2022.. استكمال التسليمات والتأكيد على المصداقية
الانتهاء من تسليم وحدات المرحلة الأولى يونيو 2022
10% نسبة تحوط مقبولة في دراسات الجدوى العقارية
استمرار العمل في طرح المرحلة الأخيرة من Scene 7
3 سنوات من الدراسات التفصيلية قبل إطلاق Scenario
المصداقية والكفاءة والنجاح.. غاياتها وأهدافها الوشيكة على الاكتمال بإتمام تسليمات المرحلة الأولى من مشروع Scenario التي بدأتها مطلع العام الحالي، لتؤكد خلال المرحلة الراهنة وفى ظل تحديات اقتصادية ضخمة على جدارتها واستحقاقها للبقاء في الصفوف الأولى لشركات العاصمة الإدارية التي أنجزت وعودها ومشروعاتها بأعلى درجات الجودة والشفافية والإلتزام في سباق من أصعب سباقات التنافسية في منطقة شرق القاهرة.
وحول مزيد من تفاصيل التجربة المتميزة التي سطرتها «أكام» للتطوير العقارى، التقت «العقارية» بالمهندس إدريس محمد العضو المنتدب للشركة، كاشفاً عن مستهدفات العام الحالي الذى أصبح عام المصداقية والتأكيد على الالتزام في التسليمات، حيث الانتهاء الكامل من تسليم أولى مراحل «سيناريو» يونيو 2022، والبدء في تسليم المرحلة الثانية ديسمبر 2022، فضلًا عن طرح المرحلة الأخيرة من مشروع «Scene 7» ثاني مشروعات الشركة بالعاصمة الإدارية.
وفى حديثه عن مستجدات الوضع في السوق العقارى وتطورات الأحداث الاقتصادية العالمية، يرى أن الأزمة المالية التي يشهدها العالم حالياً تعتبر فرصة كبيرة إذا ما أحسنت مصر استغلالها حيث تتعاظم فرص اجتذاب المزيد من الاستثمارات الهاربة من مخاطر الأزمة العالمية والراغبة في استغلال الفرص الناشئة في الأسواق النامية، وذلك على شاكلة النجاحات التي أحرزتها مصر في اجتذاب الكثير من الاستثمارات العربية.
وبمزيد من التفاصيل حول الأوضاع في السوق العقارى، أكد «إدريس» في الحوار التالى، أن شركات التطوير العقاري التي اتبعت سياسة حرق الأسعار هي التي ستعاني بشكل كبير في المرحلة الراهنة بسبب ارتفاع أسعار مدخلات الإنتاج، على عكس الشركات التي اهتمت أولاً بالقيمة المضافة للعميل والتزمت بالجداول الإنشائية لمشروعاتها ومواعيد التسليم لعملائها لتصبح الفائز الأول في ظل أزمة التضخم.
دائماً ما نبدأ بالحديث في الملفات التي تفرضها الظروف الاقتصادية الراهنة، لذا نريد التعرف على رؤيتكم لآثار الأزمة الاقتصادية العالمية على القطاع العقاري كأحد أبرز القطاعات المتأثرة بتلك التداعيات؟
إن حالة عدم الاستقرار الاقتصادي والأزمة المالية العالمية التي حلت بالجميع وما تبعها من ارتفاع أسعار، أمر لا تعد الحرب الروسية الأوكرانية العامل الرئيسي فيه بل إن بداية الأزمة الحقيقية كانت مع انتشار جائحة كورونا وما تبعها من توقف حركة الإنتاج في معظم دول العالم وبالتالي نقصت واختفت بعض المنتجات الهامة.
وما لبثت أن تعود الحياة إلى طبيعتها من جديد والطلب إلى معدله الطبيعي حتى عجز الإنتاج العالمى عن تلبية الطلب المعتاد، ومن هنا ظهرت أزمة سلاسل التوريد ونقص بعض المنتجات وارتفاع أسعارها، فضلًا عن قيام بعض الأشخاص بتغيير وظائفهم بسبب فقدانهم أعمالهم مع الجائحة وهو ما عزز من نقص العنصر البشري في بعص الصناعات الهامة وهذا كان عنصر ضعف إضافي أصاب بعض الصناعات.
