بعد تعديل قانون التمويل العقاري... تفعيل تمويل الوحدات تحت الإنشاء المطلب الأبرز للممولين

أيمن عبد الحميد: 300 ألف وحدة فقط صالحة للتمويل العقاري بمصر 4 آلاف منها نصيب شركات التمويل

محمد سمير: تفعيل التمويل تحت الإنشاء يوسع حصة شركات التمويل العقاري في مصر

أثنى خبراء على التعديلات الأخيرة التي أقرها مجلس الوزراء في أحكام اللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقاري؛ الصادرة بقرار مجلس الوزراء رقم 1 لسنة 2001، مؤكدين أنها خطوة طال انتظارها، لكن في نفس الوقت هناك الكثير من المطالب الواجب تنفيذها لتفعيل التمويل العقاري في مصر بشكل أكبر من الحالي.

وشملت التعديلات التي أقرها مجلس الوزراء مؤخرًا النص على زيادة الحد الأدنى لرأس المال المصدر والمدفوع للشركات المُرخص لها بمزاولة نشاط التمويل العقاري؛ ليكون مائة مليون جنيه بدلاً من خمسين مليون جنيه، وذلك سواء نقداً أو ما يعادلها بالعملات الأجنبية بسعر الصرف المعلن من البنك المركزي المصري.

كما جاء التعديل بهدف تيسير إجراءات استيداء جهات التمويل العقاري لمستحقاتها المالية حال إخلال عملائها بالتزاماتهم المقررة قبل تلك الجهات، وفق آلية قانونية فعالة وميسرة وناجزة باعتبار ذلك الأمر من أهم الآليات التي تحفز جهات التمويل في ضخ المزيد من التمويل للمستثمرين في السوق العقارية المصرية، حيث يسمح هذا التعديل في حالات عدم قيد الضمان العقاري الوارد باتفاق التمويل لصالح الممول، وحالات التنازل المؤقت عن التخصيص لصالح الممول، وكذا حالات الإجارة والمشاركة والمرابحة; لجهات التمويل في حال عدم وفاء المستثمر بالمبالغ المستحقة عليه; وبعد مضي ثلاثين يوما من تاريخ استحقاقها، أن يقوم بإنذار المستثمر بالوفاء خلال ستين يوما.

ويكون للممول في حالة عدم سداد المستثمر للمبالغ المستحقة خلال المدة المشار إليها، أن يطلب من قاضي التنفيذ الذي يقع العقار الضامن في دائرة اختصاصه الأمر بالتنفيذ على ذلك العقار، وتعيين وكيل عقاري من بين الوكلاء المقيدين لدى الهيئة العامة للرقابة المالية، وذلك لمباشرة إجراءات بيع العقار، تحت الإشراف المباشر لقاضي التنفيذ على أن يتم تحديد القيمة السوقية للعقار بواسطة خبيرين من خبراء التقييم العقاري المقيدين لدى الهيئة، وأن يكون بيع العقار وفقا لأعلى سعر متاح يراعي تقييمات خبيري التقييم العقاري وحصول الممول على مستحقاته بالإضافة إلى غرامات التأخير وكافة المصروفات والتكاليف التي تكبدها حتى تاريخ البيع، ورد المبلغ المتبقي من حصيلة البيع بالكامل للمستثمر.

وطالب خبراء التمويل العقاري بضرورة تفعيل تمويل الوحدات تحت الإنشاء في ظل الطفرة العمرانية الضخمة التي تشهدها مصر حاليًا، خصوصًا وأن عدد الوحدات الصالحة للتمويل فعليًا في السوق لا تتخطى النصف مليون وحدة.

ووفقاً للهيئة العامة للرقابة المالية، فقد بلغ إجمالي التمويل العقاري الممنوح من الشركات 1.4 مليار جنيه خلال يناير 2024، مقابل 307 مليون جنيه خلال يناير 2023، بمعدل نمو 355.4%، وارتفع إجمالي قيمة إعادة التمويل العقاري بمعدل نمو 72.9%، لتسجل 36 مليون جنيه، مقابل 21 مليون جنيه، ووصل عدد عقود التمويل العقاري إلى 1049 عقد خلال يناير 2024، مقابل 240 عقد خلال يناير 2023، بزيادة 337.1%.

وحول أرصدة التمويل العقاري وفقاً لنوع العميل؛ استحوذ عملاء المحافظ المشتراه على 83% بمبلغ 1.16 مليار جنيه، مقابل 122 مليار جنيه، وبلغ عدد عقود المحافظ المشتراه 1013 عقد، مقابل 150 عقد خلال يناير 2023.

بينما استحوذ العملاء العاديين على 16.9% من إجمالي النشاط، بمبلغ 237 مليون جنيه خلال يناير، مقابل 171 مليون جنيه خلال يناير 2023، ووصل عدد عقود التمويل العقاري للعملاء العاديين إلى 34 عقد، مقابل 71 عقد خلال يناير 2023.

وحول أرصدة التمويل العقاري وفقاً لشرائح الدخل الشهري، استحوذ العملاء ذوو الدخل الشهري الأكبر من 3500 على حصة سوقية قدرها 99.9%، بمبلغ 1.399 مليار جنيه بعدد عقود 1044 عقد خلال يناير 2024.

وأثني أيمن عبد الحميد، نائب رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة التعمير للتمويل العقارى "الأولى"، على هذه التعديلات، مطالبًا بضرورة تفعيل تمويل الوحدات تحت الإنشاء، مبينًا أن اتحاد التمويل العقاري تقدم بأكثر من مذكرة إلى الهيئة العامة للرقابة المالية لمخاطبة المركزي لتفعيل قرار تمويل الوحدات تحت الإنشاء لكن لم يتم الاستجابة له حتى اليوم.

