أشرف العمدة - رامى العاصى
"مصر إيطاليا" ..عقود من التشيد والبناء
م.محمد خالد العسال الرئيس التنفيذى للشركة :
ضوابط تنظيم السوق العقارى تحميه من الفقاعة العقارية
20 %ارتفاع متوقعًا فى أسعار العقارات خلال 2022
ارتفاع ضرائب الأرباح الرأسمالية أبرز ما يعوق انتشار الصناديق العقارية
القطاع العقاري المصري لديه القدرة على التكيف وامتصاص أي موجة تضخمية
طفرة فى أسعار عقارات العاصمة عقب افتتاحها الرسمى .. والتوقيت الراهن الأنسب للشراء
م.محمد خالد العسال الرئيس التنفيذى للشركة :
50 %عائدًا اسثتماريًا لعملاء المرحلة الأولى بمشروع «كايرو بيزنس بارك»
5 مليارات جنيه إجمالى مبيعات الشركة خلال 2021
«مصر إيطاليا» تحتل المرتبة الثالثة بقائمة المطوريين العقاريين الأكثر مبيعًا شرق القاهرة
نستهدف التوسع فى منطقى غرب القاهرة والساحل الشمالى خلال العام الجارى
ضخ 3.5 مليار جنيه فى الأعمال الإنشائية بمشروعاتنا الخمسة
نستهدف تسليم 1000 وحدة متنوعة بمشروعي «البوسكو» «كاى السخنة»
شقت الصخر وغزت الصحراء لتنمية مجتمعات عمرانية تظل
شاهدة على تفوقها وتكون بوابتها لريادة السوق العقارى.. إنها شركة «مصر إيطاليا»
العقارية إحدى كبرى كيانات التطوير العقارى العاملة فى مصر، التى نجحت على مدار تاريخها الممتد لعقود أن تبرهن
على امكانياتها وقدراتها فى مجال التشيد والبناء.
حول رؤية الشركة المستقبلية ومستهدفاتها التوسعية، ألتقت «العقارية» بالمهندسان محمد هانى العسالومحمد خالد العسال الرئيسان التنفيذيان للشركة، لتتعرف من خلالهما على رؤيتهما
المستقبلية للسوق العقارى فى ظل ما يواجهه من تحديات وأزمات متتالية، حيث أكدا أن السوق العقارى
المصرى قادر على تجاوز الموجة التضخمية التى فرضت نفسها على كافة الاقتصاديات
العالمية وألقت بظلالها على القطاع العقارى، مشيران إلى نجاح السوق العقارى من قبل
فى تجاوز تحديات كانت أكثر قسوة من التحديات الراهنة، منها على سبيل المثال الموجة
التضخمية التى أعقبت تحرير سعر الصرف في نوفمبر 2016.
وأوضحا أن السوق المصرى يعج بفرص استثمارية واعدة كانت سببًا فى فتح
شهية الكثير من المستثمرين العرب والأجانب لضخ استثمارات ضخمة، خاصة بعد الجهود
الحكومية لتنظيم القطاع العقارى على النحو الذي يضمن الحفاظ على حقوق كافة، مشيران
إلى وجود إجماع من جانب المطورين العقاريين على الضوابط التنظيمية الجديدة للسوق.
وعن نتائج أعمال شركتهما، أكدا أن «مصر
إيطاليا» استطاعت تحقيق مبيعات تعاقدية خلال 2021، بلغت نحو 5 مليارات جنيه، بزيادة تقدر بنحو مليار جنيه عن المستهدف الذى كانت قد حددته من قبل، وهو
ما جعل الشركة تحتل المرتبة الثالثة في قائمة المطوريين العقاريين الأكثر مبيعًا
بمنطقة شرق القاهرة، ونوها إلى أن قيام شركتهما بضخ استثمارات بمشروعاتها الخمس
تقدر بنحو 3.5 مليار جنيه حرصا منها على
الوفاء بما قطعته على نفسها من التزامات تتعلق بجدول التسليمات.
وأشارا إلى أن شركتهما تستهدف خلال العام
الجارى تسليم نحو 1000 وحدة متنوعة بمشروعيها فى العاصمة
الإدارية والعين السخنة، بواقع 800 وحدة سكنية بمشروع «البوسكو» العاصمة الإدارية
مقسمة بين 600 شقة و200 فيلا، وتسليم المرحلة الأولى من مشروع «كاى السخنة»
بإجمالى 200 فيلا وشاليه.
