يرى المهندس هانى البندارى، رئيس مجلس إدارة «صروح» للتطوير والاستثمار العقارى، أن أبرز ما يميز عميل الشركة أنه يحلم إلى أبعد الحدود.. وشغوف بالتفاصيل بشكل غير طبيعى.. لذا يعمل على خلق نوع من العلاقة الجيدة مع العملاء من خلال جودة وكفاءة المنتج.
«البندارى» فى حواره لـ«العقارية» تحدث عن المستهدف من مبيعات تعاقدية خلال معرض «سيتى سكيب».. وأسباب توجه «صروح» إلى المناطق الجديدة وإنشاء مجتمعات عمرانية متكاملة، ولماذا اختار العاصمة الإدارية لتكون باكورة أعمال الشركة؟.
ويؤمن «البندارى» أن أى مطور ناجح عليه أن يبيع فكرة العاصمة الإدارية وما تحمله من مزايا لعميله قبل أن يتطرق إلى مزايا مشروعه، وهو ما يعمل عليه من خلال وسائل السوشيال ميديا التى تمتلكه شركته.
تحدث رئيس مجلس إدارة «صروح» أيضًا عن مميزات مشروع «انترادا» بالعاصمة الإدارية، والفئات التى تعاقدت على وحداته، كما تطرق إلى تأثير إقبال المصريين المقيمين بالخارج على شراء وحدات بمشروع العاصمة الإدارية وإن كان قد يتسبب فى إغلاق بعضها أم لا.
الكثير من الأسئلة التى طرحتها «العقارية» على رئيس مجلس إدارة «صروح» فى الحوار التالى..
** فى البداية.. مع عودة المعارض العقارية بقوة خلال الفترة الماضية.. ما مستهدفاتكم البيعية خلال معرض «سيتى سكيب»؟
*نحرص على الوجود فى مختلف المؤتمرات والمعارض العقارية، خاصة تلك التى تحظى بتنظيم جيد وقواعد عمل واضحة وملزمة لجميع المشاركين فيها، وبالتأكيد «سيتى سكيب» من أبرز المعارض التى تحظى بسمعة طيبة وإقبال كبير سواء من الشركات العقارية أو العملاء، لذا قررنا المشاركة فى المعرض ونستهدف تحقيق 300 مليون جنيه مبيعات تعاقدية خلاله، والمعارض أصبحت أمرًا مهمًا لجميع العاملين بقطاع التطوير العقارى، ونحن بحاجة إلى 4 معارض عقارية على الأقل بشكل سنوى، على أن تنظمها شركات محترفة لتحريك السوق بشكل مستمر.
** يعانى السوق العقارى من أزمة سيولة طاحنة.. فهل مطورو العاصمة لديهم نفس الأمر، خاصة أنهم مرتبطون باشتراطات فى المبانى وتوقيت محدد لتسليم مشروعاتهم إلى جانب أقساط الأرض؟
*بكل تأكيد يعانى السوق من أزمة سيولة، خاصة بعد أزمة فيروس كورونا المستجد التى أثرت بشكل كبير على حجم المبيعات، وأعتقد أن أكثر الشركات التى ستعانى من هذه الأزمة هى التى تطرح أسعارًا غير منطقية، وهو ما نحاول التغلب عليه من خلال الحفاظ على نسبة تحصيل لا تقل عن 60 إلى 65% من قيمة الوحدة قبل التسليم لكى نضمن تغطية سعر التكلفة.
كما أن تاريخ الانتهاء من المشروع 2024، لكن سنتقدم بطلب إلى شركة العاصمة لمد الأقساط وفترات التنفيذ لعام إضافى، خاصة أنه من المتوقع حدوث موجة ثانية من فيروس كورونا، وهنا أشير إلى أن الملاءة المالية لـ«صروح» جعلتها تقوم بتوقيع عقدين للمقاولات مع شركتى «ديتاك» و«ريدكون» بقيمة 500 مليون جنيه، فى أشد فترات انتشار فيروس كورونا.
