تطوير مصر تنجح في الانتهاء من ملف التصالح الخاص بـ فوكا باي الساحل الشمالي

دعم ومساندة الحكومة للقطاع العقارى ضرورة حتمية لضمان استمرارية مساهمته في مستهدفات التنمية

استئناف الإنشاءات في سبتمبر المقبل وتسليم الوحدات المتبقية صيف 2023

يوليو المقبل.. نشهد تشغيل الكريستال لاجون في كلا من "فوكا باي" و"المونت جلالة"

1500 وحدة مستهدف تسليمات "فوكا باي" و"المونت جلالة" بنهاية 2022.. وتستهدف سرعة وتيرة الأعمال الإنشائية بضخ 3 مليارات جنيه خلال العام الحالى

الاستدامة والذكاء والسعادة أحد أهم استراتيجيات "تطوير مصر"

"تطوير مصر" تحقق 2.2 مليار مبيعات خلال الربع الأول من 2022.. وتستهدف 8 مليارات العام

أحمد شلبى الرئيس التنفيذى لشركة تطوير مصر يكشف عن تحديات السوق العقارى.. ويضع الحلول العاجلة

تمويل المطورين السبيل الوحيد لضمان استمرارية السوق العقاري.. وخفض أسعار الأراضى لـ 20% من قيمة المشروع ضرورة

مطالب بتوفير الخامات ومد فترات التنفيذ وفترات تقسيط الأراضي

فى وصف علمى دقيق بالأرقام والمؤشرات، كشف الدكتور المهندس أحمد شلبى الرئيس التنفيذى والعضو المنتدب لشركة "تطوير مصر"، عن تأثير التحديات المتلاحقة علي السوق العقاري المصري منذ عام 2015، مبادراً بتقديم مجموعة من الدراسات والحلول للإسراع فى دعم ومساندة السوق العقارى ليواصل مساهماته فى مستهدفات التنمية.

وتحدث فى حوار خاص لـ "العقارية" عن متوسط ربحية الشركات العقارية الذ تراجع من 30% إلى 15%، فضلاً عن ارتفاع تكاليف التطوير العقارى بنسبة 40% الأشهر الستة الماضية وسط ضعف المعروض من الحديد ومواد البناء، ما أدى إلى تأخر البرامج التنفيذية لمعظم الشركات فى السوق العقارى، مع عدم القدرة على تمرير تلك الزيادات السعرية الكبيرة دفعة واحدة إلى أسعار المشترين.

وأكد علي اهمية مساندة الحكومة للقطاع الخاص، مشددة على ضرورة خفض أسعار الأراضى لتصبح 20% من قيمة المشروع بدلاً من 50% حالياً، فضلاً عن ضرورة توفير مواد البناء محليا ومد فترات التنفيذ وفترات تقسيط الأراضي، مع تيسير التمويلات المصرفية للمطورين.

وحول مشروعات "تطوير مصر" قال الدكتور أحمد شلبى فى الحوار التالى، إن الاستدامة والذكاء والسعادة أحد أهم استراتيجيات "تطوير مصر"، ورغم كل التحديات التى واجهت مشروعات الشركة كباقى شركات القطاع العقارى إلا أنها تواصل السعى بجد نحو تنفيذ واستكمال مستهدفاتها حيث يشهد مشروع "المونت جلالة" حياة متكاملة أكتوبر المقبل.

كما تستهدف الشركة تسليم 1500 وحدة من مشروع"فوكا باي" و"المونت جلالة" بنهاية 2022، فضلاً عن رفع معدلات الإنشاء وضخ 3 مليارات جنيه فى مشروعاتها خلال العام الحالى، وقد نجحت فى تحقيق 2.2 مليار مبيعات خلال الربع الأول من العام الحالى، وتستهدف 8 مليارات جنيه بنهاية 2022، كما تستأنف العمال الإنشائية فى الساحل الشمالى سبتمبر المقبل لتقوم بالتسليم الوحدات المتبقية فى صيف 2023.

