وحدها تستطيع الاستفادة والافتخار بإنجازات وخبرات 116 عامًا من البناء والتنمية العمرانية؛ لأنها «المعادى للتنمية» التى وضعت قواعد التطوير العقارى فى مصر، ويعود الفضل إليها فى بناء الأحياء الأكثر عراقة ورقيًا فى قلب القاهرة ليتخطى عدد عملائها 10 آلاف عميل، ولا تزال تدخر الكثير مما تستطيع المساهمة به فى بناء مصر بما لديها من أراضٍ تزيد على 4 ملايين متر مربع تديرها 470 كفاءة هندسية ومالية داخل 20 إدارة متخصصة يقودها المهندس محمد عبدالكريم حسن رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب.
وانفردت «العقارية» بحوار خاص مع المهندس محمد عبدالكريم حسن، تحدث خلاله عن خطة الشركة للتوسع وتطوير محفظة الأراضى وشراء أراضٍ جديدة فى مختلف محافظات مصر، فضلًا عن التحرك لاستعادة مساحات شاسعة من أراضيها القديمة، والسير قدمًا فى طرح بعض الأراضى للبيع وتطوير البعض الآخر وفق ما تقتضيه ظروف السوق، حيث شهد العام الماضى زيادة كبيرة فى أسعار أراضيها، حيث تمتلك 100 ألف متر فى منطقة دجلة الجديدة لدعم موازنات الشركة للأعوام المقبلة.
وكشف أن «المعادى للتنمية والتعمير» نجحت فى مواكبة ومنافسة مطورى القطاع الخاص بعد نجاحها فى بيع كامل المرحلة الأولى من كمباوند «المعادى فيو» بمدينة الشروق، لتستعد حاليًا لطرح كمباوند «المعادى سى فيو» خلال يونيو المقبل على 250 ألف متر بمدينة المنصورة الجديدة التى تتميز بندرة المعروض من الوحدات الفاخرة ليتراوح سعر المترمن 11 إلى 14 ألف جنيه بعد سداد 25% وتقسيط باقى المبلغ على 4 سنوات فقط.
ــ بداية.. ومن واقع تنوع نشاطكم فى السوق العقارى وتعاملكم المباشر فى طرح أراضٍ وبيع وحدات متميزة بمنهجية القطاع العام وروح القطاع الخاص، تستطيعون قراءة المشهد وتقييم أداء السوق من وجهة خاصة، قلّما يطّلع عليها غيركم من المطورين، فما هى رؤيتكم للسوق خلال الفترة الأخيرة؟
خلال الشهور القليلة الماضية، نجحت الحكومة فى اتخاذ العديد من الخطوات الداعمة للقطاع العقارى بشكل مباشر وغير مباشر، وفى مقدمة هذه الإجراءات تخفيض أسعار الفائدة على الإقراض بما يسمح بتقديم مزيد من التمويلات منخفضة التكاليف للمطورين وللمشترين، كما يساهم خفض الفائدة على الإيداع فى توجيه المدخرين إلى القنوات الاستثمارية البديلة، والتى فى مقدمتها القطاع العقارى القابع على قمة الملاذات الآمنة فى مصر.
ولا يخفى على أحد أن العام الماضى 2019 حمل الكثير من التحديات فى مواجهة القطاع العقارى، وذلك قبل أن يختتم شهوره الأخيرة ببعض الإجراءات والأنباء الإيجابية كتخفيض الفائدة وتراجع أسعار الدولار وانخفاض أسعار مواد البناء، وكانت الأسعار فى مصر قد بلغت ذروتها إلى أن استقرت مؤخرًا مع توقعات بالانخفاض، بينما بدأ العام الجديد 2020 بداية مبشرة حيث خالف المعتاد بالنسبة لأداء شهرى يناير وفبراير، وقد حقق مبيعات جيدة فاقت ما كان متوقعًا لهذين الشهرين.
