صفاء لويس - مصطفى عبد الفتاح
منصات.. تضئ سماء العاصمة الإدارية
المهندس طارق بهاء الرئيس التنفيذي للشركة:
تسويق 40% من مشروع «Podia Tower» خلال 9 أشهر فقط
إطلاق ثاني مشروعات «منصات» في السوق العقاري.. فبراير المقبل
"Pinnacle" و"صبور" و"التزام" و «بيكر تيلي» أبرز شركاء النجاح
2.5 مليار جنيه التكلفة الاستثمارية لـ«Podia Tower»
نستهدف تطوير مشروع سكني متكامل خلال النصف الثاني من 2022
العاصمة الإدارية تستحوذ على 50% من حجم مبيعات السوق العقاري
15 %زيادة متوقعة في أسعار العقارات خلال 2022
ارتدت منذ تأسيسها ثوب التميز والاختلاف وتسلحت
برؤى وأفكار مستنيرة لتطوير أنماط مبتكرة من المنتجات العقارية القادرة على تلبية
احتياجات العملاء اليومية.. تلك كانت استراتيجية وسياسة عمل شركة «منصات» للتطوير
العقاري، التي صممت على تطبيقها في السوق العقاري، معتمدة على فريق عمل يحظى
بخبرات عريضة في مجال التطوير العقاري قادر على ترجمة أهدافها وخططها المستقبلية
على أرض الواقع.
حول أهداف شركته وخططها المستقبلية، ألتقت «العقارية» بالمهندس طارق بهاء
الرئيس التنفيذي لشركة منصات للتطوير العقاري، الذي أكد أن شركته حرصت على أن تكون انطلاقته الأولى في السوق العقاري
من بوابة العاصمة الإدارية الجديدة إيمانًا بمستقبل هذه البقعة
الواعدة في القريب العاجل، موضحًا أن استراتيجية شركته في السوق العقاري تعتمد على
السير بتمهل لكن بشكل ثابت ومتزن.
وأضاف في حواره مع «العقارية» أن شركته ستعلن عن تطوير ثاني
مشروعاتها في السوق العقاري بحلول فبراير المقبل بمنطقة التجمع الخامس والذي سيتم
تخصيصه للأنشطة التجارية والإدارية، كما تدرس إطلاق مشروع سكنى متكامل خلال الربع الرابع
من العام الجاري، وتفاضل في الوقت الراهن بين منطقتي شرق وغرب القاهرة.
وعن أبرز مميزات «Podia Tower »، كشف أن المشروع يقع على مساحة 19782 متر،
بمنطقة الداون تاون بقلب العاصمة الإدارية الجديدة، ويحظى بإطلالة مباشرة على النهر
الأخضر ومحور محمد بن زايد الشمالي ومسجد مصر الكبير، موضحًا أن المشروع
يعد أول مبني تجاري إداري طبي موفر للطاقة في العاصمة الإدارية الجديدة حيث تم تصميمه
وفق أحدث نظم الإنشاءات الحديثة، والتي تعتمد على تكنولوجيات البناء الذكي صديق البيئة.
وأشار إلى أن «Podia
Tower» يصل ارتفاعه الى 25 طابقا وتقدر تكلفته الاستثمارية بنحو 2.5 مليار جنيه، لافتًا
إلى أن «منصات» نجحت في تسويق نحو 40 %
من مساحته البيعية خلال الشهور التسع الماضية.
