إنرشيا للتنمية العقارية: أسعار الساحل الشمالي وشرق القاهرة الأعلى فى السوق المصري

«إنرشيا» 2022.. عام التسليمات والتوسعات والطروحات

تسليم 1600 وحدة متنوعة بكافة المشروعات.. والتوسع غرب القاهرة

300% ارتفاعًا بأسعار العقارات خلال الـ 5 سنوات الماضية

13% من مبيعات السوق العقارى خارجية ومعظمها للمغتربين

إنرشيا للتنمية العقارية 25% زيادة في الأسعار وشرق القاهرة تزيد 25% عن غربها

إطـــــــلاق المرحلة الثانية من «بريكس»

تراجـــــع القدرة الشرائية يمد فترات التقسيط والأفضلية لأصغر مساحة

مفاوضات لتمويل مشروع «چيفيرا» من بنكى «مصر» و«القاهرة»

أسواق الخليج الأنسب لتصدير العقار والوحدات الجاهزة الأكثر طلباً

بكل ما لديها من طاقات إبداعية وأفكار عالمية تتحرك بسرعة فائقة وفى خطوط متوازية لصناعة وجه جديد ووجهة فريدة لمعالم وتفاصيل المنتج العقارى في السوق المصرى، حيث النجاح في استقطاب أعلى معايير الحداثة والرقى العالمى وتطويرها بما يتناسب وثقافات السوق المحلى، لتبقى دائماً «إنرشيا» الواجهة الأرقى والعنوان الأقرب للعالمية في مختلف مشروعاتها العقارية التي تشهد عامها الذهبى بأعلى معدلات للتنفيذ والتسليم والطروحات الجديدة.

وكشف المهندس أحمد العدوي، الرئيس التنفيذي لشركة «إنرشيا للتنمية العقارية» في لقاء خاص، عن خطة الشركة التوسعية والإنشائية خلال عام 2022، حيث تعتزم تسليم 1600 وحدة متنوعة بكافة المشروعات، فضلًا عن طرح مرحلة جديدة من مشروع «چيفيرا»، وإطلاق المرحلة الثانية من مشروع «بريكس»، وكذلك إطلاق وحدات في المرحلة الرابعة من «چولز»، بالإضافة لإطلاق مشروع جديد لوحدات فندقية وتجارية على مساحة 18 ألف متر بغرب القاهرة.

وانطلاقاً من الفكر العالمى للشركة تطرق رئيسها التنفيذى للحديث بمزيد من التفصيل حول قراءة الشركة لأداء الأسواق العالمية في ظل التقلبات الاقتصادية الراهنة ومدى تأثر الاقتصادى المصرى بتلك التحديات بعد مروره بعدة أزمات متلاحقة خلال الـ 3 سنوات الماضية بدأت بجائحة كورونا، تلاها ظهور تبعات التضخم وأخيرًا الحرب الروسية الأوكرانية لكنه أثبت في كل مرة صلابته وقدرته على تحمل الصعاب واجتيازها.

وأكد «العدوي» في الحوار التالى، أن الأزمة العالمية الحالية أثبتت أن مستثمري الأموال الساخنة ليسوا الأنسب للسوق المصري، لأنهم لا يفضلون المخاطرة بأموالهم، كما أن انسحابهم السريع مؤخراً أضر بصافى السيولة الأجنبية للقطاع المصرفي، بينما في الوقت نفسه لفتت الأنظار إلى شريحة جديدة من مستثمري الخليج الذين أقبلوا وبقوة محل المستثمرين الأجانب لثقتهم بالاقتصاد المصرى وسط توقعات البنك الدولى باحتلال الاقتصاد المصرى المركز الثاني أفريقيًا.

مشروعات إنرشيا للتنمية العقارية

في مستهل حديثنا مع واحدة من الشركات الأكثر اهتماماً بالتنافسية العالمية في مشروعاتها، نريد الوقوف على رؤية الشركة وتحليلاتها للمشهد العالمي؟

إن الوضع الذي يعاني منه الاقتصاد العالمي ككل والاقتصاد المصري كجزء والسوق العقاري وما يمثله من شق هام من مكوناته في المرحلة الحالية ناجم في الأساس عن عدة مشاكل متتابعة بدأت بجائحة كورونا التي استمر تأثيرها لعامين وخلّفت ركوداً اقتصادياً عالمياً، ثم تلاها ظهور التضخم، ثم اختتمت مؤخرًا بالحرب الروسية الأوكرانية.

