في قراءة جيدة وتحليل واقعي للسوق العقاري، التقت "العقارية"بـ إسلام خميس خبير الاقتصاد العقاري البارز الذي اختصنا بحوار اتسم بالجرأة الصراحة، لوضع النقاط على الحروف، وكشف المعلومات السليمة عن السوق وما يشهده من نقلة نوعية بعد زيادة دخول العرب والأجانب إلي الساحل بقوة، في ظل تمسك العاصمة الإدارية بمكانتها وريادتها داخل كقوة ضاربة في القطاع ككل.
- مبيعات القطاع العقارى النظامى تصل إلى 275 مليار جنيه للنصف الأول من 2023
وقدم خبير الاقتصاد العقاري قراءة جريئة للمؤشرات السعرية وتحليل واقعي لحجم المبيعات وتفسيرات بشأن نقاط الضعف والقوة ومتطلبات القطاع في الفترة المقبلة للاستمرار في النمو، فضلا عن كشف الخريطة السعرية لأهم وأبرز الأماكن في مصر بداية من الساحل الشمالي ومرورا بالتجمع والعاصمة ثم وصولا إلى الشيخ زايد، مؤكدا أن أسعار العقار المصري وخاصة في الساحل ما زالت فرصة ممتازة خاصة للعرب و الأجانب من طالبى السياحة الشاطئية العالمية حيث أنها ما زالت تقل عن مثيلاتها عالميا بما لا يقل عن 40 % من السعر عند تقييمه بالدولار.
- كبار المطورين يستحوذون على 70% من إجمالي مبيعات السوق العقاري
وقال إن تصحيح المسار السعري للمنتجات العقارية يستغرق وقتا أكبر من أى منتج آخر مؤكدا أن بداية الاستقرار الإقتصادى العالمى طبقا للتقارير الدولية سيبدأ فى الربع الأول من 2024 مما سيتبعه من تأثير ذلك على الإقتصاد المصرى و بالتالى السوق العقارى المصرى
- 30 ألف وحدة عقارية إجمالي مبيعات القطاع الخاص خلال 6 أشهر من 2023
مع العلم أن المطورين مازالوا يخاطبون الشريحة المحلية مع توسيع الشريحة للتركيز على المبيعات الخارجية سواء للمصريين المقيمين بالخارج أو الخليجيين و الأجانب بصفة عامة، موضحا أن الحد الأقصى لسعر المتر في الساحل الشمالي وصل نحو 120 الف جنيه للشاليهات و يصل إلى 200 ألف فى الكبائن الشاطئية لمطورين الصف الأول، بواقع 3500 دولار للمتر في حين يصل سعر المتر في دبي على سبيل المثال إلى نحو 5,000 دولار و يرتفع إلى 10,000 دولار للمشاريع الكبرى.
تجارب الحكومات المصرية مع السوق الموازية للدولار تؤكد انتصارها في القضاء على الدولرة على مدار التاريخ و آخرها عام 2016
وكشف أن حجم مبيعات السوق العقارى الخاص للمطورين النظاميين فى حدود 30 ألف وحدة عقارية خلال النصف الأول من العام الجاري في القطاع بإجمالي حوالى 275 مليار جنيه والشركات الكبرى تستحوذ على ما يقرب من 60% من إجمالي حجم السوق العقارى النظامى، و أن نمو السوق هذا العام هو نمو شامل بمعنى أن الزيادة هى زيادة بعدد الوحدات و فى الأسعار وعن أعلى أسعار الفيلات في الساحل الشمالي قال إن سعر الفيلا فى الطروحات الأخيرة لكبار المطورين بالساحل تصل إلى 120 مليون جنيه و تتعدى 200 مليون جنيه للمشاريع فى المنتجعات الفاخرة لمطورى الصف الأول، و28 ألف جنيه سعر متوسط للمتر السكني بدون تشطيب في التجمع و يصل إلى 60 ألف جنيه لدى كبار المطورين، وأما عن غرب القاهرة (أكتوبر و الشيخ زايد) فهو بطبيعة الحال يقل فى حدود من 10% إلى 15% عن أسعار التجمع، أما في العاصمة فيبلغ سعر المتر السكني بالعاصمة فى المتوسط 20 ألف جنيه بينما يتراوح الإداري ما بين 55 إلى 80 ألف جنيه.
