محمد هاني العسال الرئيس التنفيذى للشركة :
** 5 مليارات جنيه إجمالى المبيعات التعاقدية خلال 2021 بنسبة نمو 20%
** 75% من مبيعات الشركة للسوق المحلى .. وتصدير 25% للأسوق الخارجية
** 20% ارتفاع متوقعًا فى أسعار العقارات خلال 2022
** نستهدف التوسع فى منطقتى غرب القاهرة والساحل الشمالى خلال 2022
** إقرار ميزانية 2022 .. والبت فى العروض المقدمة من 6 شركات مقاولات لتنفيذ الأعمال الإنشائية بـ«البوسكو سيتي»
** إجماع من المطورين العقاريين على الضوابط التنظيمية الجديدة
** «مصر إيطاليا» تحتل المركز الثالث بقائمة الأكثر مبيعًا بمنطقة شرق القاهرة
** ارتفاع ضريبة الصناديق العقارية أبرز ما يعوق انتشارها فى مصر
** السوق العقاري يمتلك المقومات الكافية لامتصاص تبعات التضخم
كشف محمد هاني العسال الرئيس التنفيذى لـ«مصر إيطاليا العقارية»، أن شركته تتفاوض مع 6 بنوك للحصول على تمويلات بقيمة 1.5 مليار جنيه، متوقعًا أن يتم الانتهاء من هذه المفاوضات ودخولها حيز التنفيذ خلال العام المقبل 2022.
وأشار «العسال» فى حواره مع «العقارية» إلى أنه وعلى الرغم مما شهده السوق العقارى من تقلبات خلال العام الجارى إلا أن 2021 كان من أفضل الأعوام التي شهدتها شركة «مصر إيطاليا العقارية» على مستوى نتائج الأعمال، كاشفًا أن شركته نجحت فى تحقيق مبيعات تعاقدية كسرت حاجز الـ 5 مليارات جنيه حتى الآن، في حين أنها كانت تستهدف 4 مليارات جنيه فقط وهو ما جعلها تحتل المرتبة الثالثة في قائمة المطوريين العقاريين الأكثر مبيعًا بمنطقة شرق القاهرة.
وأضاف أن النتائج الإيجابية التى نجحت الشركة فى تحقيقها خلال 2021 دفعتها للبحث عن فرص استثمارية جديدة خلال الفترة المقبلة، مشيرًا إلى أن «مصر إيطاليا العقارية» تخطط للدخول إلى سوق غرب القاهرة لأول مرة، حيث تبحث عن فرص استثمارية بمنطقة أكتوبر أو زايد الجديدة لإقامة مشروع سكنى متكامل يضم أنشطة سكنية وتجارية وخدمية وفندقية على مساحة تتراوح ما بين 100 إلى 500 فدان، هذا إلى جانب أنها تبحث عن فرص استثمارية وفق ألية الشراكة فى منطقة الساحل الشمالى.
العديد من الملفات الهامة وكل ما يتعلق بالسوق العقاري، طرحتها «العقارية»، أمام «العسال» في الحوار التالي،،
** شهد السوق العقاري خلال عام 2021 تحديات كثيرة ستظهر توابعها فى العام المقبل، برأيك ما هي أبرز التحديات التى ستواجه الشركات العقارية خلال 2022؟
أعتقد أن هناك تحديات كثيرة وكبيرة ستواجه الشركات العقارية خلال العام القادم يأتي فى مقدمتها بدء توفيق أوضاع الشركات مع الضوابط التنظيمية الجديدة للسوق العقارى، خاصة وأن الدولة المصرية تولى اهتمامًا كبيرًا للقطاع العقارى الذى بات يمثل ما بين 15 إلى 20% من الناتج المحلي الإجمالي لمصر، فضلا عن أن مساعى الدولة التنموية التي تهدف بشكل رئيسي إلى مضاعفة الرقعة السكنية من 7% إلى 14% خلال الثلاثون عامًا المقبلة، وهو ما يعنى أن هذا القطاع الحيوى أمامه مشوار طويل من التنمية يحتاج إلى تضافر جهود الجميع.
