المهندس فتح الله فوزى رئيس مجلس إدارة شركة مينا للاستثمارات العقارية:
25% زيادة فى الأسعار.. و50% من شركات العاصمة تضررت من تسعيرها الخاطئ
الشركات الكبرى مستمرة بالسوق.. والتمويل العقارى طوق نجاة المرحلة الحالية
الوحدات الجاهزة الحصان الرابح للشركات فى الوقت الحالى
المشروعات التجارية أكثر ربحية.. والطلب سيرتفع قريباً
تباطؤ واضح فى مبيعات الريسيل بسبب اعتماده على الكاش
10% زيادة في اسعار الريسيل فقط بسبب عدم وجود تسهيلات للسداد
لا فائدة من الاستحواذ على متعثر أتم بيع 70% من المشروع
العاصمة المجتذب الأول للأجانب..ونسب التصدير تختلف لكل مشروع
فى ظل التوترات الاقتصادية العالمية الأكثر غموضاً والتى ألقت بظلالها على الاقتصاد المصرى، تواصل "العقارية" انفرادها بمناقشة نخبة من أفضل خبراء السوق العقارى حول تطورات الوضع الراهن وأثره المباشر والمستقبلى على التطوير العقارى فى مصر، لذا كان لابد من قراءة المشهد وبحث السيناريوهات مع أحد أبرز المطورين العقاريين المخضرمين فى السوق العقارى.
إنه المهندس فتح الله فوزى رئيس مجلس إدارة شركة مينا للاستشارات العقارية، الذى توقع أن يشهد السوق العقارى المصرى ارتفاعات تتراوح بين 20 إلى 30% من الأسعار خلال 2022 نتيجة لارتفاع أسعار مواد البناء ، غير أن 50% من شركات التطوير العقارى العاملة بمشروع العاصمة الإدارية قد تعانى من إشكاليات كبيرة بسبب بيعها للوحدات السكنية بأسعار منخفضة للغاية، وبالتالى من المؤكد وجود استحواذات اوندماجات خلال الفترة المقبلة.
وأضاف خلال حواره مع "العقارية" أن الشركات الكبرى ستستمر بالسوق كونها تمتلك الخبرات والملاءة المالية، وأيضا تقديم تسهيلات بما يتوافق مع قدرات العملاء الشرائية من خلال بدائل تمويلية مستحدثة، كما أن التمويل العقارى طوق نجاة المرحلة الحالية ويتطلب تعديل بعض بنوده، فى ظل البطء الشديد الذى يعانى منه سوق إعادة البيع "الريسيل".
وقال فى الحوار التالى، إن اشتراطات الحصول على الأراضى كان سبب رئيسى فى عدم دخول كبار المطورين للعاصمة الإدارية، مما دفعهم لاقتناص فرص أخرى بالمدن الجديدة ومستقبل سيتى، مشيرًا إلى أن الوحدات الجاهزة هى الحصان الرابح للشركات، كما أن المشروعات التجارية ستشهد إقبالاً كبيراً خلال الفترة المقبلة نتيجة لارتفاع مؤشر ربحيتها مقارنة بالمنتجات الأخرى.
يشهد العالم خلال الفترة الحالية موجة من التضخم نتيجة لتأثيرات جائحة كورونا وكذلك الحرب الروسية الأوكرانية أدت إلى زيادة الأسعار بشكل مفاجىء وهو ما يثير مخاوف الكثيرين على المستوى العالمى والمحلى، وهو ما سيؤثر قطعًا على السوق العقارى المصرى، وفى ظل هذه المعطيات ما هى رؤيتك للسوق خلال الفترة الحالية؟
شهد العالم خلال الفترة الأخيرة موجات تضخمية كبيرة نتيجة لتأثره بجائحة كورونا والصراعات الدولية، أدت إلى بطء معدلات النمو السنوية لغالبية المؤشرات الاقتصادية العالمية، وهذا نتيجة لخفض معدلات الإنتاج والإجراءات التى اتخذتها الدول لمواجهة الجائحة الأخيرة، ولكن هذا لن يؤثر على الاقتصاد المصرى بشكل خاص فى ظل الاستراتيجية التى وضعتها الحكومة المصرية للتعامل مع مجريات الأمور، وهذا ساهم فى زيادة معدلات النمو الاقتصادى خلال 2021.