** ولماذا فضلت شركة «صروح» أن تكون باكورة أعمالها فى مجال التطوير العقارى فى العاصمة الإدارية الجديدة؟
*حرصت «صروح» منذ إنشائها على التماشى مع توجه الدولة العمرانى الرامى لغزو المناطق الجديدة وإنشاء مجتمعات عمرانية متكاملة، لا سيما أن هناك مساعى جدية لنقل القصر الرئاسى ومقرات الوزارات والسفارات إلى هذه البقعة الواعدة وفق مخطط زمنى مدروس، بجانب البرنامج الزمنى الملزم الذى وضعته شركة العاصمة الإدارية لتسليم المشروعات بعد أربع سنوات من تسلم الأرض بعكس المدن الأخرى، لذا أتوقع أن يتم تعمير العاصمة فى غضون من 6 إلى 10 سنوات على الأكثر.
كل هذه العوامل دفعت «صروح» أن تكون باكورة أعمالها فى العاصمة، للاستفادة من الاهتمام العام بمنطقة شرق القاهرة، وهو الأمر الذى ساعدنا بشكل كبير فى اجتذاب شريحة عريضة من العملاء الذين أدركوا أن الدولة والبنوك وكل المصالح والهيئات جادة فى الانتقال إلى هذه المدينة الواعدة، وهنا أشير إلى أن العملاء يتحركون نحو السكن وفقًا للاحتياج، فعلى سبيل المثال من الوارد أن يفضل العميل السكن بالتجمع الخامس؛ لأن عمله هناك، وبالتالى وجود الحكومة فى العاصمة سيخلق فرص عمل كثيرة.
ونحن نؤمن فى شركة صروح بأن المطور الذى يرغب فى أن يتعرف عليه عملاؤه بشكل أسرع عليه أن يبدأ من هذه المنطقة التى تحظى بمقومات نجاح أكبر عن غيرها، فضلًا عن أن مدن الجيل الرابع تتميز بحجم الخدمات الضخم الذى يضمن للمترددين عليها حياة أفضل، فعلى سبيل المثال أى مجتمع يحتاج إلى عمالة مساعدة «سائق- جناينى»، وهذه العمالة إما يتم توفير وحدات سكنية لها وهو أمر ممكن فى الفيلات لكن صعب توفيره فى الشقق، والسبيل للتغلب على ذلك هو توفير وسائل نقل حديثة متطورة وسريعة مثل المونوريل الجارى تنفيذه فى العاصمة الإدارية، وكشركة نحاول أن نسلط الضوء عبر وسائل السوشيال ميديًا التابعة لنا على مميزات العاصمة وخدماتها، لإيماننا أن أى مطور ناجح عليه أن يبيع فكرة العاصمة الإدارية وما تحمله من مزايا لعميله قبل أن يتطرق إلى مزايا مشروعه.
** وهل كل عملاء العاصمة الإدارية الجديدة أو الساعين إلى الشراء فيها مرتبطين بالعمل هناك؟
*العميل أصبح يشترى للمستقبل وليس للحاضر، فهو يقدم على شراء الوحدة ويخطط لاستغلالها بعد أربع سنوات ويرى أن توجه الدولة والبنوك ورجال المال والأعمال يتركز نحو العاصمة، لذا يفضل أن يضمن لنفسه عائدًا استثماريًّا كبيرًا من وراء اقتناء وحدة فى هذه البقعة المميزة، فضلًا عن فرص العمل التى قد تتاح له ولأبنائه فى المستقبل، فعلى سبيل المثال 50% من الحاجزين بمشروعنا السكنى«Entrada» ، مصريون مقيمون بالخارج ويحلمون بعد عودتهم العيش فى مجتمع متكامل الخدمات وآمن للأطفال وصديق للبيئة.
** كون 50% من الحاجزين بمشروعكم من المصريين العاملين بالخارج هل هو ميزة أم عيب خاصة أن هذا الأمر قد ينتج عنه غلق معظم الوحدات وقلة عدد المترددين على المشروع؟
* هناك اشتراطات وضعتها شركة العاصمة الإدارية الجديدة، منها الانتهاء من التشطيبات خلال 4 سنوات سواء عن طريق العميل نفسه أو المطور بما يضمن أن يتم الانتهاء من المشروع وتشطيبه خلال فترة معينة، وبالتالى ففكرة وجود وحدات تم تشطيها وأخرى تحت التشطيب لن يسمح بها، إضافة إلى أن العمل بدول الخليج لم يصبح كما كان من قبل وغالبًا ما يخطط العملاء للاستقرار بمصر مع بدء تسليمات المشروعات، هذا بخلاف أن الشركة تبيع مشروعها على مراحل وهو ما يضمن حيويته.
