المهندس محمد العاصي لـ«العقارية»: النهضة العمرانية التي حققها «السيسي» لن تتكرر مرة أخرى

كتب: صفاء لويس - رامى العاصى

20 ألف جنيه السعر العادل للمتر السكنى نصف التشطيب بالعاصمة

6 آلاف جنيه لسعر متر الأرض بالعاصمة بعد انتقال الحكومة إليها مقارنة بـ3600 مع بداية الطرح

الدولة تحرص على إشراك القطاع الخاص فى تنمية العاصمة الجديدة

إلزام كافة المطورين داخل العاصمة الإدارية بكود بناء ذكى  

تسهيلات مالية كبيرة قدمتها شركة العاصمة الإدارية لدعم شركات القطاع الخاص

«دراسات الجدوى السطحية».. السبب الرئيسى فى عدم التزام بعض الشركات ببرامج التنفيذ  

أكد المهندس محمد العاصى نائب رئيس مجلس إدارة شركة «البروج- مصر»، أن ما تشهده مصر فى عهد الرئيس عبدالفتاح السيسى من تطور عمرانى وثقافى واجتماعى أصبح محط إعجاب وأنظار العالم أجمع، لافتًا إلى أن النهضة العمرانية التى تحققت فى السنوات السبع الماضية كانت تتطلب عشرات السنوات لتنفيذها.

وأوضح «العاصى» فى حوار خاص لـ«العقارية» أن طيلة العقود الماضية لم يلتفت أحد إلى معيشة المصريين المنحصرة على 7 % من إجمالى مساحة الدولة ما أدى إلى تآكل الرقعة الزراعية وانتشار البناء العشوائى، حتى قررت القيادة السياسية الحالية الخروج من الوادى الضيق وتعمير العديد من المدن وعلى رأسها العاصمة الإدارية الجديدة، مشيرًا إلى أن المدينة الوليدة التى شكك الكثيرون فى قدرتها على جذب العملاء والمستثمرين وصلت أسعار مشروعاتها خلال بضع سنوات إلى ملايين الجنيهات. 

وأضاف أن كافة القرائن تؤكد أن الدولة الجديدة تتجه نحو شرق القاهرة سعيًا لاستيعاب الزيادة السكانية الكبيرة المتوقعة خلال السنوات المقبلة، وهو الأمر الواضح بشدة فى حجم البنية التحتية والطرق والمحاور المرورية الضخمة التى يجرى تنفيذها فى هذا الاتجاه، فضلًا عن الطريق الإقليمى والأوسطى الرابط بين كافة المحافظات، إلى جانب المونوريل الذى يتم تأسيس محطاته وطرق سيره بمدينة نصر و6 أكتوبر وشارع التسعين وصولًا إلى العاصمة الإدارية الجديدة.

وقال إن «البروج- مصر» كانت من أوائل الشركات التى عملت فى العاصمة، وقامت بسداد 20 % من قيمة الأرض، والتى تراجعت الآن إلى 10 % نظرًا للظروف والتداعيات التى ألحقتها أزمة فيروس كورونا بالشركات العقارية، فى المقابل كان سعر المتر فى الطرح الأول للأراضى المخصصة للأنشطة السكنية 3800 جنيه وارتفع بعد ذلك إلى 4000 جنيه للمتر وصولًا إلى 5000 جنيه فى الوقت الراهن ومن المتوقع وصوله إلى 6 آلاف جنيه مع اقتراب انتقال الحكومة لمقراتها الجديدة، كذلك زادت فترات السداد من 4 سنوات إلى 6 سنوات سعيًا من شركة العاصمة الإدارية للتسهيل على المطورين وعدم الضغط على ما يمتلكونه من سيولة مالية، لاسيما أنها لن تتنازل عن معدلات التنفيذ فى التوقيتات المحددة

كانت «البروج- مصر» من أوائل الشركات الخاصة التى قررت العمل فى العاصمة الإدارية الجديدة، برأيك كأحد شركاء تنمية هذه البقعة الفريدة فى تاريخ مصر الحديث، كيف ساهمت الرؤية الثاقبة للقيادة السياسية فى تغيير واجهة المستثمرين والعملاء إلى المحور الشرقى؟

