفقات النقدية لدى الشركات، وهذا يهدف في نهاية المطاف منح دفعة قوية لتنفيذ المشروعات وتحقيق الالتزام بالجداول الزمنية للتنفيذ، تجنبًا لآية غرامات تحتسبها هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة.
منظومة التمويل العقارى تأتى كمطلب ثالث فهناك حتمية لتفعيلها من خلال مبادرات مصرفية منخفضة الفائدة تشبه مبادرة الـ 11 % التي أطلقتها الدولة دعمًا للقطاع الصناعي، أما المطلب الرابع يتضمن تفعيل تمويل الوحدات تحت الإنشاء من خلال البنوك للمطورين، لتوفير خطوط ائتمان للمستثمرين لدعم المسيرة البنائية لأي مشروع.
ويأتي ملف تصدير العقار بشكل واضح كمطلب خامس من المطورين للدولة خصوصًا أن مصر تمتلك من المقومات ما يجعلها مقصدًا للكثير من العملاء في دول العالم ولاسيما الخليج ، والذين حرصوا منذ ستينيات القرن الماضي علي ذلك قاصدون العلاج أو التعليم وقد شاهدنها استدامة زيارات الأخوة العرب لأجيال كثيرة بأهداف متعددة تصل إلى مرحلة الرغبة من أجل الشراء كسكن أو الاستثمار أو مالك للمشروع، وتأتى قضية مواد البناء والارتفاعات التي شهدها السوق المحلى بمختلف بنودها كمطلب سادس يتقدم به المطورون للحكومة بشكل عام وعلى وجه التحديد لوزراة التجارة والصناعة متمثلًا في رفع رسوم الإغراق عن استيراد الحديد ومنح تيسيرات لاستيراد بعض مواد البناء.
إلى أي مدى ترى السوق المصري لا زال يتمتع بمزايا تنافسية في مواجهة كثير من أسواق العالم المحيطة رغم التحديات التي تحدثتم عنها؟
معادلة المنافسة على الاستثمار العقاري أصبحت اليوم تتميز بالصعوبة والتحدي في مواجهة الأسواق الأخرى ولاسيما تركيا ودبى واليونان وبيروت وغيرها نظرًا لحرصهم على تقديم تيسيرات مستمرة تشتمل على منح إعفاءات ضريبية فضلاً عن وسهولة دخول وخروج الأموال عند عملية البيع والشراء إلى أخره من امتيازات يتم منحها لجذب العملاء من أسواق أخرى بهدف الحصول على الإقامة والجنسية من خلال امتلاك وحدة عقارية، ناهيك عن الخدمات التي تقدمها تلك الدول ومنها النقل المواصلات والرعاية الصحية والتعليم وهذا ما يتطلب منا أن نخطوا نفس هذه الخطوات في ظل هذه المنافسة الشرسة. ولابد التأكيد علي أننا نمتلك كل مقومات النجاح فقط نحتاج لبعض التسهيلات.
مشروع Koun بالساحل الشمالي
التحول من المحلية إلى الأقليمة أصبح مقصدًا لكثير من المطورين بهدف تنويع المحافظ الاستثمارية والفور بكثير من المكتسبات هذا ما ظهر جليًا مؤخرًا في اتجاه بعض المطورين إلى ا لتوجه السوق العقاري الخليجي وعلى رأسها سوق المملكة العربية السعودية كيف تقرأون المشهد؟
القطاع العقاري المصري بمطوريه اكتسب خلال السنوات الماضية خبرة لا بأس بها، جعلته محط أنظار الجميع وعلى رأسها الأسواق التي تفتقد لهذه الخبرة ومنها السوق السعودي، ولقد أسعدني مؤخرًا لقاء أعضاء هيئة الاستثمار السعودي بمجموعة من المطورين المصريين لرغبتهم في الاستعانة بخبرتهم في الطفرة العقارية المقبلة عليها المملكة، وهذا ما فتح الباب أمام بعضهم لخوض تجربة في السوق السعودي، في ظل ما تمتلكه تلك التجربة من فرص استثمارية واعدة.