وهنا أشير إلى أن ما يتمتع به السوق المصرى من فرص استثمارية واعدة فتح شهية الكثير من المستثمرين للدخول بمهنة التطوير العقارى، وكان من الطبيعى أن بعض هؤلاء المطورين لا يمتلكون الخبرة الكافية ولا الإلمام التام بكافة جوانب ومتطلبات عملية التطوير العقارى التي طرأت عليها الكثير من المتغيرات خلال عام 2021 ، والتى كان أخرها عنصر التضخم الذي أثر بشكل كبير على أسعار المواد الخام ومواد البناء وهى المدخلات الرئيسة في عملية التطوير، الأمر الذى نجم عنه تعثر الكثير من الشركات التي واجهات تحديات مختلفة أعقبت ارتفاع الأسعار، لذا كان من الضرورى أن تسرع الدولة المصرية فى تنظيم السوق العقارى وهو ما فطنت له القيادة السياسية مبكرًا، حيث أخذت على عاتقها وضع مجموعة من القواعد التي ستكون بمثابة الدليل المرشد والصحيح والمنظم للسوق بحيث يصبح أي مطور راغب في دخول هذه المنافسة المحتدمة على دراية بقواعدها وعليه اتباعها.
** ومع بدء تطبيق الضوابط الجديدة، ما توقعاتك لحجم تأثرها على حركة السوق المصري؟
من الطبيعي عند صدور أي ضوابط جديدة بأي قطاع أن تكون هناك حالة من عدم الإتزان تأخذ بعض الوقت حتى يعود السوق إلى حالته الطبيعة ويتعود عليها، لكن يظل وجود قواعد حاكمة ومنظمة لأي سوق أمر لابد من وجوده، وذلك كي نعمل بكافة السبل على تحقيق النمو له بشكل سليم يساهم في المحافظة على قوته طوال الوقت ويتخلص ممن يعلق به، وحتى لا يتسبب عدم التنظيم في أن تكون من عواقبه حدوث فقاعة عقارية حقيقية تلك الفقاعة التي دائمًا ما يتناولها الجميع ويتحدث عنها ويدعى أنها موجودة فى السوق العقارى المصري والحقيقة أنها ليس لها وجود على أرض الواقع، وبشكل شخصى أتوقع أن السوق بدون هذه الضوابط فإننا سنكون فعلًا فريسة سهلة لحدوث هذه الفقاعة، لأن في هذا الوقت سيكون السوق مفتوح أمام كل من يرغب في الدخول إلى القطاع العقاري لكنه في الحقيقة لا يمتلك الخبرة الكافية ولا يعرف الأليات الصحيحة التي يجب عليه أن يتبعها كي يحافظ على قوة ونظام السوق.
** وكأحد أهم وأبرز الشركات العقارية الموجودة فى السوق المصري، برأيك كيف يتم تطبيق تحديد القيمة المالية التى يلتزم المطور بوضعها فى الحساب المصرفى لمشروعه وفق الضوابط المزمع تطبيقها فى ظل التغيرات الكبيرة واليومية التى تحدث على تكلفة أى مشروع؟
أعتقد أنه ستكون هناك جهة ستتولى تحديد الأسعار المتفق عليها كل 3 أشهر وهذه النسبة التى يلتزم المطور بوضعها فى «حساب بنكى للمشروع» يضم جميع الإيرادات والمصروفات حتى يضمن أن يقوم المطور بتوجيه أية إيرادات ناجمة عن بيع المشروع لذات المشروع وليس لآخر، وستختلف هذه النسبة بحسب حجم المشروع، حيث سيتم تقسيم مساحات الأراضى وتصنيفها بواقع خمسة شرائح بحسب المساحة سيكون مقدار القيمة المالية المودعة فى الحساب البنكى، ويقوم تصنيف المشروعات على المساحة المحدودة من 1 إلى 50 فدانا والمساحة الصغيرة من 50 إلى 100 فدان والمتوسطة من 100 إلى 250 فدانا، ثم الكبيرة من 250 إلى 500 فدان والمشروعات المتكاملة 1000 فدان فأكثر، وكلما تعاظمت مساحة المشروع كلما انخفضت النسبة المودعة فى حسابه، هذا فضلا عن أن هذه النسبة سوف يتم تحديدها بناء على حسب المرحلة المطروحة للبيع، وهنا أؤكد على أن هذه الخطواط التنظيمية من شأنها المساهمة فى ضبط السوق واعادته الى شكله الصحيح فى الفترة المقبلة ويخدم توجه الدولة نحو مضاعفة الرقعة السكينة من 7 الى 14 % ، كما أؤكد على أن هناك إجماع من جانب المطورين العقاريين فى ضبط السوق وإعادة تنظيمه على النحو الصحيح.