العرب والأجانب يستحوذون على 40 % تقريبا من المبيعات بالسوق العقاري المصري
وأكد خميس أن الدولار تحول إلى سلعة للاستثمار بسبب المتغيرات العالمية التي أثرت على الاقتصاد المصري وتسببت في نقص الإمداد الدولاري، وأن تجارب الحكومات المصرية تاريخيا و اقربها فى عام 2016 مع السوق الموازية للدولار تؤكد انتصارها في القضاء على الدولرة على مدار التاريخ ، وأن العقار والدولار و الذهب لم يفشلا نهائيا في حفظ مدخرات المصريين ، موضحا أن النمو الذي يشهده القطاع العقاري الآن يأتي مدفوعا بمبيعات المصريين في المقام الأول، والعقار يتفوق على الذهب في العائد الاستثماري على الأجل المتوسط.
العقار والذهب لم يفشلا نهائيا في حفظ مدخرات المصريين وتغيير مسار الاقتصاد المصري.. وطول مدة النضوج وجني الثمار تتفاوت مابين الاثنين
وكشف عن حاجة القطاع إلى تحسين التشريعات الخاصة بتملك الأجانب ومنح الجنسية لدعم المبيعات، وإعادة النظر في التمويلات البنكية والمصرفية، لافتا إلى أن نسبة ارتفاع المؤشر السعري بداية من العام الجاري بلغت فى حدود 35%، وأن المبيعات في القطاع العقاري فى تصاعد مستمر وتسير في الاتجاه الصحيح
35 % نسبة ارتفاع المؤشر السعري للعقار بداية من العام الجاري.. والمطور يتحمل فاتورة زيادة التكاليف
وإلى نص الحوار...
في البداية، حالة حراك شديدة أصابت السوق العقاري ربما تكون إفادة لبعض أطراف المنظومة ووعكة استثمارية لآخرين، ورغم أن السوق منتعش ولكن في نفس الوقت هناك تعديل للمسار بشكل جعل اتخاذ القرار للمستثمر أمر صعب، كيف ترى السوق العقاري ألان وما هو تحليلك للمشهد القائم؟
المتابع للسوق العقاري خلال الفترة الماضية سيكتشف أنه حدث نمو في كل المستويات من حيث الكم والكيف سواء في عدد الوحدات السكنية أو سعرها، وظهور أنواع جديدة من الوحدات مثل الفندقية أو التملك الجزئى للعقار، في المقابل إذا نظرنا إلى الدورات الاقتصادية خلال 50 سنة ماضية نجد أنه يحدث تغير عنيف في سعر الصرف للدولار بمتوسط كل 5 سنوات يتبعه مرحلة تصحيح للسوق و للأسعار و للمرتبات تستغرق من عام ونصف العام وقد تمتد إلى عامين ثم تبدأ مرحلة إستقرار و إزدهار بمتوسط 3 إلى 4 أعوام، فهناك سلع يتم تصحيح الأسعار فيها في فترة قصيرة كحد أقصى 3 أشهر مثل السلع الإستهلاكية وأخرى تستغرق وقتا أكبر كما هو الحال بالنسبة للمنتج العقاري فالوضع مختلف لأن التصحيح يستغرق وقت أطول نظرا لأنه من أغلى المنتجات تسعيريا فى السوق و بالتالى يستغرق وقت لتصحيح سعره تفاديا لحدوث ركود و الإبتعاد عن متوسط القدرة الشرائية للعميل، وحتى الان لم ندخل نهاية مرحلة تصحيح المسار السعري للعقارات لأن ذلك مرتبط باستقرار سعر الصرف وبالتالي مازلنا في مرحلة التغييرات السعرية، على عكس ما حدث في الحقبة الزمنية من بين عام 2016 وحتى 2022 حيث كانت فترة تصحيح المسار السعري سريعة، وكافة المؤشرات الدولية تشير إلى أن الربع الأول من عام 2024 سيشد حالة من الاستقرار السعري و تعافى للإقتصاد العالمى وهذا ما أكدته جميع التقارير الدولية الصادرة من البنوك العالمية والمؤسسات الاقتصادية الكبرى على أن تبدأ الدورة الاقتصادية والنمو بداية من عام 2025.