وأضاف عبد الحميد، في تصريحات خاصة لـ "العقارية"، إن نسب التعثر في قطاع التمويل العقاري ليست مرتفعة، ضاربًا المثل بشركة "الأولى" التي بلغت نسب التعثر فيها بنهاية 2023 حوالي 1.5% ومع رفع سعر الفائدة الأخير ارتفعت النسبة لتصل إلى 1.6% فقط وهي نسبة في حدود المقبول، خصوصًا وأن نسبة التعثر المقبولة في البنوك بالنسبة لتمويل الأشخاص تصل إلى 4% وبالتالي فإننا في قطاع التمويل العقاري بعدين كل البعد عن مؤشرات الخطر.

وتابع رئيس شركة الأولى أن عدد محفظة الوحدات التي تصلح للتمويل العقاري في مصر بنهاية 2023 لا تتخطى الـ 300 ألف وحدة حصة شركات التمويل العقاري منها لا تتخطى الـ 4 آلاف وحدة، لافتًا إلى أننا لا نمتلك إحصائيات ثابتة بخصوص عدد الوحدات الصالحة للتمويل في مصر.

وأكمل عبد الحميد أن استمرار قيام المطور بدور الممول يؤثر على رأس ماله الذي يستثمره في العملية الإنشائية، نتيجة لأنه يحصل على أمواله على دفعات أو أقساط من العملاء وبالتالي ستكون النتيجة الطبيعية تأخره في تسليم عملائه ، إذا ما اضفنا إلى ذلك ارتفاع سعر الفائدة ومعدل التضخم تتحول نسبة الفائدة التي يحصل عليها من أقساط عملائه إلى الخسارة.

وتطرق عبد الحميد إلى قرار مجلس الوزراء الأخير واصفًا هذا التعديل لشديد الأهمية، خصوصًا وأن قانون التمويل العقاري صدر في عام 2001 وفي هذا التوقيت كان سعر الفيلا على سبيل المثال مليون جنيها وبالتالي فإن 50 مليون جنيها رأس مال شركة التمويل العقاري يعتبر رقمًا ضخمًا في هذا الوقت، لكن مع التوقيت الحالي أصبح راس مال الشركة ثمن لفيلا واحدة وبالتالي كان لابد من تعديل القانون

وكشف رئيس شركة الأولى عن أن هيئة الرقابة المالية استقرت على رفع رأس المال بشكل تدريجي زيادة عن الـ 100 مليون جنيها التي تم الإعلان عنها مراعاة للشركات حديثة العهد بالسوق ولإعطائها فرصة لتوفيق أوضاعها، لافتًا إلى أنه خلال 4 سنوات سيصل رأس مال الشركات إلى 250 مليون جنيها.

وأثني عبد الحميد على التعديل الذي سمح لشركة التمويل العقاري بفسخ التعاقد في 3 منتجات تمولها الشركات وهي "الإيجارة – المشاركة – حق الانتفاع" والتي يجعل فيها القانون شركة التمويل هي المشتري وليس العميل، وذلك بعدما كنا نعاني الأمرين في السابق، حيث لم نكن قادرين على فسخ التعاقد مع العميل المتأخر في السداد والسبب لعدم التنفيذ الباب الرابع وهو التسجيل والرهن.

وعلق محمد سمير، خبير التمويل العقاري والبنوك، أن رفع رأس مال شركات التمويل العقاري إلى 100 ميون جنيهًا يعد أمرًا محمودًا خصوصًا وأن قانون التمويل العقاري لم يتم تعديله منذ عام 2001، لكنها ليست الخطوة التي سينتج عنها حركة ضخمة وتفعل دور التمويل بشكل أكبر في السوق حاليًا .

وأضاف سمير، في تصرحات خاصة لـ "العقارية" أن القضية الأبرز في المرحلة الحالية حاليًا هي ضرورة تفعيل تمويل الوحدات تحت الإنشاء، هذا يأتي تزامنًا مع أن 95% من المشروعات العقارية في مصر لا زالت تحت الإنشاء، وبالتالي فنحن في حاجة ماسة إلى تنشيط منظومة التمويل العقاري في ظل قيام المطور بدور التطوير والتمويل في نفس الوقت وهو أمرًا يمثل تحديًا كبيرًا على المطور العقاري.

وتابع الخبير العقاري أن دور جهة التمويل الذي يقوم به المطور مع العميل، أصبح غير مناسب في ظل النهضة التنموية الضخمة التي تشهدها مصر في كافة بقاعها، إضافة إلى أن العالم أجمع أصبح حاليًا يدعم منظومة التمويل العقاري.

وأكمل سمير أن السوق المصري حاليًا في حاجة إلى إعادة تفعيل التمويل تحت الإنشاء، خصوصًا، وانه تم إيقافه بقرار من محافظ البنك فاروق العقد في عام 2008 تزامنًا مع أزمة الرهن العقاري العالمية، ومن هذا الوقت امتنعت البنوك عن تمويل شركات التمويل العقاري للوحدات تحت الإنشاء.

وواصل الخبير العقاري أنه تقدم بطلب لغرفة التطور العقاري ولمجلس العقار المصر ي لتفعيل التمويل تحت الإنشاء وبدورهم تقدموا بهذا الطلب إلى وزارة الإسكان ومجلس الوزراء وفي انتظار التفعيل.