** بداية.. ما هى قراءتكم للمشهد الحالي فى السوق العقاري؟

القطاع العقاري يمر بمرحلة فاصلة والأزمة الحالية هي الأصعب منذ الكساد الأعظم قبل مائة عام، ومما لاشك فيه أن الإدارة الحكيمة من القيادة السياسية وحكومة الدكتور مصطفي مدبولي لملف الاقتصاد خلال جائحة كورونا والاستمرار في تحقيق نمو إيجابي، قد منح الاقتصاد قوة دافعة لمواجهة الأزمة الراهنة والتي تكمن في صعوبة توقيتها بعد الجائحة مباشرة وما تبعها من أحداث مثل ضعف سلاسل التوريد العالمية وموجة التضخم العالمي.

ولكنى أرى أن الوضع في مصر أصعب لأننا مررنا خلال السنوات الـ7 الأخيرة بعدة مراحل مختلفة مثل عملية الإصلاح الاقتصادي الشامل الذي صاحبه تعويم للعملة المحلية، وتحرير لسعر الوقود وتطبيق لضريبة القيمة المضافة ثم رفع معدلات الفائدة، فكل ذلك ساهم في تحولات جذرية في تكلفة المنتج العقارى.

فمن خلال مقارنة سريعة بين 2015 والوضع الحالي، سنجد مثلا أن سعر صرف العملة تضاعف من 8 جنيهات حتي 18.7 جنيه، ولكن سعر المنتج العقاري ارتفع خلال نفس الفترة من متوسط 6-7 آلاف جنيه للمتر إلى 18-20 ألف جنيه، كما قفزت التكلفة من 3-4 آلاف جنيه للمتر إلى نحو 12-15 ألف جنيه للمتر، بسبب التأثيرات المتلاحقة على صناعة العقار، وكان آخرها اضطرابات سلاسل التوريد والارتفاع الكبير في أسعار مواد البناء والتشطيبات ونقص الخامات.

فالدراسات تشير دائماً إلى أن دورة المنتج العقاري 7 سنوات يصعد فيها المنحني لأعلى نقطة ثم يستقر، وبعدها ينخفض طفيفا ثم يعاود الصعود، ولكننا خلال نفس فترة السبع سنوات من 2015- 2022 مررنا بكل المنحنيات، فمع هذا الوضع التراكمي يمكننا أن نؤكد أن التحديات الراهنة تعتبر من أخطر التحديات التي واجهها القطاع، وكثيرا ما كنا ننجح في تحقيق معدلات نمو كبيرة رغم التحديات سواء خلال فترة التعويم أو كورونا ولكن هذه المرة أخشي أن يواجه هذا القطاع المهم مرحلة من التراجع ليس فقط تباطؤ وذلك في ظل تراجع هوامش الربح للشركات العقارية.

فالمبيعات المحققة ليست مؤشرا على أن السوق في حالة نمو لأن ما يتم إعلانه من مبيعات إيجابية ينطبق فقط على الشركات الكبرى وعددهم لا يزيد عن 15- 20 شركة فقط، ولكن باقي الشركات والتي يتجاوز عددها 1000 شركة من الصعب أن تنجح في تحقيق مبيعات إيجابية في ظل الظرف الحالية.

ولجأت بعض الشركات لتهدئة المبيعات، لأن المشكلة الحقيقية تكمن في العلاقة بين الربحية ومعدلات البيع، فالإحصائيات الأخيرة تشير إلى أن مبيعات الشركات العقارية المدرجة في البورصة المصرية في تزايد حيث ارتفعت من 30 مليار جنيه إلى 45 مليار جنيه، ولكن في المقابل منحني الربحية في نزول مستمر، من 27 مليار إلى 18 مليار جنيه، فما بالنا بوضع الشركات غير المدرجة، وهنا تكمن الخطورة.

فمتوسط ربحية شركات القطاع العقاري في الوقت الحالي تراجع لأقل من 15٪ مقابل 25٪ -30٪ سابقاٍ، مع الأخذ فى الاعتبار أن تلك الأرباح متراكمة وطويلة الأجل تصل لـ 10 سنوات، والأخطر من ذلك أن تلك المعدلات باتت غير مضمونة ومرتفعة الخطورة، إذ نبيع حالياً ولا يمكنا توقع التكلفة عند البناء والتنفيذ بعد عام أو عامين، وهنا في اعتقادي تظهر صعوبة الوضع.