وأكدا أن «مصر إيطاليا» تقدم منتجات ذات جودة
عالية بمختلف مشروعاتها، وهو ما ساعدها فى زيادة اسعار كافة منتجاتها العقارية
بنسق تصاعدى ما حقق لعملاءها أعلى عائد استثمارى وصل إلى نحو 60% لعملاء المرحلة
الأولى من مشروع «البوسكو» بالعاصمة الإدارية، فى حين وصل إلى 50% لعملاء المراحلة
الأولى بمشروع «كايرو بيزنس بارك» القاهرة الجديدة بعد زيادة أسعار المشروع بنسبة
35%، كما استطاع عملاء «البوسكو مستقبل
سيتى» تحقيق عائد استثمارى بنحو 30% خلال فترة وجيزة.
وعن المستهدفات التوسعية، أوضحا أن «مصر إيطاليا» قررت خوص تجربة عقارية جديدة خلال العام الجارى، حيث
تفاضل فى الوقت الراهن ما بين غرب القاهرة والساحل الشمالي، بمساحات تتراوح ما بين
100 إلى 500 فدان لإقامة مشروع سكنى متكامل يضم أنشطة سكنية
وتجارية وادارية وفندقية، ووعدا أن شركتهما ستنفرد
بتقديم منتج عقاري مختلفة ومميزة لم تشهدها تلك المنطقتين من قبل.
البداية كانت مع المهندس محمد هاني العسال، والذي سألناه
عن رؤيته المستقبلية للقطاع العقاري خلال العام الجارى، الذى من المتوقع أن يشهد
بدء تطبيق الضوابط التنظيمة الجديدة للسوق العقارى؟
أعتقد أن هناك تحديدات ضخمة ستواجه الشركات العقارية خلال العام الجارى
يأتي فى مقدمتها بدء توفيق أوضاع الشركات مع الضوابط التنظيمية الجديدة للسوق
العقارى، خاصة وأن الدولة المصرية تولى اهتمامًا كبيرًا للقطاع العقارى الذى بات
يمثل ما بين 15 إلى 20% من الناتج المحلي الإجمالي لمصر، فضلا عن أن مساعى الدولة
التنموية التي تهدف بشكل رئيسي إلى مضاعفة الرقعة السكنية من 7% إلى 14% خلال الثلاثون عامًا المقبلة، وهو ما يعنى أن
هذا القطاع الحيوى أمامه مشوار طويل من التنمية يحتاج إلى تضافر جهود الجميع.
وهنا أشير إلى أن ما يتمتع به السوق المصرى من
فرص استثمارية واعدة فتح شهية الكثير من المستثمرين للدخول بمهنة التطوير
العقارى، وكان من الطبيعى أن بعض هؤلاء المطورين لا يمتلكون الخبرة الكافية ولا
الإلمام التام بكافة جوانب ومتطلبات عملية التطوير العقارى التي طرأت عليها الكثير
من المتغيرات خلال عام 2021 ، والتى كان أخرها عنصر التضخم الذي أثر بشكل كبير على
أسعار المواد الخام ومواد البناء وهى المدخلات الرئيسية في عملية التطوير العقارى،
الأمر الذى نجم عنه تعثر الكثير من الشركات التي واجهات تحديات أكبر من امكانياتها
بسبب الأزمة، لذا كان من الضرورى أن تسرع الدولة المصرية فى تنظيم السوق العقارى
وهو ما فطنت له القيادة السياسية مبكرًا، حيث أخذت على عاتقها وضع مجموعة من
القواعد التي ستكون بمثابة الدليل المنظم للسوق العقارى بحيث يصبح أي مطور راغب في
دخول هذه المنافسة المحتدمة على دراية بقواعدها وكافة تفاصيلها.
وبخبراتك
العريضة فى القطاع العقارى، ما توقعاتك لتأثير هذه الضوابط على حركة السوق فى الفترة
المقبلة؟
من الطبيعي عند صدور أي ضوابط جديدة بأي قطاع أن تكون هناك حالة من
عدم الإتزان تأخذ بعض الوقت حتى يعود السوق إلى حالته الطبيعة ويتعود عليها، لكن
يظل وجود قواعد حاكمة ومنظمة لأي سوق خاصة السوق العقارى أمر لا غنى عنه لضمان نموه
بالشكل الصحيح وتجنب حدوث فقاعة عقارية مازلت بعيدة عن السوق حتى الآن بفضل زيادة حجم
الطلب عن المعروض، لذلك أتوقع أن غياب الضوابط الجديدة سيجعل السوق فريسة سهلة
لحدوث هذه الفقاعة العقارية، لأنه سيكون متاحًا أمام كافة المستثمرين من عديمى
الخبرة الدخول إلى هذا القطاع العقاري دون معرفة الأليات الصحيحة التي يجب عليه اتباعها
للنجاح.