ولا شك فإن الصراع السياسى العالمى الأخير صاحبه صراع اقتصادي تمثل في حرب العملات بين الدولار الأمريكي والروبل الروسي واليوان الصيني، فالدول المتصارعة تحاول فرض كلمتها بالقوة اقتصاديًا وعسكريًا، وهذا كله جعل العالم لا يدري إلى أين يتجه مصيره في ظل هذه التحديدات مجتمعة.

والميزة الرئيسية لمصر حاليًا أنها على علاقات جيدة بكافة أطراف النزاع العالمية ولم تميل إلى طرف على حساب الأخر، وبالتالي فلسنا طرفاً من أطراف المعادلة السياسية، بما يؤكد تحوط الاقتصاد المصرى من نتائج النزاع بحيث لا يتضرر لخسارة أحد الأطراف، ولا يتمنى سوى المصلحة والاستقرار لجميع الأطراف.

ولكن على الجانب الاقتصادى من الصراع أدى لنتائج قاسية على السوق المصري باعتباره أحد الأسواق الناشئة الهامة، فما هو الدرس المستفاد لنا من هذه التجربة؟

هذه الأزمة العالمية ألقت بظلالها على الاقتصاد المصري وكان من أول آثارها هر خروج الأجانب من الاستثمار في السوق المصري، حيث تمثل هذا التخارج في انسحابهم من بعض الشركات والبورصة أيضًا مع الأخذ في الاعتبار أن هذا الأمر لم يكن مقتصرًا على مصر فقط، وإنما ارتبط بكل الأسواق الناشئة على مستوى العالم.

وانسحاب الأموال الساخنة أمر طبيعي لأن أي مستثمر في أوقات الأزمات يبحث دائمًا عن المناطق الاستثمارية الأكثر نمواً ويخشى المخاطرة في الأسواق الناشئة، وهذا يشعل الضوء الأحمر حول طبيعة وشكل المستثمر المناسب للسوق المصري في المرحلة المقبلة فمستثمرو الأموال الساخنة هم مستثمرون تأثروا في بلادهم بشكل مباشر بآثار جائحة كورونا لفشل حكوماتهم في التعامل مع الجائحة بشكل ملائم، فضلًا عن تأثرهم أيضًا باندلاع الحرب الروسية الأوكرانية.

كما أن مستثمرى الأموال الساخنة من الأجانب ليسوا ممن يفضلون البقاء في الأسواق الناشئة في وقت الأزمات، وفي المقابل أظهرت الأزمة الحالية جمهور جديد برز بقوة للساحة وهي الدول التي تعتمد في اقتصادها على البترول مثل الدول الخليجية صاحبة الفوائض المالية فى ظل ارتفاع أسعار البترول عالميًا، كما أن بلادهم لا تمتلك فرصًا استثمارية كثيرة. لذلك فإن المستثمر العربى هو المستثمر الأفضل الذي نرغب في وجوده بالسوق المصري في ظل ارتباطنا بمستهدفات استثمارية طموحة وضعتها الدولة يجب تحقيقها خلال الـ 4 سنوات المقبلة طبقًا للاستراتيجية التي وضعتها الدولة «مصر 2030».

مشروعات إنرشيا للتنمية العقارية

معنى ذلك أننا مطالبون بوضع خطة لتحديد نوعية وطبيعة العملاء والمستثمرين الأنسب للسوق المصري، فبرأيك من هي الشريحة الواجب استهدافها تزامنًا مع التحديات الحالية؟

من يرى أن صناديق الاستثمار الأجنبية والعملاء من ذوي الجنسيات الأجنبية هم الأنسب للسوق المصري والواجب استهدافهم في المرحلة الحالية مخطئ، إنما الأنسب للسوق المصرى هم المستثمرون من الدول العربية وعلى رأسها دول الخليج سواء كانت هذه الاستثمارات مباشرة أو في مجالات محددة مثل الفنادق والجامعات أو حتى في تصدير العقار. لذلك فعلى الجميع تعديل خطط مستهدفاتهم والتركيز على الجمهور العربي بأكمله، والخليجي على وجه التحديد، خصوصًا وأن بيئتهم العملية تطورت حاليًا وأصبح لديهم جهات وصناديق استثمار ضخمة تشبه الأوروبيين بشكل كبير، لذلك فهؤلاء هم الأولى بالشراكة والاجتذاب للسوق المصرى في الظروف الراهنة.

