سبقها الدائم وتفوقها المشهود داخل أفضل وأشهر مدن الجيل الرابع، صنع منها النموذج الأمثل لنجاح الشركات العقارية، لتؤكد توسعاتها الجارية على ثقة جميع الأطراف بفضل المزيد من المبيعات التعاقدية والتعاون مع الجهات التمويلية والحصول على أراضي شاسعة تستعد لتطويرها، في مواصلة قوية لدورها التنموي لأنها «مصر إيطاليا» الأقرب إلى تلبية طموحات العملاء.
7.1مليون متر مربع من الأراضي الأكثر جودة في أفضل المناطق التنموية بالمدن الجديدة، ومزيج خاص من النجاحات وعوامل التميز تنفرد بها شركة «مصر إيطاليا» تحت قيادة كل من المهندس محمد هاني العسال والمهندس محمد خالد العسال، بما دفعها بكل ثقة واقتدار لتصبح أولى شركات القطاع الخاص في عمليات بدء التسليم داخل العاصمة الإدارية الجديدة.
«مـصــر إيطاليا العقارية».. ٧ ملايين متر من التنمية والثقة المستدامة
وفى لقاء ثنائي خاص، حاورت «العقارية» كل من المهندس محمد هانى العسال والمهندس محمد خالد العسال الرئيسين التنفيذيين للشركة، وتحدث المهندس هانى عن تفاصيل الخطط التوسعية للشركة وقد حصلت مؤخرًا على 400 فدان بالساحل الشمالى، لتطلق مشروعها الجديد خلال أسابيع، في الوقت الذي تستهدف إتمام عمليات توريق بقيمة مليار جنيه بالتوازى مع المفاوضات الجارية للحصول على تمويلات أخرى بقيمة 1.5 مليار جنيه.
وتحدث المهندس محمد خالد العسال، عن تعظيم استثمارات المشترين بنسبة عائد 70 % لعملاء المرحلة الأولى من مشروع البوسكو العاصمة، ونحو 50 % عائداً لعملاء مشروع كايرو بيزنس بارك، فضلاً عن استهداف تعظيم القيم المضافة ببناء أفضل النظم التكنولوجية الكاملة بتكلفة تتخطى 5 % من إجمالى تكاليف المشروعات بينما ستوفر نحو 30 % من تكاليف الصيانة، وتصل استثمارات الشركة بالعاصمة الإدارية إلى نحو 28 مليار جنيه.
وللمزيد من التفاصيل فى الحوار التالي:
بداية.. نستكشف تفاصيل واتجاهات السوق العقاري، بسؤال المهندس محمد هانى العسال، حول رؤيته لآداء السوق فى ظل التحديات المستجدة على الساحة الاقتصادية والتي ألقت بظلالها على كافة القطاعات؟
لا شك أن السوق العقارى المصرى يمر بمرحلة فارقة فى تاريخه، نظرًا لما يواجه من تحديات جسيمة، نتيجة الصراعات العالمية والتى أثرت بشكل مباشر على أسعار مواد البناء، وندرة بعضها في ظل تأثر سلاسل الإمداد بالأحداث العالمية،، فقد شهد العالم موجات عنيفة من زيادات الأسعار والتضخم، والتى ظهرت أثارها بوضوح خلال الـ 6 أشهر الماضية، خاصة فى ظل تحديات سعر الصرف مرورًا بالوباء العالمى ثم الحرب الاقتصادية بين الصين والولايات المتحدة الأمريكية، وبعدها الحرب الروسية الأوكرانية، والتى ساهمت فى قفزات كبيرة لأسعار المحروقات وزيادة تكاليف سلاسل الإمداد، بما يؤكد أن الوضع الاقتصادى العالمى فى مأزق حقيقي.