و هناك سمة مشتركة بين السوقين المصري والسعودي بطريق البيع بنظام الـ off plan ولكن بضوابط تستهدف أول ما تستهدف حماية حقوق المطورين والعملاء سويًا، وعلى مستوى، «مباني إدريس» فقد قمنا بخوض التجربة خارج مصر بدولة الإمارات العربية المتحدة – دبى خلال عامي 2007 و 2008 ولتحقيق مستهدفاتنا الطموحة، قررنا العودة للسوق المصرى من جديد لما يتمتع به من مقومات تساهم في إنجاح أى تجربة عقارية
بوصف شركتكم أنها قائمة على الاستثمار العائلي وانطلقت مسيرتها من قطاع المقاولات إلى قطاع التطوير العقاري، إلى أن مدى ترون أن امتهان مهنة المقاولات تؤثر ايجابًا عن تحول نشاط الشركة للتطوير العقاري؟
بحكم تجربتنا اعتبر أن البدء بنشاط المقاولات يعد هو الركيزة الأساسية التي تنطلق منها مهنة التطوير العقاري وهو أمر منطقي، والسوق العقاري المصري ملئ بالنماذج الواعدة وهذا لا يقلل أبدًا ممن بدأ مسيرته كمطور ثم أنشأ ذراعًا مقاولاتيًا أو حتى من بدء بقطاع التسويق أو القطاع التجاري وتحول إلى التطوير، ويجب الحكم على التجربة ومدى نجاحها من عدمه في إطار المعطيات المحيطة بالنشاط.
فوالدي عليه رحمة الله بدأ مسيرته العملية كأستاذ في الجامعة ثم أنشأ شركة مقاولات بدأت نشاطها في ستينيات وسبعينيات القرن الماضي، حيث كان مفهوم الكمبوند في هذا التوقيت غير معروف بالسوق المصري، لذلك كان تنفيذ عمارات سكنية هو الغالب على مشروعات الشركة.
مشروع Koun بالساحل الشمالي
وكانت مباني إدريس من أوائل الشركات التي نفذت مشروعات سكنية في شارع مصدق بمنطقة الدقي ، ثم اتجهنا إلى تنفيذ عمارات سكنية بالمنيل وكورنيش النيل بماسبيرو، وحرصنا منذ الوهلة الأولى على الالتزام بوعودنا مع العملاء للفوز بثقتهم وهذا ما حدث بالفعل طيلة حياتنا العملية.
دائماً ما نسأل أنفسنا كعائلة عن احتياجاتنا الأساسية، ومن أهمها الخدمات الطبية، ولذلك فكرنا في كيفية توظيف إمكانياتنا وخبراتنا في التطوير لتوفير هذه الخدمات بمستوى مرتفع من الجودة لكل أسرة تسكن في المجتمعات المتكاملة التي نسعى لإنشاءها، ومن هذا المنطلق قمنا بتنفيذ مشروع «رٌفيدة» الطبي بالشيخ زايد على مساحة 15 ألف متر مربع، حيث صنف هذا المشروع على أنه أحد المشروعات التي تسببت في خلق وجهة للأطباء بمدينة الشيخ زايد، حيث أخذنا في اعتبارنا أن المشروع سيكون طبي متكامل الخدمات.
