موقع «أوديسيا» الأفضل في قلب التنمية العمرانية بشرق القاهرة

وذكر في الحوار التالى، أن الساحل الشمالى بحاجة لمزيد من مشروعات الفنادق والغرف الفندقية لاستيعاب 13 مليون زائر سنوياً، كما نصح العملاء بسرعة اتخاذ قرار الشراء قبل أي زيادات جديدة متوقعة للأسعار، متحدثاً عن ابتكارات مشروع «جايا» الساحل الشمالى، بالإضافة إلى المميزات الفريدة لمشروع «أوديسيا» الأفضل في قلب التنمية العمرانية بشرق القاهرة، وكذلك انفراد مشروع «كيفا» بمجموعة من الخدمات هى الأولى من نوعها في مصر.

في البداية.. هل من نبذة سريعة حول التعريف بتاريخكم العريق والمشرف فى مجالات الاستثمار العقارى بداية من الدراسة الجامعية مروراً بأهم التجارب المؤثرة؟

بعد إنهاء دراستى الجامعية حصلت على درجة الماجستير في الاستثمار وعقب ذلك اتخذت قرارا هاما بتكوين خبرات متعددة في السوق العقارى في العديد من البلدان العربية والأوروبية كان من بينها دبي وبرشلونة، وقد ساهمت في إكسابى الكثير من المهارات والمفاهيم الورؤى التى أثرت خبراتى بالعديد من التجارب الفريدة.

وقد التحقت بالعمل فى شركة الأهلي صبور منذ 25 عاماً وفي أكثر من 65 مشروعاً، وقد منحنى ذلك العديد من التجارب فى الكثير من المشروعات الرائدة فى السوق المصرى، كما أود الإشارة إلى أهمية المشاركة فى المعارض الخارجية والتى ساهمت في إثراء الكثير من الأفكار والابتكارات فى مجالات الاستثمار العقارى، مع التعرف عن قرب على مختلف أنماط وشرائح العملاء.

مع الهدوء النسبى لأسعار مدخلات الإنتاج ولا سيما الحديد فى ضوء قرارات الفيدرالى الأمريكى برفع الفائدة.. كيف تنظر إلى تطورات الوضع الحالى فى السوق العقارى؟

لا توجد دولة بمنأى عمّا يحدث في المشهد الاقتصادى العالمى، ورفع سعر الفائدة انعكس بالطبع على تكلفة الأموال وتوفيرها، لذا نجد أن البنك المركزي المصرى يسير على نهج الاقتصاد العالمى للسيطرة على مستويات التضخم، وتستطيع الولايات المتحدة الاتجاه لتحجيم التضخم العالمى لأنها أكبر مستهلك على مستوى العالم، وقد سبق وقامت بطباعة تريليونات الدولارات دون غطاء نقدي، وهو ماتسبب في قفزة معدلات التضخم.

وأرى أن رفع سعر الفائدة، لا يؤثر على مستوى إقبال المشترين للعقار مفسراً، لأنه مع كون العقار من أهم الملاذات الآمنة كالذهب الحروب لأنه مخزن للقيمة دائمًا، فإنه يتميز عن باقى الملاذات الآمنة بكونه أصل مدر للربح من خلال تأجيره وبالتالى فإن زيادة التضخم ورفع الفائدة يدفعان العوائد الإيجارية حتماً للارتفاع وبالتالى لن يتضرر العقار من رفع الفائدة كالذهب مثلاً.

كما يظل العقار هو العمود الفقري لاقتصادات الدول، فهناك ما يقرب من 90 صناعة ترتبط ارتباطا وثيقا ومباشرا مع المنتج العقاري، ولأول مرة تصبح مصر جاهزة وتضم بنية تحتية وخدمات متوفرة تجلعها متفردة وقادرة على استغلال كل فرصة سانحة، وقد نجحت على مدار 4 سنوات في بناء دولة جديدة وساهم ذلك في جذب استثمارات هامة للسوق المصري.

