دراسة كلية الهندسة بجامعة القاهرة تكشف براءة الحديد من القفزات الهائلة لأسعار العقارات

دراسة كلية الهندسة بجامعة القاهرة حول الحديد وأسعار العقارات

دراسة كلية الهندسة بجامعة القاهرة تكشف براءة الحديد من القفزات الهائلة لأسعار العقارات

26.6% زيادة فى تكاليف البناء خلال عام منها 3.8% للحديد بخلاف تكلفة الأرض

مركز تطوير الدراسات العليا بجامعة القاهرة يؤكد محدودية تأثير الحديد فى زيادة تكلفة بناء المساكن

34% زيادة فى الحديد مقابل 93% للنحاس.. و50% للمواسير والسيراميك والخشب والأسمنت والدهانات والزجاج

2.4 مليون جنيه زيادة في تكلفة بناء عمارة من 5 أدوار منها 364 ألف جنيه فقط للحديد

تكاليف الأعمال المعمارية والإنشائية والميكانيكية والكهربية 7 أضعاف تكلفة الحديد

خبراء: عدم تراجع أسعار العقارات رغم تراجع الحديد يؤكد محدودية تأثير الحديد

في ظل الارتفاعات الملحوظة التى شهدتها أسعار الحديد فى أعقاب الحرب الروسية الأوكرانية منذ فبراير الماضى، وقد سجلت أسعار العقارات ارتفاعات متتالية أرجعها الكثيرون لارتفاع

أسعار مواد البناء بقيادة الحديد الأمر الذي بدا عليه الحديد المتسبب الأول فى زيادة أسعار العقارات بينما مع التراجعات الأخيرة التى سجلها الحديد خلال الفترة الماضية ولم يلحظ المستهلكون أى تراجع لأسعار العقارات مما أثار الكثير من التساؤلات لا سيما وأن الإنخفاضات السعرية للحديد كانت كبيرة حيث هبط من 20 ألف إلى 17 ألف جنيه للطن.

لم تؤثر على زيادة تكلفة إنشاء الوحدة

وتجيب الدراسة التالية على كل تلك التساؤلات، والتى أعدها مركز تطوير الدراسات العليا والبحوث فى العلوم الهندسية بكلية الهندسة جامعة القاهرة، حول نسب وتكلفة عناصر البناء فى المبانى السكنية للفترة من مايو 2021 حتى مايو 2022، والتى كشفت أن زيادة أسعار الحديد خلال تلك الفترة لم تؤثر على زيادة تكلفة إنشاء الوحدة السكنية سوى بنسبة 3.8% فقط، بل وجاءت تلك النسبة من إجمالى الإنشاءات، ولم تتضمن سعر الأرض الذي إذا تم إضافته للتكلفة سيخفّض من تأثير الحديد على التكلفة إلى نسب أقل كثيراً.

وقد تم إعداد الدراسة بهدف حساب التغير فى تكلفة مواد البناء استرشادا ببيانات الأسعار المنشورة على موقع وزارة الإسكان مع مقارنة التغير فى أسعار حديد التسليح بغيرها من مواد البناء المختلفة، ومعرفة التغير فى إجمالى تكلفة البناء لجميع أعمال البناء وتحديد نسبة تكلفة الحديد فى إجمالى تكلفة بناء المبانى السكنية وحساب التأثير الصافى لارتفاع أسعار الحديد على تكلفة المبانى.

واعتمدت منهجية الدراسة على اختيار 3 نماذج لمبانى سكنية متباينة فى الحجم والارتفاع لقياس نسبة مكون الحديد وتكلفته لإجمالى التكلفة فى كل نموذج من تلك المبانى وهى فيلا سكنية من دور أرضى ودور أول بمساحة مسطح 200 مترمربع للدور الواحد، وكذلك نموذج مبنى سكنى من دور أرضى وعدد 5 أدوار بمسطح 350 مترًا مربعًا، بالإضافة إلى النموذج الثالث وهو مبنى سكنى مكون من بدروم ودور أرضى وعدد 13 دور بمسطح 900 مترمربع.

تكلفة بناء كل نموذج

وقد قامت الدراسة بحصر عناصر المبنى الأساسية من أعمال مدنية وأعمال معمارية وصرف صحى وكهرباء لحساب التكلفة الإجمالية للبناء مع الاستعانة بنشرة مواد البناء التى تصدرها وزارة الإسكان بصفة شهرية، كما أضافت الدراسة تقديراً مناسباً للمصنعيات وتكاليف العمالة للوصول إلى السعر التقديرى النهائى لتكلفة بناء كل نموذج من تلك النماذج الثلاثة مع تحديد تكلفة كل عنصر من العناصر المستخدمة فى البناء.