** وماذا عن موقع «انترادا».. والمزايا التى يتفرد بها عن غيره من مشروعات العاصمة الإدارية الجديدة؟
*«انترادا» يمتاز بموقعه الفريد على واجهة الـR7 وأمام أرض المعارضCity EXPO على الشارع الموازى للطريق الإقليمى الدائرى بجوار الجامعة البريطانية Coventry University مباشرة، وعلى مقربة من المناطق الحيوية التى منها على سبيل المثال فندق الماسة ومجمع الوزارات والبنوك وحى السفارات، وعلى بعد أمتار من الكاتدرائية، ومحور بن زايد الجنوبى، كذلك يبعد 15 دقيقة فقط عن مطار العاصمة الإدارية والقصر الرئاسى و20 دقيقة من شارع التسعين بالتجمع الخامس.
ويُقام على مساحة 72 فدانًا، بنسبة بنائية لا تتخطى الـ18.5% والباقى مساحات خضراء ولاند سكيب ومساحات مائية وبحيرات صناعية ومناطق خدمات ترفيهية، ويضم حوالى 3 آلاف وحدة سكنية، وجميع المبانى عبارة عن عمارات مكونة من أرضى و7 أدوار مقسمة بين الشقق والدوبلكس بمساحات تبدأ من 114 إلى 220 مترًا مربعًا، بنظام نصف التشطيب، وبأسعار تبدأ من 12 إلى 16 ألف جنيه للمتر، على فترة سداد تصل إلى 7 سنوات.
ويضم المشروع العديد من الأنشطة والخدمات الترفيهية المتكاملة التى تخدم جميع أفراد الأسرة من مطاعم وكافيهات، نادى صحى، منطقة خدمات تجارية، حمامات سباحة، منطقة ترفيهية للأطفال، جيم وسبا، تراك للمشى والدراجات، مناطق للشواء والحفلات، وملعب تنس وآخر للإسكواش وحضانات للأطفال.
وحرصت «صروح» على استغلال واجهة المشروع المطلة على الشارع الرئيسى والممتدة لمسافة كيلومتر بإنشاء Entrada Avenue المكون من المبانى الإدارية والتجارية، بما يخدم قاطنيه والمنطقة المحيطة به، بمساحة إجمالية تصل إلى 29 ألف متر، منها جزء للإيجار وآخر للبيع بنظام التمليك، حيث تم طرح مبنيين من أصل 5 مبانى للبيع خلال الفترة الماضية، وسعيًا لاستدامة المشروع، لم نكتفِ بالاشتراطات الحكومية الخاصة بتوفير مكان لسيارة واحدة فى الجراج لكل وحدة سكنية بل وفرنا أماكن للجراج بمعدل 4500 مكان لجميع وحدات المشروع التى تصل إلى 3 آلاف وحدة، تحسبًا لأى احتياجات مستقبلية، لا سيما أن المشروع يضم عائلات فى طور النمو وخلال السنوات المقبلة ستختلف احتياجاتها.
كل هذه المزايا جعلت «انترادا» بشهادة جميع العاملين فى القطاع العقارى يخطف الأضواء بمنطقة الـR7، فعلى سبيل المثال الجراج الخاص بالسيارات صمم؛ ليكون حول المشروع، بما يسمح للعملاء التمتع باللاند سكيب التى صممت هى الأخرى لتكون متصلة على طول المشروع، بالإضافة إلى تناسق البحيرات التى لا يزيد عمق المياه فيها على 30 سم، حرصًا على سلامة الأطفال وفى نفس الوقت إعطاء رؤية ومتنفس للمشروع، وغيرها من المزايا التى حرصت الشركة على توفيرها.
