الأهلى صبور: 25 ألف جنيه سعرًا عادلًا للمتر بالساحل ومرشحًا للزيادة

طرح وحدات جديدة من «أمواج» بخليج سيدى عبد الرحمن

طرح مراحل جديدة من «جايا» رأس الحكمة الصيف المقبل

«جايا» يضم 30 حمام سباحة.. و5 آلاف متر بحيرات صناعية

زيادة فى أسعار وحدات المواقع المتميزة تتراوح من 15% إلى 30% 

«الأهلى - صبور» تنافس على تطوير أرض «دريم لاند»

مفاوضات لاقتراض 850 مليون جنيه من «الأهلى المصرى»

أثر محدود للتضخم وزيادة متوقعة للمبيعات فى صيف 2022

التاريخ الطويل والخبرات العقارية الممتدة لأكثر من 27 عاماً.. والشراكة الأقوى مع أكبر مؤسسة مالية على الإطلاق.. لا تعرف الأزمات.. ولم تطأ أقدامها سوى القمة.. وليس لها سوى عنوان واحد.. هو «الأهلي - صبور».. حكماء السوق العقارى وأباطرة التنمية العمرانية فى مصر، والذين على خطاهم يتشكل حاضر ومستقبل البناء والتطوير والتقدم الحضارى.

انفردت «العقارية» بحوارها مع الدكتور تامر عرفان الرئيس التنفيذي للاستثمار والتمويل بشركة «الأهلي- صبور»، متحدثاً عن تطورات الأوضاع الراهنة فى السوق العقارى من منطلق خبراته الاستثمارية التى تتخطى 28 عاماً، متوقعاً أثراً نسبياً للتضخم على حركة مبيعات السوق العقارى مع زيادة مرتقبة فى مبيعات صيف 2022.

وأوضح أن نظرية الملاذ الآمن وراء ارتفاع مبيعات الشركات العقارية خلال مارس الماضى رغم التضخم، كما أن الوحدات التجارية والإدارية والطبية هى رهان المستثمرين الرابح فى الفترة الحالية وقد شهدت أسعار وحدات المواقع المتميزة ارتفاعاً لأسعارها بنسبة تتراوح من 15-30 % وفقا لمتغيرات السوق خلال الربع الأول والثانى من العام الحالى .

وكشف عن أسرار مواجهة الشركات للتحديات الراهنة والتمثلة فى الحفاظ على المخزون العقارى للوحدات والأراضى بالإضافة إلى تدبير أكبر قدر من السيولة لضمان استمرار عمليات التنفيذ وفق الجداول الزمنية المحددة، وعلى المشترين مواصلة اقتناص الفرص .

وفى الحوار التالى تحدث عن مستهدفات «الأهلى - صبور» حيث طرح وحدات جديدة من «أمواج» بسيدى عبد الرحمن، وطرح مراحل جديدة من «جايا» رأس الحكمة الصيف المقبل، فضلاً عن تفاوض الشركة حالياً للحصول على تمويلات مصرفية بقيمة 850 مليون جنيه من «الأهلى المصرى» لتمويل مشروع كييفا، بالإضافة لتنافس الشركة على تطوير أرض «دريم لاند».

مشروعات الأهلى - صبور

الكثير يتحدثون عن الوضع الاقتصادى العالمى وتأثيراته على السوق المصرى، بينما علينا أن ننصت جيداً لقيادات التمويل والاستثمار فى كبرى المؤسسات العملاقة بالسوق المصرى والتى من أهمها فى القطاع العقارى «الأهلى صبّور» فما هى قرائتكم للمشهد؟

الأزمة الاقتصادية التى يشهدها العالم في الوقت الحالي بدأت عندما قامت الولايات المتحدة الأمريكية بضخ المزيد من السيولة في كل القطاعات والتى وصلت إلى تريليونات الدولارات لمواجهة تداعيات جائحة كورونا، حيث قامت بطباعة كميات ضخمة من الدولار لإدارة الأزمة دون وجود غطاء نقدي حقيقي لديها، وهو ما نتج عنه ارتفاع معدلات التضخم بصورة رهيبة.