حدثنا عن الخطوة الأهم في وهي التحول إلى مرحلة التطوير العقاري في مسيرة «مباني إدريس». متى قررتم خوض غمار هذه التجربة بكل تحدياتها؟
بعد مرحلة المقاولات سالفة الذكر اكتسبنا من الخبرة ما يؤهلنا لاقتحام قطاع التطوير العقاري الذي بدأ يظهر بمفهومه الحالي مطلع التسعينيات، لذلك خطوة التحول كانت لا بد منها تماشيًا مع الظروف آنذاك، واخترنا شرق القاهرة ليكون شاهدًا على هذه التجربة فخضنا تجربة التطوير العقاري في مدينة نصر ومصر الجديدة وأرض الجولف، وسط منافسة شديدة من مطورين ذوي خبرة وسمعة جيدة بهذه المناطق ، وفي هذا التوقيت كان مفهوم التطوير العقاري بناء العمارات وتشكيل اتحاد ملاك لها، حيث كانت العلاقة بين المطور والعميل تتميز بالاتزان ويحكمها القانون.
مع خطة الدولة التوسع في المجتمعات العمرانية الجديدة للخروج من الحيز العمراني الضيق بمدن مثل أكتوبر والشيخ زايد والعاشر من رمضان والتي كانت بدايتها صناعية وهو ما تطلب ضرورة الحاجة إلى تنمية عمرانية وبناء وحدات سكنية بحيث تكون قريبة من مناطق العمل، وهو ما خلقت طلب فعلي من العاملين بهذه المدن على السكن بحكم قربه من مناطق عملهم.
وانطلقت «مباني إدريس» في هذا السباق بمشروعها كمبوند جرين1 بمدينة الشيخ زايد، حيث واجهنا في بداية المشروع انخفاض معدل الإقبال عليه، لكن هذا تغير سريعاً بفضل الطفرة العمرانية وتوفير الخدمات للقاطنين، تلا ذلك الانطلاق نحو مشروعات كمبوند جرين 2، 3، 4، 5، 6 ، لتستمر المسيرة دون توقف خاصة وأن العقار مازال مخزن للقيمة لدى كثير من شرائح المجتمع.
كان لنا باع طويل في التطوير الصناعي بمنطقة أبو راوش بالاستحواذ على قطعة أرض لتنفيذ مجمع مخازن وتأجيرها، حيث ضمت قائمة عملاء هذا المشروع علامات تجارية معروفة مثل «فودافون، أرامكس، أورانج».
مشروع Koun بالساحل الشمالي
مشروع «Koun» أحدث مشروعات الشركة بمدينة رأس الحكمة بالساحل الشمالي، ما هي تفاصيل هذه البقعة التنموية الجديدة؟
مبانى إدريس تمتلك خطة توسعية بالسوق المصرى بدأت بطرحها أول مشروع لها بمنطقة الساحل الشمالي وهو Koun والذي يقام على مساحة 107 فدان أو ما يعادل 447 ألف متر مربع بموقع متميز برأس الحكمة بالساحل الشمالي، باستثمارات تصل لحوالي 6 مليارات جنيه، حيث يتميز المشروع بتصميمات منفردة والتي تعبر عن رؤية الشركة المبتكرة في عالم التطوير العقاري.
مشروع Koun يقع في الكيلو 201 طريق الإسكندرية – مطروح بالساحل الشمالي الغربي برأس الحكمة وهو موقع متميز للغاية علي أفضل خليج وأجمل شواطئ المنطقة، تضمن به الشركة لعملائها حياة راقية متكاملة تجمع ما بين الرفاهية المطلقة والمناظر الخلابة خاصة وأن المشروع مصمم بذكاء يتيح لكل وحدات المشروع إطلاله مباشرة علي المياه سواء كانت مياه البحر أو لاجون في ظل استعانت الشركة بأكبر المكاتب الاستشارية الهندسية في مصر مكتب المهندس إسماعيل الحبروك لوضع التصميمات الخاصة بالمشروع.
تستهدف الشركة البدء في أعمال التنفيذ الخاصة بالمشروع قبل نهاية العام الجاري، لتستهدف تسليم أولى مراحله بعد 4 سنوات من تاريخ التنفيذ، خاصة وأن النسبة البنائية في المشروع تصل لنحو 15 % من المساحة الكلية، ليتضمن ثلاثة مراحل تضم توين هاوس وتاون هاوس وشاليهات ودوبلكس ووحدات مستقلة وغرف فندقية وClubhouse ومنطقة تجارية صممت جميعها بطريقة متفردة تجعل من المشروع أيقونة الساحل الشمالي.