ولكن نحن كشركات عقارية مضطرين لمواصلة البيع للحفاظ على التدفقات النقدية المطلوبة لاستكمال الأعمال، ومن جانبنا قمنا برفع أسعار البيع ولكن الدراسات تشير لارتفاع التكلفة خلال الستة أشهر الماضية بنحو 40٪ ولا نستطيع كشركات أن نرفع الأسعار بنفس النسبة.

ونسبة ارتفاع الأسعار الحالية التي طبقتها الشركات وصلت إلى 30%، ولكن تم تطبيقها بشكل تدريجي، ومع كل ذلك يجب أن لا نغفل استمرارنا كشركات في تمويل العملاء لمواجهة أزمة القوة الشرائية، الأمر الذي يشكل عبئا كبيراً علينا، كما اخشي احتمالية وقوع الشركات العقارية من جديد فى فخ رفع آجال السداد للمشروعات إلى 10 و15 عامًا لمواجهة الأزمة مثلمًا حدث فى تعويم 2016.

** مطالبات كثيرة بتوسعة التعامل بمنظومة التمويل المصرفي والتي تحتاج للتطوير كي توفر التمويلات اللازمة للشركات في الظروف الراهنة، فما تعليقكم؟

المنظومة الحالية قد تضعف فرصة السوق في الاستمرار على المدى المتوسط والبعيد، ولذلك لابد من إيجاد آلية تسمح بتمويل المطور ولقد تقدمنا بعدة حلول أهمها إعادة النظر في التمويل العقارى وآليات التمويل البنكى للمطورين العقاريين.

فمشكلة التمويل العقاري تتعلق بطول الإجراءات وتعقيداتها وليس سعر الفائدة فقط، الأمر الذي يحد من قدرة التمويل العقاري على تحريك السوق الذي تعرض لموجة تضخم كبيرة نتيجة للظروف الاقتصادية المختلفة من تحرير سعر الصرف وتداعيات أزمة كورونا والحرب الأوكرانية، التي أدت إلى ارتفاع أسعار العقارات، مقابل تراجع القدرة الشرائية للمشترين.

وعلى صعيد اخر لابد من دراسات متكاملة لتقديم نموذج جديد يتم العمل به من قبل شركات التطوير العقارى، يكون بديلًا للطريقة التقليدية الحالية والتى تتضمن نموذج واحدًا هو البيع قبل التنفيذ الفعلي للمشروع والمعروف بـ«Off Plan»، وكذلك التعدد فى النماذج المطروحة سيزيد من التنوع ونمو السوق العقارى، وبالتالى يزيد ذلك فى معدلات المشروعات المنفذة وزيادة سرعة دورة رأس المال.

وأما الخطة التى تلى تنفيذ المشروع هى تسليم الوحدات، لتدخل شركات التمويل العقارى فى هذا التوقيت لتبدأ تمويل الوحدات، وتقوم بإتاحة المبلغ الإجمالي للوحدة للبنك والشركة، لتتولى الشركة تحصيل قسط الوحدات من العملاء حسب المدة التى تحددها، وأن هذه الأدوار تزيد من عمليات التنفيذ وكذلك ترفع العبء عن كاهل الشركات، وكل يلعب دوره المنوط به وبالتالى نسب المخاطرة بالسوق تقل لأقصى حدود وهذا ما يزيد من معدل التسليم بكل المشروعات قبل التوقيتات المحددة بالعقود.

وعلى الرغم من التحديات الحالية أريد أن أؤكد أن القطاع العقارى في مصر أثبت قوته وصلابته فى ظل الأزامات المتتالية بداية من التعويم في نهاية عام 2016 مروراً بأزمة جائحة كورونا والتي تسببت في إحداث تباطؤ في السوق لمدة عامين تقريباً ولا تزال مستمرة، ثم التداعيات الأخيرة الناتجة عن الحرب الأوكرانية الروسية التى لا يمكن التكهن بما سيتم مستقبلًا.