وقد وصلت معدلات التضخم فى الولايات المتحدة الأمريكية إلى 7% منذ حوالي 4 أشهر أي قبل اندلاع الحرب الروسية الأوكرانية، وهو معدل لم تصل إليه الولايات المتحدة منذ أكثر من 40 عامًا فمن الطبيعي عندما يصل التضخم لهذه المعدلات لابد له من تأثيرات سلبية لم تقتصر على الولايات المتحدة فقط بل تمتد إلى العالم أجمع وهو ما دفعها لاستهداف رفع معدلات الفائدة بنسبة 1.5% كي تستطيع السيطرة على التضخم فى الأسواق الأمريكية.

وبما أن هناك تضخم عالمى فقد انعكس تأثيره على الاقتصاد المصري، لارتباطه بالاقتصاد العالمي بشكل كبير، حيث أصبح الجميع مضطراً لرفع الفائدة للصمود أمام تنافسية الأسواق العالمية فى اجتذاب الاستثمارات ومواجهة التضخم المستورد، مع الأخذ في الاعتبار أن كل هذه التحديات سبقت اندلاع الحرب الروسية الأوكرانية التي ألقت بظلالها أيضاً على الاقتصاد العالمي، وقد ظهر تأثيرها جلياً على الاقتصاد المصرى لارتباطه بالأسواق التصديرية الروسية والأوكرانية.

كما تأثر القطاع السياحى الذى كان يعتمد على تلك البلدان بشكل رئيسى، فضلاً عن كونها مصدراً رئيساً لواردات مصر من القمح والذرة، كما تستقبل هذه الأسواق بعض المنتجات المصرية التى كانت توفر الكثير من العملة الأجنبية، وكانت تستضيف نحو 10 آلاف طالب بمراحل دراسية مختلفة وهذا كله شكل تحدياً كبيراً لمصر، لذلك فإن رفع الفائدة على الجنيه مع ارتفاع سعر الدولار مقابل العملة المحلية كان أمراً حتمياً ومتوقعاً لمجابهة كل تلك التحديات.

مشروعات الأهلى - صبور

وكيف يبدو السوق العقارى فى ظل كل تلك التحديات التى تحدثتم عنها، لا سيما وأنه أحد أهم القطاعات الرئيسية التى شهدت طفرة كبيرة واستثمارات ضخمة، فهل يعود للإنكماش؟

الاقتصاد المصري حاليًا وبجميع قطاعاته يحاول امتصاص الصدمة بأقل تداعيات ممكنة، وعلى مستوى القطاع العقارى فلا يمكن القول بأنه سيشهد حالة من الإنكماش لأن ذلك يعنى الإحجام عن أي حركة للبيع أو الشراء وهذا لن يحدث.

وأيضًا لا يمكننا رصد حالة ركود تضخمي في السوق العقارى المصرى، وأكبر دليل على ذلك حجم المبيعات الهائل الذي حققته شركات التطوير العقاري في شهر مارس الماضي، فكبرى شركات التطوير العقاري تخطت المستهدف البيعي لها وهو مالم يحدث منذ عدة سنوات، وأتوقع أن ترتفع المبيعات خلال الصيف الحالى أيضاً.

مبيعات ضخمة حققها المطورون العقاريون فى ظروف استثنائية، تُرى ما السبب وراء تلك الطفرة الكبيرة للمبيعات خلال مارس وما هو المنتج الذى اجتذب كل هذه السيولة؟

باختصار يمكننا أن نطلق على ما حدث مصطلح «CLASSICAL STORY»، إذ دائمًا عندما ترتفع معدلات التضخم يكون العقار هو الملاذ الآمن لأي مستثمر لأن كل مدخلات إنتاجه مرتبطة بالسوق العالمي وليس المحلي سواء حديد أو أسمنت أو نحاس وغيرها، لذلك فالعقار أفضل مأمن لأموال المستثمرين من أي خطر.