** بات تضاعف أرقام التضخم عالميًا ومحليًا هاجسًا يهدد كافة القطاعات بما فيها القطاع العقارى، ما توقعك لمدى تأثيره على السوق العقاري في 2022؟
أتوقع أن يؤثر التضخم على السوق العقاري المصري خلال 2022 بشكل واضح وسيشعر به الجميع عملاء وشركات بشكل مغايير عن ما كان فى الأعوام الماضية، لكن أعتقد أن الاقتصاد المصرى بشكل عام يمتلك ميزة عن غيره من الاقتصاديات وهو أننا معتادين على حدوث التضخم بشكل سنوى بمعدلات تتراوح ما بين 8% إلى 10% ، وهو الأمر الذى يجعل كافة القطاعات الاقتصادية بما فيها القطاع العقارى تمتلك القدرة على التكيف مع أى موجة تضخمية بعكس غيرها من الأسواق، خاصة السوق الأوروبى التي تسبب كلمة التضخم لها حالة من الارتباك.
أما عن القطاع العقاري تحديدًا، فأعتقد أنه يمتلك فى الوقت الراهن من الأدوات التي تجعله قادرًا على امتصاص هذه الموجة التضخمية وتقليل حدتها تدريجًا، لاسيما وأننا سبق وأن تجاوزنا موجات تضحمية كانت قاسية عند تحرير سعر الصرف في نوفمبر 2016 والتي تبعها حالة من الإرتباك حاوطت السوق لمدة 6 شهور، لكنه كان لديه القوة التي أهلته لكي يعود إلى طبيعته بعد هذه المدة البسيطة فقط وهو عنصر ينفرد به السوق العقارى المصري عن غيره من الأسواق العالمية، لذلك أرى أن تحدي التضخم سيكون موجود في 2022 لكن لن يكون أكثرة حدة مما حدث في تحرير سعر الصرف، مع التأكيد على أن هذه القوة لن تمنع من ارتفاع أسعار العقارات بشكل متتالى خلال الفترة المقبلة، لذا أرى أن الفرصة سانحة الآن أمام العملاء لشراء عقارات سواء كان للسكن أو الاستثمار كي يتخذ قرار الشراء خلال الأيام القليلة المقبلة لأن الأسعار سترتفع خصوصًا وأن الاستثمار في العقار يمثل الملاذ الأمن للمصريين وهي ثقافة نابعة من طبيعة الشعب المصري.
** وما هي توقعاتك لنسبة الارتفاع المتوقعة في أسعار العقارات على مستوى العاصمة الإدارية الجديدة وغيرها من المناطق التنموية بالدولة؟
الزيادة المتوقعة في أسعار العقارات خلال 2022 ستكون ما بين 15% إلى 20% ، وأتوقع أن تزداد هذه النسبة بشكل لافت في العاصمة الإدارية الجديدة نظرًا لأنها ستشهد الفترة المقبلة انتقال الموظفين العاملين بكافة الوزارات من أماكن عملهم الحالية إلى العمل في العاصمة الإدارية الجديدة، وما سيصاحب ذلك من افتتاح بعض المعالم البارزة في المدينة مثل البرج الأيقوني والأوبرا وتشغيل المونوريل، فكل هذه العوامل مجتمعة ستتيح للعاصمة نقاط تميز وانفراد عن غيرها وستدخل مصر عن طريقها عصر المدن الزكية ما سيجعلها واحدة من أهم المناطق الموجودة في الشرق الأوسط، ومحط أنظار الجميع في السنوات المقبلة وستصبح قبلة لكل مستثمر باحث عن فرصة جديدة تضمن له ربح حقيقي، وهذا يجعلني أتوقع أن كل هذه العوامل مجتمعة سترفع من سعر العاصمة الإدارية في الأيام المقبلة بشكل لافت للنظر.