ومع بداية الانفتاح التدريجى للاقتصاد العالمى مرة أخرى جاءت أحداث الحرب الأخيرة بين روسيا وأوكرانيا والتى ألقت بظلالها على الاقتصاد العالمى بشكل كامل، ونتج عنها زيادة فى الأسعار وكذلك زيادة فى تكلفة النقل وسلاسل الإمداد، خاصة فى الدول التى تعتمد بشكل رئيسى على استيراد المواد المختلفة من الدول الأخرى، وهذايثير مخاوف الجميع من تفاقم وتيرة الصراع لفترة أطول.
وفيما يتعلق السوق العقارى المصرى فهو جزء من الاقتصاد المحلى والذى لا ينقطع عن الاقتصاد العالمى، لذلك فقد يتأثر بالأحداث الجارية ولكن بشكل سيكون أقل من النموذج الاقتصادى المماثل، ولو نظرنا إلى استراتيجية الدولة المصرية خلال الـ 7 سنوات الماضية نجد أن القطاع العقارى شهد نموًا كبيرًا فى ظل تدشين العديد من المدن الجديدة خاصة مدن الجيل الرابع والتى تأتى على رأسها العاصمة الإدارية الجديدة والعلمين الجديدة، بالتوازى مع البدء فى تنمية المراحل الأخرى من المدن الجديدة القائمة، حيث ساهمت تلك المشروعات فى زيادة نسبة المعمور من مساحة المعمور من 7 % الي 14% .
وأدى التوسع العمرانى الذى شهده السوق المصرى لزيادة الفرص الاستثمارية المعروضة على القطاع الخاص، وبالتالى أصبح جزء رئيسى فى حركة التنمية المستدامة، وسط سهولة وضعتها الدولة والأجهزة المعنية بتخصيص الأراضى للحصول على فرص استثمارية، حيث من المؤكد قدرة المستثمر للحصول على قطعة أرض لإقامة مشروع استثمارى فى غضون أيام فى بعض المناطق، وفترة لا تتجاوز الشهر من قبل هيئة المجتمعات العمرانية بعد أن يتم تقديم المستندات المطلوبة لذلك من سابقة خبرة وملاءة مالية ودراسات جدوى لتلك المشروعات.
وأشير هنا إلى أن السوق العقارى من أفضل الأسواق بالمنطقة نتيجة للطلب الحقيقى الذى يتميز به، وهو ما يحقق ربحية جيدة للشركات العاملة به مقارنة بالأسواق الأخرى المماثلة له، وهو ما شجع العديد من المستثمرين العرب والأجانب الدخول فى السوق المصرى لتنفيذ مشروعات متنوعة لأول مرة خاصة فى أخر عامين، شهد خلالهما السوق العديد من المشروعات المتنوعة خاصة بمشروع العاصمة الإدارية، وبالتالى وجود زيادة فى المعروض بالسوق المصرى من مشروعات مقارنة بالفترات السابقة، وبالرغم من ذلك حققت الشركات نموًا كبيرًا في المبيعات خلال عامى 2020 و2021، والدليل مبيعات الشركات المقيدة بالبورصة المصرية، كما حققت أيضا الشركات الأخرى نحو أكثر من 90% من مستهدفاتها البيعية، وبعض الشركات حققت ما بين 40 إلى 60% وفقاً لطبيعة المنتج المقدم بالسوق والسياسة التسعرية لكل مشروع.
ذكرتم أن السوق المصرى من أفضل الأسواق مقارنة بالأسواق المجاروة وأيضا تحقيق الشركات مبيعات جيدة خلال العامين الماضيين، ولكن هناك شركات لم تتجاوز الـ 50% من المعدلات البيعية لها بالسوق فما يكون مصيرها خلال الفترة المقبلة؟
خلال العامين الماضيين وبالتوازى مع التأثيرات الناتجة من جائحة كورونا بدأت بعض الشركات فى تسويق مشروعات لها بسياسات تسعيرة لن تتوافق مع التكلفة الفعلية للمشروعات، وبالتالى أثر ذلك على التدفقات المالية المخصصة للأعمال الإنشائية، وهو ما سيفجر مشكلة حقيقة فى التسليمات خلال العامين المقبلين، فى ظل الاشتراطات الحالية لتنمية الأرض كونهما عامى تسليمات غالبية للمشروعات، وأن غالبية تلك المشروعات ستكون فى العاصمة الإدارية، لذلك جاء التوجيه الرئاسى بضرورة تنفيذ 30% من إجمالى مساحة المشروع قبل البدء فى تسويقه، وهو ما يتم دراسة آليات تطبيقه خلال المرحلة الحالية.
