أكد هيثم عبدالعظيم الرئيس التنفيذى لشركة أورا مصر للتطوير العقارى، ارتفاع محفظة عملاء الشركة إلى 4000 عميل ومن المستهدف الوصول بها إلى 20 ألف عميل، لافتًا فى حواره مع «العقارية» إلى أن نسبة المشترين العرب بمشروعات «أورا» تتراوح بين 20 % و30 %، فى حين تبلغ نسبة المشترين من المصريين العاملين بالخارج حوالى 10 %.
وأضاف أن توجه الشركة للاستثمار بالساحل الشمالى من خلال إقامة مشروع Silver Sands يأتى نتيجة رغبة «ساويرس» إضافة بصمة متفردة فى هذه المنطقة الواعدة، وتقديم مشروع جديد ومتميز من شأنه إحداث طفرة كبيرة وفارقة بالساحل الشمالى، وتطبيق أحدث المعايير العالمية التى نجحت فى تنفيذها خارج مصر فى قبرص والكاريبيان.
وقال إنه منذ الإعلان عن المشروع وهناك إقبال كبير عليه إلى الحد الذى يفوق التوقعات، وهو ما تؤكده الأرقام، حيث تم الانتهاء من بيع كافة الوحدات التى تم طرحها بالمرحلة الأولى والبالغ عددها 600 وحدة، وذلك فى يوم واحد فقط .
وأوضح أن دخول الدولة كمطور من خلال عدد من الشركات التابعة لها، انعكس إيجابًا على توجهاتها التنموية، حيث أصبحت قادرة بصورة أكبر على وضع يدها على العقبات وتذليلها، ومنها على سبيل المثال إتاحة أراضٍ بنظام الشراكة للتيسير على المطورين، بجانب السماح للبنوك بتمويل الشركات العقارية تحت التشييد، ذلك فضلًا عن المبادرة الأخيرة التى تم الإعلان عنها بالتمويل العقارى بنسبة فائدة 3 %، وهو ما يعكس كوننا أمام حقبة جديدة ورؤية مختلفة للنهوض بكافة القطاعات وفى مقدمتها القطاع العقارى الذى يعد قاطرة التنمية فى مصر.
وأضاف أن الاستثمار العقارى أثبت وبجدارة أنه لا يزال الاستثمار الأمثل للفوائض المالية، مقارنة بالعائد الادخارى من البنوك الذى لا يضمن الحفاظ على قيمة الأصل المالى، فعلى الرغم من الحصول على عائد إلا أن قيمة الأموال المدخرة تنخفض مع مرور الوقت، وذلك على العكس من العقار الذى ترتفع قيمته بصورة كبيرة على مدار السنوات، مشيرًا إلى أن نجاح عملية الـ Resale يتوقف على نوعية الوحدة التى يتم الاستثمار بها والتى يجب أن تكون جاهزة وفى مجتمع عمرانى متميز حتى تلقى إقبالًا من العملاء، وذلك على العكس من الوحدات غير الجاهزة للتسليم.
أطلقت «أورا للتطوير العقارى» أحدث مشروعاتها Silver Sandsفى الساحل الشمالى، وهو المشروع المنتظر أن يحدث تغييرًا كبيرًا فى مفهوم التطوير العمرانى المصرى، فما الجديد الذى سيقدمه هذا المشروع وآخر التطورات به؟
Silver Sands أيقونة جديدة تقدمها «أورا للتطوير العقارى» فى الساحل الشمالى على مساحة 482 فدانًا، وهو مشروع متعدد الاستخدامات على شواطئ مصر الرملية، وجارى التفاوض مع وزارة الإسكان ممثلة فى هيئة المجتمعات العمرانية؛ للتوسع به ليصل إلى 700 فدان، علمًا بأن المشروع يمتد على واجهة بحرية بطول كيلو متر وعمق 2 كيلو متر فى موقع استراتيجى عند الكيلو 220 على طريق الإسكندرية - مطروح، وبجوار خليج ألماظة على الساحل الشمالى المصرى.
وماذا عن توجهكم للحصول على أراضٍ بمنطقة رأس الحكمة؟
فى بداية توجههنا للاستثمار بمنطقة الساحل الشمالى كنا نتطلع إلى منطقتين، هما الموقع الحالى لمشروعنا Silver Sands، بجانب منطقة رأس الحكمة، وكنا من أوائل المطورين الذين أبدوا رغبتهم فى الاتجاه لهذه المنطقة إلا أنه تم وقف إصدار التراخيص وقتها، نظرًا لأن الأرض التى كان من المقرر الحصول عليها آلت ملكيتها إلى الدولة، وهو ما دفعنا للتوجه إلى إتمام صفقة أرض الساحل الشمالى .