لا شك أن العاصمة الجديدة من المشروعات القومية الأبرز فى مصر والشرق الأوسط فى الآونة الأخيرة، بفضل مساحتها الضخمة التى تصل إلى نحو 170 ألف فدان منها نحو 42 ألف فدان كمرحلة أولى موزعة ما بين 1500 فدان لمنطقة الـR7  و1500 فدان لمنطقة حى المال والأعمال و1000 فدان بالمنطقة المجاورة لمسجد الفتاح العليم بمدخل المدينة، ونحو3000 لمنطقتى الـ R2 وR3، وغيرها من المناطق الهامة التى نجحت فى جذب مستثمرى القطاع الخاص الذين آمنوا بالرؤية الثاقبة للقيادة السياسية ومستقبل المدينة الواعد، لاسيما بعد أن شاهدوا الدولة جادة فى تنمية هذه المنطقة بخطى متسارعة، فمنذ أن اطلعنا كإحدى شركات القطاع الخاص على استراتيجية تنفيذ وتنمية المدينة، أدركنا مدى الذكاء الذى يتمتع به القائمون على تخطيط هذه المدينة وقيامهم بضخ استثمارات ضخمة فى بنية أساسية وطرق ومحاور مرورية متفرقة حرصًا على تنوع نقاط الجذب، لذا قررنا العمل وقمنا بضخ استثماراتنا فى هذه البقعة ولم نلتفت لحملات التشكيك التى أحاطت بها فى بدايتها، إيمانًا منا بأن هذه المدينة قادرة على أن تتحول إلى عاصمة مصر الحديثة خلال سنوات قليلة، هذا إلى جانب حرص الدولة ممثلة فى شركة العاصمة الإدارية الجديدة على تفادى أخطاء الماضى من خلال إلزام كافة المطورين بكود بناء ذكى يعد جزءًا لا يتجزأ من التعاقد وملزم لكافة العاملين فى تطوير المدينة.

وأعتقد أن النجاحات التى تحققت على أرض الواقع فى العاصمة، كان لها عظيم الأثر فى تحويل الخريطة العقارية لمصر فى السنوات الأخيرة باتجاه هذه البقعة الواعدة والمناطق المحيطة بها ومنها منطقة حدائق العاصمة التى شهدت موخرًا تدشين مشروع «نور» لمجموعة «طلعت مصطفى»، إلى جانب القاهرة الجديدة ومدينة المستقبل، فكل القرائن تؤكد أن الدولة الجديدة تتجه نحو شرق القاهرة سعيًا لاستيعاب الزيادة السكانية الكبيرة المتوقعة خلال السنوات المقبلة، وهو الأمر الواضح بشدة فى حجم البنية التحتية والطرق والمحاور المرورية الضخمة التى يجرى تنفيذها فى هذا الاتجاه، فضلًا عن الطريق الإقليمى والأوسطى الرابط بين كافة المحافظات، إلى جانب المونوريل الذى يتم تأسيس محطاته وطرق سيره بمدينة نصر و6 أكتوبر وشارع التسعين وصولًا إلى العاصمة الإدارية الجديدة.

تحدثتم عن إلزام المطورين بكود بناء موحد على كافة العاملين بالعاصمة الإدارية، من خلال سنوات عملكم فى المدينة هل تساهلت شركة العاصمة الإدارية فى تطبيق هذه القواعد والاشتراطات البنائية والفنية والمالية؟

طيلة السنوات الماضية لم يطرأ سوى تغيرات نسبية على الأكواد والاشتراطات البنائية سواء المتعلقة بالمرافق أو البنية التحتية أو الإنشاءات أو الواجهات، والتى دائمًا ما تكون للأفضل، حرصًا على تفادى أى تلوث بصرى أو خلل هندسى أو فنى، وهى اشتراطات لم يكن أحد يتطرق إليها فى الماضى وكان من الصعب تخيل حدوثها فى مصر، فعلى سبيل المثال لكل منطقة بالعاصمة الإدارية كود خاص بألوان واجهات مبانيها يلتزم به كافة العاملين فى هذه المنطقة، علمًا بأن القطاع الاستثمارى فى الدولة ممثلًا فى شركة العاصمة الإدارية سبق مطورى القطاع الخاص فى الالتزام بهذه الأكواد، وهو ما يظهر بوضوح فى المشروعات الحكومية التى نجحت فى تسليمها.

الأمر لم يقتصر عند حد الاشتراطات البنائية، فشركة العاصمة الإدارية باتت تتدخل حاليًا فى أدق تفاصيل مشروعات المطورين العقاريين، حرصًا على الحفاظ على مستقبل المدينة بعد تشغيلها، فعلى سبيل المثال نحن كشركة «البروج-مصر» عقب استلام تراخيص مشروع 

ixty business park New Capital 6 وقبل دخول المرافق طلبت شركة العاصمة معرفة عدد الوحدات المباعة وطبيعة نشاطها لتحديد الأحمال الحرارية وحجم المياه المبردة التى يتحصل عليها المشروع وتحديد أسعارها وأماكن العدادات وغيرها من التفاصيل فليس كل ما يصمم ينفذ ولا كل ما يصمم يعتمد. 

