حوار أحمد أمين مسعود رئيس مجلس إدارة شركة منصات: رؤى مستقبلية بخطوات مدروسة

«العقارية» كان لها السبق في وضع حلول لمشاكل السوق وتبنت قضايا المطورين وقدمت مقترحات قوية لصالح القطاع

 في قت قصير بنت جسورا من الثقة بينها وبين عملائها واستطاعت بكل ما لديها من طاقة إبداعية وأفكار جديدة للسوق العقاري أن تتحرك بسرعة فائقة لصناعة منتج ينافس بقوة وسط كبار السوق، تتميز برؤيتها الثاقبة في اختيار أفضل المواقع لمشروعاتها والتي تُعد أحد أهم مرتكزات القوة لها، خطواتها المستقبلية مدروسة بعناية لأنها تؤمن أن النجاح دائمًا يأتي لأصحاب الكفاءات والرؤية التوسعية الثاقبة، هكذا تعمل شركة منصات للتطوير العقاري وفق آلية مكنتها من الوقوف على أرض صلبة والتوسع في مشروعات بأماكن مختلفة.

أرقام الشركة تتحدث عن نفسها فقد حققت نحو 200 % عوائد استثمارية لعملائها منذ 2021 وحتى الآن، ووجهت نحو 30% من مبيعاتها ناحية العرب والأجانب والمصريين بالخارج الذين تعتبرهم الحصان الرابح خاصة في الأزمات، كما تمتلك أربعة مشروعات في العاصمة الإدارية والتجمع الخامس ومناطق أخرى.

ولا شك أن وجود عقلية معمارية في حجم أحمد أمين مسعود رئيس مجلس إدارة الشركة، على سُدة القيادة أعطى لها قوة إضافية لما يتمتع به من حنكة ورؤية مستقبلية ثاقبة وقدرة على التحليل والدراسة وقراءة المستقبل بشكل جيد، لأنه يعلم تماما أن النجاح يلزمه عمل شاق واستراتيجية مختلفة ويرى أن السوق العقاري المصري هو الأكثر طلبًا بين أوساط الأسواق العربية، وأن المشكلة الوحيدة هي أن التكلفة الإنشائية للعقارات المصرية عالية مقارنة بأسواق الدول المجاورة في حين أن البيع يكون بأقل سعر مما يجعل هامش الربح للمطور ضعيف.

وقال مسعود إن الفرص دائما ما تأتي من رحم الأزمات، وصلابة السوق العقاري وجذوره الضاربة في عمق التاريخ تشفع له أمام الأزمات التي يواجهها الآن، والأمر يتطلب تكاتف الحكومة مع المطور لاستعادة القطاع بريقه، موضحا أنه لابد من توفير فرص شراكات بين المطورين الصاعدين والدولة لفتح طريق الازدهار والريادة أمام كل المطورين.. وللمزيد من التفاصيل عن الوضع الحالي للسوق العقاري وتحديد حلول الأزمات المعاصرة للقطاع ككل ومدى تأثر الشركات الناشئة بالارتفاعات السعرية للمواد الخام، وتحركات سعر الصرف المتتالية، كان لنا هذا الحوار مع رئيس مجلس الإدارة. . وإلى نص الحوار..

في البداية ما هي رؤيتكم للسوق العقاري عقب التغيرات الأخيرة التي شهدها، ومدى تأثيرها على عوامل تقييم الكبار بالقطاع من حيث سرعة البيع والتنفيذ وتعظيم محفظة الأراضي، وهل هناك مؤشرات إيجابية تلوّح في الأفق مع نهاية 2023؟

لمن لا يعلم فأنا بطبعي شخص متفائل، ودائمًا ما تكون نظرتي المستقبلية تفاؤلية إلا حد كبير، وأحاول الابتعاد عن الرؤية السلبية دائما، لأنه وكما عودتنا الأيام مع كل منحة تُخلق الفرصة، وأرى أن أزمة السوق العقاري الأخيرة كانت بسبب اصطدام المطور العقاري بمتغيرين اثنين للأسعار، أولها تمثل في تغيير أسعار المواد الخام نتيجة للأزمات الاقتصادية المتتالية بداية من كورونا ثم الحرب الروسية الأوكرانية والتي أثرت سلباً على اقتصاديات العالم بشكل عام وأحدثت أزمة في سلاسل الإمداد مما انتهى بنا إلى تحرير متكرر لسعر صرف تبعته تحركات سعرية عالية لكل مدخلات الصناعة.