وهنا جاء اندلاع الحرب الروسية الأوكرانية لتعميق جراح العالم ومعاناته بشكل أكبر وتسببت في ارتفاع الأسعار بشكل متسارع وجنوني، خصوصًا وأن القطبان المتحاربان لهما تأثير مباشر على الاقتصاد العالمي فدولة مثل روسيا تتحكم بالكامل في الطاقة الواصلة إلى أوروبا وهو ما كان عنصر ضغط وأحد الكروت الهامة التي استخدمها الدب الروسي ضد القارة العجوز، لكن أنا بطبيعتي متفائل رغم وجود سلبيات كثيرة للوضع الاقتصادي الحالي إلا أن هناك نقاط إيجابية خلفها الصراع الروسي الأوكراني.
مشروعات شركة أكام العقارية
إذن .. هذا يدفعنا إلى السؤال عن أبرز هذه الجوانب الإيجابية التي قد تنشأ تحت ظلال هذه الأزمة؟
هناك ثلاث عناصر إيجابية حققتها الأزمة العالمية الجارية، حيث إنه في ظل هذه الأزمة بدأت الدول في دراسة اقتصاداتها من جديد، ونبهها هذا الصراع إلى إعادة ترتيب الأولويات وضرورة وجود مصادر متنوعة لكل احتياجاتها على سبيل المثال عنصر الغاز والطاقة الذي كانت تعتمد عليه أوروبا بشكل رئيسي من روسيا، حيث أسرعت الدول الأوروبية في البحث عن بدائل لتغطية احتياجاتها وبدأت تفكر في عدم الاعتماد على دولة واحدة فقط للحصول على احتياجاتها.
وهنا ظهرت مصر على الخريطة العالمية كأحد البدائل الهامة لتصدير الغاز إلى أوروبا والذي بطبيعة الأمر ستصدره لها بالأسعار العالمية، وهذا من وجهة نظري أحد النتائج الإيجابية الهامة لهذا الصراع، فلو لم تحدث هذه الحرب لما أصبحت مصر أحد العناصر الفاعلة في حل أزمة الطاقة الأوروبية.
أما العنصر الإيجابي الثاني هو اتجاه الدولة نحو التصنيع المحلي لتوفير ما يحتاجه السوق المصري من منتجات مختلفة، وهذا ما كان له أكبر الأثر في قيام مجلس الوزراء باتخاذ خطوات جادة لتقديم حزمة من الحوافز الجادة والسريعة للمصنعين، وبما يساهم في إحداث توازن في الميزان التجاري عبر تقليل معدل الاستيراد ورفع الصادرات، حيث توفير العملة الصعبة، وبالتالي تجنيب تأثير الأزمات المستقبلية المحتملة في ظل الاعتماد على الإنتاج المحلى.
أما العنصر الإيجابي الثالث، فهو أن هذه الأزمة العالمية الحالية أجبرت الكثير من الشركات على إعادة النظر في دراساتها التحوطية، خصوصًا وأن الكثير منها اقتحم بعض المجالات دون وجود دراسات جدوى حقيقة تضع في اعتبارها سبل مواجهة أي أزمة مالية طارئة فضلا عن مكافحة آثار التضخم عليها.
ومن وجهة نظري فأنه من رحم الأزمات تولد الفرص الحقيقة، ومصر من الدول التي تأتيها الفرص على طبق من ذهب حيث تستطيع جذب المزيد من الاستثمارات إذا ما نجحت في دراسة الأزمات والتحديات التي تواجه المستثمرين في العالم ونجحت في تقديم حلول عملية وحوافز تشجيعية، لجذب الاستثمارات الأجنبية على شاكلة جذب الاستثمارات العربية في الآونة الأخيرة، وبذلك تكون مصر قد نجحت في استغلال الأزمة لصالحها بشكل واضح.
إذا انتقلنا للحديث عن السوق العقاري، كيف ساهمت هذه التحديات في إعادة تشكيل وترتيب أولوياته للتأقلم مع الوضع الحالي؟
أرى أن أي شركة تطوير عقارية لديها خبرة كبيرة في هذا القطاع وتمتلك رؤية للسوق وطبيعة تحدياته، فإنها ستضع في أولوياتها منذ بداية الأمر دراسة تحوطية للأزمات العادية وبالتالي عندما تحدث أزمة عالمية غير متوقعة مثل الحالية هي بالفعل كانت قد وضعت في اعتبارها حدوثها، مع الأخذ في الاعتبار أن خبرة الشركات وعمرها بالسوق العقارى وحجم الأزمات التي مرت بها، جميعها عوامل هامة في التصدي لأي طارئ واجتيازه بنجاح، خصوصًا وأن الأزمة التي يشهدها العالم حاليًا لم يسبق أن تعرض لها من قبل حتى أزمة 2008 لم تكن آثارها بالقوة الحالية.