أما فيما يتعلق بالشروط المالية، فكان من حظ «البروج- مصر» السعيد أنها كانت من أوائل الشركات التى عملت فى العاصمة الإدارية الجديدة، وقامت بتسديد 20 % من قيمة الأرض، أما الآن فشركة العاصمة وافقت على تخفيض هذه النسبة لتكون 10 % للأراضى المطروحة حديثًا نظرًا للظروف والتداعيات التى ألحقتها أزمة فيروس كورونا بالشركات العقارية، فى المقابل كان سعر المتر فى الطرح الأول للأراضى المخصصة للأنشطة السكنية 3800 جنيه وزاد بعد ذلك إلى 4000 جنيه للمتر وصولًا إلى 5000 جنيه فى الوقت الراهن ومن المتوقع وصوله إلى 6 آلاف جنيه مع اقتراب انتقال الحكومة لمقراتها الجديدة، كذلك زادت فترات السداد من 4 سنوات إلى 6 سنوات سعيًا من شركة العاصمة الإدارية للتسهيل على المطورين وعدم الضغط على ما يمتلكونه من سيولة مالية، لاسيما أنها لن تتنازل عن معدلات التنفيذ.

وإجمالًا أعتقد أن شركة العاصمة لن تتهاون فى إقامة مجتمع حضارى متكامل بما يعنى تفادى كل أخطاء الماضى، من توزيع أراضى للأفراد أو التخلى عن اشتراطات بنائية أو برامج تنفيذ وتشغيل محددة، سعيًا لتعمير المدينة فى المواعيد المحددة وعلى الشكل المضبوط، فالشركة دائمًا ما تتعامل مع أى مشاكل تظهر بشكل فورى، فعلى سبيل المثال لاحظت الشركة أن أكواد الجراجات تحتاج إلى تغيير، وتدخلت بالفعل حتى لا تحدث مشاكل مستقبلية وطلبت أن يتم تخصيص من 4 إلى 5 أدوار للجراجات بأكواد معينة على حسب النشاط، كذلك تدخلت لتوسيع محور بن زايد، كما استحدثت مؤخرًا بعض الاشتراطات البنائية الجديدة ومنها أن تكون 50 % من بصمة المشروع طاقة شمسية بما يعنى أن نصف المساحة البنائية للمشروع يتم تشغيلها بالطاقة الشمسية حرصًا على ترشيد استهلاك الكهرباء وتحسين المعيشة داخل المدينة. 

وهل بالفعل الدولة ممثلة فى شركة العاصمة الإدارية الجديدة، جادة فى معاقبة من لا يلتزم من الشركات العقارية فى سداد أقساط أراضى مشروعاته أو يخل بمواعيد تنفيذها؟

بكل تأكيد.. ولعل الجميع قد تابع مؤخرًا قيام شركة العاصمة الإدارية الجديدة بإنذار العديد من الشركات التى تأخرت فى تنفيذ مشروعاتها بسحب أراضيها حال عدم التزامها، والشركة لا تتراخى فى هذه الجزئية وحرصت على التأكيد عليها بشكل دقيق فى بنود العقود الموقعة بينها وبين المطورين لضمان تنمية المدينة من ناحية ولضمان حقوق العملاء من ناحية أخرى، حيث تقوم سنويًا باحتجاز 5 % من مبيعات الشركات العاملة فى المدينة لردها إلى العملاء حال عجزت الشركة المتعاقد معها عن استكمال تنفيذ مشروعها، كما تطلب كل ثلاثة أشهر الموقف التنفيذى من كل مطور للاطلاع على مدى التزامه من حيث استصدار التراخيص ومعدلات التنفيذ وفق الجداول الزمنية المحددة، كما تقوم بمراجعة حسابات الشركات فى البنوك وحركة المبيعات وما تبقى من وحدات داخل المشروع، وأيضًا تتطلع على السجل التجارى وصحيفة الاستثمار وسجل المؤسسين بشكل دورى.