وبشكل خاص حققنا مبيعات فاقت المستهدف خلال يناير وفبراير الماضيين، وفى ديسمبر الماضى طرحنا بيع 18 قطعة أرض من خلال المزاد العلنى بمساحات تتراوح بين 1500 إلى 3500 متر مربع وقد شهد إقبالًا كبيرًا للغاية، حيث تم بيع قطعتين متميزتين بشارع النصر فى المعادى بسعر 60 ألف جنيه للمتر الخدمى، ووصل سعر المتر السكنى فى زهراء المعادى إلى 27 ألف جنيه؛ لإقامة أبراج بارتفاع 11 طابقًا.
وحرصًا منا على تيسير طرق السداد حيث يمكن للمشترى سداد 50% من قيمة الأرض وتقسيط النسبة المتبقية على 3 سنوات بالفائدة المتعارف عليها، أو التقسيط على 18 شهرًا بدون فوائد، وقد فاز بهذه المزادات بعض كبار التجار والمطورين المعروفين، وأغلب المتقدمين حصلوا على عرض التقسيط لثلاث سنوات بفائدة 2% فوق سعر الكوريدور المعلن من البنك المركزى المصرى.
ونعلم أن الكثير من الشركات الحكومية عقدت مزادات ناجحة خلال الشهور الماضية، بما يعكس قوة الطلب الفعّال على شراء الأراضى خلال الفترة الأخيرة، بينما الهدوء البيعى لبعض الوحدات العقارية العام الماضى كان ظاهرًا وبوضوح مع تأجيل بعض المشترين بهدف الاستثمار لقرار الشراء فى ظل توقعات تراجع أسعار الفائدة وتراجع أسعار مواد البناء وانخفاض الدولار.
وإذا اقتربت أسعار الفائدة من 10% فإن السوق العقارى سيعود إلى زخمه ورواجه كأفضل مما كان فى 2016 خاصة مع تراجع أسعار الأسمنت والحديد والدولار، ومع استقرار هذه المؤشرات عند مستوياتها الدنيا سيعود الطلب خلال 2020 إلى أضعاف ما كان عليه فى سنوات الرواج، حيث شهد عاما 2016 و2017 ظاهرة شراء العميل الواحد لعقار كامل بهدف الاستثمار، وكانوا يمثلون 60% من السوق.
ــ حسابات دقيقة تفصل بين قرار بيع الأرض أو تطويرها، ولكم باعٌ كبيرٌ فى هذا وذاك حيث محفظة كبيرة من الأراضى المعدة للبيع ومجموعة متنوعة من المشروعات الأكثر تميزًا، فما هو الحد الفاصل لهذه المعادلة الدقيقة، وما هى مستهدفاتكم القريبة فى بيع الأراضى أو طرح المشروعات خلال 2020؟
قد يظن البعض أن التطوير هو الأفضل على الإطلاق؛ لأنه يخلق قيمة مضافة تتضاعف معها قيمة الأرض أيضًا، ولكن الواقع لا يؤيد ذلك على الدوام، حيث نجحنا -على سبيل المثال- فى تحقيق إيرادات بقيمة 400 مليون جنيه من مبيعات آخر مزادين للأراضى فى ديسمبر ويناير الماضيين، وفى أغسطس 2018 كانت مبيعاتنا من مزادات الأراضى بلغت 400 مليون جنيه لنفس المناطق فى المعادى وزهراء المعادى وبنفس المساحات تقريبًا، بما يعكس التطور الكبير فى الإقبال على أراضى الشركة خلال فترة قصيرة للغاية وبارتفاعات سعرية تصل إلى 25%، فى الوقت الذى تراجعت فيه هوامش ربحية المطورين ومبيعاتهم.