المهندس إسلام خميس
وهناك متغيرات كثيرة حدثت ما بين خارجية وداخلية، وأرى أن المتغيرات الخارجية كان لها أثر سلبي كبير على الوضع الاقتصادي المحلي ومنها الحرب الروسية الأوكرانية والأزمة الاقتصادية العالمية ومشكلة سلاسل الإمداد في الصين، مما نتج عن تلك المتغيرات نقص الإمداد الدولاري في مصر وأصبح الدولار سلعه متروكة لعرض وطلب المواطنين أمام بعضهم البعض وصار أحد الفرص البديلة للاستثمار ولا يتم تداوله بقيمته الحقيقية التي تحتسب بالمعادلات الاقتصادية، وتاريخيا كل دوره اقتصادية و تغير فى سعر الصرف تتبعها مرحله دولرة يحاول من خلالها المواطنين الاستثمار في الدولار وبمجرد استقرار سعر الصرف وثبات أو ارتفاع قيمة الجنيه أمام الدولار تختفي السوق الموازية تدريجيا, وبالعودة للتاريخ فكل حكومات مصر نجحت فى ذلك و آخرها عند تحريك سعر الصرف عام 2016 حيث مر السوق بمتغييرات مشابهة و لكن مشاكل الإقتصاد العالمى الحالية أثرت على عدم إنهاء فترة التقلبات السعرية و بدء مرحلة التصحيح السعرى و بالتالى مرحلة الإستقرار و النمو. و من المتوقع بدء تلك الدورة فى الربع الأول من عام 2024.
وأرى أن العقار و الذهب على مدار التاريخ لاعبين رئيسيين في تصحيح مسار الاقتصاد و لم يفشلا نهائيا في الحفاظ على مدخرات المصريين، من الممكن أن يختلف في فتره النضوج التي تستغرق في الذهب من 5 إلى 8 سنين أما العقار يحافظ على مدخرات المواطنين في فترة نضوج تبدأ من سنة (بالذات عند تغيير سعر الصرف) وحتى 4 أو خمس سنوات حسب مكان العقار وخاصة في المدن الجديدة و وقت الشراء و حالة المشروع.
وأيضا في الوقت الحالي تشهد معطيات المنظومة الاقتصادية عامة والعقارية خاصة تغيرات جذرية تنوعت ما بين اختلاف في سعر الصرف وإضافة قدره شرائية جديدة للسوق المصري من خلال الجاليات العربية، ولم تعد أكثرية البيع تقتصر على الكبار فقط إلى جانب عودة المشترين والملاك إلى الشركات و«البرندات» القديمة ذات المصداقية العالية في ظل ارتفاعات كبيرة بأسعار الوحدات ليس فقط في المدن الجديدة ولكن القديمة أيضا مما أوجد موجة عالية من تأجير الوحدات واتجه عدد كبير من العملاء في مناطق مختلفة إلي تأجير وحداتهم للجاليات العربية من دول شقيقة مختلفة مثل السودان وسوريا والأردن وغيرها، ومن هنا حدث اختلاف في محفظه العملاء التي أصبحت لا تقتصر على أصحاب الفوائض المالية فقط ولكن تم إضافة الشرائح المتوسطة لها الراغبين فى الحفاظ على قيمة مدخراتهم.
ورغم هذه المتغيرات تظل الخبرة وقدرة المطورين العقاريين على قراءة المشهد جيدا وتوقع احتياجات السوق من خلال المعرفة الجيدة بمعطيات الاقتصاد المحلى و الدولي وإدارة الأزمات ومواجهة التحديات هي الفيصل، وبالنظر إلى الواقع نجد أن كثير تعثروا نتيجة نقص الخبرة وعدم امتلاك التخطيط السليم و تأجيل البناء خاصة في ظل منافسة شرسة سواء كان على التعاون مع العلامات التجارية العالمية كما هو الحال العاصمة الإدارية لبناء الثقة بين المستهلك والشركة وتحقيق النجاح الدائم في السوق من خلالها، أو في الساحل الذي تغير بشكل محلوظ نتيجة دخول العرب بكثافة وتأثير ذلك عل المنظومة السعرية.
وبالطبع تضمنت المتغيرات السوقية فرصا بديلة للاستثمار مثل الذهب والبورصة وسوق الدولرة مع التوقع بإختفاء الإستثمار فى السوق الموازية فى غضون أشهر قليلة، فبكل تأكيد هناك حالة حراك وتغيير لكل ملامح المشهد العقاري أصابت السوق ربما تكون إفادة لبعض الأطراف ووعكة استثمارية لآخرين، ورغم أن السوق منتعش ويشهد حالة من الحراك ولكن في نفس الوقت هناك تعديل للمسار بشكل جعل اتخاذ القرار للمستثمر العقاري من أصعب ما يكون ويحذر البعض من فقاعه عقاريه بسبب الجاليات نتيجة التخمة المالية التي تمتلكها سواء في السكن أو الإيجار فبعد أن كان لدينا حوالي 3 ملايين وحدة عقارية مغلقة مما أدى تغير فكر المالك وصارت من أولوياته تجهيز الوحدة وتأجيرها.