** عام 2021 بدأ بتوجيهات رئاسية مرتبطة بضوابط للسوق العقاري وانتهى بظهور التضخم في الصورة.. كيف أثرت هذه العوامل على نتائج أعمال شركة «مصر إيطاليا» العقارية؟
تعد 2021 كان عامًا من أفضل الأعوام التي شهدتها شركة «مصر إيطاليا العقارية» على مستوى نتائج الأعمال، فعلى مستوى المبيعات التعاقدية نجحت الشركة فى كسرت حاجز الـ 5 مليارات جنيه حتى الآن، في حين أن المستهدف كان الوصول إلى 4 مليارات جنيه فقط وهو ما جعل شركتنا تحتل المرتبة الثالثة في قائمة المطوريين العقاريين الأكثر مبيعًا بمنطقة شرق القاهرة، كل هذه النتائج الإيجابية دفعت الشركة إلى التفكير في خوص تجربة استثمارية عقارية جديدة تفاضل فيها ما بين غرب القاهرة والساحل الشمالي، خاصة وأنها مناطق تمتلك فرص استثمارية واعدة، مع الأخذ في الاعتبار أن الشركة ستنفرد بتقديم منتج عقاري مختلفة ومميزة لم تشهدها تلك المنطقتين من قبل.
** وهل تفضلون التوسع وفق ألية الشراكة أم تبحثون عن الاستحواذ على قطع أراضى بمفردكم خاصة فى غرب القاهرة، وأى المناطق التى ترغبون فيها فى هذه المنطقة والمساحة المستهدفة؟
ندرس العديد من الفرص الاستثمارية سواء لأراضى بالشراكة مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة أو بالاستحواذ المباشر على الأرض، فنحن ندرس أفضل الفرص المتاحة والتى تتناسب معنا.
أما عن المناطق، ففى الغالب نبحث فى أكتوبر ومنطقة زايد الجديدة على المساحات التى دائما ما تفضلها الشركة والتى تتراوح ما بين 100 إلى 500 فدان لإقامة مشروع سكنى متكامل يضم أنشطة سكنية وتجارية وادارية وفندقية وسيكون علامة مميزة للمنطقة ونتمنى الاستقرار عليه خلال الفترة المقبلة.
** وماذا عن مستهدفات الشركة في خطتها الاستثمارية للعام الجديد 2022؟
النتائج الإيجابية التي حققتها «مصر إيطاليا العقارية» في عام 2021 دفعتها إلى وضع هدف مبدئى قائم على ألا تقل مبيعات الشركة التعاقدية خلال العام المقبل عن 50% من المسهدف الذي تم تحقيقه في الخطة الاستثمارية للعام الحالي، وسيكون هذا المستهدف مطبق على كل القطاعات من إنشاءات ومبيعات وتسليمات.
وهنا أشير إلى أن هناك اجتماع لمجلس إدارة الشركة لإقرار الميزانية الجديدة، كما يعتزم مجلس الإدارة البت فى العروض المقدمة من 6 شركات مقاولات لبدء الأعمال الإنشائية بمشروع «البوسكو سيتي» الذي تعكف الشركة على تطويره فى مدينة المستقبل بعد أن حصلت على القرار الوزارى ومن المقرر أن تنحصل على التراخيص اللازمة خلال لاسبوع الجارى.
** تمتلك «مصر إيطاليا العقارية» باستمرار شهية مفتوحة للتوسع فى السوق العقارى، فما هى أبرز البدائل التمويلية التى تعتمدون عليها، وهل ترغب الشركة فى الحصول على تمويلات بنكية خلال الفترة المقبلة؟
نعمل فى «مصر إيطاليا العقارية» على كافة المستويات التمويلية من الحصول على قروض بنكية وقطع شيكات، وبالفعل حصلنا على قروض فى الفترة الماضية لمشروعات «البوسكو» و«فينشى» بالعاصمة الإدارية الجديدة و«كاى» بالعين السخنة، وبدءنا مفاوصات مع 6 بنوك للحصول على قروض خلال الفترة المقبلة، حيث نحتاج تمويلات بنكية بقيمة 1.5 مليار جنيه فى الوقت الراهن، وأعتقد أنه سيتم الانتهاء من كافة الاجراءات خلال العام المقبل، وهنا أشير إلى أن الاستشارى المالى لمجموعة Hermes EFG التى تنظر على كافة الجوانب التمويلية، وتعتمد السياسة المالية للشركة أن يكون كل قرض يتم تخصيصه لمشروع بعينه كل مشروع بحالة.