وهذا المثال يؤكد أنه ليس من الأفضل دائمًا تطوير الأرض قبل بيعها، وقد مالت معطيات السوق نحو ترجيح عوائد وأرباح بيع الأرض على عوائد وأرباح تطويرها، ففى العام الماضى على وجه الخصوص كان الخيار الأفضل هو بيع الأرض فى ظل ارتفاع حدة المنافسة بين المطورين وبيعهم للوحدات بدون مقدم وعلى أقساط تصل إلى 10 سنوات مع انخفاض هامش الربحية.
بينما ظروف السوق فى الأعوام المقبلة ربما تكون لها رأى آخر، ولذا لم نحسم أمرنا حتى الآن فى 100 ألف متر مربع تمتلكها الشركة فى منطقة دجلة الجديدة مقسمة بين 80 قطعة سوف يتم توزيعها على موازنات الأعوام الخمس المقبلة وفقًا لاحتياجات الشركة، فضلًا عن قطع أخرى منها 12 ألف متر ترخيص مدرسة فى المعادى الجديدة خلف شارع فلسطين.
أما العام الحالى فمن المرجح أن يكون تطوير الأرض أفضل من بيعها بدون تطوير، حيث نمتلك 25 ألف متر فى المنصورة الجديدة على البحر مباشرة، وقد تم التعاقد عليها، وانتهينا من استصدار القرار الوزارى؛ لإقامة كمباوند «معادى سى فيو» الذى سيتم طرحه فى يونيو 2020 من خلال حملة ترويجية كبرى فى شهر رمضان المقبل، ويتضمن الكمباوند مجموعة من العمارات السكنية بارتفاع 5 طوابق بعد الأرضى، كما يحتوى على منطقة تجارية وأخرى خدمية، بالإضافة إلى نادٍ رياضى لخدمة 2000 وحدة سكنية.
وتتراوح مساحات الوحدات السكنية بين 120 إلى 160 مترًا مربعًا بأسعار تبدأ من 11 حتى 14 ألف جنيه للمتر، وهو أغلى من الأسعار فى التجمع الخامس؛ بما يعكس حجم الطلب الكبير فى المنصورة الجديدة، فضلًا عن ندرة المشروعات هناك حيث لا توجد سوى شركة المعادى وشركة أخرى، كما تتميز المنصورة الجديدة بطابع تسويقى خاص، حيث يُفضل المشترون سداد 25% من ثمن الوحدة وتقسيط باقى المبلغ على 4 سنوات فقط، وتبلغ المبيعات المستهدفة للمشروع نحو 5 مليارات جنيه بتكاليف تتخطى 3 مليارات جنيه.
ــ لديكم مجموعة ضخمة من الأراضى داخل المناطق الأكثر حيوية فى القاهرة، بالإضافة إلى مجموعة من المشروعات السكنية المتكاملة فى مناطق جديدة مثل مشروع «جولدن بارك»، وكذلك فى المدن الأقرب إلى قلب العاصمة مثل «الشروق»، فما هى تفاصيل ومستجدات هذه المشروعات الجديدة؟
ــ انتهينا مؤخرًا من الاستحواذ على حصة شركة مختار إبراهيم فى شركة التشييد للتطوير، وبنسبة مساهمة 50% لشركة مختار إبراهيم و25% لشركة النصرللإسكان والتعمير، و25% أخرى لشركة المعادى للتنمية والتعمير، وارتفعت ملكيتنا إلى 70% بعد شراء حصة مختار إبراهيم، وذلك سعيًا من مختار إبراهيم لتوفير ما تحتاجه من سيولة نقدية.
وتمتلك شركة «التشييد للتطوير» مشروعًا واحدًا وهو مشروع «جولدن بارك» على مساحة 55 ألف متر مربع بجوار مدارس نفرتيتى على أول طريق الإسماعيلية؛ لإقامة 27 عمارة بارتفاعات متنوعة بين 11 طابقًا بعد الأرضى و5 طوابق بعد الأرضى، بالإضافة إلى مول تجارى كبير وبحجم مبيعات مستهدف يتعدى 5 مليارات جنيه، وبتكلفة استثمارية 3.5 مليار جنيه فى انتظار استصدار التراخيص للبناء على 25% من إجمالى مساحة المشروع.