إذن فالسوق العقاري المصري مؤهل لاستيعاب كبار مطوري الخليج، ولكن آلا ترى أن دخول المطورين العرب بقوة للسوق المصري سيؤثر على حصة المطورين المصريين؟

أنا أعتبر أن وجود كبرى شركات التطوير العقاري الخليجية في مصر بأي شكل سواء إنشاء شركة جديدة أو بالاستحواذ على شركات قائمة فعليًا أو عبر تملك حصة في شركات موجودة هو في حد ذاته خطوة إيجابية كبيرة للسوق المصري.

فتواجد الاستثمارات العربية في السوق المصرى يساهم فى إحداث حركة كبيرة عبر ضخ التدفقات النقدية وتوفير المزيد من فرص العمل، كما أنه يخلق فرصة إيجابية للتنافس بين المطور المصري والعربي وهو ما يصب في نهاية المطاف بمصلحة العميل الباحث عن أفضل المنتجات العقارية المطروحة.

مشروعات إنرشيا للتنمية العقارية

اجتذاب مثل تلك الاستثمارات وإن كانت شقيقة، يتطلب شهادات ثقة في الاقتصاد المصرى من مختلف مؤسسات النقد الدولية، فهل نجح السوق المصري في تحقيق هذا العنصر؟

بالفعل فالسوق المصري نجح في تخطي فترة جائحة كورونا بأقل الأضرار، أضف إلى ذلك أنه رغم مواجهة شركات التطوير العقاري لإشكالية نقص السيولة، فإن تقرير البنك الدولي أظهر مؤشرات إيجابية كبيرة بخصوص الاقتصاد المصري، حيث توقع اختتام عام 2022 بحلول الاقتصاد المصري في المركز الثاني على مستوى إفريقيا بعد نيجيريا.

وذلك رغم التحديات الضخمة والصدمات التي تلاقها في الفترة الماضية وهذا إن دل على شيء فيدل على ثقة مؤسسات النقد الدولية في الاقتصاد المصري كأحد الاقتصادات الصاعدة وبقوة، خصوصًا أن هذه المؤسسات الدولية هي التي تعطي الضوء الأخضر لتمويلنا في المشروعات القومية الضخمة وعلى رأسها مشروعات البنية التحتية التي ترغب الدولة في استكمالها خلال المرحلة المقبلة.

كما أن توصيات المؤسسات الدولية تدعم موقف مصر أمام أي مستثمر يرغب في الدخول باستثماراته إلى أسواق جديدة، مع العلم أن ذلك صاحبه خطوات جادة من القيادة السياسة بطرح بعض الشركات المملوكة للدولة في البورصة، وكل ذلك يساعد اقتصادنا في النهاية بتوفير سيولة للمشروعات الواجب استمرار تنفيذها تواكبًا مع استراتيجية «مصر 2030».

وفى ظل الإقبال العربى للاستثمار العقارى في مصر، هل هناك إقبال عربى أيضاً على شراء الوحدات العقارية المصرية، وكيف ترى المستقبل المالى والتسعيرى للعقار المصرى؟

مبيعات السوق العقاري المصري للخارج تبلغ 13% فقط من إجمالي مبيعات السوق بأكمله ويستحوذ على نصف تلك النسبة المصريون العاملون بالخارج، ويتوزع النصف الثانى منها بين العرب السعوديين والإماراتيين والجنسيات العربية المقيمة بالقاهرة وهم الأشقاء من العراق وسوريا وليبيا، بينما الأجانب يمثلون نسبة منخفضة جدًا.

