هل يؤدي انخفاض الفائدة لتراجع أسعار العقارات؟.. مسؤول بجمعية رجال الأعمال يجيب

كشف المهندس علاء فكري، نائب رئيس لجنة التطوير العقاري بجمعية رجال الأعمال، عن أبرز التحديات التي تواجه سوق التطوير العقاري في مصر خلال العامين الماضيين، مؤكدًا أن سوق العقارات شهد صدمة كبيرة خلال عامي 2023 و2024 نتيجة لتقلبات سعر الدولار وتأثيرها المباشر على تكاليف المشروعات وأسعار البيع.

وأضاف في لقاء مع الإعلامية رانيا الشامي ببرنامج "تعمير" على قناة "on"، أن هذه الصدمة تسببت في حالة من الخوف والذعر بين المستثمرين والمشترين، حيث تسارع العديد من الأشخاص لشراء وحدات عقارية خوفًا من تآكل قيمة أموالهم. 

وأوضح أن تقلبات الدولار التي تحدث بشكل شبه شهري أدت إلى ارتباك كبير داخل شركات التطوير العقاري، إذ لم تكن بعض الشركات قادرة على تحديد تكلفة الوحدة العقارية بدقة، مما دفع بعضها إلى رفع الأسعار بشكل مبالغ فيه.

وأوضح أن هذا التفاوت في الأسعار تسبب في إيقاف بعض الشركات عمليات البيع مؤقتًا، خاصة تلك التي رفعت الأسعار بشكل مبالغ فيه، حيث بدأ أصحابها يشعرون بأن الأسعار الحالية غير مقبولة في السوق. 

وحول الحلول التي لجأت إليها الشركات للتغلب على هذه المشكلة، ذكر المهندس فكري أن بعض الشركات قامت بتمديد فترة سداد الأقساط إلى 10 أو 12 سنة بدلاً من 8 سنوات، في محاولة لتخفيف العبء المالي عن العملاء، لكنه أكد أن هذا الإجراء يعتبر تعويضًا غير مباشر بزيادة التكلفة على المستهلك.

وتطرق إلى مسألة تمويل العقارات، موضحًا أن الشركات المطورة لا يجب أن تكون هي الجهة التي تتولى مهمة التمويل، بل يجب أن تكون هذه المسؤولية من نصيب البنوك وشركات التمويل العقاري، حيث أن علاقة الشركة مع العميل يجب أن تقتصر على فترة الحجز حتى الاستلام فقط. 

وقال إن البنوك هي الجهة التي يمكنها إدارة العلاقة التمويلية بشكل أفضل، مؤكداً أن هناك قصورًا في قدرات البنوك وشركات التمويل العقاري لتغطية سوق العقارات الضخم في مصر.

وفيما يخص انخفاض أسعار الفائدة مؤخرًا، أشار المهندس فكري إلى أن هذه الخطوة لن تؤدي بالضرورة إلى انخفاض فوري في أسعار الوحدات العقارية، مشيرًا إلى أن بعض الشركات التي رفعت أسعارها بشكل مفرط تحتاج إلى مراجعة أسعارها لتتناسب مع ظروف السوق، خاصة في مناطق مثل الساحل الشمالي حيث ندرة المعروض وارتفاع الطلب على الوحدات الفاخرة.

كما أشار إلى أن هناك نوعًا من التباهي الاجتماعي الذي يؤثر على أسعار بعض الوحدات المميزة، حيث يسعى بعض المشترين إلى التميز بشراء وحدات في مواقع مميزة بأسعار مرتفعة، وهو سلوك شبيه بالسلوكيات التي تظهر في شراء الساعات الفاخرة والسيارات المميزة.

حول تأثير ارتفاع الأسعار على القدرة الشرائية، أكد أن السوق العقاري في مصر يتمتع بتنافسية كبيرة، إذ يضم أكثر من ألف شركة تعمل في عدة مناطق مختلفة، وهذا يخلق ضغطًا على الشركات التي ترفع الأسعار بشكل مبالغ فيه، لأن المشترين يبحثون عن أفضل العروض، والشركات التي تضع أسعارًا مرتفعة ستجد صعوبة في البيع مما سيدفعها إلى تعديل أسعارها.

أما فيما يتعلق بالمقترحات التي قدمها المهندس فكري لحل بعض المشكلات في السوق، فقد أكد أن هناك حاجة لتشجيع أصحاب الوحدات غير المشطبة التي تم تخزينها للاستثمار أو الإيجار بدلاً من إبقائها مغلقة، خاصة أن هناك نسبة إشغال لا تتجاوز 50% في الكومباوندات بالمدن الجديدة، حيث يحتفظ الكثيرون بوحداتهم كاستثمار أو لإعطائها لأبنائهم دون تأجيرها.

وأشار إلى أن عدم تشطيب الوحدات يؤثر سلبًا على السوق والإيجارات، وأنه يقترح منح مهلة خمس سنوات لأصحاب هذه الوحدات لتشطيبها، وبعد هذه المهلة يتم تطبيق الضريبة العقارية عليها لتشجيعهم على تفعيل وحداتهم. 

ولفت إلى أن هناك الكثير من الوحدات التي تستفيد من الإعفاء من الضريبة العقارية لأنها غير مشطبة، وهو ما يسبب خسارة للدولة ويزيد من المخزون العقاري غير المستخدم.

وأكد أن المقترحات المقدمة قيد الدراسة والمناقشة مع الجهات المعنية، وأن الهدف هو الوصول إلى حلول متوازنة تخدم المستثمرين والمستهلكين والدولة على حد سواء.

واختتم المهندس علاء فكري تصريحه بتوقعات تفيد بأن السوق العقاري سيشهد حالة من الاستقرار والهدوء خلال الفترة المقبلة، بعد فترة النشاط المكثف التي شهدها في عامي 2023 و2024، مؤكدًا أن هذا الهدوء سيتيح فرصًا لإعادة ترتيب الأسعار ومراجعة الخطط التمويلية والتسويقية بما يتناسب مع الواقع الاقتصادي