ولم نشهد هذا الإقبال الكبير من المستثمرين العرب على السوق المصرى إلا في عام 1991 حيث شهدت تلك الفترة نموا كبيرا في الاستثمارات الأجنبية، وفى عام 2005 عقب الإعلان عن برنامج الخصصة أيضاً، لكننا في هذا التوقيت أصبحنا «جاهزين»، فقد نجحت مصر في طرح ما يقرب من 37 مدينة جديدة، بجانب زيادة كفاءة الطرق وخدمات البنية التحتية التي زادت من تنافسية السوق المصرى.

واليوم نرى السوق العقاري المصرى قوياً للغاية وما يميزه أنه مدعومٌ بطلب حقيقي وليس طلب وهمي مثل بعض الأسواق الخارجية، وذلك لأن الطلب الحقيقي فى مصر مدعوم بمعدلات الزيادة السكانية التي تزيد بمعدل 2.5 مليون نسمة سنوياً، بجانب الطلب التراكمي الأساسي، وعقيدة الأسرة المصرية التي ترغب في الشراء لأبنائها وأحفادها وهو ما يرفع الطلب على شراء العقار، بجانب الطلب الحقيقي من قبل الجاليات العربية التي تؤمن بأن مصر من أكثر الأسواق استقرارا بين دول المنطقة.

تحدثتم عن إقبال ملحوظ من المستثمرين العرب على السوق العقارى المصرى، فهل لديكم خطة للاستفادة من هذا الإقبال، لا سيما وأن لكم تجارب سابقة في الشراكات عربية؟

«الأهلي صبور» نجحت فى تكوين شراكات متعددة من بينها شراكات يمنية وسعودية وإماراتية، وكنا دائماً ما نسعى لإبرام شراكات عربية ومتعددة الجنسيات بهدف تبادل الخبرات، فعلى مدار 18 عاماً نجحنا في عقد شراكات هامة كان على رأسها الشراكة السعودية مع مجموعة الشربتلي في عام 2005.

ثم توالت الشراكات وتم عقد شراكات جديدة مع شركة محفوظ على سعيد اليمنية، ثم شراكة سعودية للمرة الثانية وهى دار المعادي السعودي، وكل هذا التعاون يساهم فى التخطيط الجيد على المدى البعيد، لتقديم منتج عقاري مختلف .

ونجحت شركة «الأهلي صبور» مؤخراً في إبرام شراكة جديدة مع مجموعتين من المملكة العربية السعودية، وهذا يعكس فكر الشركة في خلق مصادر تمويلية تقليدية وغير تقليدية أيضاً، حيث يظل هدفنا الأول والأخير الوصول للعملاء فى كل بقعة حول العالم، ومن أجل ذلك نشارك في العديد من المعارض الخارجية التي تستهدف الترويج والتسويق الجيد لكل منتج عقاري.

ولا يقتصر الأمر على المشاركات العربية داخل مصر، بل تخطط «الأهلى صبور» لإقامة مشروعات سيتم الكشف عن تفاصيلها لاحقاً داخل المملكة العربية السعودية، حيث تقديم منتج عقاري مختلف.

وكيف ترون الطفرة الأخيرة فى عدد المعارض الخارجية على الرغم من تراجع حركة المبيعات، وبالنسبة لتنويع مصادر التمويل ما هو تقييمكم لتجربة صناديق الاستثمار؟

أولاً إقامة المعارض بوجه عام تستهدف البحث عن عملاء جدد وزيادة مصادر التمويل، لكن هناك أزمة فى المعارض الخارجية، فالكثير من العملاء لم يكن لديهم دراية كاملة بالمنتجات العقارية المطروحة والآليات المحددة للبيع، بجانب الأزمة الكبرى فى عدم تلائم احتياجات العميل مع المنتج العقاري المطروح.

وشاركت «الأهلى صبور» في المعرض الأخير الذى تمت إقامته داخل كندا، وكان الهدف من المشاركة هو تقديم منتج عقاري يلبي احتياجات العملاء خارج مصر حتى ننجح فى مرحلة التسويق الجيد وتحقيق المبيعات المستهدفة.

