عبدالناصر طه: تسجيل أصول مصر العقارية أول خطوة للتنمية.. والحكومة تعاملت باحترافية مع كورونا.. حوار

 الاستثمار العقارى وصل إلى مرحلة التشبع.. والسوق يحتاج إلى محفزات جديدة

إعادة النظر فى القوانين الحكومية والاستفادة بخبرات كوادر القطاع الخاصة «ضرورة ملحة»

الاستعانة ببيوت الخبرة تضمن تحقيق نهضة صناعية شاملة قادرة على المنافسة عالميًا

خبرات عميقة ونجاحات كبيرة وسجل حافل من الإنجازات فى مجال

التنمية والتطوير وإدارة الأصول العقارية، استطاع تحقيقها المهندس عبدالناصر طه، الذى

وقع عليه الاختيار مؤخرًا لشغل منصب العضو المنتدب والرئيس التنفيذى لشركة «G V»

للتطوير العقارى، إحدى قلاع التنمية العقارية رغم حداثة عهدها.

30 سنة أو أكثر هى طيلة عمل «طه»بهذا القطاع الحيوى والمهم،

تنقل فيها ما بين الداخل والخارج، حيث عمل بمكتب الشيخ محمد بن راشد حاكم دبى بجانب

عمله بشركة إعمار دبى والمغرب، كما كانت له بصمة واضحة فى تطوير أضخم المشروعات بالمنطقة

والتى كان من أهمها، العمل على تطوير مدينة الملك عبدالله الاقتصادية بالمملكة العربية

السعودية، ومشروع الواجهة البحرية بالمغرب، وفندق مطار الشارقة ومتحف الشارقة.

بعد خبرة سنوات من العمل بالخارج فضّل «طه» العودة إلى بلده

الأم مصر ونقل خبراته إليها، فعمل مديرًا للتطوير فى إعمار مصر مدة أربع سنوات - ثم

مستشارًا فى العديد من المشروعات القومية مثل تنمية محور قناة السويس والعاصمة الإدارية

الجديدة، وبعض المحافظ العقارية المملوكة للدولة والقطاع الخاص، وذلك قبل أن تسند إليه

رئاسة مجلس إدارة شركة مصر لإدارة الأصول العقارية، ثم أخيرًا منصب العضو المنتدب والرئيس

التنفيذى لشركة «G V» للتطوير العقارى، التى تسعى للاستفادة من خبراته

فى إطلاق عدد من المشروعات الضخمة خلال الفترة المقبلة على مستوى محافظات الجمهورية.

«العقارية» التقت به، وتحدثت معه عن قرب لرصد الأوضاع الحالية

وتوقعاته لمستقبل الاقتصاد المصرى بصفة عامة والقطاع العقارى بصفة خاصة، والفرص المتاحة

فى ظل الظروف الراهنة التى يمكن اقتناصها وتعظيم الاستفادة منها.

** بحكم خبراتكم العريقة سواء داخل مصر أو خارجها، نود إلقاء

الضوء على المشهد الاقتصادى الحالى وتوصيفك للوضع الراهن فى ظل الأزمة العالمية التى

سببها فيروس «كورونا»؟

*بكل تأكيد الأثر العالمى لأزمة «كورونا» سينعكس على الاقتصاد

المصرى، خاصة فى ظل الدراسات التى تشير إلى أن بداية انخفاض حدة الفيروس وعودة الحياة

إلى طبيعتها ستكون ما بين شهرى أغسطس وسبتمبر، وبالتالى فالأثر الاقتصادى سيكون بقدر

تحمل الدول من معاناة خلال هذه الفترة.

والتأثير السلبى للأزمة بات واضحًا، وهو ما حذى بالدول إلى

دعم العمالة التى فقدت وظائفها جراء هذه الجائحة، فمثلًا أمريكا أصبح لديها 20 مليون

عاطل، والرقم مرشح للزيادة مع توقف التجارة والضرائب والخدمات والسياحة والطيران، أما

فى مصر فالحكومة تعاملت باحترافية مع الأزمة، حيث اعتمدت سياسة التوازن بين الإجراءات

الاحترازية المطلوبة لتجنب انتشار الفيروس والأثر الاقتصادى حال تطبيق الحظر الكلى

الذى كان سيتسبب فى عواقب كارثية.