وبالنسبة لنوعية المنتجات العقارية التي ارتفع الإقبال عليها، نستطيع القول أن الحصان الرابح وفق هذه المعادلة وفى الظروف الراهنة للسوق العقارى، هو المنتج العقاري التجاري والإداري والطبي، بينما يظل السكني أيضاً عنصراً أساسياً لا يمكن لأى فرد الاستغناء عنه، وهذا ما دفع المستثمرين مؤخراً إلى التوجه باستثماراتهم نحو هذه النوعية من المنتجات العقارية بعدما كانت الوحدات السكنية تستحوذ على 100% من حجم الطلب.

مشروعات الأهلى - صبور

مبيعات ضخمة رغم الحديث عن موجة تضخمية، هل كانت التأثيرات التضخمية على أسعار العقار طفيفة إلى الحد الذى لا يؤثر على حجم الطلب أم ماذا يحدث بالتحديد؟

الشركات العقارية كانت في منتهى الذكاء وتعاملت مع موجة التضخم العالمية بحرفية عالية فمنذ نهاية 2021 وبداية 2022 بدأت بعض الشركات في رفع أسعارها بشكل تدريجي وبنسب منخفضة بدأت بـ 5% وقد تقبلها السوق العقاري وتكيف معها، مع الأخذ في الاعتبار أن هناك ارتفاعات مقبلة أخرى تأثراً بتحريك سعر الدولار في مارس الماضي.

ولكن يجب أن نشير إلى عدم وجود معيار محدد لرصد نسب اليزادة فى أسعار العقار لأنها تختلف من مشروع لمشروع بل تختلف داخل المشروع الواحد، والفيصل الرئيسي في ذلك هو مكان وموقع الوحدة داخل المشروع ومميزاتها عن غيرها من وحدات المشروع.

وقد نتج عن كل هذه المتغيرات أن المنتجات العقارية ذات الموقع المتميز ارتفعت بنسبة تتراوح من 15 % إلى 30 % ، وأتوقع أن تشهد أسعار المنتجات العقارية زيادة لن تقل عن 15% خلال الربع الثاني من عام 2022.

مشروعات الأهلى - صبور

بالحديث عن المواقع المتميزة وتأثيرها على الأسعار، وفى ضوء الانتشار الواسع للتنمية العمرانية فى مختلف أنحاء مصر، ما هى المناطق الأكثر جذباً للمشترين بهدف الاستثمار؟

النهضة العمرانية الشاملة التي تشهدها مصر حاليًا فى جميع ربوعها، صاحبها إقبالٌ كبير من أصحاب الفوائض المالية الباحثين عن الاستثمار فى مختلف الأنحاء، بينما نجحت العاصمة الإدارية الجديدة في تصدر قائمة المناطق الأكثر إقبالاً، تلتها مشروعات الساحل الشمالي الذي يعيش حاليًا أزهى عصوره، لكنه تأثر بشكل أو بآخر بعمليات تقنين الأراضي التي تنفذها هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة خلال الفترة الماضية.

كما أن الساحل الشمالى يواجه بعض العوائق المرتبطة بالمرافق، وهذا ما دفع شركات التطوير العقاري حاليًا إلى دراسة اللجوء لشركات متخصصة تتولي تنفيذ البنية التحتية الخاصة بمشروعاتها وما تحتاجه من محطات مياه وتحلية وصرف وكهرباء تجنبًا للتوقف أو تأخير التنفيذ حيث لا يستطيع المطور القيام بجميع الأدوار، إذ يكفيه حلياً قيامه بدور الممول للعميل.

لا يزال المطور يقوم بدور الممول فى تقسيط وحداته للعملاء، ولا تزال ضغوط السيولة وارتفاعات أسعار مدخلات الإنتاج تتزايد على المطورين، فما هى أنسب آلية لتمويل مشروع؟

عمر المشروع وطبيعته هما العنصران الأساسيان عند وضع التكلفة الاستثمارية وطرق التمويل، وإذا انتقلنا للحديث عن الهيكل التمويلي لمشروعات التطوير العقاري بشكل عام فهي تعتمد في الأساس على 3 أضلاع أولها التمويل الذاتي وثانيها التسهيلات المالية، وثالثها متحصلات العملاء.