وقد تم تقسيم التكلفة الإنشائية إلى 5 عناصر هى الأعمال المعمارية والأعمال الإنشائية والأعمال الميكانيكية والأعمال الكهربية، وبالنسبة للنموذج الأول وهو نموذج الفيلا السكنية فقد ارتفعت تكلفة الأعمال المعمارية من 748 ألف جنيه فى مايو 2021 إلى 942 ألف جنيه فى مايو 2022 بنسبة نمو 25.9%، كما ارتفعت إجمالى الأعمال الإنشائية من 558 ألف جنيه إلى 708 آلاف جنيه بنسبة نمو 26.9%، وارتفعت تكلفة الأعمال الميكانيكية من 278 ألف جنيه إلى 355 ألف جنيه بنسبة نمو 27.8%.

وبذلك ترتفع إجمالى الأعمال الكلية لإنشاء فيلا أرضى ودور أول، من 1.9 مليون جنيه فى مايو 2021 إلى 2.4 مليون جنيه فى مايو 2022، بزيادة بلغت 27%، بينما فى الوقت الذى ارتفعت فيه تكلفة الحديد بحوالي 85 ألف جنيه من 251 ألف جنيه في مايو 2021 إلى 336 الف جنيه في مايو 2022 وبنسبة زيادة بلغت 33.8%، كما ارتفعت نسبة تكلفة الحديد لإجمالي تكلفة الفيلا من 13.2% إلى 13.9%.

أما فى نموذج بناء عمارة أرضى وخمسة أدوار فإن تكلفة الأعمال المعمارية قد ارتفعت من 2.78 مليون جنيه إلى 3.5 مليون جنيه بزيادة 26%، كما ارتفعت إجمالى تكلفة الأعمال الإنشائية من 2.417 مليون جنيه إلى 3.078 مليون جنيه بزيادة 27%، وارتفعت تكلفة الأعمال الميكانيكية من 1.49 مليون جنيه إلى 1.92 مليون جنيه بزيادة 28.2%، وزادت تكلفة الأعمال الكهربائية من 2.01 مليون جنيه إلى 2.56 مليون جنيه بزيادة 27.8%.

وبالتالى فإن الأعمال الكلية لإنشاء عمارة أرضى وخمسة أدوار قد ارتفعت بحوالي 2.4 مليون جنيه من 8.7 مليون جنيه فى مايو 2021 إلى 11.07 مليون جنيه فى مايو 2022 بنسبة نمو 27.2%، وبلغت تكلفة الحديد فى مايو 2021 نحو 1.05 مليون جنيه بنسبة 12.1% من إجمالى التكلفة، ثم ارتفعت إلى 1.41 مليون جنيه بنسبة 12.8% من إجمالى التكلفة، وبزيادة بلغت 364 ألف جنيه.

وبالنسبة لنموذج إنشاء برج مكون من أرضى و13 دور، فإن إجمالى تكلفة الأعمال المعمارية قد ارتفعت من 16.65 مليون جنيه فى مايو 2021، لتصل إلى 20.59 مليون جنيه فى مايو 2022، بنسبة زيادة 23.7%، كما ارتفعت تكلفة الأعمال الإنشائية من 22.58 مليون جنيه إلى 28.29 مليون جنيه بنسبة زيادة 25.2%، وارتفعت تكلفة الأعمال الميكانيكية من 9.46 مليون جنيه إلى 12.2 مليون جنيه بزيادة 29%، كما ارتفعت تكلفة الأعمال الكهربائية من 13.33 مليون جنيه إلى 16.84 مليون جنيه بزيادة 26.4%.

وبذلك ترتفع تكلفة الأعمال الكلية لبناء برج أرضى و13 دور بحوالي 16 مليون جنيه من 62.02 مليون جنيه فى مايو 2021 لتصل إلى 77.93 مليون جنيه فى مايو 2022، بنسبة نمو 25.6%، وقد بلغت تكلفة الحديد فى هذا البرج نحو 9.18 مليون جنيه بنسبة 14.8% من إجمالى التكلفة فى مايو 2021، وارتفعت إلى 12.314 مليون جنيه بنسبة 15.8% من إجمالى التكلفة فى مايو 2022، وبزيادة بلغت 3.13 مليون جنيه.

وبالنظر إلى نسب زيادات تكاليف بناء النماذج الثلاثة فقد بلغت 27% للفيلا، و27.2% للعمارة متوسطة الارتفاع (5 أدوار)، و25.6% للبرج السكني (13 دور)، بمتوسط 26.6% زيادة فى تكاليف البناء من مايو 2021 إلى مايو 2022، كما بلغت نسبة تكلفة الحديد للنماذج الثلاثة فى مايو 2022 حوالي 13.9% للفيلا و12.8% للعمارة، و15.8% للبرج، بمتوسط 14.2%.