والمشكلة الأكبر التي واجهت المطور العقاري هي تغيير سعر الأرض، وبهذا انعدمت الثوابت التي كان على أساسها يستطيع المطور العقاري وضع استراتيجيات مشروعة وجداول زمنية محددة، حيث كانت هناك جملة «مطاطية» تشملها كل إخطارات التخصيص مفادها «وفقًا لسعر الفائدة المعلن من البنك المركزي» وهي أزمة لم تكن في حسبان المطور لأنه وبكل بساطة في وقت صياغة العقد وخطاب التخصيص تحديدا، كانت الفائدة 10% وعليه تم عمل دراسة الجدوى واعتماد تكاليف المشروع دون العلم بأن الفائدة ستصل لـ 20%، ولهذا طالب المطورون بتثبيت سعر الفائدة على أقل تقدير على النسبة التي تم التعاقد عليها..وفي الحقيقة كل الجهات المعنية أدت دورها على أكمل وجه وقت الأزمة في مساندة القطاع العقاري وعلى رأسهم المجلس العقاري المصري وغرفة التطوير العقاري وشعبة الاستثمار العقاري وأيضًا «الجريدة العقارية» التي كانت همزة الوصل بين الحكومة والمطورين من خلال تبنيها القضية فكانت همزة الوصل بين المطورين ووزارة الإسكان وكتبت ونشرت عددًا من الملفات المتعاقبة عن هذه الإشكالية بكل إخلاص ولما فيه الصالح للقطاع العقاري وللدولة المصرية، وبعد عناء ومخاطبات توصلنا بالفعل لتثبيت سعر الفائدة، وبعد أن كان المطور يعاني من متغيري الأراضي والإنشاءات، أصبح يواجه متغير واحد بعد تثبيت سعر الفائدة على الأراضي وهو ارتفاع التكلفة الإنشائية.

منصات

تثبيت أسعار الفائدة على الأراضي ضخ دماء جديدة للسوق العقاري، وجدد ثقة المطور في صلابة السوق، فرأينا طروحات جديدة من المنتجات العقارية بمختلف فئاتها، واستطاع القطاع العقاري العودة مرة أخرى لمساره التصاعدي، وبحسب البيانات فإن السوق العقاري شهد انتعاشة جديدة في آخر 4 أشهر، وارتفاع في نسب الطلب يقابله ارتفاع في عدد المعروض.

هل ترى أن السوق العقاري في أحسن حالاته خلال هذه الفترة بعد تثبيت سعر الفائدة على الأراضي، وبما تفسر ارتفاع حجم الطلب رغم تزايد أسعار المنتجات العقارية؟

الوضع الحالي للسوق العقاري المصري ليس بأحسن حال مقارنة بالفترة ما قبل أزمات كورونا وحرب روسيا وأوكرانيا، لكن هو بالطبع أفضل بكثير خلال الفترة الحالية مقارنة بالعامين الماضيين، ونتوقع المزيد من الازدهار واستعادة البريق مرة أخرى نظرًا لفلسفة المواطن المصري للعقار كملاذ آمن للحفاظ على القيمة الشرائية للعملة المحلية.

المواطن المصري لا يشعر بالأمان على أمواله إلا في العقار، وما زالت ثقافة الاستثمار في البورصة ضعيفة بقدر كبير، بخلاف الشهادات البنكية التي لم تحافظ على أموال المودعين رغم ارتفاع الفائدة لـ 25% بفعل ارتفاع نسب التضخم وتحركات سعر الصرف، مما يجعلنا نقول وبكل وضوح إن العوائد الربحية للعقار لا تقارن بأي أوعية ادخارية أخرى.