وتتراوح مساحات الوحدات بين 100 إلى 180 مترًا مربعًا، بمقدم 5% للتقسيط على 7 سنوات وفقًا للمتعارف عليه فى هذه المنطقة، وبسعر حوالى 7500 جنيه للمتر بدون تشطيب، وقد شهدت هذه الأسعار والتيسيرات إقبالًا كبيرًا من راغبى الشراء، كما نعتزم شراء قطعة أرض أخرى لشركة «التشييد للتعمير» بعد الانتهاء من بيع هذا المشروع، خاصة أنها تخضع لقانون 159 للشركات المساهمة بما يعطيها مرونة أكبر فى عمليات التطوير والاستثمار والتنمية.
وبالنسبة للشروق فنمتلك بها كمباوند «المعادى فيو» على 136 فدانًا تضم 200 «تاون هاوس» 72 وحدة عمارة سكنية بها 2500 وحدة سكنية بخلاف منطقة تجارية على 10 أفدنة باستثمارات 4 مليارات جنيه، وبمبيعات تتخطى 6 مليارات جنيه، وقد انتهينا من تنفيذ 25% وكذا تسويق أكثر من 25% أيضًا، حيث تم الانتهاء من بيع المرحلة الأولى بالكامل بنسب بنائية 25% من إجمالى مساحة المشروع، وتتراوح مساحة الوحدات بين 110 إلى 160 مترًا مربعًا بارتفاع 3 طوابق بعد الأرضى، وبسعر يصل إلى نحو 9 آلاف جنيه للمتر على 7 سنوات بمقدم 5%، وهذا المشروع تقوم شركة «ريل ماركتنج» بتسويقه بالكامل.
وحصلنا مؤخرًا على قرار تخصيص 200 فدان فى مدينة بنى سويف الجديدة، ونتفاوض حاليًا على تحديد السعر المناسب، كما نسعى للحصول على 20 فدانًا فى المنيا الجديدة، إذ نحرص على التوجه للمحافظات؛ لأن المنافسة فى القاهرة وصلت إلى أعلى مستوياتها حتى أصبحت الشركات تبيع وحداتها بدون مقدم وبالتقسيط على 10 سنوات، بينما لا تزال المنافسة ضعيفة فى المحافظات الأخرى ولا تتوافر لديها منتجات الكمباوند والوحدات فوق المتوسطة بالقدر الذى يطمح إليه أهالى هذه المحافظات من أصحاب الفوائض المالية.
ــ وماذا عن مشروعات وأراضى الشركة فى زهراء المعادى ووادى دجلة، وكذا أرض الكورنيش الواقعة بجوار وخلف المحكمة الدستورية العليا، وأرض الفسطاط الجديدة، كما تمتلكون أيضًا أراضى عزبة خيرالله البالغة 600 فدان، فهل سيتم إخلاؤها وتطويرها ضمن خطة الدولة لنقل وتطوير المناطق العشوائية؟
نمتلك فى زهراء المعادى كمباوند «المعادى فالى» على 140 فدانًا فى دجلة الجديدة خلف نادى وادى دجلة، ويضم 40 عمارة للمرحلة الأولى، ونعمل حاليًا فى 10 عمارات لإنجازها قبل الشروع فى تنفيذ باقى أبراج المرحلة الأولى، وقد اشترت شركة «وادى دجلة» نحو 30 فدانًا من هذه الأرض لبناء فيلات خلف النادى مباشرة، وبذلك يتبقى نحو 110 أفدنة لبناء أبراج «المعادى فالى» بارتفاعات 11 طابقًا بعد الأرضى، و9 طوابق و7 طوابق أيضًا بمساحات تتراوح بين 110 أمتار حتى 200 متر مربع للوحدة.