وبسبب عملية التوازن، أصبح هناك تفاؤل بمستقبل الاقتصاد المصرى

وأنه من الاقتصادات القليلة الذى ستستمر فيه معدلات النمو بشكل إيجابى مقارنة بأوروبا

والخليج وأفريقيا، وهذا يعنى أننا سنكون الملاذ الأمن للاستثمارات وذلك بعد انخفاض

معدلات النمو فى إيطاليا ودول الخليج بعد انهيار أسعار النفط الذى يعد المصدر الرئيسى

للنمو فيها، وبالتالى فالاستثمار فى مصر يعد فرصة ذهبية ليس فى القطاع العقارى فقط

ولكن فى الاقتصاد بشكل عام، فنحن دولة تمتلك سوقًا يضم 100 مليون نسمة ومعدلات الزيادة

السكانية فيه تصل لـ 2.5 مليون نسمة سنويًا وتكلفة الصناعة فيه منخفضة، كما تتوفر فيه

موارد المواد الخام وكوادر فنية ليست موجودة فى دول إفريقيا، كذلك قامت الدولة خلال

السنوات الماضية بتأسيس بنية تحتية قوية نتج عنها فائض فى الكهرباء والمياه وشبكة عملاقة

من الطرق وهو ما يجب أن يتم استثماره فى التنمية الشاملة، خاصة أننا وصلنا فى الاستثمار

العقارى لمرحلة «التشبع» فى ظل وجود فائض فى المنتجات مرتفعة التكلفة، ولذلك يجب أن

«نحقن» السوق العقارى بمحفز إضافى ومختلف، فما كان يصلح من عامين لا يصلح الآن مع تغير

المعطيات، وبالتالى فنحن مطالبون بالبحث عن أقطاب تنمية اقتصادية وصناعية وزراعية موسعة؛

لخلق نسخة جديدة من التنمية العقارية، تتعامل مع العقار على أنه جزء من التنمية الشاملة

وليس مجرد قطعة أرض يتم البناء عليها وتخصص ما بين السكنى والتجارى وغيره.

** إذن أنت تؤمن بالفكر التكاملى فى النهضة التنموية؟

*بكل تأكيد، ولحسن الحظ أن رئيس الوزراء الحالى د. مصطفى

مدبولى كان فى السابق وزيرًا للإسكان، وكان المسئول المباشر عن شبكة الطرق والشبكات

وانتقل من القطاع العقارى الذى يدركه جيدًا إلى رئاسة الوزراء وأصبحت مهمته الرئيسية

هى التنمية الشاملة والمؤشرات المالية ومؤشرات الاستثمار والصناعة، وباتت كل هذه الملفات

تصب بين يديه وهى فرصة جيدة فى صالح الدولة عمومًا وفى صالح القطاع العقارى بشكل خاص؛

لأنه مُطلع على كل ما يحتاجه القطاع بشكل دقيق.

ويتوجب على الدولة أن تدرك ماذا حدث خلال الفترة الماضية

من تنمية بالدول المحيطة حتى تستطيع البدء فى مخططات التنمية الشاملة بشكل صحيح، كما

يتوجب عليها أن تضع استراتيجية واضحة المعالم لإحداث نهضة صناعية شاملة تستعين فيها

بأكبر بيوت الخبرة والمتخصصين حتى تستطيع فى النهاية أن تنتج صناعة قادرة على المنافسة

عالميًا وليس محليًا فقط، وهذا يتطلب منها أن تعلم أن الكتلة الأولى فى النهضة الشاملة

فى كل الدول العظمى هى الصناعة، والدليل على ذلك ما حدث بأمريكا ودول الاتحاد الأوروبى

والصين وروسيا، فالصناعة «كلمة شمولية» يندرج تحتها الكثير سواء تكنولوجيًا أو عقارًا

أو سلاحًا أو مواد غذائية أو دواءً، وبالتالى يجب أن تعمل الزراعة والتعليم والتمويل

والمنظومات البنكية وغيرها على خدمتها.