ولدينا فرص ناجحة فى الاستفادة من المصريين المقيمين بالخارج، من خلال تقديم منتج عقاري جيد يتلائم مع ظروف واحتياجات العملاء، لذلك فإن الهدف الرئيسي من المشاركة فى المعارض الخارجية دراسة العملاء وتحديد الاحتياجات المطلوبة من أجل تنفيذ مشروعات تلبى احتياجات المصريين بالخارج.

وأما بالنسبة لصناديق الاستثمار العقارى فهناك تحديات عديدة، حيث يوجد فى مصر صندوق واحد فقط ولم يتم تفعيله بشكل كامل، وتظل أزمة الضرائب عقبة أمام تفعيله ليكون لدينا صناديق عقارية فعالة على أرض الواقع، لذا نبحث دائما بالخارج خاصة أنها تتسمز بالعديد من المقومات والإجراءات البسيطة تحديدا في عملية نقل الملكية.

ولذا تستحوذ الصناديق العقارية الخارجية على أهمية كبيرة خاصة للمشروعات طويلة الأجل، والتى تنعكس على الوضع المالي للمطور الذى يشعر بسرعة كبرى فى عملية دوران رأس المال.

فى ظل التحديات المتعلقة بالتمويل والسيولة، كيف للرئيس التنفيذي لقطاع الاستثمار التغلب على تلك التحديات، وما هو الهيكل التمويلى الذى تفضلونه وبما تنصحون المطورين الجدد؟

منذ 27 عاما والسوق العقارى المصرى كباقى الأسواق العالمية، يمر بالكثير من التحديات والأزمات الاقتصادية، منذ أحداث جنوب شرق آسيا ثم تلتها أزمة الحرب على العراق في عام 2003، وبعد اندلاع الحرب مر العالم بالأزمة المالية العالمية في عام 2008. ومع كل التحديات التى واجهت السوق، نجحت شركة «الأهلى صبور» فى التعلم من الدروس المستفادة وتحديد كيفية الخروج من الأزمة بأقل خسائر ممكنة.

ويتكون الهيكل التمويلى لأى شركة من عدة عناصر هامة تتمثل في رأس المال، والتسهيلات المالية التي تحتوى على الكثير من البنود المتمثلة فى الأدوات المالية الجديدة مثل الصكوك التي تعد منتج مالي لا يزال حيز التنفيذ لكنه يسهم فى دعم عمليات التمويل. كما أن التأجير التمويلي أصبح مصدراً هاماً فى تحقيق السيولة المطلوبة، بجانب عنصر هام للغاية يتمثل في مقدمات العملاء التى تعد من أهم مصادر التمويل، كما يجب الاهتمام بعقد شراكات قوية لتنويع مصادر التمويل.

ولا شك أن المطور العقارى في مصر يقوم بالعديد من الأدوار، لاسيما الدور التمويلي، فهو يقوم بعدة مهام أهمها ملكية الأرض وتمويل المشروع، وتتبقى المرحلة الأخيرة فى التسويق للمنتج العقاري، بخلاف ما يحدث فى البلدان الأخرى، فالمطور العقاري له مهام محددة وخطوة التسهيلات التمويلية ليست من مسئولية المطوّر.

ولذلك على الجيل الجديد من المطورين العقاريين مراعاة قدراتهم التمويلية، واختيار المشروعات التي تناسب تلك القدرات، مع الحذر كل الحذر من البدء بمشروعات أكبر من حجم الملاءة المالية للمطور لأن ذلك سيمثل تحدى كبير أمامه، حتى يتمكن من الوفاء بالتزاماته تجاه العملاء.

وبالانتقال من الحديث عن التحديات والتمويل إلى المناطق الساحلية الأكثر زخماً فى الوقت الحالي ولا سيما الساحل الشمالي الغربى بداية من العلمين، فكيف تقرأون الرواج الساحلى؟