برأيك.. إلى أي مدى ساهم العرب والعاملين بالخارج في التوجه لشراء العقار المصري؟ وكيف ترى تأثير كلٌ منهما على حركة البيع؟

دائمًأ ما أقول إن المصريين بالخارج هم الحل الأمثل لكل المعادلات الاقتصادية الصعبة، كما أنهم قوة مصر الحقيقية ولولا دعمهم للاقتصاد المصري من خلال تحويلهم لمدخراتهم عبر القنوات الشرعية، لواجهت مصر واحدة من أسوء الأزمات الاقتصادية على مر تاريخها، وأريد استغلال حديثي مع «المجلة العقارية» لأشكر كل العاملين المصريين بالخارج على موقفهم النبيل تجاه بلدهم مصر خلال هذه الأزمة.. وبالنسبة للإخوة العرب فكما نرى أن هناك مرونة شديدة في منحهم والأجانب الجنسية مقابل العقار، وما شهدناه أيضا من سرعة الاستجابة وتغيير لبعض القوانين والقرارات لشراء عقار مملوك للدولة أو لغيرها من الأشخاص الاعتبارية العامة بإجراءات سهلة وبسيطة.

منصات

ما هي نظرتك لملف تصدير العقار؟ وهل قامت «منصات» ببيع وحداتها لعرب أو لأجانب؟ وهل تأثرت أسعار العقارات ارتفاعًا مع توافد الأخوة العرب على مصر بعد الأوضاع السياسة المتقلبة في بلادهم؟ وما هي العوائد الاستثمارية لعملاء «منصات»؟

الهجرات الكبيرة للإخوة العرب من السودان وسوريا واليمن بالإضافة لدول الخليج، كانت بحاجة لقرار سياسي اقتصادي سريع، وهو ما قامت به الحكومة المصرية من تسهيلات كبيرة للاستفادة من التدفقات الدولارية الناتجة عن تملك كل هذه الوفود للعقار المصري، وكذلك استفادة المطور العقاري من بيع منتجاته بشكل أسرع، حيث أن كل إجراءات حصول الأجنبي على الجنسية لا تتخطى الـ 6 أشهر من ميعاد التقديم. . وبالفعل حققت «منصات» 30% من مبيعاتها بشكل عام لمن هم خارج مصر، سواء كانوا مصريين عاملين بالخارج أو عرب أو أجانب، وأما بالنسبة للأسعار فلا نستطيع تحديد أي من المشروعات ارتفعت أسعار وحداتها، حيث أن الثابت في كل المشروعات هو عامل الربحية الذي يضحّي به المطور، لكن وبشكل عام هناك زيادة في أسعار المنتجات العقارية منذ بداية العام الحالي 2023 وحتى الآن تراوحت ما بين 15و 20%.

أما بالنسبة للعوائد الاستثمارية لعملائنا في «منصات» فقد وصلت لـ 200% لمن كان معنا في افتتاح أولى مشروعاتنا عام 2021، حيث أن هؤلاء العملاء فاقت مكاسبهم عوائد المطور من المشروع.

وماذا دخول المطور بالشراكة مع القطاع الخاص وهيئة المجمعات العمرانية على الأرض.. برأيك هل نسبة الشراكة مرتفعة أم مجزية للمطور؟

المطور العقاري هو من يحدد النسبة، واتباع أسلوب الشراكة هو الأنسب والأنجح خلال الفترة الحالية، لكن أطالب الحكومة من خلال «المجلة العقارية» بعدم حصر الشراكة في أراضي الدولة على كبرى شركات القطاع العقاري، وأطالبها أيضًا بالنظر للمطورين الصاعدين الجادين، وأيضًا الذين سيقودوا عملية تطوير مصر خلال الفترة المقبلة.. ولابد من توفير فرص شراكات بين المطورين الصاعدين والدولة بداية من 30 فدانا وحتى الأرقام الكبيرة التي تذهب لكبار السوق، كي نفتح طريق الازدهار والريادة أمام كل المطورين وعدم حصر الشراكات مع الدولة على شركات معدودة.