وبشكل شخصى عشت تجربة فى الصين مع أكبر الشركات المتخصصة

فى إنشاء مدن صناعية، ووجدت أنها لا تعتمد على الفكر السائد فى مصر القائم على امتلاك

محفظة أراضٍ يتم تقسيمها وبيعها، وإنما تعتمد على إنشاء منظومات صناعية متكاملة من

أول التسويق الدولى مرورًا بالخبرات والتعليم وصولًا للشبكة الضخمة من الخبرات والمعلومات

التى تمكنها من جذب صناعات دول خارجية، فهى تتعامل مع الصناعة على أنها معركة دولية

وليست محلية، وأعتقد أن مصر عندما تصبح لديها الدراسات العميقة التى تحدد ملامح الاستثمار

الصناعى فيها سيأتى إليها مستثمرون من مختلف دول العالم، خاصة الذين لا يجدون فرص استثمار

فى دولهم.

ومجرد إقامة الأنشطة الصناعية سوف يخلق بجوارها ودون أى جهد

مجتمعات عقارية وتعليمية وطبية وغيرها، وستعمل على تحويل خريطة التنمية من مخطط شكلى

إلى خريطة تعتمد على التوطين القائم على أنشطة اقتصادية ما يزيد بشكل تلقائى من قيمة

الأرض، وتتحقق التنمية الشاملة بشكل فعلى.

وهنا يجب أن نشير إلى أن الصناعة ليس معناها شراء «مكينة»

إنما امتلاك التكنولوجيا الخاصة بهذه المكينة، فالصين لم تتفوق كأكبر منتج للأسمنت

وإنما كأكبر منتج لتكنولوجيا الأسمنت، وما رأيته فى إحدى المدن هناك والتى لم تكن بها

مؤسسة تعليمية واحدة وبفضل الصناعة أصبح بها أكبر مؤسسات تعليمية ويأتى إليها أشخاص

من أوروبا وكندا لدراسة التكنولوجيا الصناعية، ومع مرور الوقت أصبح دخلها 280 مليار

دولار سنويًا.

وفى ظل التركيز على الصناعة يجب أيضًا الاهتمام بالزراعة،

ومن وجهة نظرى أن القوات المسلحة أكثر الجهات التى تعمل فى الزراعة من دافع سد الفجوة

الغذائية التى تعانى منها مصر التى جعلتها تستورد 65% من غذائها وهو رقم مرشح للزيادة

بسبب ارتفاع معدلات الزيادة السكانية سنويًا، ولذلك توسعت فى الصوب الزراعية وإنتاج

الغذاء والخضراوات واللحوم وغيرها من الأنشطة الزراعية، كما قامت باستصلاح مساحات شاسعة

من الأراضى فى منطقة الضبعة، فالدولة تبدأ الاستثمار وتمهد الطريق للقطاع الخاص الذى

ينطلق فيما بعد.

كذلك يحسب للدولة المصرية أنها توسعت ومازالت تتوسع فى الزراعات

العضوية، وذلك قبل أن يضع الاتحاد الأوروبى-هذا العام- قيودًا على التصدير لدوله فيما

يتعلق بالزراعات العضوية، وهو ما أعتبره كنزًا من الكنوز المتاحة لمصر، لأننا نملك

طقسًا مناسب طول السنة وهى ميزة غير موجودة فى أوروبا والخليج، وبالتالى فنحن الآن

لدينا قدرات زراعية وضعتها الدولة، وعلى القطاع الخاص استكمال المسيرة؛ لأن ملف الزراعات

من أجل التصدير مهم وخطير وأساسى جدًا.