أماالعروض التى شهدها السوق العقارى والتى تصل لنحو 10 سنوات تقسيط، فبكل تأكيد ستؤثر على الشركات الصغيرة التى تعمل فى السوق ولن تمتلك الكفاءة المالية والخبرات الكافية المدربة للتعامل مع الأزمات، وقد ينتج عنها تخارج العديد منها فى الوقت القادم، خاصة وأنها لا تمتلك رؤية لعمل توازن بين التدفقات المالية والأعمال الإنشائية، وهو ما سيؤثر على التسليمات النهائية للمشروعات وقد تصل نسب التأخير ما بين 12 إلى 24 شهرًا، وبالتالى سيكون الاستمرار للشركات الكبرى وصاحبة الخبرة والملائة المالية، خاصة وأنها تراعى المدد الزمنية للتنفيذ بما يتوائم مع التدفقات المالية، كما أن الأحداث الحالية تمثل تحديًا كبيرًا أمام كل الشركات.
توقعتم أن هناك عدد من المشروعات ستعانى من تأخر إتمامها وتطويرها بسبب الجائحة والحرب الأخيرة والعروض والتى أثرت على التدفقات المالية والنقدية للشركات، فهل تطول تلك الأزمة شركات المقاولات؟
الوضع مختلف مع شركات المقاولات كونها جهة تنفيذية تقوم بتعديل عقود التنفيذ مع الجهات المالكة للأراضى والمشروعات، ولكن الخاسر الأكبر هنا هو ما يتحمل فاتورة الارتفاعات الأخيرة ممن قام بتسويق المنتجات قبل تنفيذها، فهناك شركات تقوم بتسويق مراحل المشروعات الأولى لها قبل بدء التنفيذ، ولن توجه التدفقات المالية فى الأعمال بل تقوم بصرفها على عملات التسويق بشتى أنماطها وهو ما يؤثر على التسليمات ويجبرها للاقتراض أو البحث على تمويلات إضافية، نتيجة للزيادات السعرية فى مواد الخام وارتفاع التكلفة التى لا تتناسب مع الأسعار التى تم البيع بها، كما أن الوقت الحالى بحاجة إلى تعديل اشتراطات مبادرة التمويل العقارى وزيادة المخصصات للقطاع المصرفى لتمويل المشروعات العقارية .
سبق وأن تغلب السوق العقارى المصرى على مجموعة من التحديات أبرزها نتائج تحرير سعر الصرف فهل تشهد المرحلة الحالية تحديات أخرى على الشركات العقارية؟ وما هى توقعاتكم لسوق 2022؟
بكل تأكيد الأحداث الراهنة هى أكبر تحدٍ يواجه الشركات العقارية، خاصة أنه من الصعب التكهن بالفترة الزمينة التى تستغرقها الحرب الحالية وبالتالى ثبات الأسعار، كما يوجد تحدٍ آخر هو أكثر خطوة على الشركات الصغيرة بالسوق العقارى المصرى، نتيجة اتجاه الشركات الكبرى بزيادة الأسعار بما يتوافق مع القدرات الشرائية واستحداث بدائل تمويلية جديدة، مع تقليل هامش الربح لامتصاص الزيادات الأخيرة فى مواد الخام، يصعب على الشركات الصغيرة فعلها، وبالتالى فإن خروجها أصبح مسألة وقت ليس إلا.
أما فيما يتعلق بالمؤشر الخاص بأداء القطاع العقارى خلال العام الحالى، فقد تحقق الشركات نسب نمو متفاوتة حسب آليات التسعير والمنتج النهائى بما يتوافق مع القدرات الشرائية، حيث من المتوقع أن تشهد أسعار العام الحالى ارتفاعات تدريجية تتراوح بين 25 إلى 30% فى كافة المنتجات العقارية، وهو ما يشير إلى تقديم تسهيلات إضافية من الشركات.