وبناء على ذلك فالشركات التي خفضت أسعار منتجاتها ولجأت إلى سياسة حرق الأسعار ستعاني بشكل كبير خلال المرحلة الحالية، خصوصًا وأن الهدف الرئيسي لهذه الشركات لم يكن القيمة المضافة التي تقدمها للعميل وإنما كان مجرد الربح السريع، وهذا بعكس الشركات التي كانت وتيرة العمل بها تسير بشكل متوازن قبل الأزمة سواء عبر الالتزام بالجداول الإنشائية لكل مرحلة من مشروعاتها أو بمواعيد تسليم العملاء، فضلًا عن السير بشكل جيد في عمليات تسويق مشروعاتها واتباعها سياسة التوازن في أسعارها وفي تقييم وحداتها.
وأعتقد أن الزيادة السعرية التي شهدها السوق العقاري في الآونة الأخيرة ستؤثر سلبياً على كل شركات التطوير العقاري، ومن ستنجح منها هي التي ستتمكن من وضع خطط تتوافق مع هذه الأزمة تراعى فيها احتياجات العملاء عبر توفير وحدات تلبي رغبات العميل في حدود ملائته المالية المتاحة عقب الزيادات السعرية الأخيرة.
مشروعات شركة أكام العقارية
وفي ظل الرؤية التحوطية للمشهد العقاري، ما هي النسبة التحوطية الأنسب التي يجب أن تضعها الشركات العقارية لمجابهة أي متغيرات؟
في ظل هذه الظروف الحالية لا يستطيع أي شخص توقع ما الذي سيحدث في السوق العقاري في الفترة المقبلة، خصوصًا وأن هناك توقعات برفع أسعار الفائدة على مدار العام الحالي، لكن الدولة ممثلة في الحكومة المصرية بدأت في اتخاذ خطوات إيجابية وفاعلة للسيطرة على ارتفاع سعر الدولار، خصوصًا وأنه أصبح مؤثرًا بشكل مباشر على كافة مدخلات الإنتاج بشكل ملحوظ.
لكني أستطيع القول أن نسبة التحوط سلاح ذو حدين، فالتحوط بنسبة كبيرة سيؤثر على سعر البيع، وإذا جاء بنسبة منخفضة وارتفعت الأسعار بشكل كبير سيمثل خسارة كبيرة، لذلك فنسبة الـ 10٪ تحوط بأي دراسة جدوى هى رقم مقبول ويلائم الأوضاع الحالية.
كما أن الثقافة المصرية ثقافة ليست ثابتة بل متغيرة حسب الظروف المحلية أو التحديات العالمية، فالعميل المصري تحديدًا أحيانًا عندما ترتفع الأسعار يهرع إلى الشراء، وهذا نوع من رد الفعل الطبيعي لديه بحكم خلفيته الثقافية، وهذا ما لمسناه فعليا على مستوى شركة «أكام» عندما ارتفعت أسعار العقارات في الموجة الأخيرة كانت النتيجة لذلك ارتفاع حجم مبيعات الشركة عن المعدل الطبيعي، وهذا توقعناه لأننا بالفعل درسنا الشخصية المصرية، كما أن حجم الإنجازات الفعلية في مشروعاتنا كانت كبيرة ومرضية وأهلتنا لاتخاذ هذا القرار.
بالانتقال للحديث حول تفاصيل ونجاحات مشروعكم الرائد «سيناريو» بالعاصمة الإدارية الجديدة نود التعرف على الوضع الحالي للعمليات الإنشائية والبيعية للمشروع؟
على مستوى شركة «أكام» نحن بالطبع نشبه أي شركة تطوير عقاري أخرى وقد تأثرنا بالأزمة العالمية الجارية على مستوى باكورة مشروعاتنا بالعاصمة الإدارية وهو مشروع Scenario، لكني أستطيع القول إن التأثير كان محدودًا، لأن نسبة الإنجاز في المشروع وصلت إلى 75٪ والنسبة المتبقية في التنفيذ أقل بشكل كبير من الإنجاز الذي نفذ على أرض الواقع، كما أننا نمتلك محفظة وحدات بالمشروع تقدر بنسبة 20٪ لم تطرح للبيع، لذلك فطرحها اليوم بسعر مناسب عبر آلية تناسب ظروف العملاء حالياً هو في حد ذاته مكسب كبير للشركة.