ووفقاً للنسب السابقة فإنه لو كان تكلفة بناء الشقة السكنية مليون جنيه فى مايو 2021، فإنه بإضافة نسبة متوسط الزيادة البالغة 26.6% فإن سعرها سيصل إلى 1.266 مليون جنيه، منها 14.2% متوسط تكلفة الحديد، أي أن تكلفة الحديد في الشقة السكنية قد ارتفع من 142 ألف جنيه في مايو 2021 إلى 180 ألف جنيه فى مايو 2022، بزيادة بلغت 38 ألف جنيه، ليصبح صافي تأثير زيادة تكلفة الحديد حوالي 3.8% من إجمالي تكلفة الشقة.

بما يؤكد أن ارتفاع أسعار الحديد لم يكن السبب الرئيسي وراء ارتفاع أسعار العقارات لأن زيادات الحديد لم تمثل سوى 3.8% على التكلفة رغم استبعاد قيمة الأرض، والتي لو تمت إضافتها لانخفضت نسبة الحديد لأقل من ذلك.

كما خلصت الدراسة إلى أن سعر حديد التسليح ارتفع خلال عام من مايو 2021 إلى مايو 2022 بنسبة 34%، وكانت الزيادة فى سعر حديد التسليح أقل من مواد أخرى عديد مثل أسلاك النحاس التى ارتفعت بنسبة 93%، والألومنيوم الذى ارتفع بنسبة 73%، والزجاج الذى ارتفع بنسبة 70%، وكذلك السيراميك الذى ارتفع بنسبة 56%، كما ارتفعت الأخشاب بنسبة 50% وارتفع الأسمنت بنسبة 47%.

ويوضح جدول التغير فى أسعار مواد البناء خلال عام من مايو 2021 إلى مايو 2022 ارتفاع أسعار المواد الخام بمتوسط 50%، وقد جاء ارتفاع الحديد أقل من المتوسط بنسبة 34%، حيث ارتفع طن الحديد من 14.5 ألف جنيه إلى 19.4 ألف جنيه، ولم تسجل أى من مواد البناء نسب ارتفاع أقل من تلك التى سجلها الحديد باستثناء الطوب والرمل والزلط، حيث ارتفع الطوب الأسمنتى المفرغ من 6.8 ألف جنيه إلى 7.25 ألف جنيه للألف طوبة بنسبة نمو 7% فقط.

كما ارتفع الطوب الأسمنتى المصمت من 1.05 ألف جنيه إلى 1.16 ألف جنيه للألف طوبة بنسبة زيادة 10%، وارتفع المترالمكعب من الرمل بنسبة 13% ليرتفع من 75 جنيه إلى 85 جنيه، وكذلك ارتفع المترالمكعب من الخرسانة الجاهزة من 758 جنيهًا إلى 980 جنيهًا بزيادة 29%، وارتفع المترالمكعب من الزلط المخصوص من 150 جنيهًا إلى 200 جنيهًا بزيادة 33%، وفقاً للنشرة الشهرية لأسعار مواد البناء من وزارة الإسكان.

وكانت أعلى نسبة زيادة فى الأسعار للأسلاك النحاس المعزول 4 مم، حيث ارتفع سعر اللفة 100م، من 894 جنيهًا فى مايو 2021 إلى 1.72 ألف جنيه فى مايو 2022 بزيادة 93%، وارتفع سعر اللفة 100م للنحاس المعزول 3م، من 692 جنيه إلى 1.33 ألف جنيه بزيادة 93%، كما ارتفع طن الألومنيوم الفضى المؤكسد من 67 ألف جنيه إلى 116 ألفًا بزيادة 73%، وارتفع طن الألومنيوم الملون من 68 ألف جنيه إلى 117 ألفًا بزيادة 72%.

وزاد سعر طن حديد كريتال قطاعات إنشائية من 15.2 ألف جنيه إلى 26 ألف جنيه بزيادة 71%، وارتفع المتر المسطح للزجاج الشفاف 6 مم من 143 جنيهًأ إلى 243 جنيهًا بزيادة 70%، وزاد سعر لتر دهانات البلاستيك المط الخارج من 45 جنيهًا إلى 74 جنيهًا بزيادة 65%، كما ارتفع سعر المتر المسطح للزجاج الشفاف 4 مم من 97 جنيهًا إلى 160 جنيهًا بزادة 65%.