تتمتع «أورا للتطوير العقارى» بفلسفة فريدة تميزها فى السوق العقارى المصرى، فهل لك أن تكشف لنا عن أهم ملامح استراتيجيتكم فى مشروع Silver Sands؟
نستهدف التواجد فى الساحل الشمالى بفكر مختلف من خلال مشروع Silver Sands والذى سيكون له بصمة خاصة فى هذه المنطقة الواعدة، حيث من المقرر إقامة أول مدينة سياحية سكنية تعمل طوال العام فى الساحل الشمالى، بإجمالى مساحة بنائية 600 ألف متر بما يعادل 20 % من مساحة المشروع، وتتكون المبانى من أرضى ودورين أول وثانٍ، وهنا تجدر الإشارة إلى أن فيلات الصف الأول والثانى بالمشروع تقتصر على كونها دورًا واحدًا فقط، ويضم المشروع Crystal Lagoon، حيث سيكون لغالبية الوحدات إطلالة على البحر بينما تتمتع الوحدات الأخرى بإطلالة بانورامية على هذه البحيرات، ومن المقرر أن يتم تسليم جميع الوحدات كاملة التشطيب ومُجهزة بالتكييف .
ومن هو المصمم المسئول عن مشروعكم بالساحل الشمالى؟
تعاقدنا مع أحد أهم الكيانات العالمية المتخصصة «WATG» وهى أفضل شركة تصميم فى إنجلترا، وذلك بهدف تقديم منتجات مميزة تختلف عن نظائرها بالسوق المصرى من جانب وتضاهى المنتجات العالمية من جانب آخر، إضافة إلى تقديم تصميمات تتسم بالرقى والتميز.
رغم حداثة شركتكم بالسوق العقارى المصرى إلا أنها تمكنت من اجتذاب شريحة كبيرة من العملاء، فما أسباب نجاحها، وكم يبلغ محفظة عملائها؟
تحتوى محفظة عملاء «أورا للتطوير العقارى» على 4000 عميل ومن المستهدف الوصول إلى 20 ألف عميل، علمًا بأن نسبة المشترين العرب فى مشروعات الشركة تتراوح بين 20 % و30 %، فى حين تبلغ نسبة المشترين من المصريين العاملين بالخارج حوالى 10 %.
وما الذى دفعكم للاستثمار بالساحل الشمالى فى ظل المنافسة الكبيرة التى يحظى بها؟
توجهنا للاستثمار بالساحل الشمالى جاء نتيجة حاجة الشركة لاقتناء أرض فى هذه المنطقة الواعدة، ورغبة عائلة ساويرس للعمل بهذه المنطقة حيث يعد Silver Sandsباكورة مشروعاتها بهذه البقعة، والشركة تود تطبيق أحدث المعايير العالمية التى نجحت فى تنفيذها خارج مصر فى قبرص والكاريبيان، علمًا بأن اتجاه الشركة للعمل فى الساحل الشمالى يأتى وفقًا لرؤية مدروسة، وذلك لتقديم مشروع جديد ومتميز من شأنه إحداث طفرة كبيرة وفارقة فى هذه المنطقة، وهنا تجدر الإشارة إلى الإقبال الكبير الذى شهده مشروعنا Silver Sands بمجرد إطلاقه، وهو ما تؤكده المعدلات الكبيرة لطلبات الشراء المقدمة إلى الشركة والتى فاقت كافة التوقعات، وقد تم الانتهاء من بيع كافة الوحدات التى تم طرحها بالمرحلة الأولى والبالغ عددها 600 وحدة، وذلك فى يوم واحد فقط .
وأنوه إلى أن طلبات الحجز بالمشروع وصلت إلى 1200 طلب، وعلى الرغم من ذلك فإن الشركة ستدرس الطلبات المقدمة لاختيار العملاء، وذلك وفقًا لعدة عوامل، حيث ستحدد الأولوية وفقًا لأسبيقة الحجز، ومن المتوقع أن تضم المرحلة الأولى أسرة المهندس نجيب ساويرس وأصدقاءه، ويبلغ إجمالى المبيعات المحققة حتى الآن فى هذا المشروع حوالى 6 مليارات جنيه.