حدثنا عن الفرص الجديدة التي تسعى لها «منصات» خلال الفترة المقبلة وما هي مستهدفاتها، وهل الساحل الشمالي على خريطة شركتكم؟

بالفعل ندرس خلال الفترة الحالية الكثير من الفرص، لكن يظل الساحل الشمالي هو جوهرة التاج، والفرصة التي يستعد لقنصها كل مطور عقاري، نتيجة ارتفاع نسبة الإقبال عليه ولأن عاصمة مصر السياحية تتحول حاليا شيئًا فشيء من شرم الشيخ للساحل الشمالي، وظهر ذلك جليًا في مهرجان العلمين والأحداث والاحتفالات المتزايدة هناك، بخلاف توجه الحكومة لهذه المنطقة الخلابة بمشروعات جديدة، فضلا عن استقبال زعماء ورؤساء في مطار العلمين.

وماذا عن مشروعات «منصات» للتطوير العقاري وما هي مميزاتها؟

شركة منصات للتطوير العقاري لديها مشروعها الأكبر «بوديا تاور» ¬¬_ Podia Tower، بنشاط تجاري استثماري في العاصمة الإدارية الجديدة، والذي يعتبر أول برج ذكي يُقدم خدمات تجارية وإدارية وطبية متميزة.

تقع أبراج «بوديا تاور العاصمة الإدارية» في أقوى منطقة تجارية في قلب الداون تاون، كما يقع المشروع على أهم المحاور الرئيسية في العاصمة الإدارية الجديدة، وهو محور محمد بن زايد الشمالي..والمشروع يتميز بإطلالة ساحرة على النهر الأخضر مباشرة، وكذلك على مسجد مصر، بالإضافة الي قرب مشروع بوديا تاور من سوق الذهب، وهو أول سوق دهب عالمي في مصر وهو نسخة من سوق الذهب في دبي، الذي يعتبر من أشهر أسواق الذهب الموجودة في العالم، وأيضا محطة المونوريل على بُعد خطوات من أرض مشروع Podia Tower..وسيكون هناك عروض حصرية للمشروع في معرض سيتي سكيب، أهمها أنه سيكون بـ «زيرو» مقدم، كما أنه ولأول مرة سيتم طرح وحدات إدارية مفروشة، وغيرها من العروض الحصرية التي سيتم إعلانها في المعرض.

مشروعنا الثالث هو Axle_ وهو مول استثماري ضخم بنشاط تجاري إداري طبي يوفر كافة المقومات التي تؤدي إلى نجاح أي مشروع استثماري أيًا كان نوعه، فهو يتميز بالعديد من المميزات التي تجعله وجهة تسوق لأي عميل.

يتميز المول بموقعه الجغرافي المثالي الذي يتمتع باستراتيجية كبيرة، فهو تم تشييده على مساحة كبيرة يمكنها أن تضم المساحات الخضراء والمناظر الطبيعية المذهلة، فضلًا عن توفير الكثير من الخدمات والمرافق التي تلبي احتياجات عملاء المول وزائريه، وأيضًا سيكون عليه عروض كبيرة في معرض سيتي سكيب.

ما هي سبل تدبير السيولة المالية لدى شركتكم كي تستطيعون استكمال ما بدأ من مشاريع وأيضًا لفتح مشروعات جديدة كالساحل الشمالي، وهل ترى الاقتراض من البنوك وسيلة لتسريع وتيرة الإنشاءات أم تخشى سعر الفائدة المرتفعة؟

في الحقيقة أفضل طرق تدبير السيولة المتوفرة الآن لدى «منصات» هي الملاءة المالية لأعضاء مجلس الإدارة، ولم نحصل على أي قروض من القطاع المصرفي لعدم الحاجة إليه حاليًا، وبالنسبة لسعر الفائدة فترى الشركة أنها ستؤثر على المشروع من كل اتجاه، ولابد من وجود حلول لهذا الارتفاع.