وتطل جميع الوحدات على النادى ويتراوح سعر المتر بين 9 إلى 10 آلاف، ويحتوى الكمباوند على مدرستين ومستشفى و6 أسواق تجارية ومسجدين، بتكلفة استثمارية إجمالية للمرحلة الأولى تصل إلى 800 مليون جنيه بمبيعات مستهدفة 2 مليار جنيه، بينما سيصل إجمالى المشروع إلى نحو 200 عمارة، وقد تضمنت هذه المنطقة الانتهاء من بيع 30 قطعة أرض لصغار المطورين فى يناير الماضى.
وبالنسبة لأرض مدينة الفسطاط الجديدة فتبلغ 200 فدان، وقد انتهينا من تطوير وبيع 90% من عمارات المشروع، وباقى 10% من هذه الوحدات تحت التطوير بما يعادل 12 عمارة، وقد ارتفعت قيمتها كثيرًا؛ بسبب تطوير متحف الحضارة وتطوير المنطقة السياحية للفسطاط وسور مجرى العيون وربطها بقلعة صلاح الدين عن طريق «تلفريك سياحى» بما يمثل نقلة حضارية وتنموية شاملة للمنطقة بما فيها العشوائيات المجاورة وفى مقدمتها عزبة خيرالله المملوك أرضها للشركة بمساحة 600 فدان سيتم تطويرها بعد نقل قاطنيها إلى وحدات بديلة وتقوم الدولة حاليًا بعمل مخطط لهذه المنطقة على أن يتم تنفيذه على مراحل.
وداخل القاهرة نمتلك أيضًا 36 فدانًا بجوار وخلف المحكمة الدستورية العليا على كورنيش المعادى مباشرة، وطبقًا للمخطط العمرانى للمنطقة فإن هذه الأرض ستضم مشروعات سكنية تجارية فندقية ترفيهية ويسمح فيها ببناء أبراج شاهقة بارتفاع 23 طابقًا، وجارٍ حاليًا بحث البدائل الممكنة لعملية التطوير، وكانت هذه الأرض قد شهدت التعدى ببناء 40 برجًا تم هدمها ونسفها بالديناميت بواسطة رجال الجيش والشرطة، وتولاها حاليًا شركة من أقوى شركات الأمن والحراسة فى مصر.
ــ لم يقتصر الأمر على ريادتكم فى التطوير وطروحات الأراضى فقط، ولكن لديكم باع كبير فى إنشاء الكثير من الشركات التابعة العاملة فى القطاع العقارى أيضًا والتى أصبحت اليوم لديها مشروعات واعدة تضاهى وتنافس الكثير من المطورين العقاريين، فهل من لمحة سريعة عن هذه الشركات ومشروعاتها؟
.. نمتلك 50% من أسهم شركة الأهلية للاستثمار والتعمير «نيركو» فى منطقة المعادى، وهى من أقدم الشركات التابعة لنا، ونسعى حاليًا لشراء قطعة أرض جديدة سواء من شركة المعادى أو شركة زهراء المعادى أو إحدى شركات القابضة للتشييد والتعمير، ويساهم فى «نيركو» أيضًا كل من بنك مصر وشركة مصر لتأمينات الحياة.
.. ونشارك كلًا من النصر للإسكان والقابضة المعدنية والقابضة للسياحة فى ملكية شركة «الإسكندرية للاستثمارات والتنمية العمرانية» المالكة لمشروع «سموحة جراند فيو» المتضمن 11 برجًا على 21 ألف متر مربع بإطلالة مباشرة على نادى سموحة، وتشهد وحدات هذه الأبراج إقبالًا كبيرًا عند سعر 30 ألف جنيه للمتر السكنى ويتهافت المشترون على شراء جراج السيارة الواحد بنحو 500 ألف جنيه للسداد الفورى عند التعاقد.