وكم يبلغ عدد وحدات هذا المشروع، وعدد مراحله وبدء تسليمه وموعد الانتهاء منه؟
يضم المشروع 2500 وحدة، ومن المقرر أن يتم طرحه على 4 مراحل وتبلغ مساحة كل مرحلة 250 ألف متر تقريبًا على أن يتم الانتهاء منه خلال 5 سنوات وستبدأ التسليمات بعد عامين ونصف من الآن، ليكون بمقدور أول مشترى تسلم وحدته بعد 30 شهرًا من الشراء، وتبدأ أسعار الوحدات فى Silver Sands من 6 ملايين جنيه، وتسلم الوحدات كاملة التشطيب وهو نهج تتبعه الشركة سواء فى مشروعها بالساحل الشمالى أو بالقاهرة .
الساحل الشمالى حصد 50 % من قيمة المبيعات بالسوق العقارى المصرى فى عام 2018، فكم تتوقع حصة الساحل الشمالى خلال العام الجارى؟
2021 عامًا استثنائيًا ومن المتوقع أن تشهد مبيعات الساحل الشمالى خلال العام الجارى أعلى معدلات فى التاريخ وصولًا إلى 50 مليار جنيه، فعلى مدار السنوات الأربع الأخيرة كانت المبيعات فى الساحل الشمالى تقتصر على العلمين ومراسى وألماظة وهو ما أدى إلى قيام بعض الشركات بالبيع بأسعار فلكية نظرًا لعدم وجود بديل، لكن الآونة الأخيرة شهدت انطلاق 15 مشروعًا فى الساحل وهو ما سيجعل الوضع مختلفًا، حيث سيجذب هذا الكم الهائل من المشروعات شريحة كبيرة من العملاء الجدد، وهو ما سيؤثر على مبيعات الشركات القديمة فى الساحل، حيث ستتقاسم الشركات الجديدة الكعكة معه، وهو ما يؤكد أن المنافسة لن تكون سهلة فعلى الجميع إثبات جدارته بمحفظة العملاء وتقديم منتج عقارى مميز وخدمات جديدة حتى ينجح فى البقاء فى حيز المنافسة، لاسيما أن العملاء أصبحوا على وعى كبير بالسوق ويفضلون التعامل مع الشركات التى ستضيف لهم، علمًا بأن عملاء شركتنا تمكنوا من حصد 30 % أرباحًا فى مشروعاتنا الذى تم إطلاقها منذ عامين فقط.
وما الذى يحتاجه الساحل الشمالى حتى يتمكن من منافسة الدول الأوروبية التى تقع على البحر الأبيض المتوسط؟
الساحل الشمالى فى مصر يتميز ببحر لا مثيل له، ويوجد به مواقع متميزة وفريدة ليس لها منافس محليًا أو عالميًا، لكن سيكون أقدر على المنافسة بصورة أكبر وأقوى فى حال تم السماح بإعفاءات ضريبية فى هذه المنطقة لمدة 10 سنوات على سبيل المثال، وهو ما يساهم فى جذب العديد من الاستثمارات الأجنبية،
واقترح أن يكون الساحل الشمالى منطقة حرة على غرار دبى، حيث إن ذلك من شأنه التأثير إيجابًا على الجانب الآخر من الطريق.
وأتوقع أن يشهد الظهير الصحراوى به ارتفاعات فى الأسعار وتنمية حقيقية فى ضوء الطفرة التى سيشهدها الساحل الشمالى، ومن الممكن استغلال منطقة الظهير فى إقامة شركات ومدارس وجامعات ومنتجعات سكنية لضمان الاستمرارية والاستدامة فى هذه المنطقة الواعدة.
تتنوع محفظة شركة «أورا للتطوير العقارى» بين شرق القاهرة وغربها والساحل الشمالى، فما هى الوجهة التى تعتزم الشركة العمل بها مستقبليًا؟
التوسعات القادمة للشركة ستكون فى الساحل الشمالى، لاسيما فى ظل ندرة الأراضى فى هذه المنطقة المتميزة والواعدة والتى لا يضاهيها مثيل وهو ما يجعلها تتصدر قائمة أولويات الشركة خلال الفترة القادمة لاقتناص الفرص القليلة المتبقية بها، وذلك على عكس القاهرة التى لا تزال بها فرص استثمارية متعددة وأراضى كثيرة، على عكس الساحل الشمالى نظرًا لندرة المواقع المميزة على البحر، وهنا تجدر الإشارة إلى أن «أورا للتطوير العقارى» لا تعتزم أيضًا التوجه للتوسع فى ساحل البحر الأحمر بعد إقامة مدينة الجونة، حيث إن المهندس نجيب ساويرس حريص كل الحرص على عدم الدخول فى منافسة مع أسرته.