وبالنسبة لمستقبل الموقف المالى للقطاع فبكل أسف، أتوقع أن يظل القطاع العقاري المصري يعاني من مشكلات مالية وتمويلية طالما يتبع نهج «الأوف بلان» القائم على بيع منتج عقاري بعد بسعر ثابت رغم كونه تحت الإنشاء ويحتاج لتنفيذه 4 سنوات على الأقل والتي حتماً سيشهد خلالها السوق تغيرات سعرية غير متوقعة لتكاليف البناء.

والسبب الرئيسي في لجوء المطورين العقاريين إلى هذه آلية هو صعوبة التمويلات المصرفية ومع ارتفاع التنافسية طرحت بعض الشركات أنظمة تقسيط تصل إلى 12 عامًا، أمر يصعب معه الانتهاء من تنفيذ أي مشروع بسبب ضعف التدفقات النقدية الواردة من مبيعات التقسيط بعيدة المدى، مع العلم أنه طبقًا للمعايير الهندسية فأي منتج عقاري يتم طرحه من السهل تنفيذه في عام واحد فقط، بينما نقص التمويل هو السبب الرئيسي في تحديد 4 سنوات للتنفيذ.

وإحقاقًا للحق فالمشتري تعرض أيضاً لتحديات كبيرة خلال الـ 5 سنوات الماضية حيث الإصلاحات الاقتصادية التي تبعها ارتفاع أسعار العقارات بنسبة بلغت 300%، فعلى سبيل المثالي ارتفع سعر المتر في بعض المنتجات من 8 آلاف إلى 25 ألف جنيه، وهذا تبعه انخفاض القدرة الشرائية بشكل لافت، وبالضرورة لجأت الشركات العقارية إلى مدد التقسيط الأطول حلًا لهذه المعضلة ومساحات أصغر من الوحدات.

وأتوقع أنه في ظل كل هذه المتغيرات ستشهد أسعار العقارات ارتفاعًا لن يقل عن 25% خلال العام الحالي 2022، طبقت منها بعض الشركات 10% والنسبة الباقية ستأتي تباعًا.

مشروعات إنرشيا للتنمية العقارية

وهل ستظل الشركات تتجه لمد فترات التقسيط مع كل ارتفاع جديد في الأسعار، أم أننا بحاجة ملحة لابتكار توليفة تمويلية أقل اعتماداً على مقدمات الحجز وأقساط العملاء؟

المتغيرات التي شهدها السوق العقاري في السنوات الماضية تقتضى ضرورة مزيداً من المرونة في آليات التمويل المطروحة من قبل البنوك، والتي تعتمد في الأساس على منح التمويل للمشترين بناءً على مشروع قائم فعليًا، وهو ما لا يستطيع توفيره المطور إذ يحتاج التمويل أصلاً لإقامة المشروع نفسه.

لذلك فأفضل الحلول هو إتاحة تمويلات بنكية قبل شروع المطور في العمليات الإنشائية لأي مشروع وبأي ضمانات يراها البنك، وهذا نابع من أننا نطرح منتج عقاري أصبحت تكلفته الإنشائية والتمويلية معروفة للجميع، ولو تواجد التمويل بشكل كامل منذ البداية فالمطور قادر على الانتهاء من مشروعه خلال عام واحد فقط ويصبح المنتج قائماً وضامناً لحقوق البنك. ولحين ابتكار تلك التيسيرات من قبل القطاع المصرفي لتمويل الوحدات تحت الإنشاء، فإن الحل المتاح حالياً أمام المطورين هو البحث عن شراكات مع صناديق استثمار أجنبية أو زيادة رأس مالها أو دخول شريك استراتيجي، ولدينا ما لا يقل عن 20 شركة مؤهلة لهذه الخطوة.

على الجانب الأخر فإن التغيرات الاقتصادية وما صاحبها من تضخم أدى إلى انخفاض الدخل الحقيقى، فكيف أثر ذلك على سلوك المشترين في مختلف المناطق الأكثر شهرة؟

المشتري أصبح حاليًا يمتلك خبرة كبيرة بالسوق العقاري وهذا ما انعكس على ارتفاع المبيعات بشكل كبير خلال الفترة الماضية، خصوصًا على الوحدات الجاهزة للتسليم، لأن العميل يعرف جيدًا أن العقار مخزن للقيمة وأنه بشراء وحدة بالأسعار الحالية فقد نجح في حفظ قيمة مدخراته.