ولا أستطيع القول أن هناك نسب ثابتة لكل ضلع من هذه الأضلاع فطبيعة المشروع هى المحدد الرئيسى لنسبة كل تمويل، فعلي سبيل المثال فإن مشروع مول تجارى بهدف التأجير حتماً لن يعتمد على مقدمات العملاء بل سيعتمد على التمويل الذاتى والقروض بعكس مشروع الكومباوند السكني الذي يوفر الحصول على أقساط العملاء وهو ما يجعل المعادلة مختلفة تماماً، وغالباً ما يمثل التمويل المصرفى نسبة متوسطة بين التمويل الذاتى ومقدمات الحجز.

مشروعات الأهلى - صبور

المتغيرات الجديدة التي يشهدها الاقتصاد العالمى فرضت تحديات جديدة على السوق العقارى، فمن وجهة نظركم ما هو طوق النجاة لشركات التطوير العقاري في المرحلة الحالية؟

هناك جناحان أساسيان يمثلان طوق نجاة لكل الشركات العقارية في المرحلة الحالية الجناح الأول هو الحفاظ على محزون الشركات وما يشمله من الأراضي والوحدات سواء كانت تحت الإنشاء أو جاهزة، حيث يعتبر هذا المخزون ملاذاً لهذه الشركات لأنه لم يسعر طبقًا لمتغيرات السوق الحالية وبالتالي فهو بمثابة الترياق الذى يحميها من التحديات المحيطة بالسوق حاليًا.

أما الجناح الأخر فهو السيولة المالية للشركة التي يجب الحفاظ عليها من أي تعثر، فالربح ليس من أولويات أي مطور في الوقت الحالى لأن العالم أجمع حاليًا يفكر في كيفية تخطي هذه الفترة ولا يستهدف الربح، ومن وجهة نظري فإن استمرار المطور في بالسوق مع الظروف الراهنة يعتبر في حد ذاته مكسبًا كبيرًا.

وأؤكد من واقع خبرتي في هذا القطاع التي تمتد لأكثر من 26 عامًا أننا حاليًا في مرحلة تنقيح كبيرة للسوق العقاري يعقبها تخارج شركات تطوير عقاري كثيرة من السوق خلال العام الجاري 2022، لأن الأزمات بمثابة مرحلة «فلترة» لأي سوق.

ومن واقع خبراتكم الممتدة لأكثر من 26 عاماً، وبحكم اطلاعكم الدائم على كافة تفاصيل القطاع، ما هى مواصفات الشركات التي تتوقع خروجها من السوق خلال الأزمة الحالية؟

في الواقع هناك نوعان من الشركات أتوقع تخارجها في ظل التحديات الحالية، فالنوع الأول منها هي الشركات صاحبة سابقة الأعمال القليلة والمشروعات الصغيرة والتي لم تتعرض لمثل هذه الأزمات في أوقات سابقة وأقصد هنا تحديدًا نوعية الشركات التي ظهرت فجأة في السوق والتي كانت تطور عدد منخفض من المساحات إلى مساحات ضخمة بعدد وحدات كبير.

أما النوع الثاني فهي الشركات التي توسعت بشكل أكبر من اللازم وحصلت على أراضٍ تفوق قدرتها على تنميتها، فهذه مهددة أيضًا بالخروج لأن التوسع بالسوق العقاري يحتاج إلى منظومة متكاملة تتضمن بنية بيعيه وتسويقية وإدارية تتناسب مع ما تطوره من مساحات.

كما يجب أن يكون لديك جدول زمني للتنفيذ مصحوب بقدرات مالية وتدفقات نقدية تواكب المصروفات والفئتان السابقتان تتركزان بشكل كبير في الجيل الثاني والثالث من المطورين، وعلى مستوى كبار المطورين العقاريين فقد مروا بالكثير من التجارب والأزمات التي أصقلتهم خبراتهم وأصبحوا يمتلكون من الأدوات ما يؤهلهم للتصدي للأزمة الحالية والمرور منها بسلام وبأقل الخسائر.