وإلى أى مدى ساهمت العاصمة الإدارية الجديدة فى زيادة الاستثمار العقارى المصرى، وهل تعتزمون العمل بها؟
العاصمة الجديدة أثرت إيجابًا على كافة المشروعات المحيطة بها وتسببت فى رفع بورصة أسعار شرق القاهرة، علمًا بأن أرض مشروع أورا فى التجمع الخامس تقع أمام «Golden Square»، وعلى الطريق المؤدى إلى العاصمة، أى أنها تقع فى المنتصف بين العاصمة الجديدة والتجمع، وهو ما يميزها عن غيرها.
وليس لدينا النية للاستثمار بالعاصمة الجديدة فى الوقت الراهن، نظرًا لأن مشروعنا «ZED EAST» يقع بالقرب منها، لذا لن نقوم بإقامة مشروع فى نفس المنطقة ينافس مشروعنا الحالى، وذلك لا يعد هروبًا من المنافسة بهذه المنطقة، حيث نرى أنه من الممكن تقسيم المنافسة ليتميز كل واحد منا فيما يقدمه.
بعيدًا عن مشروعاتكم.. كيف ترى الطفرة التنموية التى تشهدها شبكة الطرق والنقل فى مصر؟ وإلى أى مدى ستستفيد «أورا للتطوير العقارى» من هذه الشبكة الهائلة؟
مما لا شك فيه أن شبكة الطرق والنقل شهدت طفرة غير مسبوقة فى كافة محاور التنمية الممتدة شرقًا وغربًا، وهو ما أصبح حقيقة ملموسة، الأمر الذى من شأنه التأثير إيجابًا على حركة التنمية حيث إنها أدت إلى التيسير فى الانتقال بين الشرق والغرب بسهولة، كما أن استحداث وسائل نقل جديدة مثل المونوريل والقطار المكهرب من شأنها إضافة عامل السرعة إلى هذه المزايا، والتى تتسم بانعكاسها الإيجابى على مشروعات «أورا للتطوير العقارى» والتى ستستفيد من كافة هذه التطورات التى شهدتها شبكة الطرق والنقل، وأبرز أوجه الاستفادة تتمثل فى مرور المونوريل على مشروعات الشركة شرقًا وغربًا.
وكيف ترى التوجه الخاص بخفض الفائدة وإلغاء الشهادات ذات العائد المرتفع، ومدى تأثير ذلك على القطاع العقارى؟ وهل ترى الذهب منافسًا قويًا للعقار؟
أتوقع تواصل خفض أسعار الفائدة خلال الفترة القادمة وعودة المستثمرين بقوة إلى السوق العقارى مع انخفاض سعر الفائدة، لاسيما أن هذا القطاع يتميز بكونه استثمارًا ومخزنًا آمنًا للقيمة، فيمكن الاستفادة من العقار من خلال الإيجار الذى يُدر عائدًا شهريًا، وارتفاع قيمة الوحدة السكنية فى نفس الوقت حال بيعها، وهنا تجدر الإشارة إلى اتجاه عدد كبير من المودعين بالبنوك إلى السوق العقارى المصرى فى ظل تراجع معدلات الفائدة مؤخرًا، وأؤكد أن الذهب لايزال منافسًا قويًا للعقار، إلا أنه يظل من الصعب الاحتفاظ بكمية كبيرة منه.
الاختيار بين عوائد الـ Resale والأوعية الادخارية المصرفية معادلة صعبة أدت إلى حيرة عدد كبير من المستثمرين، فكيف ترى ذلك؟
الاستثمار العقارى أثبت وبجدارة أنه لا يزال الاستثمار الأمثل للفوائض المالية، حيث إن العائد الادخارى من البنوك لا يضمن الحفاظ على قيمة الأصل المالى ، فعلى الرغم من الحصول على عائد إلا أن قيمة الأموال المدخرة تنخفض مع مرور الوقت ، وذلك على العكس من العقار الذى ترتفع قيمته بصورة كبيرة على مدار السنوات ، وأرى أن نجاح عملية الـ Resale يتوقف على نوعية الوحدة التى يتم الاستثمار بها والتى يجب أن تكون جاهزة وفى مجتمع عمرانى متميز حتى تلقى إقبالًا من العملاء، وذلك على العكس من الوحدات غير الجاهزة للاستلام حين يتم إعادة بيعها، كما أن موقع الوحدة يلعب دورًا هامًا فى نجاح عملية Resale .