باختصار نجح في تثبيت سعرها في ظل صعوبات تعاني منها شركات التطوير العقاري منها تذبذب أسعار تكلفة البناء وما يتبعه من تغيير أسعار البيع وتأخر عمليات التسليم، كما أن الأزمة الاقتصادية جعلت المشتري يتجه إلى الوجهات التي يعلم جيدًا أن أسعارها سترتفع ويأتي على رأسها الساحل الشمالي وشرق القاهرة مقارنة بغربها.

وبشأن مستويات الطلب في المناطق الأكثر شهرة فنحن متفائلون كثيراً بالساحل الشمالي الذى أصبح أكثر تنظيمًا مما سبق، خصوصًا وأن كثير من الشركات وفقت أوضاعها مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، وبالتالي هذا أعاد الثقة إلى المشتريين من جديد وبالتالي ستكون هناك منافسة مشتعلة بين مطوري الساحل، كما أن الدولة أولت اهتمامًا كبيرًا بالبنية التحتية بشكل كبير وعلى رأسها الطريق الرئيسي الذي يمثل تطويره عنصر جذب رئيسي لهذه المنطقة.

ويجب أن أشير هنا إلى أن ارتفاع التكلفة أثر على خطط طرح مراحل بيعية جديدة لبعض الشركات حتى تتضح ملامح صورة السوق ككل، فعلي مستوى شركة «إنرشيا» لن نطرح مراحل بيعية جديدة بـ «چيفيرا» قبل شهر يوليو المقبل، فالظروف الحالية دفعتنا إلى المتابعة الدورية لكل عناصر العملية الإنشائية وهذا ما نجم عنه اللجوء لدراسة التكلفة لمشروعاتنا مرة كل أسبوعين.

وهذا ما ينتج عنه وضع خطة واضحة لأسعار الشركة البيعية لكل مشروعاتها والتي قد ينتج عنه غلق مراحل بيعية معينة في بعض المشروعات، فلدينا مثلًا مبيعات تقدر بـ مليار وربع في المرحلة الرابعة بمشروع « چولز »، لكن الشركة استقرت الاكتفاء بالتسليمات المقررة وغلق المبيعات بهذه المرحلة مؤقتًا ومواصلة العمليات الإنشائية بها، كما أننا قررنا أيضًا تأجيل طرح مراحل بيعية جديدة في مشروعاتنا غرب القاهرة حتى سبتمبر المقبل، حتى تتضح رؤية السوق.

مشروعات إنرشيا للتنمية العقارية

محفظة مشروعاتكم بالسوق المصري تتميز بالتنوع والاختلاف وعلى رأسها مشروعاتكم بالساحل الشمالي، فماهي خطة التسليمات والطروحات التي أعدتموها لصيف 2022؟

أستطيع القول أن عام 2022 هو عام التسليمات فلدينا 1600 وحدة من المقررة تسليمها في كل مشروعاتنا منها 560 وحدة في المرحلة الأولى والثانية من « چولز »، و600 وحدة في « چيفيرا » والوحدات المتبقية موزعة على مشروعات «سوليا» والمرحلة الثانية من «جي كريبز» في الجونة و«بريكس»، وقد سلمت الشركة فعليًا منهم 450 وحدة والباقي نسير عليه وفقًا للخطة الموضوعة.

وجميع الوحدات تسلم مشطبة ما عدا وحدات « چولز » و «چيفيرا»، كما أن الشركة انتهت فعليًا من تصميمات مرحلة جديدة بمشروع «چيفيرا»، ليتم طرحها يوليو المقبل، حيث تتميز هذه المرحلة بأن جميع الوحدات المطروحة بها تطل على لاجون يبلغ طولها 5.5 كيلو.