تحديات
وصعوبات كبيرة فرضت نفسها على القطاع العقاري خلال العام الماضي، برأيك إلى أي مدى
تأثرت السوق العقاري خاصة في العاصمة الإدارية الجديدة بهذه الأزمات؟
دعنا في البداية نؤكد على أن نجاح الدولة المصرية في التعامل
مع جائحة فيروس «كوفيد19» جنب الاقتصاد المصري الانزلاق في نفق مظلم، وجعله يحقق معدلات
نمو تاريخية مقارنة بالكثير من الدول الكبرى التي تأثرت سلبًا ومازالت تعانى اقتصاديا
حتى الآن، الأمر الذى انعكس على أداء كافة القطاعات الاقتصادية بما فيها القطاع العقاري
الذى حافظ على معدلاته الايجابية بشكل جيد، مدفوعًا بقوة السوق العقاري المصري الذى
يعد واحدًا من أهم الأسواق الموجودة في المنطقة، نظرًا لما يتمتع به من مزايا يأتي
في مقدمتها معدلات الطلب الحقيقية على العقار سواء بغرض السكن أو الاستثمار، خاصة و
أن المصريين من الشعوب التي تؤمن بأن الاستثمار في العقار والشهادات البنكية وقت الأزمات
يعتبر الملاذ الأمن لإدخار فوائضهم المالية.
كذلك يتفرد السوق
المصري بكونه يعتمد على طلب مستدام من جانب العملاء المحليين، ويعتمد في تمويله على
قدرات العملاء الشرائية وليس قائما على فكرة الرهن العقاري كما هو الحال بالأسواق الأخرى،
كذلك تعتمد الشركات العقارية في تمويلها على ملاءتها المالية والعوائد البيعة وليس
على الأموال الساخنة أو المضاربات العقارية التي من الممكن أن تعرضها لأزمات تعصف بوجودها
على غرار ما تم من قبل خلال أزمة الرهن العقاري في عام 2008.
أما عن حجم تأثير التحديات الأخيرة على أداء شركات التطوير
العقاري، فالملاحظ أن معظم شركات التطوير العقاري استطاعت تجاوز التحديات بأقل الأضرار
والدليل على ذلك نتائج أعمال الشركات الخمس الكبرى المدرجة في البورصة والتي استطاعت
تحقيق مبيعات تعاقدية بنحو 54 مليار جنيه خلال الشهور التسع الأولى من 2021، وبالقياس
على باقي الشركات العقارية الموجودة في مصر، لاسيما وأن نحو 90% من الشركات استطاعت
تحقيق مستهدفتها البيعية خلال العام الماضي، على الرغم من حالة الإغلاق التي فرضتها
بعض الدول والتي كانت سببًا في حرمان المطورين العقاريين من العميل الأجنبي نسبيًا.
وما هي توقعاتك لأداء السوق العقاري خلال العام
الجاري والذي سيشهد انتقال الحكومة للعمل بمقراتها الجديدة في العاصمة الإدارية؟
أتوقع أن يتحسن أداء القطاع العقاري بشكل أكبر خلال العام
الجاري عن ما كان عليه في العام الماضي، وذلك لأكثر من سبب أولها تخطي الدولة المصرية
للتداعيات السلبية لجائحة وباء «كوفيد-19» بشكل كبير، فضلًا عن ارتفاع حجم الطلب الكبير
على العقار سنويًا مدفوعًا بالزيادة السكانية المطردة وعدد الزيجات التي تتم بشكل مستمر
ما يخلق نوعًا من الطلب على كافة المنتجات العقارية التي تطرحها الشركات.
وأتوقع أن يسهم الافتتاح الرسمي للعاصمة الإدارية الجديدة
وانتقال عدد كبير من موظفي الحكومة إلى المدينة بالتزامن مع بدء تسليم مشروعات الشركات
العقارية، في تضاعف مبيعات كافة الشركات العاملة في البقعة الواعدة.
ويجب أن أشير هنا إلى أن فئتان مثلتا العنصر والمحرك الأساسي لسوق العاصمة
الإدارية خلال الفترة الماضية وهما المصريين في الخارج والأقاليم، فهاتان الفئتان مثلتا
أكثر من 40% من مبيعات الشركات العاملة في العاصمة، بالإضافة إلى الجاليات العربية
الكبيرة الموجودة في مصر.