مشروعات الأهلى - صبور

«الأهلي - صبور» من الشركات العريقة دائمة التطلع إلى المزيد من التطوير وإعادة الهيكلة بما يدعم تصدرها للساحة العقارية، فماذا عن آخر تطورات التنمية الداخلية للشركة؟

«الأهلي -صبور» تتقدم بخطوات راسخة فى السوق العقاري المصري وفقًا لخطط طموحة، كما تتبنى الشركة عملية إعادة هيكلة إدارية ومالية كبيرة بدأتها منذ إبريل 2020 والتي صاحبت انتشار جائحة كورونا بهدف إحداث تطورات جوهرية بسياسات الشركة، كي ينتج عنها في نهاية المطاف تحقيق طفرات غير مسبوقة ونجاحات كبيرة بالسوق العقاري.

وهنا تجدر الإشارة إلى أن نتائج هذه الهيكلة جعلت «الأهلي - صبور» تسبق بخطوة عن منافسيها الذين بدأوا في التفكير بهذه الخطوة مع ظهور تبعات التضخم والأزمات المستجدة، ومن المقرر أن يتم الانتهاء من هذه العملية العام الجاري 2022، ومع التحديات الجديدة التى طرأت على السوق فإنها تستوجب استمرار واستدامة التطوير المستمر، ولكن بعد أن وضعنا قاعدة راسخنة لسهولة التطوير، والتي سنبني عليها خطواتنا المقبلة.

تحدثتم عن الساحل الشمالى كثانى أكبر نقطة جذب للعملاء بعد العاصمة الإدارية الجديدة، ولديكم هناك العديد من المشروعات منها «جايا» و«أمواج»، فما هى خطتكم لصيف 2022؟

منتجات الساحل الشمالي تأتي على قائمة اهتمامات الشركة في فصل الصيف، وقد بدأنا بالفعل في تسويق وحدات مشروعاتنا هناك قبل دخول الصيف، وذلك لأن هذه النوعية من المنتجات أصبحت تباع على مدار العام ولم تعد مقصورة بيعيًا على فصل بعينه.

وتخطط الشركة لطرح مراحل جديدة من مشروع «جايا» الصيف المقبل والذي ينفرد بموقعه المتميز برأس الحكمة على بعد 25 دقيقة من أمواج، ويجمع بين الطبيعة الخلابة وسحر الموقع ليكون عنوانًا للرفاهية والحياة وفق أحدث المعايير العالمية على أجمل شواطئ الساحل الشمالي.

وتتمتع كافة وحدات المشروع بإطلالات رائعة على عدد كبير من البحيرات المائية وأكثر من 30 حمام سباحة، كما يوفر مساحات شاسعة تعطي مزيدًا من الراحة النفسية لسكانه، ويتضمن كلوب هاوس، ومنطقة ألعاب رياضية، ونادي صحي، ومنطقة لليوجا، ومسار للمشي وأخر لركوب الدراجات، ومنطقة خدمات تجارية تضم مولا ومطاعم وكافيهات فاخرة.

ويضم مشروع «جايا» برأس الحكمة مجموعة متعددة من الأنماط والوحدات المتنوعة بداية من الشاليهات والتوين هاوس المستقل، والفلل المستقلة، ويضم مجموعة كبيرة من البحيرات الصناعية بإجمالي 5 آلاف متر.

أما مشروع «أمواج» فتجهز الشركة لطرح بعض الوحدات المميزة به خلال الصيف المقبل، حيث يقع المشروع بموقع رائع بالساحل الشمالي، بقلب خليج سيدي عبدالرحمن، والذي يوحي بالأجواء الآسيوية، مما يمنحك شعورًا بالسكينة والاسترخاء وتجديد الطاقة، ويطل على البحر الأبيض المتوسط، وتم تقسيمه إلى 1600 وحدة، تضم فيلات منفصلة جزئيًا أو شاليهات.

ويتوفر بالمشروع فندقين، والعديد من حمامات السباحة، ومناطق ترفيهية، وناديPenguin Kids Club للأطفال، ويتوفر أيضًا بالمنطقة الأمامية من «أمواج» منطقة محلات تجارية حيوية، لتلبية رغبات وأنماط حياة الزائرين المختلفة، والمدعومة بوجود مرافق مصممة بشكل بانورامي، لتطل على بحيرة crystal lake.