وارتفع سعر كيلوجرام البيتومين المؤكسد على الساخن من 7 جنيهات إلى 11 جنيهاً بزيادة 57%، كما ارتفع المترالمربع لسيراميك الأرضيات 35*35 من 54 جنيهًا إلى 84 جنيهًا بزيادة 56%، وزاد سعر متر مواسير مياه الحديد المجلفن(1) 2.5 مم من 58 جنيهًا إلى 87 جنيهًا بزيادة 50%، وارتفع المترالمكعب من خشب سويد موسكى فنلندى من 9.5 ألف جنيه إلى 14.25 ألف جنيه بزيادة 50%، كما ارتفع متر مواسير مياه الحديد المجلفن (2) 2.5 مم من 105 جنيهات إلى 157 جنيهًا بزيادة 49%.

كما زاد سعر لتر دهانات البلاستيج نصف لامع من 46 جنيهًا إلى 68 جنيهًا بنسبة 48%، وزاد سعر طن الأسمنت البورتلاند العادى من 850 جنيهًا إلى 1250 جنيهًا بزيادة 47%، وارتفع سعر الكيلوجرام من معجون ايبوكسى مقاوم للكيماويات من 84 جنيهًا إلى 122 جنيهًا بنسبة 46%، وارتفع المتر المربع من سانويشت بانلز للأسقف من 395 جنيهًا إلى 559 جنيهًا بزيادة 41%، وزاد سعر المتر المكعب للخشب الزان الرومانى من 13 ألف جنيه إلى 18 ألفًا بزيادة 38%، كما ارتفع المترالمربع من صاج مفرد سمك 0.5 مم عرض 1.06م، من 145 جنيهًا إلى 196 جنيهًا بزيادة 35%.

وأكد خبراء أن الحديد من مواد البناء التى شهدت تراجعات ملحوظة خلال الأشهر الماضية بينما لم تنعكس أي من تلك التراجعات على أسعار العقارات بما يؤكد أن الحديد ليس المؤثر الوحيد وليس المؤثر الأكبر فى معادلة تسعير العقارات حيث هناك الكثير من مواد البناء الأخرى صاحبة الوزن النسبى الأكبر فى عملية البناء كما وضحتها الدراسة السابقة بخلاف سعر الأرض الذى يشكل نسبة كبيرة أيضاً من معادلة التكلفة.

وبدأ سعر الحديد في مصر مرتفعا خلال بداية شهر أبريل 2022 وسجل 20 ألفا، ثم انخفض خلال الأشهر التالية، ليسجل التراجع في سوق الحديد في مصر حوالي 3 ألاف جنيه، بما يمثل انخفاض بنسبة 15% خلال 3 أشهر فقط.

وخلال الأسبوع الماضي بلغ متوسط سعر الحديد في مصر للطن إجمالا في أحدث قائمة سعرية صادرة عن المصانع العاملة في مصر، تسليم أرض المصنع والتي يتم العمل بها للأسبوع الرابع على التوالي في مصر، بين 16 ألف جنيه و17670 جنيهاً، فيما بلغ متوسط سعر الحديد الاستثماري للطن، تسليم أرض المصنع، بين 16 و17 ألف جنيه، بينما يسجل سعر طن الحديد تسليم أرض المصنع للمصانع المتكاملة بين 17500 و17670 جنيهًا.

وأكد خبراء الحديد فى مصر أن الأسعار تتميز بمرونة فائقة نتيجة ارتباطها الوثيق بالأسعار العالمية لمدخلات الإنتاج والطاقة والتى تشهد تغيرات يومية وفقاً لمجريات الأحداث السياسية

والاقتصادية العالمية ومعدلات العرض والطلب فى الأسواق العالمية الأمر الذي ينعكس مباشرة على الأسعار فى السوق المحلى والتى تعتمد بشكل رئيسى على استيراد الخردة وخام البيليت من الأسواق الخارجية.

ارتفعت مبيعات الحديد فى مصر خلال النصف الأول من العام الحالي بحوالي نصف مليون طن ليصل إلى 3.9 مليون طن مقارنة بالفترة المقابلة من العام السابق وبنسبة نمو تصل إلى %15. جدير بالذكر أن مصر بها أكثر من 24 مُصنع لحديد التسليح، كما أنها تعتبر من الدول العشرين الأولى في إنتاج الصلب، كما أن أبرز مُصنعي الحديد في مصر هم: مجموعة حديد عز، وبشاى للصلب، والسويس للصلب، وحديد المصريين والجارحي للصلب وغيرها، وتعد شركة حديد عز، أكبر منتج للصلب فى العالم العربى وأفريقيا.