ويجب أن أؤكد هنا أن منطقة الساحل الشمالي شهدت طفرة عمرانية قوية خلال الفترة الأخيرة، نظرًا لحجم التنفيذ القوي والمنافسة الكبيرة بين الشركات وخطة الدولة لتطوير الطرق المؤدية للساحل الشمالي، وهو ما رفع من القيمة الاستثمارية للمنطقة وجعلها قادرة علي جذب مزيد من العملاء إليها، في ظل خطة الدولة لتشغيل تلك المنطقة طوال العام وليس خلال موسم الصيف فقط، ومن هذا المنطلق راعت الشركة في مشروعها «Koun» تقديم كل ما هو جديد.
قليل من المطورين تمكنوا بالفعل من توجيه جزء من استثماراتهم بصعيد مصر ماذا عن تجربتكم بتلك التجربة بصعيد مصر؟
قبل الحديث عن كمبوند «أصايله» يجب الإشارة إلى أن الشركة كانت تخطط للاستثمار في المنصورة الجديدة، لكن نظرًا لبعض الاعتبارات السوقية تغاضينا عن هذه التجربة وقررنا دخول سوق أسيوط الجديدة بـ «أصايله» والذي كان بمثابة تحد كبير لنا فقد تم إطلاقه في مدينة أسيوط الجديدة وجاء ذلك متزامنًا مع الجائحة العالمية، وقد واكب ذلك إجراء دراسات سوقية أسفرت عن وجود عدد كبير من أصحاب الفوائض المالية بالمحافظة ويفتقدون منتجات عقارية فاخرة تلبى احتياجاتهم ومن هنا قررنا الاستثمار في هذه البقعة الواعدة تلبية لرغبات العملاء من أهالي أسيوط.
وأؤكد هنا أن فكرة الاتجاه للصعيد كانت من القرارات الجريئة التي اتخذتها الشركة، خصوصًا وأننا لم نمتلك خبرة سابقة لنا في هذه البقعة لكنها حققت نجاحاً كبيرًا، حيث كانت هذه الخطوة للاستفادة من المزايا التي قدمتها هيئة المجتمعات العمرانية للتطوير العمراني في مجتمعات جديدة خارج القاهرة.
ويشمل مشروع أصايله على مساحة 130 ألف متر مربع بمدينة أسيوط الجديدة يضم فيلات، بإجمالي 133 فيلا، وقدمت الشركة لعملائها أنظمة سداد تتضمن 10 % مقدم وتقسيط على 6 سنوات والوحدات تسلم نصف تشطيب، والمشروع يتضمن وClubhouse والخدمات الأمنية وخدمات المنزل الذكي.
وعقب نجاح هذه التجربة أجرينا دراسة تسويقية جديدة لمعرفة متطلبات هذا السوق الواعد واكتشفنا أن المدينة لا يوجد بها فنادق على مستوي متميز، لذلك قررنا استكمال خطتنا التوسعية بإنشاء «فندق» عالمي يوفر مكان لاستقبال الأطباء والصيادلة الوافدين على المحافظة، خاصة أن أسيوط تعتبر عاصمة الطب في الصعيد خلال المؤتمرات الطبية والعلمية التي تقام في المحافظة.
وتعاقدنا مع الشركة العالمية مجموعة فنادق ومنتجعات إنتركونتيننتال العالمية «IHG» لإنشاء وإدارة فندق «هوليداي إن- أصايله»، وهو أول فندق عالمي بأسيوط ويحتوي على 157 غرفة ويقع في كمبوند أصايله المملوك للشركة.
مشروع Koun بالساحل الشمالي
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