** في ظل ما ذكرته من تحديات من شأنها أن تقود القطاع العقاري إلى التراجع، ما الدور الإيجابي الذي يمكن أن تلعبه الحكومة خلال هذه الفترة لإنقاذ المشهد؟

فمما لا شك فيه أنه يجب على الحكومة أن تعيد النظر في سياساتها فيما يتعلق بعدة نقاط محورية للتوافق مع المتغيرات الأخيرة والارتفاعات الكبيرة في التكلفة، فاولاً من الضروري إعادة النظر في أسعار الأراضي بحيث لا تتعدي النسبة الـ 20% من قيمة المشروع مثلما يحدث في أي سوق عقاري منتعش، فسياسات التسعير الحالية التي تتعدي الـ 50٪، وقد ترتفع في بعض مشروعات الشراكة مع هيئة المجتمعات العمرانية إلى 60٪ من مجمل المبيعات، هو السبب الرئيسي والأكبر في تراجع معدلات الربحية إلى مستويات غير مشجعة على الاستثمار العقاري.

فلا يًعقل أن تصل تكلفة الأرض في المشروعات إلى 50٪، وقد ترتفع في بعض مشروعات الشراكة مع هيئة المجتمعات العمرانية إلى 60٪ من مجمل المبيعات، فكيف يمكن للشركة أن تستكمل مصاريف الانشاءات التي من المفترض أن تستحوذ على 50٪ من التكلفة الاستثمارية وتتبقي مصاريف مثل مصاريف التشغيل وحملات التسويق والدعاية غير مشمولة في الحسبة الحالية الخاصة بالشراكة وتواجه الشركات تحديات كبيرة للوفاء بها، فاغلب الشركات اضطرت لتقليل هوامش الربحية لادني الحدود لتحاول أن تنجح في استكمال مشروعاتها.

كما يجب أن يكون للحكومة دور مباشر في حل أزمة توافر الخامات وخفض تكلفتها، وذلك في رأيي يمكنه أن يتحقق عن طريق دعم الحكومة للصناعات المحلیة بما یسمح بتوافر الخامات المطلوبة محلیا ومحاولة تحقیق الإكتفاء الذاتي منها.

ذلك بالإضافة إلى زيادة فترة تنفيذ المشروعات ومد أجال أقساط الأراضي حتي تتمكن الشركات من مواصلة العمل بمشروعاتها المختلفة، بما يتناسب مع حجم العمل والتدفقات النقدية للمشروعات.

** أعلنت الحكومة قريباً عن مسودة وثيقة ملكية الدولة والتي تشير إلى اتجاه الحكومة للتخارج من القطاع باستثناء الإسكان الاجتماعي، ما رأيكم في ذلك؟

الوقت الحالي هو الأنسب لأن يكون للقطاع الخاص نصيب أكبر في إنتاج وحدات الإسكان المتوسط وفوق المتوسط والفاخر، فالدولة تقدم وحدات جاهزة كاملة التشطيب بتقسيط على 20 و30 عامًا، وهو أمر يصعب على القطاع الخاص القيام به فى ضوء التحديات وأسعار الأراضي الحالية.

ويجب على الدولة أن تركز جهودها فيما يتعلق بمشروعات البنية التحتية والمرافق واسكان محدودي الدخل وإنشاء المدن الجديدة وكل ذلك من شأنه تشجيع ملف تصدير العقار ودخول العملة الصعبة إلى البلاد.

** فى ظل الأوضاع الراهنة التى يشهدها العالم من تغيرات اقتصادية ومناخية جعل من الضرورى التوجه لإقامة مشروعات مستدامة تعتمد بشكل رئيسى على الموارد الطبيعية والمتجددة والتى تقلل من الإنبعاثات؟ كيف ترون مستقبل السوق فى ظل المعطيات الجديدة وما هي خططكم لمواكبة هذه التغيرات؟

المدن المستدامة لم تعد رفاهية فى الوقت الحالى بل أصبحت أمر ضروري لمواكبة تغيرات المناخ العالمية، ويحتاج الاستثمار في المشروعات المستدامة إلى أسس سليمة تبدأ من التخطيط والتصميم والبنية التحتية لضمان تطبيق اعلي معايير الاستدامة فى المشروعات المختلفة وتوفير جودة حياة للعملاء.

