قال الدكتور أحمد شلبي أستاذ
الهندسة المعمارية والتنمية العمرانية بقسم الهندسة المعمارية بجامعة القاهرة، إن
العالم يشهد حاليا موجة غلاء في الأسعار، وذلك نتيجة الركود التضخمي وهي موجة ظهرت
بوضوح خلال ال 6 أشهر الماضية، بجانب نقص في الخامات كأحد التداعيات الناتجة عن
أزمة كورونا، مشيرا إلى أن الحرب الروسية على أوكرانيا بلا شك ستلقي بظلالها علي
الأسواق المختلفة متوقعا زيادة تعقد الوضع
الاقتصادي خاصة قطاع التطوير العقاري على وجه التحديد.
وفي تصريحات صحفية، أضاف شلبى، أن القطاع العقاري
حاليا يواجه تحديا كبيرا ويجب على الشركات أن تكون دقيقة جداً في تحديد احتياجاتها
خلال هذه الفترة وعدم التوسع في طرح وبيع وحدات أو الإقدام على مراحل جديدة خلال هذه الفترة إلا بمقدار ما تحتاجه
الشركة من سيولة نقدية فقط.
وأكد شلبي، أن التوسع في البيع خلال الظروف الحالية يمكن أن يصبح سبباً في خسارة كبيرة لتلك الشركات في المستقبل مع عدم استقرار أسعار
مواد البناء، كما يجب خلال هذه الفترة التركيز على التنفيذ في المشروعات المباعة
بأكبر قدر ممكن.
نظام الـ "أوف بلان"
وأشار إلى أن الشركات العقارية في مصر تبيع بنظام "أوف
بلان" وبعد البيع تبدأ في تنفيذ المشروع وتسليمه للعملاء بعد عدة سنوات وهذا
النظام وفي ظل الظروف الحالية يجعل تحديد تكلفة تنفيذ الوحدة السكنية صعبا جدا
نظراً للتغيرات السريعة، وفي حال محاولة المطور تأمين نفسه من الغلاء المستمر ستصل
تكلفة الوحدة التقديرية لأسعار غير مشجعة للعملاء خاصة في ظل انخفاض القدرة
الشرائية وغياب التمويل العقاري.
وتابع: السوق العقارية في مصر
حاليا تحتاج لدراسة نموذج آخر للعمل في التطوير بخلاف هذا النموذج الأوحد الموجود
في مصر وهو البيع قبل التنفيذ الفعلي
للمشروع والمعروف بـ"أوف بلان"، وأن تكون هناك نماذج أخرى كتلك الموجودة
في باقي الدول ومنها أن يقوم المطور بإعداد دراسة الجدوى الخاصة بمشروعه ثم يتقدم
بها لأحد البنوك والذي يتولى عملية تمويله بشكل مباشر وليس بضمان شيكات أقساط
العملاء، وبالضمانات التي يراها البنك مناسبة، ثم يقوم العميل ببدء التنفيذ
والتسويق ويدفع العميل نسبة مقدم للمطور ويدخل البنك ليسدد باقي حساب المشروع
للمطور، ويستكمل البنك دوره بنظام التمويل العقاري ليواصل تحصيل الأقساط من
العملاء مباشرة.
وأشار إلى أن هذا النموذج يلغي
المخاطرة الموجودة على المطور وفي نفس الوقت يقضى على ظاهرة تأخر التسليم
للمشروعات، وإن كان لهذا النظام عيوبه أيضاً بأنه من الممكن أن تتسبب في رفع سعر
الوحدة على العميل، وتقييد حرية المطور في تغيير شكل المنتج العقاري في حال تم
طرحه ولم يجد قبولاً لدى العملاء.
القطاع العقارى في مصر
قال شلبى، إن
القطاع العقاري في مصر أثبت قوته و صلابته بعدما توالت عليه الأزمات بداية من
التعويم في عام 2016 مروراً بأزمة فيروس كورونا، والتي تسببت في إحداث تباطؤ في
السوق لمدة عامين تقريباً ولا تزال مستمرة، وتبع ذلك الحرب الروسية على أوكرانيا
بالإضافة لما يحمله المستقبل من مفاجآت,مشيرا إلى أن الشركات العقارية الكبري حققت في الــ 5 مناطق
الرئيسية في مصر وهى "الساحل الشمالي والسخنة والعاصمة الإدارية وشرق وغرب
القاهرة" مبيعات بلغت حوالي 250 مليار جنيه مبيعات أي ما يوزاي من 15 إلى 16
مليار دولار، مشيراً إلى أن حجم السوق ضخم والنمو الذي شهده يدعوا للتفاؤل، فهناك
إقبال كبير على العقار في ظل الأزمة بهدف الحفاظ على أمواله وقيمتها في العقارات
وهو اتجاه يمثل 70% من مبيعات الشركات العقارية.
تعويم الجنيه مقابل الدولار
أكد شلبي، أن هذا التعويم
كان موتوقعا، فأسعار العملات تتحرك على مستوى العالم، وأي تحريك لسعر الجنيه فى مصر بزيادات بسيطة يعتبر أمرا مقبولا وصحيا،
فخفض قيمة الجنيه بنسب بسيطة متقطعة أفضل من خفضه بنسبة كبيرة كما حدث في 2016 ،
موضحا أن المؤسسات المالية الدولية كانت تتحدث مسبقا عن خفض قيمة الجنيه أمام
الدولار ليصبح 17.25 جنيه بدلاً من 15,80 بما توازي 10% ، مؤكدا أن النسبة بعد الارتفاع وصلت إلي حوالي 18.25 وهذه
النسبة تعتبر مقبولة.
ارتفاع أسعار العقارات بنسبة 30%
أشار شلبي إلى أن كافة المعطيات الاقتصادية الحالية قد
تدفع بأسعار العقارات للارتفاع بنسبة قد تتخطى الــ 30%، لكن الشركات الكبرى لا
تلجأ إلى الزيادة الضخمة والتي لن يتحملها العميل، وبالتالي تتجه لزيادات سعرية
بسيطة وبالتدريج، مع تقليل البيع لحين استقرار الأوضاع في السوق، على أن يتم تعديل
أسعار البيع الجديد لاحقاً.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