وماذا عن النمو الاقتصادي في الوضع الراهن وفي ظل كل هذه المتغيرات التي يشهدا الاقتصاد بشكل عام والقطاع العقاري بشكل خاص؟
بالنسبة للحديث عن النمو لا يمكن أن نغفل دور المصريين وهم اللاعب الرئيسي في المنظومة واعتقد أن النمو الذي نراه اليوم مدفوع بمبيعات المصريين في المقام الأول وأن كبار المطورين العقاريين يستهدفون عملاء مصريين، وفي الوقت الراهن نجد أن العقار تفوق على الذهب كملاذ آمن للاستثمار وهناك إحصائيات وأرقام من مطورين عقاريين يستخدمها البائعين لإقناع المشترين تؤكد ذلك بالدليل القاطع مما أدى إلى إستمرار زيادة مبيعات العقارات.
وإذا نظرنا إلى مبيعات الأجانب بمصر فنستطيع أن نقسمها إلى شرائح عديدة منها راغبى الإستثمار و الباحثين عن منزل للإجازات سواء فى المدن أو للمناطق الساحلية (مثل الساحل الشمالى و الغردقة و سهل حشيش ) . و عليه فبمقارنة سريعة للاسعار فى المدن الساحلية المماثلة مثل دبى او فى البحر المتوسط مثل قبرص و اليونان و البرتغال فسنجد أن مصر تمتلك شريحة سعرية منافسة للغاية من 2000 دولار للمتر و حتى 4000 دولار للمتر على سبيل المثال للشاليهات الساحلية و هى التى تبدأ عالميا من 5000 دولار للمتر و تصل إلى 12000 دولار للمتر، نتيجة لأن المطورين مازالوا يخاطبون المشتري المصري أكثر من الأجنبي الذي تتراوح نسبتهم كعملاء مشترين في مصر ما بين 20%-40% من الكتلة الشرائية ككل و بالتالى ما زالت مشتريات المصريين هى الغالبة و عليه يقوم كل المطورين بإحترام القدرة الشرائية لهم عند التسعير.
وهل يمكن تقسيم الكتلة الشرائية الخاصة بالجاليات العربية حسب المناطق التي يرغبونها، وما هي نوعية الطبقات الاجتماعية لهم؟
الموضوع يحتاج إلى دراسة شاملة ولكن بصفة عامة فإن شراء بعض الأفراد من أى جالية فى مكان معين يدفع باقى الجالية للشراء فيها رغبة منهم فى التواجد معا على سبيل المثال نجد أن اليمنيين في العاصمة الإدارية و السوريين في الرحاب و مدينتي و السودانيين في الرحاب ومدينتي أيضا و نحن هنا نتحدث عن أغلبية الجالية بالطبع و ليس عن كل الجالية حيث أن أعداد الجاليات العربية فى مصر بالملايين و يتوزعون فى مختلف المناطق و المحافظات و بالتالى من الصعب حصر توجهاتهم إلا بدراسة شاملة لحجم مصروفاتهم و توزيعهم الديموجرافى للخروج بأرقام دقيقة.
بمناسب الحديث عن السوق ما هو حجم المبيعات الكلي في السوق العقاري سواء لمصريين أو أجانب خلال هذا العام ؟
الحصر الإجمالي لمبيعات النصف الأول من العام الحالي للمطورين النظاميين يتراوح تقديريا ما بين 250 إلى 300 مليار جنيه طبقا لتقديرات شركات الأبحاث السوقية و إفصاحات المطورين و بمعادلة حسابية بسيطة يوجد ما يقرب من 30 ألف وحده تم بيعهم في القطاع وأن 20 شركه الكبار في القطاع يمثلون 70% من إجمالي المبيعات.
الأرقام توضح أن لدينا السوق نما بشكل واضح على كل المستويات فيوجد نمو سعرى و نمو عدد وحدات مباعة مما يدل أن نمو السوق هو ليس نمو ناجم عن التضخم فقط. بصفة عامة يوجد نموا مدفوع بمشتريات مصريين و نمو مدفوع بعرب و أجانب و مدفوع بكثرة المعروض و نمو مدفوع بتقلبات سعر الصرف و تغيراتها وهو نمو فى القيمة الماليه غير المساحات البنائيه التي تم بيعها، السوق أصبح أكبر من جميع المستويات من حيث ( الكم و الكيف و النوعية ) مما أدى إلى زيادة البناء و التشغيل.