العاصمة الإدارية تضم العديد من الشركات الجديدة والتى تعمل ولأول مرة فى مجال التطوير العقارى كيف ترى مستقبل هذه الشركات فى السوق فى ظل الأوضاع الراهنة؟
العاصمة الإدارية يعمل بها أكثر من 400 شركة عقارية متنوعة ما بين شركات تنفيذ مشروعات سكنية وأخرى تجارية إدارية ، غالبية هذه الشركات بدأت أعمال التنفيذ ولكن بنسب مختلفة، وأتوقع أن تصل نسب التعثر فى تسليمات المشروعات المعلن عنها بنحو 50% من إجمالى المشروعات، أى ما يقرب من 200 شركة ستواجه تأخر التنفيذ والتسليم.
ولذلك فإن من الحلول الضرورية فى مثل هذه الحالات هو وجود شركات أخرى تقوم بعمل استحواذات أو وجود اندماجات بين الشركات، وهذا وفقًا لحجم المنتج المتبقى الغير مباع من إجمالى المشروع أو ما يطلق عليه المخزون العقارى المتبقى، نظرًا للجدوى الاقتصادية للشركات الراغبة فى عملية الاستحواذ، ومن الممكن تحقيق ذلك بشرط إلا تزيد نسبة المبيعات بالمشروع على 30% وفى هذه الحالة يمكن للشركة المالكة الحصول على نسبة جيدة، وهنا من الممكن أن يستقطب السوق المصرى العديد من الشركات العربية لتكون بديلة عن الشركات المتعثرة، أو تأسيس كيانات محلية تقوم بذلك.
أما الشركات التى تعانى من تعثر وانتهت من بيع 70% من المشروع فلا يوجد جدوى من الدخول معها، وذلك نتيجة لطرح منتج عقارى لا يتناسب مع التكلفة الفعلية للمشروع، كما أن سهولة الحصول على قطعة أرض بالعاصة كان أحد أسباب ظهور هذه الشركات، لذلك تنبهت لها شركة العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية وقامت بوضع شروط الحصول على أراضٍ جديدة للشركات العاملة بالعاصمة، بحيث لا يمكن تخصيص قطعة أرض جديدة إلا بعد تحقيق نسب انجاز جيدة بالقطعة الأولى.
تجربة الاستحواذات حدثت فى سوق دبى، وتم تأسيس مجموعة من الشركات تكون بديلة للشركات المتعثرة وقامت الحكومة بتقديم الدعم لها واتاحت التمويل اللازم للمشروعات مع وجود دراسات جدوى رابحة للأطراف جميعًا.
هل ساهم غياب كبار المطورين فى العاصمة الإدارية فى ظهور الشركات الجديدة؟
ظهور الشركات الجديدة والرعيل الثانى م المطورين أمر جيد شرط وجود خبرات ورؤية حقيقية للاستمرار بالسوق، أما غياب الطابور الأول من المطورين عن المرحلة الأولى بالعاصمة الإدارية نتيجة شروط الحصول على الأراضى والتى تحتاج لمزيد من الاستثمارات فى توقيتات قصيرة، وهذا لا يتناسب مع الشركات الكبرى التى ترغب فى الحصول على أراضٍ بمساحات كبيرة يتم تطويرها على مدد أطول، وأدى ذلك لاتجاه العديد منها لأماكن بديلة كمستقبل سيتى، ولكن ستشهد المرحلة الجديدة من العاصمة الإدارية دخول الشركات الكبرى خاصة وأن نسبة المخاطرة أصبحت قليلة، فى ظل الطلب الحقيقى على المشروعات بالعاصمة.
لكل منطقة عميل مستهدف وفقً لاحتياجاته وبالتالى يتم تنفيذ مشروعات عقارية على هذا الأسس لذلك هل هناك اختلاف بين عملاء شرق القاهرة وغربها؟
شرق القاهرة تشهد منافسة كبيرة بين الشركات وكذلك غربها أيضا، نظرًا لوجود كبار المطورين فى الجهتين، وهو ما يجعل الشركات دائمة البحث على منتجات جديدة من خلالها يمكنها استقطاب عملاء جدد لها، فى ظل وجود مشروعات تقام على مساحات كبيرة مقسمة لمجموعة من المراحل يمكن تعديلها حسب رغبة العملاء، خاصة وأن السوق أصبح سوق مفتوح يصعب السيطرة عليه بمنتج واحد، بل التعددية فى المنتجات والأسعار والعروض هو السمة الأساسية له، وبالتالى خبرة التعامل مع التطورات وتلبية احتياجات العملاء الطريق الأول للشركات الكبرى، والتى يمكنها تحقيق المستهدف من المشروع بكل مراحله.