شهد الساحل الشمالي الغربي عملية إعادة تخطيط ساهمت فى إحداث طفرة كبيرة، لذا نجد ما يقرب من 22 مشروع هذا الموسم يشاركون فى عرض منتجاتهم العقارية خلال صيف 2022، لكن رغم ذلك تظل «الأهلي صبور» من أوائل الكيانات التي نفذت مشروعاتها داخل تلك المنطقة وتنبأت بأهميتها الجغرافية علي المدى البعيد. وكانت الريادة لشركة «الأهلى صبور» من خلال تنفيذ مشروع «أمواج»، الذى تم إطلاقه منذ قرابة 18 عاماً، ويستفيد منه الآن ما يقرب من 4 آلاف أسرة، وهذا المشروع دليل على أن المنتج العقارى الجيد يستطيع أن يعش سنوات وعقود كاملة ما دام قادراً على تلبية احتياجات العميل. وتقع مدينة العلمين الجديدة على نحو 200 مليون متر مربع، وهذه المساحة الشاسعة التي تعد إضافة هامة تضاعف من القيمة الاقتصادية والسياحية لمنطقة الساحل الشمالي من محافظة الاسكندرية وحتى مدينة السلوم، وبهذا تصبح لمصر واجهة بحرية فريدة ومتميزة تبلغ مساحتها 450 كيلو متر، في الوقت الذى لاتملك به دول عديدة مثل هذه المقومات من واجهة بحرية قوية وجاذبة.

ونشير إلى الجهود المبذولة من الدولة فى استغلال هذه الواجهة لتكون ضمن المقومات السياحية الهامة لجذب الأنظار إليها، وتخلق الكثير من فرص العمل، وتحول منطقة الساحل الشمالي لمنطقة سياحية تعمل على مدار العام وليس بموسم الصيف فقط، بجانب تدشين منطقة صناعية تعد ركيزة اقتصادية هامة لتجعل مدينة العلمين مدينة متكاملة ونقلة هامة.

ولكن لماذا ترتفع أسعار الفنادق في الساحل الشمالي مقارنة بشواطئ أوروبا، وبما تنصح العملاء المقبلين على الشراء فى الساحل الشمالى، ولماذا يفضلون الوحدات كاملة التشطيب؟

كافة المشروعات المقامة بمنطقة الساحل الشمالي تحرص على تسليم الوحدات كما يقال «على المفتاح» بمعنى تكون كاملة التشطيب، كما تحرص الشركات على تسليم العميل قبل انطلاق فصل الصيف لاستغلال المدة الزمنية من قبل العميل الذى يرغب فى قضاء عطلته الصيفية داخل وحدته الجديدة، بدلا من الانتظار للصيف القادم.

ويعود ارتفاع أسعار الفنادق بالساحل الشمالي لعدة عوامل هامة يتصدرها ندرة الغرف الفندقية فى هذه المنطقة، لذا ترتفع أسعارها مقارنة بالعديد من الغرف الفندقية في الكثير من بلدان العالم، لاسيما أن هذه المدينة ترفع شعار «مدينة لا تنام» طوال شهور فصل الصيف، حيث تستقبل من 12 إلى 13 مليون نسمة، لذا لابد من التوسع فى أعداد الغرف الفندقية السياحية هناك.

والنصيحة الأولى للعملاء تتمثل في سرعة القرار الشرائي، لأنه كلما اتخذ هذا القرار فى مدة زمنية أسرع كان ذلك في صالحه، فمن يشترى اليوم أفضل ممن يقرر تأجيل شرائه للغد، لأنه بالضرورة سيتكبد خسائر عند تأجيل القرار الشرائي، لذا لابد من تعجيل أية قرارات خاصة بذلك.

أما عن معايير اختيار المشروع المناسب فيقوم ذلك على عدة معايير أهمها تحديد المطور وبعذ ذلك تترتب على هذه المرحلة الكثير من الخطوات الهامة فإذا أحسن العميل من اختيار المطور بناءا على تاريخه المعروف، سيضمن بعد ذلك أن موعد التسليم سيكون فى الوقت المتفق عليه دون وجود أية تأخير في ذلك.

كما يجب على كل عميل اختيار المستوى الاجتماعى الملائم، نظرا لأن ظروف المعيشة بمنطقة الساحل الشمالي تختلف عن المشروعات العقارية بالعاصمة، فلابد من وجود تجانس قوي في المستوى الاجتماعي بين العملاء، بالإضافة إلى أهمية تقييم الخدمات المتاحة داخل المشروع الذى يمكنك من تلبية احتياجاتك اليومية المطلوبة.