** وكم يبلغ حجم المبيعات التى حققتها الشركة بـ«انترادا».. وموعد استقبال أول ساكنيه؟
*نجحت الشركة فى بيع 85% من وحدات المرحلة الأولى، ولا نستعجل افتتاح مراحل جديدة فى الوقت الحالى، لأكثر من سبب أولها السعر الذى من المؤكد أنه سيرتفع خلال الفترة المقبلة، كذلك نتوقع مع بدء تنمية المنطقة أن تطرأ احتياجات جديدة على السوق، حيث من المتوقع أن يزيد الطلب على المساحات الصغيرة مع افتتاح الجامعة الملاصقة للمشروع، وقد يكون موقع المشروع المميز سببًا فى تنامى الطلب على الفيلات، وهى أمور قد تدفعنا إلى التدخل وتغيير تصميمات المراحل المتبقية، فى إطار الالتزام بالشروط والقواعد الحاكمة التى وضعتها شركة العاصمة الإدارية.
أما عن تسليم وحداته، فنحن نعمل وفقًا لخطة مدروسة للتسليمات نلتزم بها، وعلى الرغم مما قد تسببت فيه أزمة فيروس كورونا فى تأخر جميع الشركات عن تسليم مشروعاتها لفترة تتراوح بين 6 و12 شهرًا، فإننا ملتزمون باستقبال أول ساكنى المشروع فى سبتمبر 2022.
** وهل تفضل «صروح» إدارة المشروعات بنفسها أم ترك الأمر لاتحاد الشاغلين؟
*القانون يكفل فكرة اتحاد الشاغلين، لكن التجربة العملية أثبتت أن كبار المطورين العقاريين الناجحين هم من يديرون مشروعاتهم لصالح الملاك من خلال وديعة الصيانة، وذلك للحفاظ على المشروع واستدامته بشكل أفضل.
** وما الشريحة التى تستهدفها «صروح» وأبرز صفاتها.. وهل من الممكن أن نرى نموذجًا للوحدات خلال الفترة المقبلة؛ لضمان تسويقه بشكل أسرع؟
*أكثر من 75% ممن تعاقدوا على وحدات داخل مشروع «انترادا» من المتزوجين، إلى جانب وجود أجانب خاصة ممن يحملون الجنسية الصينية المدركين جيدًا قيمة العاصمة الإدارية وارتفاع أسعارها المتوقع خلال الفترة المقبلة، والشركة تستهدف شريحة الشباب التى بإمكانها سداد قسط شهرى يصل إلى 20 ألف جنيه.
وأبرز ما يميز عميل «صروح» أنه حالم إلى أبعد الحدود، وشغوف بالتفاصيل بشكل غير طبيعى، كما أن الأسرة بالكامل هى صاحبة القرار، وبالتالى تسأل عن أدق التفاصيل ولديها أحلام كبيرة لشكل وحدتها النهائى، ولعل أبرز ما نعانيه أن ثقافة الكمبوندات تعد حديثة نسبيًا فى مصر وبالتالى لا يستطيع بعض العملاء التفرقة بين دور المالك والمطور، وهو ما يحد من حرية المطور، وعلى الرغم من ذلك نتقبل اعتراضاتهم بصدر رحب ونستمع إليهم ونحاول أن نلبى جميع أحلامهم.
وبحلول العام المقبل وبالتزامن مع بدء نقل موظفى الحكومة للعمل بالعاصمة الإدارية، ستكون الشركة قد انتهت من إنشاء مبنى كامل ليكون نموذجًا لما ستكون عليه باقى وحدات المشروع على أن يضم مركزًا للمبيعات، وذلك بالتعاون والتنسيق مع شركات المقاولات التى نتعامل معها فى الموقع حتى لا يحدث تعارض ونضمن سلامة المترددين على المشروع.
** استطاعت شركتكم رغم حداثة عهدها التوسع فى العاصمة الإدارية الجديدة من خلال مشروعها التجارى الجديد Citadel فما أبرز مميزاته.. ومتى يتم طرح أولى مراحله للبيع؟
«Citadel Mall»* يمتاز بموقعه الاستراتيجى بأكثر المناطق حيوية فى العاصمة الإدارية الجديدة ما يضمن عائدًا استثماريًّا كبيرًا لعملاء الشركة؛ حيث يقع بحى المال والأعمال، وفى مواجهة الحديقة الرئاسية، وبالقرب من مقرات العديد من الوزارات والهيئات والمصالح الحكومية والبنوك الرئيسية، وهو يُقام على مساحة 9 آلاف متر مربع، وبنسبة بنائية لا تتخطى الـ30%، وبارتقاع أرضى و7 أدوار، تم تخصيص الدور الأرضى والأول منها للوحدات التجارية المختلفة كالمحال والمطاعم والكافيهات، بمساحات تبدأ من 80 إلى 250 مترًا، وباقى الأدوار تم تقسيمها بين الوحدات الإدارية والعيادات، بمساحات تبدأ من 40 إلى 60 مترًا مربعًا قابلة للدمج، كما يتيح المشروع للعملاء فرصة تملك نصف دور أو دور بالكامل بحسب الرغبة.