هل يشهد السوق العقارى خلال 2022 بعض التقلبات فى ظل عدم وجود منظومة سعرية عادلة للأرض أو مواد البناء؟ وأى المنتجات العقارية ستكون الحصان الرابح خلال هذا العام؟
الأرض هى المادة الخام الرئيسية فى منظومة التشييد والبناء، ولا يمكن تخفيض الأسعار الحالية من قبل جهات الولاية، نظرًا لوجود استراتيجيات متكاملة بين أسعار الأرض ونسب تنفيذ المشروعات الأخرى كمشروعات إسكان محدودى الدخل أو متوسطى الدخل والمرافق، والتى تشرف على تنفيذها الدولة، لنجد أن سعر الأرض هو ما يتم الإنفاق عليه لتنفيذه تلك المشروعات، وبالتالى فإن العقار هو سلعة أساسية لا يمكن الاستغناء عنها سواء للمشروعات الحكومية أو القطاع الخاص، ولكن يتوقف ذلك على آليات التسعير والتوازن فى المعروض وتكلفة المشروع.
بالنسبة للمنتج العقارى الذى يمثل الحصان الرابح فيأتى فى المقدمة الوحدات الجاهزة بمختلف أنشطتها، بينما يكون للقطاع التجارى نصيب كبير نتيجة للقوانين الحالية التى لا تسمح بتغيير الأنشطة من سكنى إلى تجارى أو إدارى، وبالمناسبة هو قانون جيد، كما أن الوحدات التجارية والإدارية تدر عائدًا استثماريًا أسرع من المشروعات السكنية خاصة أن عائدها الإيجارى أكبر.
وكيف ترى مؤشر سوق الريسيل؟
سوق إعادة البيع أو ما يلطلق عليه الريسيل يعانى من بطء شديد كونه يعتمد بشكل رئيسى على العرض والطلب والبيع الكاش، لذلك تتجه القوة الشرائية من الريسيل إلى المشروعات الأخرى التى تقدم تسهيلات فى السداد، وبالتالى فإن الزيادات المتوقعة لسوق الريسيل خلال 2022 لا تزيد على 10%، لأن هذا المنتج لا يتوافق مع شريحة كبيرة من المشترين نتيجة للسداد الكاش .
كم تمثل القدرات الشرائية للمصريين بالخارج والعملاء الأجانب من مبيعات السوق؟
هذه النسب تختلف من شركة لأخرى حسب نوعية المنتج العقارى المطروح، ولكن مشروعات العاصمة الإدارية توجه نسبة كبيرة من مبيعاتها للمصريين بالخارج وكذلك للعملاء الأجانب، ولكن تقديري ان النسبة تتراوح بين 10 إلى 20% من إجمالى المبيعات، وهنا أذكر أن نسبة المبيعات بمشروعات شركة مينا للاستثمار العقارى للعملاء غير المحليين كانت تتراوح ما بين 10 إلى 15% من نسبة العملاء.
وهنا أؤكد أنه من الضرورى قيام الشركات العقارية بالمشاركة فى المعارض الخارجية لزيادة معدلات البيع بمشروعاتها، خاصة وأن المعارض العقارية التى تقام بدول الخليج تحقق مردودًا جيدًا للمشاركين لوجود عمالة مصرية بدول الخليج اهم أهدافها شراء وحدة سكنية ، لكن فيما يتعلق بمعرض ميبيم فهو مختلف كونه يتعامل مع صناديق استثمارية ترغب فى التعرف على الفرص الاستثمارية المتاحة بالأسواق.
وكيف ترى طبيعة الإقبال على العقارات المصرية بعد خفض العملة المحلية؟
لا شك أن ذلك يرفع من تنافسية كافة المنتجات المحلية ويجعل أسعارها الدولارية أكثر إغراءً، والعقار واحد من هذه المنتجات، كما أن العالم بأكمله يتجه نحو الملاذات الآمنة، وهنا أشير إلى أن معظم الأموال فى دول العالم تدخل الطريق الرسمى عن طريق الشراء ويكون العقار هو الملاذ الآمن لتلك الاستثمارات.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