النظرة التفاؤلية لمستقبل القطاع العقاري خلال
2022، يقابلها ارتفاعًا في أسعار مدخلات صناعة العقار متأثرة بالموجة التضخمية التي
ضربت كافة دول العالم..تعليقك؟
*بالفعل هناك تحد
جديد أمام كافة الشركات العقارية بعد الارتفاع الذي طرأ على أسعار المواد الخام ومدخلات
صناعة العقار، والذي من المتوقع أن يلقى بظلاله على ارتفاع أسعار كافة المنتجات العقارية
بنسبة تتراوح ما بين 10% إلى 15% خلال العام الجاري، وعلى الرغم من هذه التحدي إلا
أنني على ثقة كبيرة في قدرة السوق المصري على امتصاص هذه الصدمة والتكيف معها والتي
لن تكون بشكل عام أصعب من موجة التضخم التي حدثت عقب قرار تحرير سعر الصرف.
بوصفك أحد أبرز خبراء القطاع العقاري، ما تقييمك
لتجربة العاصمة الإدارية الجديدة، وقدرتها على اجتذاب الكثير من المستثمرين من داخل
مصر وخارجها؟
أعتقد أن الدولة المصرية تعاملت بذكاء شديد مع مشروع العاصمة
الإدارية الجديدة حيث نجحت في تحويلها من مجرد قطعة أرض صحراء لا جدوى منها إلى منارة
يتجه نحوها كافة المستمرين والعملاء من مختلف دول العالم، وهو ما جعلها تستحوذ على
نحو 50% من حجم مبيعات السوق العقاري المصري خلال الفترة الماضية، وذلك بعد الجهود
الجبارة التي بذلتها الدول لتأسيس بنية تحتية وتكنولوجية وشبكة طرق ومواصلات ونقاط
استدامة بكل ركن داخل المدينة وفق أعلى وأحدث المعايير العالمية، ما مثل قيمة مضافة
لهذه البقعة الواعدة تميزها عن كافة المدن المصرية بل والعالمية.
كذلك راعت الدولة
أن تكون مساحات أراضي المرحلة الأولى من العاصمة الإدارية تتناسب مع قدرات الجيل الثاني
والثالث من المطورين العقاريين، ما شجع الكثير من الشركات للعمل داخل المدينة الواعدة،
واستكمالًا لهذه السياسة الناجحة تركز الدولة حاليًا ممثلة في شركة العاصمة الإدارية
الجديدة على اجتذاب كبار المطورين العقاريين عبر طرح مساحات أكبر بالمرحلة الثانية
من العاصمة، وهو ما يدعم بشكل كبير مطوري المرحلة الأولى ويسهم في استدامة الحياة داخل
المدينة وتنميتها بشكل أسرع.
تحظى العاصمة الإدارية الجديدة بمنتجات عقارية
متنوعة، من واقع متابعتك لحركة مبيعات الشركات العاملة في المدينة، ما هى أكثر المنتجات
العقارية التي تستحوذ على اهتمام العملاء في الفترة الراهنة؟
بكل تأكيد «ترند» العاصمة الإدارية في الوقت الراهن يتجه
نحو المشروعات التجارية والإدارية، لاسيما أن معظم عملاء المدينة من شريحة المشترى
المستثمر الذين يؤمنون بمستقبل المدينة كمركزًا للمال والأعمال في المنطقة ككل وليس
في مصر فقط.
أما المنتجات السكنية،
فتشهد تباطؤ حركة مبيعاتها نسبيًا وسرعان ما ستعود إلى معدلاتها الطبيعة في الفترة
المقبلة مع بدء انتقال الحكومة الى مقراتها الجديدة داخل المدينة، حيث ستجذب أصحاب
قرارات الشراء المؤجلة إلى خوض التجربة.
إذن من هي شرائح العملاء الأكثر طلبا على منتجات
العاصمة الإدارية، وهل بالفعل ستكون مدينة رجال الأعمال؟
أعتقد أن العاصمة الإدارية الجديدة ستعتمد في تعميرها على
عنصرين رئيسيين أولهما شريحة العاملين بداخلها من موظفي الحكومة، والشريحة الثانية
هي أهالي الأقاليم الساعين لامتلاك منتجات عقارية مختلفة عن التي اعتادوا عليها، بعكس
سكان القاهرة الكبرى المعتادين على هذه النماذج العقارية من قبل في مدن مثل السادس
من أكتوبر والتجمع الخامس.