والاقتصاد المصرى جزء أصيل من الاقتصاد العالمى، وبالتالى فإنه يتأثر مثل باقى دول العالم، ولكن التأثير الأكبر يقع على عاتق القطاع العقارى داخل الاقتصاد المصرى، وذلك نظرًا لزيادة أسعار مواد البناء مع مزيد من الالتزامات المطلوبة من الشركات العقارية مثل أقساط الأراضى وقيود التنفيذ الزمنية، وهو ما يضع الشركات العقارية فى وضع حرج، قد يجعلها دائمة البحث على تمويلات إضافية لمشروعات.
وأرى أن القطاع العقاري يواجه حاليًا تحديًا كبيرًا، ويتطلب تعامل دقيق من قبل الشركات العاملة في السوق المصرى، بالتوازي مع تحديد الأولويات الخاصة بكل شركة وفقًا للخطة الحالية والمتغييرات المتتالية، وعلى الشركات التوسع بحرص في طرح وبيع وحدات أو مراحل جديدة بالقدر الذي يلبى التزامات التنفيذ من سيولة نقدية وتدفقات مالية، لحين وضوح الرؤية الكاملة، حيث إن التوسع في البيع قد يكبد الشركات خسائر فادحة تؤثر على مسيرة عملها بالسوق وكذلك التزاماتها تجاه جهات الولاية والعملاء.
ونرى أن الدولة أدارت هذه التحديات باحترافية وهدوء شديدين ورتبت أولوياتها بشكل واضح، وكان جليًا أن الدولة تعتمد على استراتيجيات تتحرك من خلالها، بما حافظ على استمرار دوران عجلة الاقتصاد وخفّض من حجم التأثير السلبي للأزمة العالمية على الاقتصاد المصري، وجعلنا نتجاوز 2020 بأقل خسائر ممكنة كدولة مقارنة بباقي دول العالم، وهو ما أعطانا مرونة فى التعامل مع الأزمة خلال 2021، وندرك جيدًا كيف نتعامل معها، وأن مصر على المستوى العالمى من الدول التى استطاعت تحقيق معدلات نمو إيجابية على مستوى الاقتصاد.
وبالنسبة للقطاع العقارى فإنه الأقوى والأكثر جذبًا للاستثمار رغم تعدد القنوات الاستثمارية المنافسة، ولكن ما يتميز به العقار أنه الملاذ الآمن للادخار والأعلى ربحية، كما أن الطرق البيعية الحالية كفيلة بتحقيق ربحية كبيرة، نظرًا لانخفاض الأسعار المطروحة مقارنة بمدد السداد التى تصل لنحو 10 سنوات، بينما القطاعات الاستثمارية الأخرى تتطلب ضخ كامل السيولة وقت بدء الاستثمار لتحقيق الربحية المستهدفة.
واستكمالاً لتفوق الحكومة في مواجهة التحديات، فقد أعلنت مؤخراً عن وثيقة ملكية الدولة، والتي تشير إلى اتجاه الحكومة للتخارج من القطاع العقاري باستثناء الإسكان الاجتماعي، فما رأيك في ذلك؟
الوقت الحالي هو الأنسب لأن يكون للقطاع الخاص نصيب أكبر في إنتاج وحدات الإسكان المتوسط وفوق المتوسط والفاخر، فالدولة تقدم وحدات جاهزة كاملة التشطيب بتقسيط على 20 و30 عامًا، وهو أمر يصعب على القطاع الخاص القيام به فى ضوء التحديات وأسعار الأراضي الحالية.
لذلك فضلت الدولة تركيز جهودها فيما يتعلق بمشروعات البنية التحتية والمرافق وإسكان محدودي الدخل وإنشاء المدن الجديدة وكل ذلك من شأنه تشجيع ملف تصدير العقار ودخول العملة الصعبة إلى البلاد.