وقد انتهت «الإسكندرية للاستثمارات والتنمية العمرانية» من بناء 7 أبراج منها 11 برجًا بارتفاع 11 طابقًا بعد الأرضى منها 3 طوابق تجارى، باستثمارات 3.5 مليار جنيه، وتبلغ إجمالى المبيعات المستهدفة للمشروع نحو 5.5 مليار جنيه، وتتراوح مساحات الوحدات بين 160 إلى 230 مترًا مربعًا، وتخطت مبيعات المشروع أكثر من 1.5 مليار جنيه حتى الآن، وتبلغ إجمالى استثماراتنا فى هذا المشروع نحو 380 مليون جنيه منذ عام 2009.
.. كذلك تمتلك حوالى 56% من أسهم شركة زهراء المعادى للاستثمار والتعمير وتمتلك الشركة محفظة حوالى مليون متر مربع بمنطقة زهراء المعادى وبها نسبة من الأسهم مطروحة فى البورصة.
.. وشركة المعادى للتنمية والتعمير من الشركات العقارية العملاقة الضاربة فى جذور التاريخ، إذ يرجع إنشاؤها إلى عام 1904 على يد أحد رجال الأعمال الإنجليز، وقد تم تأميمها فى عام 1960، وفى سبعينيات القرن الماضى حصلت على تخصيصات أراضٍ بمئات الأفدنة لتكون إحدى الأذرع الحكومية الرئيسية فى بناء كبرى التجمعات العمرانية آنذاك وفى مقدمتها منطقة المعادى بأكملها، كما كانت شركة المعادى هى السبب الرئيسى فى نشأة الكثير من شركات التطوير العقارى الحكومية فيما بعد، ثم انفصلت هذه الشركات وأصحبت كيانات مستقلة.
ومن المميزات الرئيسية لدى شركة «المعادى» أنها تمتلك محفظة أراضٍ تقترب من 2 ملايين متر مربع، كما تتعامل مع الشرائح الكبرى الأكثر طلبًا وانتشارًا فى مصر، حيث نقدم وحدات للشريحة فوق المتوسطة B+ داخل كمباوند «المعادى فيو» بمدينة الشروق وتصل سعر الشقة إلى 1.8 مليون جنيه، ويصل سعر «التاون هاوس» إلى 5 ملايين جنيه، كما نقدم أيضًا وحدات بمختلف المواصفات والمساحات للشريحة المتوسطة، كما نقدم وحدات متميزة للشريحة «C» بمدينة الفسطاط الجديدة، ولذلك نمتلك محفظة عملاء تصل إلى 30 ألف عميل.
وقمنا مؤخرًا بتطوير الهيكل الإدارى والتنظيمى للشركة، حيث يبلغ عدد العاملين 470 موظفًا مع الاستعانة بعدد من كفاءات القطاع الخاص لتطوير أفكار العمل وآليات التواجد الحديث فى السوق العقارى لمنافسة شركات القطاع الخاص بنفس معاييرها ومقومات نجاحها، وانتهينا من نقل مقر الشركة من شارع النصر إلى شارع 7 بالمعادى، ونقدم برامج تدريب مستمرة لجميع العاملين فى مختلف الإدارات، كما أنشأنا إدارة جديدة للرقابة على التكاليف وإدارة جديدة أيضًا لخدمة عملاء ما بعد البيع، لتصبح لدينا 20 إدارة متخصصة فى كل مجالات التطوير العقارى.
.. تساهم الشركة بنسبة 25% فى شركة النصر للتطوير العقارى مع كل من شركة النصر للإسكان والتعمير وشركة حسن علام وتمتلك قطعة أرض 8000م2 فى منطقة العجوزة بجوار معهد القلب وجارٍ العمل على تطويرها.
.. تساهم الشركة بنسبة 10% فى شركة «فاسيليتز» لإدارة وتشغيل وصيانة المنشآت مع عدد من الشركات بهدف إدارة وصيانة وتشغيل المجمعات السكنية بعد تطويرها.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