وأتوقع بمجرد نجاح تجربة العاصمة عقب انتقال الموظفين إليها
وبدء عملهم بها، ستكون قادرة على جذب كافة الشرائح المجتمعية من مختلف المحافظات، على
غرار ما حدث من قبل في مدينة السادس من أكتوبر التي كان يحجم المواطنين عن السكن فيها
في بدايتها وبعد ظهور نمط حياة جديد ومختلف بداخلها مثل «الكومباوند» أصبحت محط أنظار
الجميع واليوم أصبحت قبلة لكثير من راغبي السكن.
تشهد المنظومة السعرية داخل العاصمة الإدارية
تفاوتًا كبيرًا بين منتجاتها العقارية.. بنظرك ما سبب هذا التفاوت وما هو السعر العادل
داخل العاصمة؟
*المنظومة السعرية
في السوق العقاري المصري بشكل عام ومنها العاصمة الإدارية الجديدة أصبحت مختلفة بشكل
كبير عن ذي قبل، حيث ظهرت مدد سداد طويلة الأجل تصل إلى 15 عاما بسبب المنافسة الشرسة
بين الشركات العقارية التي أصبحت تقوم بدور المطور والممول في نفس الوقت وهو ما كبدها
الكثير من الأعباء المالية، لذلك أصبح عنصر إدارة السيولة المالية والموازنة بين التدفقات
النقدية والمصروفات الميزة النسبية التي ترجح كفة شركة عن أخرى.
وأعتقد أن الشركات الناجحة هي التي تستطيع وضع سيناريوهات
مختلفة لتوفير سيولة مالية حال حدوث أية تعثرات أو تغيرات بالسوق العقاري، سواء اعتمدت
في ذلك على المساهمين أو التمويل البنكي أو العوائد البيعية، وذلك من أجل الالتزام
بالجدول الزمني للتنفيذ، لذا أرى أن التفاوت في الأسعار يرجع سببه الأساسي إلى مدى
اعتماد الشركات على دراسات جدوى منضبطة من عدمه، خاصة وأن كافة المطورين العقاريين
يعتمدون في تمويل مشروعاتهم على مثلث مكون من ثلاثة أضلاع هى الملاءة المالية الذاتية
والعوائد البيعية والتمويل البنكي.
أما عن متوسط أسعار المنتجات العقارية في العاصمة الإدارية،
فلا شك أن الأسعار متفاوتة من شركة إلى أخرى، حيث يتراوح سعر المتر السكني ما بين
8 إلى 25 ألف جنيه، أما الوحدات الفندقية فيزيد سعر المتر فيها عن نظيرتها السكنية
بنحو 30%، أما الوحدات المخصصة للأنشطة الإدارية
فيبدأ سعر المتر من أول 20 ألف جنيه ويصل إلى 70 ألف جنيه، في حين يتراوح سعر المتر
التجاري من أول 60 وحتى 250 ألف جنيه للمتر.
هذا يجعلنا ننتقل للحديث عن دور القطاع المصرفي في دعم النهضة العمرانية التي تشهدها مصر مؤخرًا، بنظرك ما هو حجم مساهمة البنوك في تمويل الشركات العقارية في ظل أزمة السيولة التي يعاني منها الكثير من المطورين؟
*بالفعل دور القطاع المصرفي لا غني عنه في دعم وتمويل منظومة
التطوير العقاري في الفترة الراهنة، لذا يجب على البنوك مساندة المطورين العقاريين
بقوة ومساعدتها على إنجاز مشروعاتها في الوقت المحدد والمساهمة في النهضة العمرانية
التي تشهدها البلاد في الوقت الراهن.