بات تضاعف أرقام التضخم عالميًا ومحليًا هاجسًا يهدد
كافة القطاعات بما فيها القطاع العقارى، ما توقعك لمدى تأثيره على السوق العقاري خلال
2022؟
أتوقع أن يؤثر التضخم على السوق العقاري المصري خلال 2022 بشكل واضح
وسيشعر به الجميع عملاء وشركات بشكل مغايير عن ما كان فى الأعوام الماضية، لكن
أعتقد أن الاقتصاد المصرى بشكل عام يمتلك ميزة عن غيره من الاقتصاديات وهو أننا
معتادين على حدوث التضخم بشكل سنوى بمعدلات تتراوح ما بين 8% إلى 10% ، وهو الأمر
الذى يجعل كافة القطاعات الاقتصادية بما فيها القطاع العقارى تمتلك القدرة على
التكيف مع أى موجة تضخمية بعكس غيرها من الأسواق، خاصة السوق الأوروبى غير المعتاد
على التضخم.
وأعتقد أن القطاع العقاري المصرى تحديدًا يمتلك فى الوقت الراهن من
الأدوات التي تجعله قادرًا على امتصاص هذه الموجة التضخمية وتقليل أثرها السلبى
تدريجًيا، لاسيما وأنه سبق وأن تجاوز موجات تضحمية كانت أكثر قسوة مثلما حدث من
قبل عند تحرير سعر الصرف في نوفمبر 2016 والتي تبعها حالة من الإرتباك للسوق العقارى
أمتدت لنحو 6 أشهر، وبعدها عاد لمعدلاته الطبيعية خلال فترة وجيزة، ما يعد أحد
أبرز مرتكزات قوته وتميزه عن غيره من الأسواق العالمية.
وأتوقع تلقى الموجة التضخمية بظلالها على مستوى ارتفاع أسعار العقارات خلال الفترة المقبلة، لذا أرى
أن الفرصة سانحة الآن أمام العملاء لشراء عقارات سواء كان للسكن أو الاستثمار كي
يتخذ قرار الشراء قبل فوات الأوان لأن الأسعار سترتفع فى القريب العاجل.
وما هي توقعاتك لنسبة الارتفاع المتوقعة في أسعار
العقارات بشكل عام وعلى مستوى العاصمة الإدارية الجديدة على وجه الخصوص؟
أتوقع أن تتراوح الزيادة فى أسعار العقارات خلال 2022 ما بين 15% إلى
20% ، وستزيد هذه النسب بشكل أكبر في مشروعات العاصمة الإدارية الجديدة نظرًا
لأنها ستشهد الفترة المقبلة انتقال الحكومة للعمل بمقراتها الجديدة داخل المدينة
ما سيصحبه اقبالًا أكبر من جانب عملاء القطاع العقارى على هذه البقعة الواعدة،
لاسيما بعد افتتاح بعض المعالم البارزة
مثل البرج الأيقوني والأوبرا وتشغيل المونوريل، والتى تجعل العاصمة الإداية محط
أنظار الجميع وقبلة المستثمرين الباحثين تحقيق
أعلى معدلات الربحية.
يعج القطاع العقارى بالعديد من الفرص الاستثمارية ما
ساهم فى استقطاب الكثير من المستثمرون العرب والأجانب فى الفترة الأخير، هل ترى أن
مطور القطاع الخاص يمتلك الملاءة المالية والخبرات الفنية التى تؤهله لمناطحة مثل
هذه الشركات العملاقة؟
دخول المطوريين العقاريين سواء كانوا عرب
أو أجانب إلى السوق المصرى أمر جيد وصحي يدل على مدى ما يتمتع به القطاع العقارى
من فرص استثمارية واعدة، لاسيما وأن دخول مثل هذه الكيانات إلى مصر فى بداية الألفينيات صاحبه تحسن نوعية المنتج
العقاري المصري بصورة كبيرة ما صب فى صالح عملاء القطاع بشكل عام، وأرى أن السوق
العقارى قادر على استبعاب الكثير من الشركات في ظل رغبة الدولة في رفع مساحة
الرقعة التي يقطنها المصريين من 7% إلى
14%.