وكيف ترى دخول الدولة فى عملية التطوير العمرانى ومدى تأثير ذلك على مطورى القطاع الخاص؟
دخول الدولة كمطور من خلال عدد من الشركات التابعة لها، انعكس إيجابًا على توجهاتها التنموية، حيث أصبحت قادرة بصورة أكبر على وضع يدها على العقبات وتذليلها، ومنها على سبيل المثال إتاحة أراضٍ بنظام الشراكة للتيسير على المطورين، بجانب السماح للبنوك بتمويل الشركات العقارية تحت التشييد، ذلك فضلًا عن المبادرة الأخيرة التى تم الإعلان عنها بالتمويل العقارى بنسبة فائدة 3 %، وهو ما يعكس كوننا نسير وفقًا للخطى العالمية مثل أمريكا وغيرها، علمًا بأن السوق العقارى المصرى واعد، لاسيما فى ضوء الانتعاشة الكبيرة التى يشهدها مؤخرًا، والتى ستجعل 2021 أعلى من الأعوام السابقة، حيث إننا فى قمة الـ Cycle والتى عادة ما تمتد إلى 7 سنوات، والسوق العقارى المصرى يتميز بأنه HUB فى المنطقة، خاصة فى ضوء الاستثمارات الحالية والنهضة العقارية التى يشهدها، كما أن جائحة كورونا أثبتت للجميع قوة مصر الحقيقية وصلابتها.
وماذا عن ظاهرة الـ word of mouth ؟
ظاهرة word of mouth لا تزال موجوة فى الساحل الشمالى، حيث إن العملاء يفضلون التوجه إلى هناك فى شكل مجموعات لقضاء وقت ممتع، وهو ما لم يعد موجودًا فى القاهرة، لاسيما فى ظل محددات أخرى تحكم العميل فيما يتعلق بموقع سكنه ومكان عمله ومتطلبات أسرته وأبنائه.
وهل السوق المصرى يشهد فقاعة عقارية أم سعرية أم تخمة بعدد المطورين؟
أستبعد وجود فقاعة عقارية فى السوق المصرى، ويمكن التأكد من ذلك بالنظر إلى عدد الوحدات السكنية التى يتم تسليمها سنويًا، فى ظل اتسام مصر بالكثافة السكانية العالية، والعميل دائمًا يبحث عن المنتج المتميز والسليم، وعليه فمن لن يهتم بموقع مشروعه وجودته قد يشعر بوجود فقاعة عقارية، حيث إن التميز أهم مرتكزات القوة للمشروع الناجح، إضافة إلى ذلك فمن المفترض أيضًا عدم احتساب سعر الوحدات وفقًا لسعرها الحالى، حيث يتم بيع الوحدات على مدد زمنية طويلة تصل إلى 10 سنوات، لذا يجب أن يتم تقسيم سعر الوحدة إلى نصفين أو ثلاثة لمعرفة سعرها الحقيقى، وهو ما يعنى أن القيمة الفعلية لسعر الوحدة السكنية يقدر بثلث ثمنها، وتجدر الإشارة إلى أن إجمالى عدد الوحدات التى ينفذها القطاع الخاص لا تتخطى 10 آلاف وحدة سنويًا، فى حين يتراوح إجمالى مبيعات الشركات الكبرى بالسوق العقارى المصرى ما بين 70 و80 مليار جنيه تقريبًا.
وماذا عن رؤيتكم للمنظومة السعرية، وهل وصلت إلى قمتها أم مازالت هناك ارتفاعات أخرى سوف يشهدها السوق؟
المنظومة السعرية لم تصل بعد إلى قمة مستوياتها بالسوق المصرى، فكلما استمرت عملية التطوير والتنمية العمرانية ارتفعت الأسعار، فلم يكن أحد يتوقع أن تصل الأسعار إلى مستوياتها الحالية ومن المتوقع أن تشهد المستويات السعرية ارتفاعات تتراوح بين 15 % و 25 % سنويًا.
وكيف ترى الكم الكبير من المشروعات التجارية والإدارية التى تقدمها الشركات العقارية؟ وهل تتواكب الزيادة فى المعروض بهذه المشروعات مع معدلات الطلب بالسوق المصرى؟
*لايزال الطلب قائمًا على المشروعات التجارية والإدارية بالسوق المصرى، وهو ما يؤكده معدلات المبيعات بهذا النوع من المنتجات، وهنا تجدر الإشارة إلى أن الشق الإدارى بالمشروعات يتمتع برواج كبير على صعيد الأفراد والشركات، فى حين يتسم الشق التجارى باستحواذ 5 شركات كبرى عليه فى مصر والعالم العربى، وأود التأكيد على عدم وجود تخمة بالمولات التجارية فى مصر.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