مشروعات الأهلى - صبور

استطاعت مشروعاتكم الرائدة بالساحل الشمالي خطف أنظار الكثير من العملاء.. فما نوعية العملاء الأكثر إقبالاً على الشراء بالساحل وطبيعة المنظومة السعرية هناك؟

الساحل الشمالي يعتبر أحد الوجهات الرئيسية للمشترين من الجنسيات العربية، وقد بدأ في لفت أنظار العرب إليه بشكل أكبر من المعتاد منذ جائحة كورونا التي صاحبها انتشار العمل من المنزل، وبالتالي كان الساحل الشمالي هو المنفذ والملاذ لهم، ومن وقتها وحتى اليوم ارتفعت معدلات الإقبال العربى على الساحل الشمالى، وسترتفع نسبة مشترياتهم في العام الحالي مقارنة بالعام الماضي، وأتوقع زيادة الإقبال في العام الحالي على شراء المساحات الصغيرة التي تبدأ من 90 متر.

وإذا تحدثنا عن المنظومة السعرية فسعر المتر العادل في الساحل الشمالي يبدأ من 25 ألف جنيه ومرشح في الوقت الحالي لتخطي هذا الرقم في ظل المتغيرات السريعة والمتلاحقة في السوق العقاري، لكن المشكلة الأكبر حاليًا هو عدم ثبات أسعار الخامات وهذا ما يضع المطور العقاري في أزمة مستمرة لأنه ليست لديه القدرة على وضع منظومة سعرية بيعيه ثابتة، كما أنه غير قادر على وقف المبيعات حتى استقرار الأسعار أيضًا.

حدثنا عن أبرز ملامح خطة الشركة التوسعية، وهل تتضمن الحصول على تمويلات مصرفية أو الاستحواذ على شركات صغيرة أو القيد فى البورصة المصرية قريباً؟

الشركة لديها بالفعل خطة تطوير لمشروعاتها بهدف تحقيق طفرات غير مسبوقة ونجاحات كبيرة بالسوق العقاري، لذلك فنحن نتفاوض حاليًا مع البنك الأهلي المصرى للحصول على قرض بقيمة 850 مليون جنيه لتمويل أحد مشروعات الشركة، وفي إطار خططنا التوسعية كانت «الأهلي -صبور» ضمن قائمة الشركات التي تقدمت لتطوير أرض دريم لاند، وليس من ضمن خططنا التوسعية الاستحواذ على أية شركات جديدة.

أستطيع القول أن «الأهلي-صبور» جاهزة للفحص والتدقيق في أي لحظة فنحن نمتلك تاريخ عقاري يمتد لأكثر من 27 عامًا في السوق المصري، كما أننا نطبق قواعد الحوكمة بحكم كوننا الشريك العقاري لأهم بنك في مصر والوطن العربي وهو البنك الأهلي المصرى، لكن يجب أن أشير إلى أن الطرح في البورصة المصرية في المرحلة الحالية أمر مستبعد نظرًا لانخفاض قيمة أسهم الشركات العقارية المدرجة في البورصة لكن ليس لدينا ما يعيقنا عن تحقيق هذا الهدف.

تعتبر الصناديق العقارية عنصرًا أساسيًا لأي سوق عقاري، فهل السوق المصري مؤهل لها حاليًا؟

صناديق الاستثمار العقارية لها أهمية كبرى فهي أحد الأعمدة الرئيسية بالسوق العقاري المصري، لكن هذا لا ينفى أنها تواجه العديد من التحديات الكبيرة حاليًا، يأتي على رأسها الحديث عن فرض ضرائب على الأراضي التي تخضع للصندوق وهو أمر يحتاج إلى إعادة النظر فيه لأنه يعيق انتشارها بشكل كبير.

والسوق العقارى المصرى من أفضل أسواق المنطقة ولكنه يواجه منافسة شرسة وكبيرة من أسواق دبي وتركيا واليونان، بينما يظل السوق العقارى المصرى واحدًا من أفضل الأسواق في المنطقة من ناحية السعر والجودة.