التنمية العقارية المُستدامة هي احد ابرز القضايا في السوق الآن، خاصة وأن قطاعي العقارات والتشييد والبناء في مصر من أهم القطاعات، حيث يمثلان حوالي 20% من إجمالي الناتج المحلي، ويوفر القطاع العقاري نحو 5 ملايين فرصة عمل مباشرة ذلك إلى جانب أن هناك حوالي 100 صناعة تقوم عليه، ومن الجيد أن التوجه نحو الاستدامة أصبح توجه حكومي، وهو ما سيؤثر بالإيجاب على الاقتصاد المصري، كما أن مصر تضع قضية التغير المناخي على رأس قائمة أولوياتها، وأطلقت استراتيجية قوية في هذا الشأن، بالتوازى مع استضافة مؤتمر المناخ ومبادرة التحول للأخضر بمدينة شرم الشيخ الفترة المقبلة.

وفيما يتعلق بتكنولوجيا البناء في مصر، فنحن لازالنا نستخدم أدوات وآليات قديمة مما لا يساعد فى دعم عملية التحول إلى الاستدامة، ولذلك نحتاج إلى مواكبة دول العالم فيما يتعلق بالوسائل والتطبيقات الحديثة المستخدمة في عملية البناء.

وفيما يتعلق بشركة تطوير مصر، فإنشاء مشروعات مستدامة وذكية وسعيدة هو أحد أهم عناصر استراتيجيتنا، ولذلك نحرص على تطبيق اعلي معايير الاستدامة الخاصة بالحد من استهلاكات المياه والكهرباء في كل مشروعاتنا وهذا ما تضمنه البنية التحتية الذكية من محطات لمعالجة مياه الشرب وإعادة استخدامها في ري الحدائق، ومحطات لتحلية مياه البحر في المشروعات الساحلية لتكون صالحة للشرب، بالإضافة إلى استخدام مواد صديقة للبيئة والاستفادة من كافة مخرجات المواقع في عملية البناء مثل الصخور، ومن أول خطوة في تصميم المخطط العام للمشروع نراعي تحقيق أقصي معدلات الإضاءة والتهوية الطبيعية، حيث يتم توجيه المباني نحو ممرات الهواء، والاعتماد على مسطحات الزجاج الكبيرة في الواجهات، أيضا نحرص على توفير شبكة حلول التنقل المتكاملة المعتمدة على السيارات واتوبيسات التي تعمل بالكهرباء، إلى جانب مسارات للعجل والمشاة.

كما أن هذه البنية التحتية الذكية مرتبطة بعدة تطبيقات تكنولوجية ومراكز تحكم في المشروعات تقوم بنقل البيانات إلى مركز تحكم مركزي في مشروع بلومفيلدز، ويتم تحليل البيانات للكشف عن وجود أي عطل أو خلل حيث يتم إعطاء انذار بمكان الخلل وليتم إصلاحه على الفور.

فمثلاً أعمدة الإنارة الذكية تربط الحركة في الطريق بمعدل الإشغال، لخفض استهلاك الكهرباء، فضلا عن ربط الوحدات بعدادات مرافق ذكية مثل المياه والكهرباء للتحكم في الاستهلاك، كما أن هناك منظومة بيئية لإدارة المخلفات، كل ذلك مرتبط "بتطبيق" على الهاتف المحمول يمكن العملاء من التحكم في كافة الخدمات المرتبطة بالمشروع سواء سداد فواتير الاستهلاك، أوالتحكم في الأجهزة المنزلية داخل وحداتهم، أوحجز خدمات مثل المطاعم وخلافه، كما يضم التطبيق محفظة لتحويل الأموال، وسنقوم بإطلاق هذا التطبيق قريباً.

** بالحديث عن «تطوير مصر» ومشروعاتها الرائدة ما هي خططكم للعام الجاري في ضوء ما سبق؟ وما هي أحدث تطورات مشروعاتكم في كل من العين السخنة والساحل الشمالى ومستقبل سيتي؟

فيما يتعلق بالمستهدفات البيعية وخطط الاستثمارات والتنفيذ في مشروعاتنا، لقد نجحنا في تحقيق 2.2 مليار جنيه مبيعات بمشروعاتنا خلال الربع الأول من العام الجاري، ونستهدف 8 مليارات جنيه إجمالي مبيعات خلال العام الجاري، ونسعى للتوازي بين معدلات البيع والتنفيذ بمشروعاتنا، كما نخطط لاستثمار 3 مليارات جنيه بمشروعاتنا خلال 2022، إذ أن تركيزنا الأكبر على رفع معدلات الإنشاءات.