قد تبدو المرحلة الراهنة كثيرة التحديات على غالبية الشركات العقارية نظرًا لارتفاع أسعار التنفيذ وانخفاض القدرات الشرائية مع انخفاض السيولة النقدية، ولكن كيف تغلبت مصر إيطاليا على هذه المعضلة؟
“مصر إيطاليا” تمتلك العديد من المشروعات في السوق المصرى، وتتمتع بمصداقية كبيرة أمام العملاء سواء فى المشروعات التى تم تسليمها أو المشروعات الجارى تنفيذها، كما أنها تمتلك محفظة عملاء كبيرة نتيجة لتنوع المنتج العقارى المقدم فى مشروعاتها، ولعل التنوع وسابقة الخبرة التى تمتلكها الشركة ساهمت فى وجود تدفقات مالية كبيرة من الحاجزين بخلاف رأس مال الشركة مما أدى لعدم تأثر خطة تنفيذ المشروعات.
ونستهدف إتمام عملية التوريق الثانية بقيمة تقترب من مليار جنيه، بالإضافة إلى التفاوض مع الجهات التمويلية المصرفية للحصول على 1.5 مليار جنيه، هذا فى ظل الخطة المستهدفة للأعمال الإنشائية بمشروعات الشركة بالعاصمة الإدارية والقاهرة الجديدة ومستقبل سيتى والعين السخنة حيث استكمال ضخ 3.5 مليار جنيه حتى نهاية العام الحالي.
وكل ذلك يؤكد على قوة الشركة المالية رغم التحديات التى تواجه الأسواق فى الوقت الراهن، في حين اشتملت استثمارات الشركة على نحو 2.5 مليار جنيه ضختها فعلياً في العمليات الإنشائية بمختلف المشروعات، بالإضافة لسدادها أقساط أراض بقيمة مليار جنيه خلال العام الحالي.
ورغم كل التحديات التي تواجه الأسواق العالمية والأسواق المحلية، فإنها لم تبطئ من وتيرة العمليات الإنشائية في مشروعات مصر إيطاليا بل على العكس من ذلك، فقد التزمت الشركة بجداول التنفيذ ولم تكتفِ بالمحدد منها بل أسرعت من وتيرتها لتصبح أعلى من المستهدف.
تستعد “مصر إيطاليا” لإطلاق أحدث مشروعاتها بالسوق العقارى المصرى بمنطقة الساحل الشمالى، فهل يحدثنا المهندس محمد هاني عن أبرز تفاصيل هذا المشروع؟ وكذا المستهدفات البيعية للشركة 2022؟
حصلت «مصر إيطاليا» مؤخرًا على 400 فدان بمنطقة الساحل الشمالى لإقامة مشروع سياحى متميز، ومن المقرر أن يتم الإعلان عن تفاصيل المشروع قريبًا، وذلك بعد أن حصلت الشركة على مستندات تقنين الأراضى، لتصل محفظة أراضي الشركة الإجمالية إلى ما يزيد على 7.1مليون متر مربع.
ونستهدف الوصول بمبيعات الشركة إلى 7.5 مليار جنيه بنهاية 2022، وذلك استمرارًا لنجاح “مصر إيطاليا” فى تحقيق مبيعات فاقت المستهدف بنسبة 25% خلال العام الماضى، وتخطت المبيعات 5 مليارات جنيه لتتربع على قمة المركز الثالث في قائمة شركات التطوير العقاري الأكثر مبيعًا في شرق القاهرة، والسبب في ذلك يعود لفريق العمل الجماعي الذي اعتبره واحدًا من أفضل الكوادر في السوق العقاري، ونتيجة لمجهوداتهم نجحت «مصر إيطاليا» في أن تكون من بين مصاف كبار المطورين في السوق العقاري المصري.