وما الأسباب وراء عدم التزام بعض الشركات فى تنفيذ مشروعاتها وفق البرامج الزمنية المحددة؟

دعنا نتفق فى البداية أن الدولة حرصت منذ اليوم الأول لإنشاء العاصمة الإدارية الجديدة على جذب مطورى القطاع الخاص ليكونوا شركاء فى تنميتها، بدليل طرحها مساحات صغيرة لجذب صغار المطورين بشرط الالتزام بالاشتراطات البنائية وبرامج التنفيذ، لكن نظرًا لحداثة عهد عدد من المطورين الذين لم يكونوا على قدر المستوى الذى يخدم الاستثمار والتنمية بدأت شركة العاصمة تنذرهم بضرورة تنفيذ مشروعاتهم، وأعتقد أن عمر المطور فى السوق 4 سنوات تظهر بعدها مدى جديته فى تنفيذ وتسليم المشروع من عدمه، وحرصًا على عدم الانتظار طيلة هذه المدة أصبحت شركة العاصمة الإدارية تتطلع على الموقف التنفيذى للمشروع بعد عامين- بخلاف جدول تنفيذى كل ثلاثة شهور- لسحب الأرض من أى مطور غير ملتزم.

وبرأيى أن المشكلة الأساسية لعدم التزام بعض الشركات فى العاصمة ببرامج التنفيذ اعتمادها على دراسات جدوى سطحية بعيدة عن الدراسات التسويقية والفنية والمالية والهندسية، فعلى سبيل المثال احجمت شركة «إعمار» مؤخرًا عن تطوير أبراج باهظة التكاليف خاصة فى بند الواجهات الخارجية، حرصًا على الانتهاء من المشروع فى مواعيد محددة وعدم إطالة أمد تنفيذه ما قد يؤثر على دورة عجلة رأس المال ومن ثم ربحية الشركة، وهو ما يؤكد أنها تعتمد على دراسات غاية فى الدقة والوضوح بالرغم من ملاءتها المالية الكبيرة.

على الرغم من التحديات التى تواجه الشركات العقارية وتباطؤ معدل المبيعات، تتفاوت أسعار الوحدات السكنية بين مشروعات الشركات بشكل ملفت للانتباه، فما السبب وراء هذا التفاوت وما هو السعر العادل لأسعار مشروعات العاصمة؟

شهدت العاصمة الجديدة مع بدء طرح المطورين مشروعاتهم إقبالًا من جانب العملاء بشكل ممتاز ما ضمن للشركات العقارية المحدودة التى طرحت مشروعاتها مبكرًا تحديد أسعار مشروعاتها بشكل عادل ونجحت هذه المشروعات فى أن تدر تدفقات مالية جيدة على الشركات، أما الآن أصبح عدد الشركات كبيرًا للغاية منها من له خبرة ودراية بمجال التطوير العقارى وكثيرًا منها سعى إلى تحقيق مكاسب وأرباح دون معرفة تفاصيل وخبايا هذا القطاع، ما أدى فى النهاية إلى طرح العديد من المشروعات العقارية بشكل قد يفوق حجم الطلب، الأمر الذى يجعل العميل يختار بين العديد من المشروعات، صاحب ذلك قيام الشركات محدودة الخبرة بطرح مشروعاتها بأسعار غير منطقية ومقدمات سداد بسيطة وبرامج سداد طويلة وزيادة عمولات البروكرز؛ لجذب العملاء سعيًا لتحقيق عوائد مالية من المبيعات تمكنهم من تنفيذ مشروعاتهم وتسديد أقساط أراضيها، فى حين التزمت الشركات الجادة بالسعر الذى يضمن لها هامش ربح ويمكنها فى نفس الوقت من تنفيذ مشروعها.

أما عن السعر العادل للوحدات السكنية فى مشروعات العاصمة، فأعتقد أنها تتراوح ما بين 15 إلى 20 ألف جنيه للمتر السكنى بنظام نصف التشطيب، وهو ما يكشف فى المقابل مدى ضحالة الفكر الذى تعتمد عليه دراسات جدوى بعض المشروعات التى تطرح وحداتها بأسعار غير منطقية، حيث لابد أن تستند المشروعات على دراسات متحفظة، فعلى سبيل المثال حدثت زيادة مطلع العام الجارى فى أسعار الحديد تقدر بنحو 50 % وهو العنصر الأهم والمكون الأساسى فى صناعة العقار إذ يمثل نحو 20 % من تكلفة المشروع، هذا إلى جانب ارتفاع أسعار الخشب والألومنيوم والأسمنت، بخلاف مصاريف الدعاية والتسويق والعمولات والمصروفات الإدارية التى تمثل رقمًا كبيرًا فى ميزانية أى مشروع، لذا لابد أن يعى أى مستثمر عند وضع دراسة جدوى مشروعه هذه النقاط الأساسية.