** من واقع حركة المبيعات، ما هي شريحة العملاء التى تستهدفها « مصر إيطاليا» بمشروعاتها المختلفة؟
محفظة عملاء الشركة متنوعة ما بين السوق المحلى والخارجى، حيث يستحوذ المصريين العميل المحلى على النسبة الأكبر والمتمثلة فى 75%، بينما يتم تصدر 25% إلى الخارج ما بين مصريين عاملين بالخارج وجنسيات عربية وأجنبية.
** ملف تصدير العقار يظل رافدًا هامًا للمطور العقارى والاقتصاد القومى يجب حسن استغلاله، من وجهة نظركم كيف تقيم الجهود المبذولة من جانب الدولة والمطورين العقاريين فى هذا الشأن؟
بداية يجب أن أشير إلى أن ملف تصدير العقار في كافة دول العالم منقسم إلى شقين الأول، هو تصدير العقار لصالح الأفراد أو العملاء سواء كانوا يرغبون فى امتلاك العقار بغرض السكن أو الاستثمار، أما النوع الأخر لتصدير العقار فهو عبارة عن صناديق الاستثمار العقاري، وبأعتقادى أرى أن نغفل فى تصدير العقار للقوة الكامنة الموجودة لدينا والمتمثلة فى الجاليات العربية القاطنة في مصر، لذلك اتخذت الدولة خطوات إيجابية بمنح الأقامة لمن يرغب منهم مقابل الاستثمار في العقار، أما على مستوى الشق الثاني وهو صناديق الاستثمار العقاري فالمعضلة هنا تتمثل فى الفائدة المرتفعة على الأرباح الرأسمالية لصناديق الاستثمار العقاري مقارنة بنظيرتها من الدول الأخرى وهذا ما يمثل عائق أمام دخولها للاسثتمار في مصر، لذا أعتقد أن الفترة المقبلة ستتخذ الحكومة خطوات تجعلها تركز بشكل أكبر على ملف صناديق الاستثمار العقاري وستبدأ في سن تشريعات تخدم هذا القطاع بشكل كبير يأتي فى مقدمتها مراجعة الفائدة التي تقرها القوانين على هذه الصناديق، هذا إلى جانب أن الضوابط المزمع إقرارها من جانب مجلس الوزراء لضبط السوق العقارى سيكون لها دورًا فعالًا فى القضاء على أى عمليات تلاعب من جانب المطورين غير الملتزمين وتمنع حدوث أي عمليات نصب على عملاء القطاع ما سيكون له الأثر الإيجابى فى جذب المستثمرين سواء أفراد أو صناديق عقارية، هذا بالتزامن مع الجهود الجبارة التى تبذلها الدولة المصرية فى تسويق المدن الجديدة فى الأسواق الخارجية، وكلها أمورًا سوف تنعكس إيجابيًا على ملف تصدير العقار بشكل عام خلال الفترة المقبلة وسينتج عنها استقطاب شريحه جديدة من العملاء سواء كانوا خليجيين أو أوروبيين أو من كافة دول العالم وهو ما يصب في مصلحة السوق المصري بشكل عام.
** مع الفرص الاستثمارية الواعدة في مصر استقطب السوق مستثمرون عرب بشكل لافت.. فهل ترى أن مطور القطاع الخاص يمتلك من القوة التي تجعله يأخذ نصيبه من السوق العقارى المصري؟
دخول المطوريين العقاريين من خارج مصر سواء كانوا عرب أو أجانب أمر جيد وصحي لسوق التطوير العقاري المصري بشكل عام، خصوصًا وأن دخولهم مصر مع بداية الألفينيات كان له أكبر الاثر الإيجابي في تحسين نوعية المنتج العقاري المصري بصورة كبيرة وهي في النهاية منافسة شريفة تصب في في صالح العميل نفسه، كما أن السوق المصري نفسه واعد ويمتلك من المقومات التى تؤهله لاستيعاب هذه الطاقات المتنافسة في ظل رغبة الدولة في رفع مساحة الرقعة التي يقطنها المصريين من 7% إلى 14%.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
