سحب أراضى الساحل حال الإخلال باشتراطات الـ 200 متر

علمت العقارية أن وزارة الإسكان بالتنسيق مع الجهات المعنية حددت مجموعة من السيناريوهات للتعامل مع الحالات التى تخالف الاشتراطات المعتمدة من الجهات التخطيطية لمنطقة الساحل الشمالى، سواء المخالفة للنسب البنائية أو الكثافة السكانية وربطها بالمقرر المائى، والذى تم إقراره بالقرار الوزارى لكل مشروع، وكذلك الحالات التى تتعدى على الاشتراطات الخاصة بحرم الشاطىء بعرض 200 متر مع وجود 50 مترًا مطلة على الطرق الرئيسية يتم استعماله كطرق فرعية لربط المشروع بالطرق الرئيسية الساحلية، وذلك بعد أن وافق مجلس النواب على نص المادة «95» من مشروع قانون الموارد المائية والرى، والتى تحظر إقامة أية منشآت أو أعمال على الشواطئ البحرية للدولة لمسافة 200 متر من خط الشاطئ إلى داخل اليابسة.

إنشاء مارينا ومراسی اليخوت يتطلب موافقة جهاز شئون البيئة وهيئة حماية الشواطىء والجهات المعنية

تتضمن السيناريوهات التى سيتم التعامل بها مع الحالات المخالفة بتوقيع عقوبة مالية وإزالة التعديات التى تخالف الاشتراطات، وقد تصل فى بعض الحالات لسحب الأرض وإلغاء التخصيص وفقًا للاشترطات الخاصة بقرار التخصيص الصدار من هيئة المجتمعات العمرانية، وذلك بعد أن تم ضم هيئة التنمية السياحية لوزارة الإسكان ونقل أكثر من 707 آلاف فدان لولاية هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، وإقرار الشروط الجديدة لمنطقة الساحل الشمالى قبل البدء فى تحسين أوضاع الأراضى الاستثمارية به.

وفيما يتعلق بالاشتراطات الخاصة بالمشروعات السياحية تتضمن الحفاظ على البيئة الطبيعية وعدم المساس بالشواطئ أو تغيير مسارها الطبيعي ويحظر تنفيذ أي عمل يحتمل أن يؤثر على مسار هذا الشاطئ الطبيعي أو إدخال أى تعديلات عليه سواء خارجية أو داخلية في اتجاه البحر وكذا عدم استحداث أى تغييرات في خط الشاطئ بإقامة أى منشآت من شأنها التأثير على البيئة مثل مصدات الأمواج أو مارينا أو مرسی قوارب إلا بعد موافقة جهاز شئون البيئة والهيئة المصرية العامة لحماية الشواطئ وبعض الجهات المعنية، على أن يتم إجراء تقييم التأثير البيئي للمشروع السياحي والتي يحددها قانون البيئة رقم 4 لسنة 1994، كما اشترطت عدم إقامة أى منشآت على مخرات السيول.

اشتراطات المشروعات السياحية تتضمن عدم المساس بالشواطئ أو تغيير مسارها الطبيعي

وفيما يتعلق بحرم الشاطئ حيث نصت على الالتزام بحرم البحر المحدد بقانون البيئة بعمق لا يقل عن 200 متر کشاطئ رملي ويحظر إقامة أي منشآت مبنية عليه كما يحظر دخول السيارات الخاصة والعامة لتلك المنطقة، ويمكن إنشاء عدد من المراسي المركزية المتكاملة «مارينا عام» على امتداد خط الشاطئ لتفي بالاحتياجات اللازمة للمناطق الساحلية مع الإلتزام بالاشتراطات التي يحددها جهاز شئون البيئة والهيئة المصرية العامة الحماية الشواطئ والحصول على كافة الموافقات المطلوبة لإقامة تلك المارينات.

مساحة المشروع تحدد كنسبة 1:3 بين الواجهة الشاطئية والعمق

منع إقامة أى منشآت على مخرات السيولوفيما يتعلق بالاشتراطات التخطيطية والبنائية فقد حددت بألا تقل نسبة الواجهة عن العمق لقطع الأراضى بالمنتجعات السياحية عن نسبة 2:1 أو 3 ويستثنى من ذلك قطع الأراضى المتخللة وقطع الأراضى البينية.