بالنسبة لأسعار العقارات في الساحل كم تبلغ قيمة الحد الأقصى للمتر وهل الأسعار تختلف من منطقة لأخرى، وماذا عن أسعار الوحدات في التجمع والعاصمة الإدارية والشيخ زايد؟
أعلى سعر للمتر في الساحل يصل إلى نحو 120 ألف جنيه كحد أدنى بينما في أماكن مثل تلال الساحل يتراوح سعر المتر ما بين سعر 65 ألف إلى 80 ألف جنيه للمتر وتتراوح أسعار نيو جيزة و إعمار ما بين 100 ألف إلى 120 ألف للمتر، بينما تتراوح أسعار الوحدات في ماونتن فيو ما بين 110 إلى 120 مليون سعر الوحدة , وفي إعمار 200 مليون جنيه , وفي منطقة التجمع يتراوح أسعار المتر ما بين 28-29 ألف جنيه في مناطق وأخرى ما بين 35-40 ألف جنيه ولدى المطورين الكبار تصل غلى 60 ألف جنيه للسكنى وبدون تشطيب.
وبالنسبة لمنطقة الشيخ زايد فهي تقل بنسبة ما بين 15-20 % عن التجمع الخامس في حين أن العاصمة الإدارية يتراوح سعر المتر فيها ما بين 20-22 ألف جنيه للسكني بدون تشطيب ويتراوح سعر المتر للإداري من 55-80 ألف جنيه للمتر.
وأما بالنسبة للإداري والتجاري يتراوح سعر المتر في التجمع الخامس بالنسبة للإداري من مابين 160 إلى 170 ألف جنيه والتجاري من 160 إلى 200 ألف، وفي زايد سعر الإداري يتراوح ما بين 75-80 ألف جنيه.
إذا.. ما هو حجم الاستثمار في العقارات لدى المصريين في هذه المناطق مقارنة بالوحدات المستخدمة بغرض السكن فقط، وما هي تحركات المؤشر السعر ي بداية من يناير ؟
أخر دراسات دقيقة تمت من عامين لشريحة كبيرة من المشترين فى السوق العقاري قسمت الشرائح إلى ثلث مستخدم نهائى و ثلث مستثمر قصير الأمد و ثلث مستثمر طويل الأمد, وبالنسبة للمؤشر السعري فهو ارتفع تقريبا بنسبة 15% من بداية شهر مارس حتى ألان، ومن شهر يناير إلى شهر مارس من ارتفع بقيمة 10% إلى 20% , و أما من شهر يناير إلى الوقت الحالي وقتنا هذا من 30% إلى 35% زيادة، والمطور يتحمل فاتورة التقلبات السعرية حيث أن ثبات الاسعار التعاقدية تعتبر واحدة من أهم دوافع شراء العقار. و بالتالىى فأن متوسط الربح الذى كان مقبولا عند دراسة جدوى المشاريع العقارية و الذى كان يتراوح من 20 إلى 25% فى المشاريع العمرانية قد يصبح غيركافى حاليا مع إختلاف إستراتيجيات كل مطور طبقا لحالة المخزون الغير مباع و تنوعه كما و كيفا و وجود مشاريع جديدة أم لا.
ماذا ننتظر من الحكومة ومن الجهات المعنية كقطاع عقاري في ظل الظروف الراهنة؟
نحن في حاجة عاجلة إلى أمرين الأول منها هو تحسين التشريعات الخاصة بتملك الأجانب و منح الإقامة و الجنسية لتدعيم مبيعات الأجانب، حيث أن القوانين الحالية تنص على منح الجنسية لمشترى عقار بقيمة 350 ألف دولار (حوالى 12 مليون جنيه) مما يحصر الموضوع فى فئة معينة من المطورين. و عليه نرجو إعادة النظر بوضع شرائح اخرى خاصة بمناطق محددة مع دراسة الأمر بالطبع من كافة نواحيه الإقتصادية و السياسية و القانونية.
هل هناك جنسيات طلب الإقامة في مصر بشرط شراء عقار بهذا الملبغ؟
نعم هناك اهتمام من قبل الأشقاء العرب مثل السودانيين واليمنيين والسوريين و العراقيين بأمر الإقامات والجنسيات، ولذلك أرغب في إعادة النظر في حجم المبلغ مرة أخرى.
وكذلك إعادة النظر في وجود تمويلات مصرفيه و بنكيه مخصصة للتمويل العقاري للمطورين بشكل أو بآخر بنسبه 11% مثل القطاع الصناعى، في حين أننا نحصل علي التمويلات بتكلفة من 2 % إلى 3% إضافة إلى سعر الإقراض مما يجعل تكلفة التمويل تصل إلى 23% سنويا.
أخيرا، ما هي توقعات لنهاية الصيف الحالي بالنسبة للقطاع العقاري والمبيعات؟
أرى أن الصيف الحالي سينتهي باستمرار المبيعات و زيادتها ولم نصل إلى ذروة المبيعات حتى ألان ونسير في الاتجاه الصحيح.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