«الأهلى – صبور» من الشركات ذات التاريخ المشرف، ولديها الكثير من المشروعات الشاهدة على تفوقها، فضلاً عن قوة مؤسسيها، فما هى أبرز ملامح تلك المسيرة الحافلة بالنجاح؟

«الأهلى – صبور» ولدت عملاقة لأنها قامت على الشراكة بين كيانات كبرى تتمثل في أكبر بنوك المنطقة وبين المطور العقاري الأول الراحل حسين صبور رحمه الله، لذا نجد أن ذلك أثر كثيراً في تقديم تجربة عقارية على أعلى مستوى لعملائنا الذي يزيد عددهم على 40 ألف أسرة، استفادت بكافة الخدمات المتوفرة بمشروعات الشركة، والتي لم تكن مجرد جدران وسكن فقط بل حياة متكاملة حيث توفير كافة سبل الراحة والأمان والترفيه في كل مشروع تم تنفيذه.

وتاريخ الشركة يتجاوز 26 عاماً ونمتلك قاعدة هامة فمشروعاتنا المنتشرة فى كل بقعة داخل مصر، للتأكيد على تميز الشركة بالابتكار والمصداقية والسمعة الطيبة، وقد نجحنا في تحقيق السبق والريادة فى أكثر من موقع جغرافي هام داخل مصر، فكانت للشركة الريادة في منطقة القطامية من خلال تقديم منتجات عقارية متكاملة بكافة الخدمات الترفيهية. وقد نجحنا في الترويج لمناطق جديدة فكنا من أوائل الشركات التي أطلقت مشروعات سكنية هامة بالقاهرة الجديدة منذ قرابة 20 عاماً، بجانب ذلك فقد نفذنا أوائل المشروعات الهامة في شرم الشيخ، ويظل من أهم الخطوات الرائدة، قرار إطلاق مشروع «أمواج» بمنطقة الساحل الشمالي منذ حوالي 18 عاماً، والذي جعل كافة الأنظار تتجه صوب تلك المنطقة التي باتت من أهم المناطق الساحلية خلال فصل الصيف.

أحدث مشروع «أمواج» سبقاً كبيراً وسحراً خاصاً بمنطقة الساحل الشمالى، تلاه طرح مشروع «جايا»، فما هي الفلسفة التي يقوم عليها وما هي التيسيرات التي يقدمها للعملاء؟

عندما قمنا بإطلاق مشروع «أمواج»، حرصنا على إقامة مجمع مطاعم كبير على مساحة شاسعة ويضم أشهر العلامات التجارية لمتاجر المأكولات والمشروبات في مصر، كما حرصنا على تنفيذ نحو 30 حمام سباحة ولاجون خاص يسهم فى خدمة وتقديم كافة سبل الراحة والترفيه لأكثر من 4 آلاف أسرة، فكان الهدف من البداية في «أمواج» هو إشعار العميل أبن كافة الخدمات متاحة إلى جانبه على مدار الساعة حتى لا يضطر للخروج من «الكومباوند». وقد تم توفير كافة وسائل الترفيه والخدمات المطلوبة وتم تشطيب الوحدات السكنية على أعلى مستوى، والتنوع في طرح المساحات التي تبدأ من 100 متر لأكثر من ذلك، وفقا لمتطلبات العميل وقدراته المالية. ومشروع «جايا» بالساحل الشمالي هو الأحدث حالياً فهو يقوم على فكر فلفسي فريد يخاطب كافة شرائح العملاء مع إضافة عنصر هام يرتبط بالحالة الاجتماعية، فلأول مرة يحرص مشروع بمنطقة الساحل على تنفيذ وحدات ذات مساحات صغيرة للغاية يطلق عليها وحدات «سنجل» وذلك لسد احتياجات بعض العملاء في ظل ارتفاع حالات الطلاق.