** وانتقالاً بالحديث إلى المهندس محمد خالد العسال الرئيس التنفيذى للشركة، فما هي تفاصيل مشروعات «مصر إيطاليا» الحالية وما هى خطة التسليمات الجاري إعدادها وتنفيذها خلال الفترة المقبلة؟
تمتلك «مصر إيطاليا» نحو 6 مشروعات بكل من القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية ومستقبل سيتى والعين السخنة بالإضافة إلى المشروعات الجديدة التى سيتم الإعلان عنها قريبًا، وتمتلك مشروعين بالعاصمة الإدارية وتعد أول مطور قطاع خاص يقوم بتسليم مشروعه في العاصمة الإدارية، وهو مشروع «البوسكو» بالعاصمة الإدارية الجديدة والمقام على 200 فدان ويشمل 3500 وحدة، باستثمارات تزيد على 16 مليار جنيه.
ويضم مشروع البوسكو أيضا ناديًا اجتماعيًا ورياضيًا على مساحة 17 ألف متر يتم تنفيذه على مراحل، وتقام المرحلة الأولى منه على 5 آلاف متر، وتتكون من 6 ملاعب بادل تنس، والثانية على 5 آلاف متر، والثالثة على 7 آلاف متر، وهو أول ناد رياضي يفتح أبوابه في العاصمة، وتم تنفيذه وفقاً لأفضل النظم المعمارية والإنشائية التى تحقق التكامل والاستدامة، بما يجعل مشروع «البوسكو» أكبر مشروعات مصر إيطاليا العقارية الصديقة للبيئة حيث تقام وحداتها وسط مساحات خضراء شاسعة، لتقدم تصميم مميز يمزج بين المعمار والطبيعة.
كما انتهت الشركة من تسليم 250 وحدة سكنية خلال العام الماضي بمشروع «البوسكو» بالعاصمة الإدارية، وتستهدف الانتهاء من تسليم 800 وحدة جديدة بنهاية العام الجارى، ولذلك وفرت كل الخدمات للعملاء المنتقلين إلى العاصمة لتلبية كافة احتياجاتهم المعيشية.
أما بالنسبة للمشروع الثانى للشركة بالعاصمة الإدارية فهو مشروع «فينشي» المقام على 110 أفدنة وبحجم استثمارات يزيد على 12 مليار جنيه تقريبًا، وتستهدف الشركة زيادة نسبة التنفيذ بالمشروع خلال العام الحالى وبداية العام المقبل، وهذا استعدادًا لتسليم أولى مراحل المشروع وفقًا للجدول الزمنى المتفق عليه.
كما تمتلك شركة «مصر إيطاليا» مشروعًا رائدًا بالقاهرة الجديدة، وهو «كايرو بيزنس بارك» ويتكون من 40 مبنى متنوعاً بين أنشطة تجارية وإدارية مختلفة المساحات، وتستعد الشركة لتسليم 20 مبنى من المشروع، ومن المقرر أن يصبح مركز أعمال القاهرة الجديدة، وتستعد الشركة للانتهاء من تسليم المشروع بالكامل نهاية 2022.
وتضم قائمة التسليمات مشروع «كاى» العين السخنة والمقام على مساحة 35 فدانًا ويضم مجموعة من الوحدات الساحلية المميزة، وتخطط الشركة لتسليم 200 وحدة بهذين المشروعين بنهاية العام، لتصل إجمالى تسليمات 2022 إلى نحو أكثر من 1000 وحدة سكنية متنوعة.
المشهد الحالى يشكل عبئاً كبيراً على الشركات العقارية خاصة فى عمليات التسعير نظرًا لعدم قدرتها على احتساب التكلفة المبدئية للمشروعات، فما هى الآليات التى تتبعها الشركة لضبط التسعير العادل؟
السياسة التسعيرية للشركة تعتمد على استراتيجية زيادة الأسعار بالتدريج وخفض أرباحها، حرصاً منها على تحمل جزء من زيادة التكلفة وتجنبًا لحدوث ارتباك للقدرات الشرائية لعملاءها، لذلك تمكنت الشركة من زيادة الأسعار بنسبة 15% خلال الفترة الماضية بمختلف مشروعاتها، مع تقديم أنظمة سداد متعددة.