** وما الذى يعوق جهود الدولة نحو تحقيق التنمية الشاملة؟

*مصر عليها أن تعيد التفكير فى مفهوم التنمية الشاملة، وهو

أمر يقع على كاهل الحكومة فى التوقيت الحالى، وهنا يجب أن نشير إلى أنه لا خلاف على

وجود طموح كبير لدى رئيس الوزراء والوزراء لتحقيق نهضة اقتصادية حقيقية، لكن الأزمة

تكمن فى المؤسسة التى يديرها كل مسئول أو وزير وطبيعة سير العمل فيها ونوعية المشاكل

التى تعيق جهوده فى تحقيق ما يربو إليه، ولذلك يجب أن نعيد النظر فى القوانين الخاصة

بالتعامل بجدية مع كوادر القطاع الحكومى؛ لأن هذا الملف كبير ويستحق أن يتم النظر فيه

ليس فقط بتخفيض عدد هذه الكوادر أو زيادته؛ لأننا نستطيع أن نعيد تأهيل الكوادر أو

استبدالها أو نقللها أو نضيف إليها، أما الاكتفاء بهذه الكوادر بحالتها أمر يعيق المسئول،

فمثلا قد نحتاج أن نضيف بعض كوادر القطاع الخاص، وهو أمر مرفوض طبقًا للقانون، لأن

الاستعانة بها تكون بصفة مستشار فقط، وهو ما يعنى أنه لن يكون له دور تنفيذى.

وبشكل عام نحن نحتاج أن نضيف لكل مدينة مكونًا تنمويًا -

صناعة زراعى سياحى- لكى يصبح لكل مدينة قاعدة اقتصادية وهو ما سيصب فى النهاية فى صالح

ارتفاع سعر العقار، والمثال على ذلك مدينة 6 أكتوبر والعاشر من رمضان، فالتنمية الشاملة

ليست مجرد فكرة بل هى بمثابة «ظهر» للتنمية العمرانية وهى النسخة الجديدة من التطوير

العقارى، وستكون التنمية العقارية ناتجة عنها وليس العكس.

** حديثكم يؤكد أنه ينقصنا  بيئة تشريعية وقانونية لتكون محفزًا لصناعة التشيد

والبناء، وماذا عن دور صناعة العقار فى  التنمية

الشاملة خاصة أن معدل نمو صناعة العقار بلغ 11 % وهو أعلى من معدل نمو الدولة?

*البيئة التشريعية دون آليات تنفيذية حقيقية لا تكف، فلو

أن المؤسسة التى تطبق هذه التشريعات تفتقد الآليات الكافية لتيسير العمل وفقًا لهذه

القوانين ستفتقد التشريعات معناها، فقد يكون هناك نص قانونى جيد لكن هناك معوقات تكبل

دخوله حيز التنفيذ، فالمشكلة الرئيسية فى آليات التنفيذ والكوادر التى تفعلها وهل هى

كوادر تعمل على تيسير الأمور أم تعسرها؟ وكم تستغرق من وقت لتنفيذ الإجراء وطرق متابعته،

فعلى سبيل المثال أثناء عملنا فى شركة مصر لإدارة الأصول العقارية، اعتمدنا على خلق

آليات تفاوض فى إطار احترام القوانين والتشريعات جعلتنا ننتهى من التفاوض فى أسابيع

بدلًا من سنوات والنتيجة كانت إيجابية، وأيضًا القطاع الخاص يملك مرونة كافية لإنهاء

مشاكله المتعلقة به، إلا أنه يقف عاجزًا عن حل مشاكله مع مؤسسات الدولة.

فالمؤكد أن مصر تملك منظومة تشريعية وقضائية تمتاز بها عن

الدول المحيطة بالمنطقة، لكن قد يستغرق حصول الشخص أو المؤسسة على حقها 5 سنوات، وهو

ما يتنافى مع مبدأ العدالة التى تعتمد على سرعة التقاضى، لذا يجب على كل مؤسسة أن تعمل

على تطبيق القانون فى حدود التيسير وليس الإعاقة، لأن العميل يرغب فى وجود حل لمشكلته

بعيدًا عن المسموح والممنوع.

أما دور التنمية العمرانية فى التنمية الشاملة، فالمطورون

يعملون إما فى الأحوزة العمرانية التابعة للمدن وهؤلاء عددهم قليل، أو فى المدن الجديدة

التابعة لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة أو العاصمة الإدارية، والأمور فى الأخيرة

أيسر وأوضح، لأن هناك جهازًا واحدًا يحكمها، وبالتالى فالتحرك فيها ليس صعبًا، الأمر

الذى تسبب بالمناسبة فى زيادة المخزون العقارى الذى بات أكبر من حجم الطلب.