ولم يقتصر مفهوم الوحدات السكنية أو الشاليهات المطروحة على الاهتمام بالأسرة المكونة من أكثر من فرد، بل تم طرح وحدات صغيرة لخدمات الشخص الواحد، وجاءت هذه الفكرة بعد دراسة طبيعة وثقافة شرائح متعددة من المستهلكين، بجانب طرح وحدات أطلق عليها «بوتيك اوتيله» والتى تلبى احتياجات المتزوجين حديثا، حيث تبدأ المساحات من 80 متراً. وتم الإعلان عن عروض عديدة بمشروع «جايا» الشاحل الشمالي، لعل أبرزها يتمثل فى تسهيلات مالية للسداد تشمل دفع 5% فقط من مقدم الحجز مع فترة تقسيط تصل إلى 9 سنوات، وذلك من أجل تلبية احتياجات العميل وقدراته المالية.

الريادة التي تفردت بها «الأهلى صبور» لم تقتصر على الساحل الشمالى فحسب، حيث أحدثت طفرة كبيرة في القاهرة الجديدة، ولا سيما بمشروع «أوديسيا»، فماذا عن موقعه المتميز؟

كومباوند «أوديسيا» يتميز بموقع خاص للغاية في قلب القاهرة الجديدة حيث يمتد من الطريق الدائري للعاصمة الإدارية الجديدة على عمق 60 كيلو، وهذا دلالة على الأهمية والمساحة الساشعة للمشروع، وتتمثل الميزة التنافسية في المشروع بأن العميل يشعر وكأنه يعيش بمنطقة وسط البلد.

وبالتالي نجد أن موقعه الجغرافي يكون على مقربة من كافة الأحياء المركزية بالعاصمة، نظرا لأنه يقع في واحدة من أرقى المناطق بالقاهرة الجديدة، وهي مدينة المستقبل، على بُعد 15 دقيقة من الجامعة الأمريكية، وبالقرب من العاصمة الإدارية. وصُمم مشروع «أوديسيا» على أحدث التصميمات المعمارية، ويضم وحدات سكنية متنوعة تتمثل في الفيلات والتاون هاوس، والشقق التي تبدأ مساحاتها من 80 مترًا مربعًا وتصل إلى 245 مترًا مربعًا.

ليس في شرق القاهرة فقط ولكن في غربها أيضاً كان لكم نجاحات مشهودة، وقد تجلت خبرات وإبداعات «الأهلى صبور» بمشروع «كيفا» غرب القاهرة، فما هي أبرز مميزات المشروع؟

مشروع «كيفا» يخاطب العملاء الذين يفضلون العيش بالقرب من ضاحية وسط البلد، ليكون نموذجًا مغايرًا للمشروعات السكنية الضخمة بما يعكس رؤية الشركة فى تقديم منتج عقاری تتوافر به كافة عناصر الاستقرار ويتكامل به المكون السكنى مع المكونات التجارية والخدمية والترفيهية، مما يجعل من المشروع أيقونة حضارية، يوفر لعملائه حياة مثالية مليئة بالراحة والأمان، حيث يقام على مساحة 144 فدانًا. ويمثل «كيفا» يمثل نقلة نوعية بصناعة العقار فى مصر من خلال ما يوفره من تصميمات أيقونية وإدارة مُحكمة لكل مرافق المشروع، فضلًا عن أنه يقدم مجموعة فريدة من الخدمات المتنوعة التى تطرح لأول مرة فى مصر على غرار ما يوجد فى دبى وبيروت، كما ينطبق عليه مفهوم «التصميمات المنسجمة مع البيئة» والذي يقوم على دمج عناصر الطبيعة المختلفة واستغلالها فى كافة تفاصيل التصميم المعمارى للمشروع.ويقوم التصميم المعماري بالمشروع معتمداً على الإضاءة الطبيعية من الشمس عبر تصميم واجهات زجاجية كبيرة للمبانى، وزيادة المساحات الخضراء داخل المبانى، مما يساهم فى زيادة الشعور بالسلامة والراحة النفسية لقاطنيه مع توفير بيئة صحية بشكل كامل.

موقع «أوديسيا» الأفضل في قلب التنمية العمرانية بشرق القاهرة

«الأهلى صبور» رائدة الساحل الشمالى منذ ١٨ عاماً بمشروع أمواج

خدمات «كيفا» الأولى من نوعها

في مصر على غرار «دبى»