منع البناء على 50 مترًا من مساحة المشروع على الطرق الساحلية

وبشأن شبكة الطرق والمشاة الرئيسية فحددت الاشتراطات ترك مسافة على الحد الجنوبى للأرض المطلة على الطريق الساحلى بعمق لا يقل عن 50 مترًا من حد الطريق بما يتوافق مع اشتراطات الهيئة العامة للطرق والكبارى، ولا يسمح بأى نوع من أنواع المبانى داخل هذا الحرم على الإطلاق ويسمح فيه بعمل طريق فرعى للخدمة وحزام أخضر يفصل الأرض عن الطريق، مع إنشاء طريق خدمة بين موقع القرية السياحية والطريق الرئيسى بعرض لا يقل عن 29 مترًا، وبما يتلائم مع اشتراطات الهيئة العامة للطرق والكبارى، ويجب ألا تمتد حركة السيارات حتى الشاطئ وتتوقف على حدود المنشأ السياحى، ويجب وجود مسارات واضحة للمشاة حتى الوصول إلى النشاط، مع توفير أماكن انتظار سيارات لكافة الأنشطة طبقًا للكود المصرى للجراجات.

الشروط الجديدة الخاصة بإقامة مشروعات سياحية وعمرانية متكاملة بمنطقة الساحل الشمالى الغربى تضمنت مجموعة من البنود منها ضرورة اشتمال المشروع على إقامة منشآت سياحية فندقية ( فندق - شاليهات فندقية - شقق وغرف فندقية وما فى حكمها) بنسبة لا تقل عن 50% من الطاقة الإيوائية الكلية للمشروع، على ألا تزيد النسبة البنائية المقررة بما يمثل مجموع مسطحات الأدوار الأرضية لكامل المباني مقسومًا علي مساحة أرض المشروع، وهى عبارة عن 20% من إجمالى مسطح الأرض المخصصة للمشروع .

البنود تضمنت اشتراطات المشروعات العمرانية المتكاملة ويضم بين جنباته العديد من النصوص التى تؤكد ضرورة ألا تزيد إجمالي المساحة المخصصة للإسكان على 50% من إجمالى مساحة المشروع، على أن تمثل المساحة المخصصة للخدمات نسبة تتراوح ما بين 8% كحد أدنى إلى 12% كحد أقصى، مع تخصيص باقی المساحة للمناطق الخضراء والطرق، ولفت القرار الوزارى أيضًا إلى ضرورة ألا تزيد الكثافة السكانية للمشروع على 120 فردًا على الفدان الواحد سواء للفيلات أو العمارات.

وحددت الشروط بأن يتولى الجهاز المختص اعتماد المشروعات ذات المساحات الصغيرة (أقل من 5 أفدنة)، أيًا كان نشاطها؛ وذلك وفقًا للقانون 119 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية وطبقًا لعدة اشتراطات أبرزها عدم زيادة المساحة المبنية بالدور الأرضي على 50% من قطعة الأرض للمساحات حتي 1000متر مربع، أما المشروعات الأكبر من 1000متر مربع وحتي 5 أفدنة أو التي تتطلب اعتماد للتخطيط من قبل الجهاز المختص فتكون النسبة البنائية لها 30% من إجمالي مساحة قطعة الأرض.

أما عن اشتراطات المشروعات العمرانية المتكاملة والمقصود بها الأراضى غير المطلة على البحر الأبيض المتوسط، والتى يصدر بشأنها قرارًا وزاريًا باعتماد التخطيط والتقسيم وتحتوى على مناطق إسكان «فيلات أو عمارات أو كلاهما» وخدمات متى ذكرت مالم يذكر خلاف ذلك بهذا القرار وتكون اشتراطات تلك المشروعات على النحو الوارد.

ويتولى الجهاز المختص اعتماد المشروعات ذات المساحة الصغيرة أقل من 5 أفدنة، أيا كان نشاطها ؛ ويتولى الجهاز المختص اعتماد المشروع وفقًا للقانون 119 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية وطبقًا للاشتراطات المحددة التى تنص على، النسبة البنائية للنشاط السكنى، بحيث لا تزيد المساحة المبنية بالدور الأرضى على 50% من قطعة الأرض للمساحات حتى 1000 متر مربع (مبنى واحد على قطعة الأرض)، أما المشروعات الأكبر من 1000م2 وحتى 5 أفدنة أو التى تتطلب اعتماد للتخطيط من قبل الجهاز المختص فتكون النسبة البنائية لها 30 % من إجمالى مساحة قطعة الأرض.

الضوابط والآليات الجديدة التى حددتها الهيئة تهدف بالأساس إلى القضاء على أزمة «تسقيع الأراضى»، وتحقيق ضمان عدم المضاربة على الأراضى فى شكل مستمر، وإحكام الرقابة المالية على شركات التنمية، واحتفاظ الدولة بملكية الأراضى طوال مدة التنفيذ للمشروع التنموى إلى أن يتم تشغيله، ويعتبر وضع الهيئة فى موقف قانونى سليم يضمن لها إلغاء المشروع فى حالة ثبوت أى تقاعس سواء من الناحية الإجرائية أو التنفيذية، وتنفيذ التنمية بما يتفق مع الحفاظ على الهيئة وفى التوقيتات المحددة، وتنفيذ التنمية دون تحميل الموازنة العامة للدولة بأى أعباء مالية.