تعانى بعض الشركات العقارية خاصة العاملة فى العاصمة من أزمة سيولة خانقة، لاسيما فى ظل إغلاق البنوك الباب أمام تمويل مشروعات «الأوف بلان»، فكيف يمكن حل هذه المعضلة مع اقتراب موعد تسليم المشروعات؟

بالفعل هناك أزمة لدى بعض مطورى العاصمة الإدارية فى السيولة المالية؛ لأن التمويل العقارى للمشروعات تحت الإنشاء مازال غير مفعل، وأنا هنا أتفهم موقف البنوك ورفضها تمويل شركات لا تمتلك سابقة أعمال ولا تمتلك ملاءة مالية أو ميزانية محددة لمشروعتها، لاسيما أن دورة رأس المال فى شركات التطوير العقارى طويلة، وهذا الأمر يصب فى صالح الشركات صاحبة الملاءة المالية الكبيرة والخبرات العريضة فى هذا المجال والقادرة على تنفيذ مشروعها بشكل جيد اعتمادًا على صلابة موقفها المالى.

وأعتقد أن التجربة أثبتت أن التطوير العقارى ليس بالأمر السهل وليس بإمكان أى مستثمر العمل فيه، ويجب على أى شركة تقرر الدخول إلى هذا المجال أن تقوم بحساب تكلفة المشروع قبل البدء فيه وأن تدرك جيدًا كيفية تسويقه وبيعه وفق منظومة سعرية تضمن له هامش ربح جيد.

إذن هل باتت الشركات العقارية تحت رحمة «البروكرز» فى ظل توجيه عدد كبير منهم آراء وتوجهات العملاء نحو مشروعات معينة تضمن لهم عمولات أكبر؟

أعى الدور الكبير الذى يلعبه المسوقون العقاريون فى الفترة الأخيرة، لكن دعونا نتفق أن هناك بعض المطورين لا يلجأون إلى مسوقين عقاريين وعلى رأس هؤلاء شركة «طلعت مصطفى» وعدد من الشركات التى تمتلك سابقة أعمال وقاعدة عملاء تغنيها عن اللجوء إلى البروكز، كما أعتقد أن الشركة القادرة على توسيع قاعدة العملاء ورضا العميل وتسليم المشروعات وخدمة ما بعد البيع ستصبح هى من تسوق لنفسها وينتظر منتجاتها العملاء ويسألون عليها، وهو ما حدث معنا كشركة «البروج مصر» بعد نجاحها فى تسليم مشروعيها بالساحل الشمالى والعين السخنة، حيث كان عملاؤنا يتساءلون عن مشروعاتنا المستقبلية. 

نجحت الدولة المصرية فى تحقيق نهضة عمرانية ضخمة خلال السنوات الماضية، باعتبارك أحد شركاء التنمية، ما هى رسالتك للرئيس عبدالفتاح السيسى قائد نهضة مصر الحديثة؟

ما تشهده مصر حاليًا من تطور عمرانى وثقافى واجتماعى أصبح محط إعجاب وأنظار العالم أجمع، ولكونى أحد العاملين بالقطاع العقارى، أؤكد أن ما شهدته مصر من نهضة عمرانية كان يتطلب عشرات السنوات لتنفيذه سابقًا، وأنوه هنا إلى أن النظرة الضيقة لدى البعض تختلف على النظرة الشاملة لمتخذى القرار، فطيلة عقود ماضية لم يلتفت أحد إلى معيشة المصريين المنحصرة على 7 % من إجمالى مساحة الدولة ما أدى إلى تآكل الرقعة الزراعية وانتشار البناء العشوائى، حتى قررت القيادة السياسية الخروج من الوادى الضيق وتعمير العديد من المدن وعلى رأسها العاصمة الإدارية الجديدة فى قلب الصحراء، وخلال سنوات قليلة وصلت أسعار هذه الأراضى الصحراوية التى لم يكن أحد يتخيل العيش فيها إلى آلاف الجنيهات.

وذلك يعود إلى أن القيادة السياسية آمنت أن مصر لا تقل عن أى دولة مجاورة نجحت فى تحقيق معدلات نمو عمرانى خلال سنوات قليلة، وبدأت الدولة المصرية فى أطر منظمة لتحقيق هذه النهضة الملموسة، فالعاصمة الإدارية فى بضع سنوات قليلة نجحت فى تخطى مشروعات عمرانية إقليمية تعمل منذ عقود.