وفيما يتعلق بخطط التسليم، نحن مستمرون في العمل في كل مشروعاتنا، وقمنا العام الماضي بتجهيز أكثر من 1200 وحدة للتسليم، وخطة العام الجاري أن نقوم بتسليم 1500 وحدة في مشروعي "فوكا باي" و"المونت جلاله" بحلول نهاية 2022، فضلا عن تسليم أولي المراحل مشروع "بلوفيلدز" بداية من الربع الخير من العام الجاري وحتي الربع الأول من العام المقبل.

وفيما يتعلق بآخر مستجدات مشروعنا فوكا باي بالساحل الشمالي ، فلقد نجحنا في إنهاء ملف التصالح وتوفيق الاوضاع بعد أن بدأنا في هذا الملف منذ حوالي عامين ونصف، وسعينا خلال هذه المدة في إنهاء جميع الإجراءات الخاصة بالتصالح وتوفيق الأوضاع بعد نقل تبعية الارض من محافظة مطروح إلى هيئة المجتمعات العمرانية، وما تبعه من قرارات لوقف البناء، ونجحنا في الانتهاء من هذا الملف كاملا.

وبحلول سبتمبر المقبل سنكون حصلنا على العقد الجديد وسيتم الانتهاء من مراجعة القرار الوزاري وسنكون قد استلمنا جميع تراخيص المشروع لاستئناف الانشاءات في المشروع والتي توقفت لمدة تتعدي العامين ونصف الماضيين ، وسنعمل على تسليم الوحدات المتبقية خلال صيف العام المقبل 2023، وفيما يتعلق بالمرحلة الأولى للمشروع فلقد قمنا بتشغيلها بنجاح خلال العامين الماضيين متضمنة أغلب خدمات المشروع وسنقوم خلال الصيف الحالي بتشغيل " المرحلة الثانية متضمنة " الكريستال لاجون" كما سنقوم بتقديم عدد من الأنشطة المختلفة والجديدة للعملاء.

وفيما يخص مشروع المونت جلالة بالعين السخنة فعمليات الإنشاءات تسير وفقاً للمعدلات المستهدفة، فقد واجهنا بعض التحديات الخاصة بعدم توافر حديد التسليح مما أدى إلى بعض التأخيرات ولكننا نعمل على تعويض ذلك، فلدينا حوالي 600 وحدة تم الانتهاء منها وقمنا بتسليم بعضها كما تم تشغيل المرحلة الأولى من المشروع وتوفير العديد من الخدمات مثل حمامات السباحة والمطاعم والـ" BaseCamp" ونقوم بتقديم مجموعة من الأنشطة المختلفة للعملاء الحاليين ونتطلع لتشغيل " الكريستال لاجون" أيضا خلال موسم الصيف، وبحلول شهر أكتوبر سنشهد حياة متكاملة في المونت جلالة.

وفيما يخص مشروعنا بلومفيلدز بمستقبل سيتي فتسليم اولي وحدات الشق السكني بالمرحلة الاولي سيكون بداية من الربع الاخير من العام الحالي ويمتد حتي الربع الأول من العام المقبل

** وفيما يتعلق بملف تصدير العقار وخطط تطوير مصر لدخول أسواق جديدة مثل السوق السعودي فما اخر التطورات فيما يتعلق بهذا الملف؟

فالتوسع في الخارج وتطوير مشروعات في دولة مثل السعودية يعتبر هدف استراتيجي لتطوير مصر، ولكن ازمة كورونا وتابعاتها تسببت في تأجيل خططنا لبعض الوقت، لكننا نعمل حالياً على استكمال هذه الخطط ونقوم بدراسات موسعة لآليات تأسيس الشركات واختيار الشريك السعودي والأراضي المتاحة، ولقد التقينا بالفعل مع عدة مسؤولين ومستثمرين سعوديين، في ظل التسهيلات الكبيرة التي تقدمها الحكومة السعودية للشركات العقارية، وسنقوم قريبا بالإعلان عن اخر التطورات في هذا الملف.