لديكم دائمًا خطط طموحة للتوسع في السوق المصري، لذا نود التعرف على الفرص الاستثمارية الجديدة التي تدرسها الشركة حاليًا وأبرز المناطق التي تفضلون العمل بها؟

طموحنا للتوسع في السوق المصري لا حدود له، فنحن دائمًا نبحث عن الفرص الاستثمارية ونقتنصها بسرعة، لذلك ندرس بعص الفرص العمراني المتكامل الجديدة في غرب القاهرة، ونستهدف المساحات الكبيرة التي لن تقل عن 200 فدان بأي آلية متاحة سواء كانت شراكة أو غيرها، خصوصًا وأننا لدينا تجارب سابقة وناجحة سابقة في هذه الآلية.

كما أننا سنطلق خلال العام الحالي المرحلة الثانية من مشروع «بريكس» على مساحة 6 فدان، ومشروع أخر يحتوي على وحدات فندقية وتجارية على مساحة 18 ألف متر، إضافة إلى بعض وحدات في المرحلة الرابعة من « چولز ».

دائمًا ما تتجه إنرشيا للبحث عن فرص استثمارية في غرب القاهرة، هل ستنوع محفظتكم الاستثمارية بالاتجاه إلى شرق القاهرة وما أوجه الاختلاف بين عميل شرق وغرب القاهرة؟

حاليًا لا تفكر الشركة في الدخول إلى سوق شرق القاهرة لأن المنافسة شرسة بشكل كبير بين الكثير من كبريات شركات التطوير العقاري، والمعروض من المنتجات العقارية ضخم جدًا، بعكس غرب القاهرة التى تعتبرها «إنرشيا» الوجهة المثلى لها.

وإذا أجرينا مقارنة بين عميل غرب وشرق القاهرة فعملاء الغرب أقل في الملاءة المالية لأنهم يغلب عليهم الطابع الوظيفي مقارنة بعملاء الشرق الذين يمتلكون فوائض مالية جيدة خصوصًا وأن أغلبهم رجال أعمال، لذلك فإن سعر المتر البيعي بشرق القاهرة يرتفع حوالي 25% عن غربها.

وفي ظل تحديات السيولة الطاحنة التي تعاني منها العديد من الشركات، ما هو دور البنوك في حياة المطور وهل تدرس شركتكم الحصول على أي تمويلات بنكية الفترة المقبلة؟

بالفعل البنوك لها دور في منتهى الأهمية في حياة المطور، لأنه لن يستطيع تنفيذ أي مشروع بالكامل من موارده الذاتية في ظل وضعه تحت ضغط من جميع الجهات كارتفاع مدخلات الصناعة أو أقساط الأراضي، وارتفاع أسعار الفائدة مقابل ثبات الأسعار البيعية، فضلًا عن قيامه بدور الممول العقاري للعميل كل هذه التحديات تجعل البنوك بمثابة ترياق لحياة للمطور.

وعلى مستوى «إنرشيا»، نحن حاليًا ندرس الحصول على خط ائتماني جديد مشترك بالتعاون مع بنكا مصر والقاهرة لتغطية احتياجات الشركة التمويلية بمشروع «چيفيرا»، خصوصًا وأن المشروع سبق تمويله من البنكين في مرحلتين مختلفتين، وبالتالي فعنصر الجدارة الائتمانية متوفر لدينا حيث تسير المفاوضات بشكل جيد حاليًا.

تمتلك شركة «إنرشيا»، سجلًا حافلًا من الأعمال الجارى تنفيذها فى السوق العقاري، فهل لك أن تطلعنا على أقرب المستهدفات الأكثر إلحاحاً للشركة خلال العام الحالي 2022؟

بالنسبة لنا فالهدف الرئيسي خلال 2022 هو الحفاظ والاستمرارية على الوضع القائم في ظل الظروف المحيطة مع الالتزام بجدول تسليمات الـ 1600 وحدة بمختلف مشروعات الشركة، منها 1050 وحدة مقرر تسليمها قبل الـ 30 من يونيو المقبل. خاصة وأن هناك متغيرات مختلفة أحاطت بالشركة أثرت على معدلات تنفيذ وتسليمات مشروعاتها منها انتقال جهة الولاية لبعض المشروعات وتعديل التراخيص، فضلًا عن تأخير التسليمات في بعض المشروعات الأخرى التي كان مقررًا لها العام الماضي، لأنها كانت تعاني من نتائج التحرير الأول لسعر الصرف كأى شركة أخرى.