قال الدكتور رضا لاشين الخبير الاقتصادي ورئيس منتدى مصر للدراسات الاقتصادية، إنه قام بمناقشة رسالة الدكتوراة الثانية المتخصصة في السوق العقاري، والتي كان موضوعها "أثر تذبذب التدفقات النقدية على ربحية الشركات العقارية المسجلة في البورصة المصرية"، حيث تم مناقشاتها في جامعة القاهرة، وتمت الدراسة على 10 شركات تم تطبيق الدراسة عليهم .
الشركات التي تمت عليهم الدراسة
وأوضح لاشين خلال حديثه مع " الجريدة العقارية" أن الشركات العشرة هم " هشام طلعت مصطفى، بالم هيلز، عامر جروب، سوديك، مصر الجديدة للإسكان والتعمير، مدينة نصر للإسكان والتعمير، المتحدة للإسكان والتعمير، العبور للاستثمار العقاري، زهراء المعادي للاستثمار والتعمير، والصعيد العامة للمقاولات والاستثمار العقاري".
توصيات عامة
وأوضح الخبير الاقتصادي أن الدراسة تضمنت توصيات عامة منها:-
1- إنشاء بورصة عقارية في مصر للمساعدة في تأسيس قاعدة بيانات لأسعار العقارات في جميع أرجاء مصر، وتنظيم عملية السجل العقاري والتسجيل العيني للعقارات.
2- وجود قاعدة معلومات سيكون توثيق تاريخي يمكن الرجوع إليه، وسيكون أساس للعملية التخطيطية، وأساس لتنظيم سوق العقار في مصر، ووضع أسس علمية للتسعير، بدلاً من العشوائيات الحالية لتسعير المخزون الراقد من الوحدات العقارية، المشيدة من سنوات.
وأضاف أن هذه الخطوة محاولة للسيطرة على الأسعار، وتساهم في خلق نوع من التوازن في العرض والطلب، وكذلك الحد من المضاربات من خلال إيجاد أطراف محايدة لتحديد الأسعار، وبالتالي سيحدث توازن طبيعي نتيجة العرض الحقيقي، والطلب الحقيقي.
وأوضح أن البدء في مثل هذه الخطوة ستعمل على إعطاء سمعة جيدة، وتصنيف عالي، وثقة عالمية للصناعة العقارية في مصر، وبالتالي يكون لدينا أسس جيدة لعمل كافة الدراسات لكافة المشاريع العقارية، والتي بدورها يرفع من القيمة الاقتصادية للدولة، والناتج المحلي الإجمالي القومي، وبالتالي ستكون أثاثاً لضبط حركة الأسعار، والتي تضمن عدم تذبذب التفقات النقدية من الانشطة التشغيلية والاستثمارية للشركات.
3- لابد من التوسع في تشطيبات الوحدات المشيدة، حيث أن لدينا مخزون راقد حوالي 12 مليون وحدة _ وفقاً لإحصائيات وزارة الإسكان_ ولو تم تشطيب هذه الوحدات سينشط على إثرها القطاع العقاري في مصر، والتخلص من المخزون الراقد.
4- كذلك من توصيات رسالة الدكتوراة، أنه لدينا أزمة تسكين وليس أزمة سكن، في ظل زيادة المعروض من الوحدات عن الطلب عليها، في ظل غياب دور التسويق، وعدم توافر البيانات الدقيقة، لمساعدة المستثمرين في السوق العقاري، مشيراً إلى أن لو تضمنت هذه القاعدة لبيانات عدد المواليد والزيجات، ستساعد المطورين العقاريين في بناء الوحدات السكنية التي يحتاجها السوق المصري، بدل من ضخ استثمرات وإنشاء وحدات تكون بعيدة عن الاحتياج الفعلي للسوق، ويحول دون تسجيل أو ترخيص لها، وتدخل بعدها القطاع الغير رسمي في السوق.
تسجيل الوحدات
وأوضح لاشين أن عمليات تسجيل الوحدات تزيد من تحصيل رسوم الإيرادات والضرائب لخزينة الدولة، مما يساهم في الاقتصاد القومي، وتحد من عمليات التضخم في السوق العقاري، خاصة وأن الفترة القادمة تسشهد زيادة في نشاط السوق العقاري، بعد الانتهاء من مد شبكة الطرق التي تبلغ 7 الاف كيلو، مما سيوفر الألاف من الأراضي الصالحة للاستثمار العقاري.
التأثير السلبي لأنشطة التشغيل
وقال الخبير المثمن والإقتصادي، إن الدراسة وصلت أثناء مناقشة النتائج إلى التأثير السلبي لأنشطة التشغيل وكذلك أنشطة الاستثمار وأنشطة التمويل وأثرهم على ربحية الشركات العقارية الـ 10 التي تمت الدراسة عليهم خلال فترة الدراسة والتي بدأت من سنة 2012 حتى 2022.
زيادة أسعار الأراضي
وأوضح أن السبب كان زيادة الأسعار المستمرة للأراضي الاستثمارية خلال فترة الدراسة، وكذلك ارتفاع أسعار كافة مواد البناء والتشييد، خاصة خامات الحديد والأسمنت كمواد أساسية، حيث تمثل الأرض 40% من قيمة العقار، وأن تكاليف الإنشاء والبناء تمثل الـ 60% الباقيين، وأن الحديد والأسمنت يمثل 50 % من تكلفة الإنشاء والبناء، وباقي النسبة لباقي تكلفة الإنشاء، وأيضاً هي الأخرى مستوردة،
التقييم المتعارف عليه
وأشار إلى أنه لابد من اتباع طرق التقييم المتعارف عليها مثل طريقة الأسعار المقارنة وطريقة التكلفة وطريقة رسمنة الدخل، بضمان تقليل تذبذب التدفقات النقدية من أنشطة التشغيل.
وقال أننا لو اعتمدنا كليةً على إنتاج مواد البناء محلياً سيعمل على ضبط أسعار السوق وزيادة النظر في تكاليف بناء العقارات وبالتالي تقليل تزبزب الدفقات النقدية من الأنشطة التشغيلية والاستثمارية للشركات.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