وفي ظل التحديات والمتغيرات التي تحيط بالسوق العقاري، فكل شركة مطالبة حاليا بتقديم دعم كبير لعملائها عبر تحملها جزء من التكلفة حسب حجم إنجازها في مشروعاتها التي تعمل عليها، أما الشركات التي لم تطرح مشروعاتها فليست مطالبة بهذا الالتزام لأن سياستها التسعيرية ستكون بناء على الأسعار الجديدة وبالتالي فليس لديها أي أزمة.
وقبل إطلاق مشروعنا الأول في العاصمة Scenario أجرينا دراسات امتدت لـ 3 سنوات قبل اتخاذ قرار تحرير سعر الصرف والذي أجبرنا وقتها أن نعيد دراستنا من جديد لوجود متغير رئيسي وهو السعر، فعلى سبيل المثال الوحدة التي كانت مساحتها 200 متر وسعرها 2 مليون جنيه ارتفع إلى 3.5 مليون جنيه وهذا وقتها كان أكبر تغيير سعري تشهده البلاد، وبالتالي كان لابد من وجود حل عملي وسريع، لأن الراغب في اقتناء وحدة تراجع عن قرار الشراء.
وبعد ارتفاع الأسعار نتيجة تحرير سعر الصرف، اعتمدنا على مركز الأبحاث الذي تمتلكه الشركة والذي أرشدنا إلى فكرة تقديم وحدات تحقق رغبات العميل بمساحات أقل تماشيًا مع قدراته المادية وهذا ما حقق نجاحًا لافتًا، وإذا طبقنا هذا الأمر على الوضع الحالي فهو يفرض على شركات التطوير العقاري ضرورة استغلال كل متر في مشروعها وعدم إهداره كي تؤكد للعميل أن كل جنيه دفعه في وحدته حصل على القيمة المقابلة له.
وماذا عن خطة تسليمات مشروعاتكم في العاصمة الإدارية الجديدة خلال العام الجاري 2022؟
أستطيع القول أن عام 2022 هو عام تأكيد الالتزام في التسليمات بالنسبة لشركة «أكام»، فالشركة انتهت بنسبة 80٪ من تسليم المرحلة الأولى بمشروع «سيناريو» خلال الأشهر الأولى من عام 2022، وخلال شهري مايو ويونيو سنكون قد انتهينا من تسليم المرحلة بالكامل، ومع بداية ديسمبر من عام 2022 سنبدأ في تسليم المرحلة الثانية من المشروع، كما طرحت الشركة مؤخرا المرحلة الأخيرة من مشروع Scene 7
في ظل أزمة السيولة الطاحنة التي تعاني منها العديد من الشركات العقارية، هل تخطط شركتكم للحصول على أي تمويلات سواء بنكية أو عبر زيادة المساهمين لرأس المال، وماذا عن زيادة أسعار الوحدات؟
إدارة الأزمات في الشركة هي الموكلة لهذه المهمة، لكن كل البدائل مطروحة أمامنا خلال الفترة المقبلة، ومع التغيرات التي شهدها السوق العقاري في المنظومة السعرية، فإن الشركة لن ترفع أسعارها بنسب موحدة لكافة الوحدات، لكنها اختلفت حسب طبيعة الوحدات، فهناك ارتفاعات بنسبة 5٪ وأخرى 10٪، وهناك وحدات لم ترفع أسعارها من الأساس، وحتى الآن لم تقرر الشركة أي زيادة سعرية جديدة في أسعارها.
في النهاية.. نود من سيادتكم وضع روشتة عقارية للمشتري الذي يرغب في اتخاذ قرار الشراء، لكنه متخوف من الظروف الحالية؟
بكل بساطة على العميل الراغب في اقتناء وحدة يضع بها كل مدخراته ويحقق من خلالها أحلامه أن يبحث عن المطور القادر على أن يقدم له الوحدة التي تلبى كافة احتياجاته والمساحة التي يرغبها كي تتناسب مصاريفها مع إمكانياته المادية، كما يجب على العميل أن يبحث عن الشركة ذات حجم الإنجاز المرتفع في مشروعاتها والتأكد بإجراء زيارة ميدانية لمواقع الشركة، لأن هناك بعض الشركات التي لم ترفع أسعارها حتى الآن ولم تكشف عن أدواتها لمواجهة الظروف الحالية رغم أنها كانت من الشركات التي تنافس بأسعار منخفضة وتكلفة أقل ولم تبدأ في التنفيذ وهذا ما يجب أن يحذره العملاء.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