وأرى أن معظم الآليات الخاصة بالتقسيط على مدد أطول قد تضعف فرصة السوق في الاستمرار على المدى المتوسط والبعيد، ولذلك لابد من إيجاد آلية تسمح بتمويل المطور، أهمها إعادة النظر في التمويل العقارى وآليات التمويل البنكى للمطورين العقاريين، فمشكلة التمويل العقاري تتعلق بطول الإجراءات وتعقيداتها وليس سعر الفائدة فقط، الأمر الذي يحد من القدرة على تحريك السوق الذي تعرض لموجة تضخم كبيرة نتيجة للظروف الاقتصادية المختلفة من تحرير سعر الصرف وتداعيات أزمة كورونا والحرب الأوكرانية الروسية، الأسباب التي أدت إلى ارتفاع أسعار العقارات، مقابل تراجع القدرات الشرائية.
وأؤكد أن السوق العقارى بحاجة إلى دراسات متكاملة لتقديم آلية جديدة للبيع بدلًا من الآلية التقليدية الحالية، كذلك التعدد فى النماذج المطروحة سيزيد من التنوع ونمو السوق العقارى، وبالتالى يزيد ذلك فى معدلات المشروعات المنفذة وزيادة سرعة دورة رأس المال، بدخول شركات التمويل العقارى فى مراحل التسليم.
فى ظل الأوضاع الراهنة التى يشهدها العالم من تغيرات اقتصادية ومناخية جعلت من الضرورى التوجه لإقامة مشروعات مستدامة تعتمد بشكل رئيسى على الموارد الطبيعية والمتجددة والتى تقلل من الإنبعاثات؟ كيف ترون مستقبل السوق فى ظل المعطيات الجديدة وما هي خططكم لمواكبة هذه التغيرات؟
المدن المستدامة لم تعد خياراً للرفاهية فى الوقت الحالى بل أصبحت أمر ضروري لمواكبة تغيرات المناخ العالمية، ويحتاج الاستثمار في المشروعات المستدامة إلى أسس سليمة تبدأ من التخطيط والتصميم والبنية التحتية لضمان تطبيق أعلى معايير الاستدامة فى المشروعات المختلفة وتوفير جودة الحياة للعملاء.
فالتنمية العقارية المُستدامة هي أحد أبرز القضايا في السوق الآن، خاصة وأن قطاعي العقارات والتشييد والبناء في مصر من أهم القطاعات، حيث يمثلان حوالي 20 % من إجمالي الناتج المحلي، ويوفر القطاع العقاري نحو 5 ملايين فرصة عمل مباشرة إلى جانب ذلك أن هناك حوالي 100 صناعة تعتمد على القطاع العقاري، ومن الجيد أن التوجه نحو الاستدامة أصبح توجه حكومي، وهو ما سيؤثر بالإيجاب على الاقتصاد المصري، كما أن مصر تضع قضية التغير المناخي على قائمة أولوياتها، وأطلقت استراتيجية قوية في هذا الشأن، بالتوازى مع استضافة مؤتمر المناخ ومبادرة التحول للأخضر بمدينة شرم الشيخ الفترة المقبلة.
وفيما يتعلق بتكنولوجيا البناء في مصر، فنحن لا نزال نستخدم أدوات وآليات قديمة بما لا يساعد فى دعم عملية التحول إلى الاستدامة، ولذلك نحتاج إلى مواكبة دول العالم فيما يتعلق بالوسائل والتطبيقات الحديثة المستخدمة في عملية البناء.