ملف تصدير العقار يظل
رافدًا هامًا للمطور العقارى والاقتصاد القومى يجب حسن استغلاله، من وجهة نظركم كيف تقيم الجهود المبذولة من
جانب الدولة والمطورين العقاريين فى هذا الشأن؟
ملف تصدير العقار في كافة دول العالم
منقسم إلى شقين الأول، هو تصدير العقار لصالح الأفراد أو العملاء سواء كانوا
يرغبون فى امتلاك العقار بغرض السكن أو الاستثمار، أما النوع الأخر لتصدير العقار
فهو عبارة عن صناديق الاستثمار العقاري، وبأعتقادى أننا نغفل فى تصدير العقار القوة
الكامنة الموجودة لدينا والمتمثلة فى
الجاليات العربية القاطنة في مصر، لذلك اتخذت الدولة مؤخرًا خطوات إيجابية
بمنح الأقامة لمن يرغب منهم مقابل الاستثمار في العقار، أما على مستوى صناديق
الاستثمار العقاري فالمعضلة تتمثل فى الضريبة المرتفعة على الأرباح الرأسمالية المتعلقة
بصناديق الاستثمار العقاري مقارنة بنظيرتها من الدول المنافسة وهو ما يعد عائقًا
أمام دخولها للاسثتمار في مصر، لذا أعتقد أن الفترة المقبلة ستتخذ الحكومة خطوات جادة لتعظيم الاستفادة من هذا الملف من
خلال مراجعة التشريعات المتعلقة بالفائدة المفروضة على أرباح هذه الصناديق،
هذا إلى جانب أن الضوابط المزمع إقرارها
من جانب مجلس الوزراء لضبط أداء السوق العقارى سيكون لها دورًا فعالًا فى القضاء
على أى عمليات تلاعب من جانب المطورين غير الملتزمين وتمنع حدوث أي عمليات نصب على
عملاء القطاع ما سيكون له الأثر الإيجابى فى جذب المستثمرين سواء أفراد أو صناديق
عقارية، فضلا عن الجهود الجبارة التى تبذلها الدولة المصرية فى تسويق المدن
الجديدة فى الأسواق الخارجية، وكلها أمورًا سوف تنعكس إيجابيًا على ملف تصدير العقار
بشكل عام خلال الفترة المقبلة وسينتج عنها استقطاب شريحه جديدة من العملاء سواء
كانوا خليجيين أو أوروبيين أو من كافة دول العالم وهو ما يصب في مصلحة السوق
المصري بشكل عام.
بعد ذلك انتقلنا للحديث مع
المهندس محمد خالد العسال، حيث سألناه عن حجم مبيعات «مصر إيطاليا» خلال 2021 ومستهدفاتكم
البيعية خلال العام الجارى، فى ظل التحديات التى يشهدها السوق
العقارى فى الفترة الأخيرة،
تدرك «مصر
إيطاليا» أهمية
عامل الوقت لتقديم مشروعات تتمتع بالجودة وتحقق رفاهية العملاء، لذلك حرصت على
تحقيق معدلات تنفيذ متقدمة بكافة مشروعاتها، خلال العام الماضى، كان من بينها على
سبيل المثال التعاون مع عددًا من كبرى شركات المقاولات ومكاتب الاستشارات الهندسية
لإنهاء الأعمال الإنشائية بمشروع «البوسكو» فى العاصمة الإدارية الجديدة، لتصبح
«مصر إيطاليا» أول مطور عقارى من القطاع الخاص يقوم بتسليم المرحلة الأولى من
مشروعه داخل المدينة.
أما عن مبيعات «مصر إيطاليا» التعاقدية خلال
2021، فبلغت نحو 5 مليارات جنيه، بزيادة تقدر بنحو مليار جنيه عن المستهدف الذى كانت قد حددته من قبل والذى
كان يقدر بنحو 4 مليارات جنيه، وهو ما جعل الشركة تحتل المرتبة الثالثة في قائمة
المطوريين العقاريين الأكثر مبيعًا بمنطقة شرق القاهرة ومكنها فى نفس الوقت من ضخ
استثمارات بمشروعاتها الخمس تقدر بنحو 3.5
مليار جنيه بواقع مليارى جنيه فى مشروعى البوسكو وفينشى بالعاصمة الإدارية الجديدة،
و1.5 مليار جنيه بمشروعات مستقبل سيتى والقاهرة الجديدة والعين السخنة، حرصا منها
على الوفاء بما قطعته على نفسها من التزامات تتعلق بجدول التسليمات.