بعض الشركات تحتفظ بجزء من المشروع دون البيع كأصول وذخيرة تحتمي بها الشركة من أي تقلبات سعرية أو تحريك في سعر الصرف.. فهل تتجه «منصات» للسير على هذا المنهج أم أنها لديها استراتيجيتها الخاصة؟

بالفعل تسير «منصات» في نفس الطريق وتحتفظ بنسبة من منتجها للتحوط به ضد مخاطر تحريك سعر الصرف ونسب التضخم، لتصبح هذه النسبة هي الرئة التي بها تستطيع الشركة التنفس وقت الأزمات.

نسب الاحتفاظ بالمنتجات العقارية دون البيع ليست ثابتة، فتختلف مع اختلاف استراتيجية كل شركة، إلا أنها وبحد أدنى 20%، والدولة نفسها أقرت أن اكتمال المشروع سيكون بتنفيذ 85% فقط، وبالتالي سيكون للمطور 15% يحتفظ بها كمنتج عقاري أو أرض تضاف لمحفظة أراضيه.

ماذا عن الجدول الزمني للتنفيذ وجدول التسليمات في «منصات»؟

وفقاً للجداول الزمنية للشركة تم وضع مواعيد محددة، ولدينا استشاريين على التنفيذ، ومحققين لنسب ممتازة في التنفيذ، على أن تكون التسليمات وفقًا للجداول الزمنية المحددة بداية عام 2025.

السوق العقاري توجه منذ سنتين للنشاط التجاري الإداري.. هل ترى أن هذه المنتجات توجه لشريحة مجتمعية بعينها لتوفير عوائد مالية لهم ؟ وهل السوق يقترب على تُخمة في هذا القطاع؟

بالفعل القطاع التجاري الإداري هو الأكبر والأكثر من حيث العائد الاستثماري، ومع خبراتنا في هذا القطاع تخصصنا فيهما، ثم جئنا بأكبر الاستشاريين في الشرق الأوسط لإدارة المشروعات لضمان أعلى عائد استثماري لعملائنا.

أما بالنسبة للتخمة في هذا القطاع، فهو أمر غير متوقع وبعيد كل البعد عن واقع السوق لأن الطلب على هذ القطاع وصل لـ 2 مليون وحدة إدارية وتجارية كل عام، وتم تنفيذ قرابة الـ 800 ألف فقط هذا العام.

هل ترى أن فرق صرف العملة جعل من السوق المصري مقصدًا لكل راغبي الشراء؟ وما هي نسبة الفرق بين الأسعار المحلية والعالمية؟

بالطبع السوق العقاري المصري الواعد والأكثر طلبًا بين أوساط الأسواق العربية، إلا أنه لدينا مشكلة واحدة وهي أن التكلفة الإنشائية للعقارات في السوق المصري هي الأعلى بين أسواق الدول المجاورة وعلى النقيض فإن سعر البيع هو الأقل بين نفس الأسواق، مما يجعل هامش الربح للمطور يكاد يكون منعدم.

هل تدرس التوجه للسوق السعودي خلال الفترة المقبلة ؟

بالفعل قامت شركة «منصات» بدراسة الفرص الاستثمارية في المملكة العربية السعودية على أرض الواقع عبر زيارة ميدانية للملكة، والدراسة مازالت قائمة، بالإضافة لافتتاحنا فرع تسويقي بدولة الإمارات الشقيقة، لكن أرى أن السوق المصري يتميز بالكثير عن الأسواق الأخرى، غير أن الدولة بحاجة لأولادها، وأطالب الحكومة بتسهيلات جديدة لاحتضان أولادها المستثمرين.

في النهاية.. ما هو توصيفك لوضع السوق العقاري الحالي وأي مرحلة وصل له القطاع؟ وما هي الحلول الجذرية من وجهة نظرك؟

بكل وضوح الوضع الحالي للسوق العقاري المصري نستطيع أن نطلق عليه مصطل «عنق الزجاجة»، والسبيل الوحيد للخروج منها هو تكاتف الدولة بكل هيئاتها وأجهزتها مع المطور العقاري، وتعاون القطاع العقاري مع الحكومة، بالتأكيد على مواصلة مع ما تقدمه الحكومة حاليًا للقطاع سنخرج من كل هذه الأزمات في القريب العاجل.