هذا ومن المقرر طرح أولى مراحل «Citadel» للبيع خلال معرض «سيتى سكيب»، ويتوقع أن يسجل سعر المتر بوحداته أغلى متر للوحدات التجارية، نظرًا لأهمية المنطقة التى تعد الأبرز والأكثر حيوية فى العاصمة الإدارية ككل، هذا إلى جانب أن الدولة قامت بترفيق هذه المنطقة وفقًا لأحدث الشروط والمواصفات العالمية.
** كأحد أبرز مطورى العاصمة الإدارية.. هل من الممكن حدوث أزمة فيما يتعلق بوحدات الريسيل فى العاصمة كما حدث من قبل بالمدن الأخرى.. وهل تفكر شركتكم فى إنشاء إدارة متخصصة فى هذا المجال كخدمة للعملاء؟
* بالقطع ستحدث مشكلة فى سوق الريسيل، ما دامت بعض الشركات العقارية العاملة فى العاصمة الإدارية تصر على اتباع نفس الممارسات فى سياسة حرق الأسعار، وفكرة وضع بند فى التعاقد ليكون التنازل عن الوحدة من خلال الشركة هى فكرة صعبة الحدوث ولا تقوى عليها إلا الكيانات التى لها اسم كبير فى السوق العقارى، وتمتلك سابقة أعمال ضخمة وقادرة على خلق مجتمعات راقية وتقديم خدمات عالية، لكى تضمن أن يأتى إليه عميلها رغم ما تضعه من شروط، لكن على مستوى الشركات العاملة فى العاصمة الإدارية الجديدة، فمعظمها كيانات تبدأ أولى خطواتها فى السوق العقارى وتحرص على توطيد علاقتها بالعميل وليس إملاء شروطها عليه.
أما فيما يتعلق بـ«صروح» فنحاول خلق نوع من العلاقة الجيدة مع العملاء من خلال جودة وكفاءة المنتج، الذى يعد نتاج التعاون مع استشاريين مشهود لهم بالكفاءة، مثل الشركة الإسبانية «L35» مصمم مشروع Entrada Avenue والتى تعمل مع كبرى شركات التطوير العقارى فى مصر والعالم، وكذلك شركة «معمار» استشارى الإشراف على التنفيذ، وشركة «إيهاف» استشارى المخطط العام والرسومات الهندسية، ولإيماننا بالتخصص تعاقدنا مع شركة «لوجك» لدراسة السوق ومتطلباته لتوفير احتياجات العملاء، وسعيًّا لطرح بعض العمارات بنظام كامل التشطيب نحرص حاليًّا على التعاقد مع إحدى الشركات صاحبة الخبرة والكفاءة والاسم فى التشطيبات، كما نفكر فى المستقبل إنشاء إدارة متخصصة للريسيل، خاصة أن قانون حماية المستهلك لم يمنع المطور من هذه الخطوة بشكل واضح.
** أخيرًا.. ما تقييمك لثقافة الأبراج التى بدأت تنتشر فى مصر فى الآونة الأخيرة خاصة فى مدينتى العلمين والعاصمة الإدارية الجديدتين ومدى الإقبال عليها؟
* هى ثقافة جديدة، لكنها لم تختبر حتى الآن، وبعيدًا عن السلامة الإنشائية يجب أن تعتمد الكفاءة التشغيلية للأبراج على دراسات دقيقة، تجنبًا لحدوث أى مشاكل مستقبلية، فعلى سبيل المثال لو اجتهدت أى شركة مطورة وخالفت الكود الخاص بالأبراج ستحدث أزمة كبيرة، أيضًا لا بد من أن تكون سرعة الأسانسير ونظام الكهرباء وسعة الجراجات وغيرها من الجوانب التشغيلية مدروسة بشكل علمى وعملى.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