وتحقيقًا لذلك وقّعت شركة مصر إيطاليا مذكرة تفاهم مع شركة «هانيويل»، وذلك للاستعانة بخبراتها في مجال الحلول الذكية للمشروعات القائمة والمشروعات التي مازالت تحت الإنشاء، وجاء التعاون المشترك في إطار حرص «مصر إيطاليا» على تنفيذ استراتيجيتها تجاه التحول الرقمي من خلال تطوير أسلوب حياة مجتمعي ذكي ومستدام لخدمة عملائها، وذلك عبر باقة من أنظمة مراقبة المدن المتقدمة لتحسين إمكانات الاستجابة لحالات الطوارئ، ومجموعة من تقنيات كفاءة استهلاك الطاقة والاستدامة لتعزيز الاستخدام الأمثل للطاقة، فضلاً عن حلول الري وإنارة الطرقات وإدارة المياه ومواقف السيارات الذكية.
ويهدف التعاون الجديد إلى الحفاظ على ثقة عملاء مصر إيطاليا الحاليين والجدد، من خلال تلبية احتياجاتهم بتوفير أفضل الحلول والتقنيات الحديثة فى كافة مشروعاتنا المتواجدة بالعاصمة الإدارية والقاهرة الجديدة وعلى رأسها مشروعي كايرو بيزنس بارك والبوسكو سيتي بالقاهرة الجديدة، وهذا ما تسعى إليه الشركة من خلال الاتفاقية لتحقيق رؤية مصر 2030 وأهداف التنمية المستدامة للأمم المتحدة من خلال تطبيق تقنيات المدن الذكية ومنها التقنيات الأمنية وتقنيات ترشيد استهلاك الطاقة وغيرها، كما أن الحلول الذكية والرقمية التى تقدمها الشركة بمشروعاتها تستهدف توفير ما يزيد على 30 % من إجمالى مصاريف الصيانة بالمشروعات.
وكم تبلغ التكلفة الإجمالية للأنظمة الذكية بالمشروعات؟
تكلفة الأعمال التكنولوجية التى تستهدف الشركة تنفيذها بالمشروعات المتنوعة تقترب من 5 % من إجمالى تكلفة المشروع، وهذا ما يعود بالنفع بشكل عام على قيمة العقار وكذلك إرضاءً لمتطلبات الحياة والعملاء.
بينما تختلف التكلفة من مشروع لآخر، كما أن التقنيات المبتكرة سيتم تفعيلها بجميع مشروعات الشركة السكنية والتجارية وأيضاً الإدارية، وهذا دليل على قوة البنية التحتية لكافة المشروعات لاستيعابها كل هذه التوسعات التكنولوجية الجديدة، ولعل أبرز الأنظمة التي سيتم تطبيقها هو نظام التحكم المركزي بمشروع كايرو بيزنس بارك الإداري. وسيلعب نظام التحكم المركزى دوراً فعالاً فى ترشيد استخدام الكهرباء والتقليل من أعطال المعدات وتعزيز الكفاءة فى إدارة حالات انقطاع الكهرباء، بالإضافة إلى توفير غرف اجتماعات مجهزة بأحدث التقنيات بهدف تسهيل وتسريع العمل والتواصل بين فريق العمل بشكل كبير واختصار الوقت وزيادة الكفاءة.
تستعد مصر إيطاليا لتقديم أنظمة ذكية بمشروعاتها المختلفة وهو ما سيكون له مردود استثمارى مضاف للعملاء لذلك ما هو العائد الاستثمارى الذي حققه عملاء مشروعات الشركة؟
شركة «مصر إيطاليا» تقدم منتجات ذات جودة عالية بمختلف مشروعاتها، وهو ما ساعدها فى زيادة أسعار كافة منتجاتها العقارية بشكل تصاعدى بما حقق لعملاءها أعلى عائد استثماري، وبلغ العائد الاستثماري لعملاء المرحلة الأولى من مشروع البوسكو في العاصمة نحو 70 %، فى حين أن العائد الاستثماري فى مشروع «كايرو بيزنس بارك» القاهرة الجديدة وصل إلى نحو 50 %، بينما بلغت نسبة العائد في مشروع البوسكو مستقبل سيتى نحو 30 % لأنه الأحدث قبل الإطلاق المرتقب لمشروع الساحل الشمالي.
رية
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