** بحكم خبرتكم الممتدة لعقود من الزمان فى إدارة الأصول

العقارية، كم تبلغ الثروة العقارية فى مصر؟

*لا يملك أى شخص فى مصر الإجابة على هذا السؤال، لأننا لا

نملك حصرًا شاملًا لهذه الأصول، وبالمناسبة الكل يعلم أن الدولة أصبحت الآن فى حاجة

الى أموال وموارد لمواصلة تنمية المدن الجديدة، وأحد أهم الموارد التى من الممكن أن

تعتمد عليها فى سبيل الحصول على مخصصات مالية هى فكرة تسجيل الثروة العقارية مقابل

رسوم تسدد مرة واحدة، فهل يعقل أن 99% من وحدات القاهرة الجديدة غير مسجلة، وما يمنع

أن نفرض على العميل الذى يحصل على وحدة سكنية بـ 2مليون جنيه مبلغ 3 الآف جنيه لتسجيلها،

ويتم تخصيص هذا المبلغ فيما بعد لتنمية المدن الجديدة، وفى المقابل يستطيع العميل أيضًا

أن يحصل على قروض من البنوك بضمان تسجيله لعقاره، لكن للأسف حتى أصول البنوك ذاتها

غير موثقة.

** هل معنى هذا أن دور الدولة أصبح حتميًا فى التنمية العمرانية

حاليًا، وهل فشل القطاع الخاص فى تحقيق التنمية العمرانية المرجوة؟

*الدولة أنشأت المنظومة الخاصة بتنمية المدن الجديدة، ونظرًا

لأن التكلفة مرتفعة للغاية قامت ببيع الأراضى، كما قامت بعمل السبق فى مدينة العلمين

ببناء الأبراج ولولا ذلك لما ذهب أحد إلى هذه المدينة وهو أمر ممتاز قامت به بشكل نقى

وواضح وتحتاج لتكراره فى الصناعة، أما القطاع الخاص فهو «تابع» وتحركه يكون وفقًا للمكاسب

المالية بخلاف الدولة التى لها حسابات أخرى ولا تنظر للمكسب والخسارة وإنما هدفها هو

التنمية الشاملة، وهنا يجب الإشارة إلى أن القطاع الخاص تحمل خلال الأعوام الخمسة الماضية

أعباءً كبيرة بعد زيادة تكاليف الإنتاج، وعمومًا لو الدولة تحتاج لتنمية شاملة يجب

عليها أن تحدد دور القطاع الخاص، وعدم اقتصار دوره على مجرد شراء الأراضى.

** هناك مخاوف من الوصول إلى مرحلة كساد خلال الفترة المقبلة،

يأتى هذا فى الذى يعتبره البعض أن ما يحدث حاليًا بمثابة فرصة لحدوث انطلاقة جديدة..

فما تعليقك؟

*لو انتهت الضغوط التى نمر بها الآن، أعتقد أن لدينا فرصة

تاريخية لا تعوض لو أحسنا استغلال منطقة قناة السويس ونجحنا فى القيام بثورة صناعية

وزراعية، فنحن لا ينقصنا شيئًا ونملك كل المكونات والمعطيات التى تؤهلنا لذلك، كما

أن المشاكل الموجودة بالدول المنافسة «مخيفة» ونحن نمتلك فرصًا «عظيمة».

وعلى المستوى العقارى، فمعظم دول العالم استقر فيها حجم البيع

والشراء ولا تمتلك إضافة جديدة بعد انهيار معدلات النمو فيها، وشهدت الأسعار تراجعًا

كبيرًا فى أوروبا والخليج، أما فى مصر فلا يوجد تراجع فى الأسعار بل من المتوقع ارتفاع

الأسعار بعد انتهاء الأزمة الحالية، وبالتالى فالمستثمر الأجنبى لديه فرصة عظيمة للعمل

فى مناطق شرم الشيخ والغردقة والمتحف المصرى وغيرها، وهو ما يضمن تحقيق أرباح كبيرة

أفضل من الاستثمار فى أوروبا.