وهنا يجب ألا نغفل أن المنظومة المصرفية لديها قواعد حاكمة
تتعلق بالضمانات المقدمة من الشركات، خاصة الشركات العقارية حديثة العهد بالقطاع العقاري،
حيث تحرص البنوك على دراسة تاريخ الشركة وكيفية إدارتها لسيولتها المالية ومصاريفها
ومدى التزامها بتنفيذ مشروعاتها بشكل احترافي عبر الاستعانة باستشاريين ومتخصصين لهم
خبرات عريضة في المجال.
بالانتقال إلى شركتكم حديثة العهد بالسوق العقاري
الذي يشهد هزات عنيفة في الفترة الأخيرة، نود التعرف على أهم مرتكزات القوة التي تعتمدون
عليها لمنافسة باقي الشركات العقارية الموجودة في السوق؟
بالفعل «منصات» عمرها
بالسوق العقاري بضعة أشهر، حيث تم تأسيسها في مارس الماضي برأس مال يبلغ 200 مليون جنيه، وبالرغم من
ذلك تحظى بفريق عمل يمتلك خبرات عريضة في مجال التطوير العقاري وهو ما يعد أحد أهم
ما ترتكز عليه في مشوارها بالسوق العقاري لطرح
منتجات عقارية متنوعة ومختلفة عن الموجود حاليًا، إيمانًا بأن مفردات الحياة اليومية
أصبحت أكثر تطورًا ما يتطلب توفير أنماط من المنتجات العقارية أكثر تميزًا تكون قادرة
على مواكبة المستقبل وتلبية احتياجات وطموحات العملاء في استثمار عقاري أمن ومستدام،
لذا فضلت الشركة أن تكون إنطلاقتها الأولى في السوق العقاري من بوابة العاصمة الإدارية
تمهيدَا للانطلاق باقي ربوع الجمهورية، حيث تخطط لاطلاق ثاني مشروعاتها المخصص للأنشطة التجارية والإدارية في
منطقة التجمع الخامس مطلع فبراير القادم، وكذلك تستهدف تدشين مشروع سكنى متكامل
خلال الربع الرابع من 2022 في شرق أو غرب القاهرة.
إذن وما هى أبرز ملامح استراتيجية «منصات»
في السوق العقاري خلال السنوات المقبلة، لحجز مكانًا مرموقًا بين كبرى الشركات العقارية
العاملة في السوق؟
تعمد استراتيجية
شركة «منصات» في السوق العقاري على السير بتمهل لكن بشكل ثابت، لذلك تخطط الشركة خلال
السنوات الأربع المقبلة التوسع
أفقيا والتركيز على مشروعات الـ first home في منطقتي غرب وشرق القاهرة، من خلال تطوير مشروعات تتراوح مساحتها ما بين 20 إلى 25 فدانًا وتكون مبيعاتها
الاجمالية في حدود الـ 3 مليارات جنيه، وذلك من أجل تطويرها وتسويقها خلال فترة قصيرة
ودون الضغط على السيولة المالية للشركة، وعقب ذلك ستسعى «منصات» لتطوير مشروعات second home بالساحل الشمالي، ثم الـ third home هوم في العين السخنة أو رأس سدر، مستهدفة خلال
مشوارها عملاء الـ class upper middle تلك الفئة التي تمتلك القدرة على شراء منتجات عقارية يتراوح سعرها ما بين
3 إلى 5 ملايين جنيه.
وما هي أبرز مميزات مشروعكم الرائد «Podia Tower» التي
تجعله قادرًا على مناطحة باقي مشروعات العاصمة الإدارية الجديدة؟
يقع «Podia Tower»
على مساحة 19782 متر، بمنطقة الداون تاون بقلب العاصمة الإدارية الجديدة، ويحظى بإطلالة
مباشرة على النهر الأخضر ومحور محمد بن زايد الشمالي ومسجد مصر الكبير، وبالقرب من
الحي التجاري المركزي وعلى بعد دقائق من فندق الماسة، وكذلك حي الوزارات ومبنى البرلمان
والحى الحكومة، ويعد المشروع أحد أطول الأبراج التجارية والإدارية والطبية بالمدينة،
حيث يصل ارتفاعه الى 25 طابقا بالإضافة لدور أرضي وبدروم مكون من 3 طوابق تحت الأرض.