المهندس محمد خالد العسال
وكانت النتائج الإيجابية، التي حققتها الشركة خلال 2021 على
المستوى البيعى، دافعًا لها لوضع هدف مبدئى خلال العام الجارى قائم على ألا تقل
مبيعاتها التعاقدية عن 50% مما حققته خلال 2021، كما تستهدف على مستوى التسليمات
خلال العام الجارى تسليم نحو 1000 وحدة متنوعة
بمشروعيها فى العاصمة الإدارية والعين السخنة، بواقع 800 وحدة سكنية بمشروع
«البوسكو» العاصمة الإدارية مقسمة بين 600 شقة و200 فيلا، وتسليم المرحلة الأولى
من مشروع «كاى السخنة» بإجمالى 200 فيلا وشاليه، ما يؤكد سير الشركة بخطوات ثابتة
فى السوق المصرى.
وأؤكد لك أن شركة
«مصر إيطاليا» تقدم منتجات ذات جودة عالية بمختلف مشروعاتها، وهو ما ساعدها فى زيادة
اسعار كافة منتجاتها العقارية بنسق تصاعدى ما حقق لعملاءها أعلى عائد استثمارى وصل
إلى نحو 60% لعملاء المرحلة الأولى من مشروع «البوسكو» بالعاصمة الإدارية، فى حين
وصل إلى 50% لعملاء المراحلة الأولى بمشروع «كايرو بيزنس بارك» القاهرة الجديدة
بعد زيادة أسعار المشروع بنسبة 35%، كما
استطاع عملاء «البوسكو مستقبل سيتى» تحقيق عائد استثمارى بنحو 30% خلال فترة وجيزة.
بناء على كل ما حققته شركتكم من نجاحات في مشروعاتها المختلفة،
ما هي الفرص الاستثمارية الجديدة التى تعكفون على دراستها فى الوقت الراهن، وما هى
أبرز المناطق التى تفضلون العمل بها؟
بالفعل تفكر «مصر إيطاليا» في خوص تجربة عقارية جديدة خلال العام
الجارى، حيث تفاضل فى الوقت الراهن ما بين غرب القاهرة والساحل الشمالي، بمساحات
تتراوح ما بين 100 إلى 500 فدان لإقامة مشروع سكنى متكامل يضم أنشطة سكنية
وتجارية وادارية وفندقية مع الأخذ في الاعتبار أن الشركة ستنفرد بتقديم منتج عقاري مختلفة
ومميزة لم تشهدها تلك المنطقتين من قبل.
أما عن ألية الاستحواذ
على الأرض، فالشركة تفاضل بين الفرص المتاحة بالمنطقتين، سواء من خلال الاستحواذ
على أراضى بالشراكة مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة أو بالاستحواذ المباشر
على الأرض.
تمتلك شركتكم باستمرار شهية
مفتوحة للتوسع فى السوق العقارى، فما هى أبرز البدائل التمويلية التى تعتمدون
عليها، وهل ترغب الشركة فى الحصول على تمويلات بنكية خلال الفترة المقبلة؟
نعمل فى «مصر إيطاليا العقارية» على كافة
المستويات التمويلية من الحصول على قروض بنكية وقطع شيكات، وبالفعل حصلنا على قروض
فى الفترة الماضية لمشروعات «البوسكو» و«فينشى» بالعاصمة الإدارية الجديدة و«كاى» بالعين السخنة، ودخلنا فى الفترة الأخيرة مفاوصات مع 6 بنوك للحصول على تمويلات بنكية
بقيمة 1.5 مليار جنيه ومن الانتهاء من
كافة الإجراءات الخاصة به خلال العام الجارى.
وهنا
أشير إلى أن الاستشارى المالى لـ «مصر إيطاليا العقارية» هى مجموعة Hermes EFG التى تنظر على كافة الجوانب التمويلية، وتعتمد سياسة الشركة
المالية، كما تعتمد شركتنا منذ تأسيسها على أن يتم تخصيص كل قرض تحصل عليه من أجل
الانتهاء من الأعمال الإنشائية المتعلقة بمشروع محدد.
من واقع حركة المبيعات، ما هي شريحة العملاء التى
تستهدفها « مصر إيطاليا» بمشروعاتها المختلفة؟
محفظة عملاء الشركة متنوعة ما بين السوق المحلى والخارجى، حيث يستحوذ
المصريين العميل المحلى على النسبة الأكبر والمتمثلة فى 75%، بينما يتم تصدر 25% إلى الخارج ما بين مصريين
عاملين بالخارج وجنسيات عربية وأجنبية.
للحصول علي نسختك الكاملة من المجلة العقارية اضغــط هنــــا
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