ويعد «Podia
Tower» أول مبني تجاري إداري طبي موفر للطاقة في العاصمة
الإدارية الجديدة، حيث تم تصميمه وفق أحدث نظم الإنشاءات الحديثة، والتي تعتمد على
تكنولوجيات البناء الذكي صديق البيئة، كما تقدر تكلفته الاستثمارية بنحو 2.5 مليار
جنيه، نجحت الشركة في تسويق نحو 40 % من مساحته البيعية خلال الشهور التسع الماضية.
واستطاعت «منصات» مؤخرا الحصول على موافقة شركة العاصمة الإدارية
للتنمية العمرانية، على التصميمات والرسومات المعمارية، كما حصلت كذلك على تقرير الدفاع
المدني وبيان الصلاحية، الذي يؤكد توافر وتطبيق كافة معايير الأمان والأكواد الإنشائية
والمواصفات الفنية المنصوص عليها وقد بدأت الشركة في تنفيذ اعمال الحفر في يناير
2022، ومن المقرر أن تبدأ الشركة في أعمال الإنشاءات في المشروع بالربع الثاني من العام
الجاري 2022.
في النهاية.. من هم أبرز شركاء النجاح الذين
استعانت بهم «منصات» لمساعدتها على طرح منتج متميز داخل العاصمة الإدارية؟
*تؤمن «منصات» بأهمية
التخصص كأحد عناصر النجاح في صناعة التطوير العقاري، لذلك أبرمت العديد من الشراكات
الاستراتيجية مع كبرى الشركات العاملة في مجال المقاولات وإدارة المشروعات والاستشارات
المالية، كان من بينها التعاقد مع المكتب
الاستشاري «Pinnacle» صاحب الخبرات العريضة في مجال الاستشارات الهندسية
الذى استطاع تصميم الكثير من المشروعات العملاقة ومنها على سبيل المثال أبراج مدينة
العلمين الجديدة، كذلك وقعت الشركة مؤخرًا عقد شراكة مع مكتب «صبور» للاستشارات الهندسية،
أحد أكبر الشركات الاستشارية الرائدة متعددة التخصصات في مصر والشرق الأوسط لتولى مهمة
الإشراف على التنفيذ « Tower Podia»، فضلا عن التعاقد مع مجموعة «التزام» الإماراتية
لإدارة الأصول، لتتولى مسئولية إدارة المرافق والأصول الخاصة بالمشروع، وهي إحدى الشركات
الرائدة في تقديم أحدث تكنولوجيات إدارة البناء، والمرافق، والعقارات، باستخدام تكنولوجيا
البناء الذكية، والتقنيات الحديثة، ومؤخرًا تعاقدت «منصات» مع شركة «بيكر تيلي» الرائدة
في مجال المحاسبة والضرائب والمراجعة الداخلية في مصر، لتقديم خدمة الاستشارات الاقتصادية
والمالية للشركة. كما تعاقدت
الشركة مع FitWelوهو نظام
شهادات رائد في العالم الملتزم ببناء الصحة للجميع®. تم إنشاؤها من خلال مجموعة من الخبراء
بناءا على 5600 دراسة بحثية أكاديمية ، حيث تعمل على تحسين أداء المباني لبناء
مستقبل أكثر صحة ومجتمع اكثر رفاهية. واخيراّ ال LEED وهو النظام الأكثر استخدامًا في العالم في
تصنيف المباني الخضراء وهو رمز معترف به عالميًا لتحقيق الاستدامة والقيادة.
حيث يعمل على تكوين مباني خضراء صحية ذات كفاءة عالية
وذات اثار ايجابية على المبني و المستخدمين و يعمل على ان تكون المباني موفرة
للتكلفة العامة و الطاقة المستهلكة.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
