تحدث عن آليات ضبط السوق العقارى، برؤية الخبير، يمتلك وجهة نظر يجبرك على احترامها، لما فيها من حفظ حقوق المطور والعميل على حد سواء، ولما لا وهو واحد من أهم المطورين العقاريين على الساحة، مشروعات شركته تتحدث عن نفسها، احترم عملاءه، فاحترمه الجميع، وأصبح محل ثقة وتقدير يستحقها عن جدارة..
المهندس محمد هانى العسال، الرئيس التنفيذى والعضو المنتدب لشركة «مصر إيطاليا» العقارية، وضع رؤية شاملة لا تحتمل التأويل حول آليات ضبط السوق العقارى، لخصها فى 3 محاور أساسية، لتحقيق مستهدفات الدولة لضبط حركة العمران، مؤكدًا على ضرورة إعادة تصنيف المطورين العقاريين، مع وجود جهة رقابية من خلال حساب ضمان « Escrow account»..
راهن «العسال» على أهمية البنوك فى دعم الشركات العقارية الكبرى، خاصة أن دورها حيوى لمساعدتها فى مواصلة عملية التنمية، ولكنه اشترط وضع آلية لمساعدة الجاد منهم؛ من خلال تقديم دراسة مستفيضة للمشروعات الراغب فى تمويلها، على أن يقوم البنك بمراجعتها والتأكد من جدية المطور وسابقة أعماله.
وطالب «العسال»، فى حديثه لـ«العقارية»، بقيام الجهات المنوط بها طرح الأراضى، المراجعة الدقيقة لقوة الشركة المالية وعدد المشروعات التى تم تسليمها خلال تاريخها بمجال التطوير، والتأكد من خدمات المطور ما بعد البيع، لافتًا إلى أن البنوك مطالبة بإيجاد حوافز تشجيعية لكل المطورين؛ خاصة أن هناك العديد من المستثمرين يمتلكون طموحات ورؤى لتحقيق التنمية المنشودة.
وأكد «العسال»، أن «مصر إيطاليا» تمتلك ملاءة مالية جيدة بعدما فتحت خطوطًا تمويلية جديدة مع عدة بنوك مصرية على رأسهم البنك الأهلى، مشيرًا إلى أنه جارٍ فتح خطوط ائتمان أخرى مع بنوك مصر والتجارى الدولى المصرى والبنك المصرى الخليجى والمجموعة المالية هيرميس، سيتم الإعلان عنها قريبًا.
وأوضح أن الشركة رصدت فى خطتها للعام الجارى استثمارات بقيمة تراوحت بين 2.5 و3 مليارات جنيه، لافتًا إلى أنه تم ضخ 1.8 مليار جنيه مقسمة على 750 مليون جنيه أقساط أراضى مستحقة، ورصد المبلغ المتبقى لأعمال المقاولات بمشروعات الشركة المختلفة.
وأضاف أنه تم التعاقد مع شركة «سوليد» لتنفيذ بعض الأعمال بمشروع البوسكو بالعاصمة الإدارية بقيمة 400 مليون جنيه، بجانب إسناد تنفيذ الأعمال الخرسانية لمشروع «فينشى» على 3 شركات مقاولات بقيمة 200 مليون جنيه، منوهًا إلى أن «مصر ايطاليا» تستهدف ترسية أعمال المقاولات لتنفيذ مشروعها «البوسكو سيتى» خلال الشهر المقبل بعد الانتهاء من تصنيف المقاولين واختيار أفضلهم.
وأكد الرئيس التنفيذى والعضو المنتدب، أن الشركة وضعت فى خطتها خلال العام الجارى تحقيق 4 مليارات جنيه مبيعات، لافتًا إلى أنه تم تحقيق 3 مليارات جنيه حتى نهاية الشهر الماضى، وتسعى لتخطى المستهدف قبل نهاية العام الجارى.
إلى نص الحوار..
اهتمام كبير توليه الحكومة لإعادة الانضباط للسوق العقارى، فى ظل سعيها الحثيث لإصدار حزمة من القرارات والقوانين لعودة السوق لريادته فى المنطقة، وباعتباركم واحدًا من أهم المتعاملين به؛ ما هى رؤيتكم للإجراءات الواجب توافرها بما لا يضع تحديًا أمام المطورين؟
دعنا فى البداية نؤكد أن القطاع العقارى يعتبر من أهم القطاعات التى توليها الحكومة المصرية اهتمامًا كبيرًا، باعتباره قاطرة الاقتصاد المصرى ويمثل ما يقرب من 30 % من الناتج القومى المحلى، وذلك لعدة أسباب لعل من أبرزها حب المصريين لشراء العقار بمختلف أنماطه سواء سكنى تجارى إدارى، كأفضل استثمار آمن على مر العصور، وحفاظه على قيمته المالية على عكس الاستثمار فى الذهب والبورصة، يصاحب ذلك رؤية الدولة المصرية بضرورة زيادة الرقعة العمرانية من 7 إلى 14 %؛ مما أدى لقيام الحكومة بإضافة توسعات جديدة ومنح المستثمرين والمطورين العقاريين أراضى جديدة، وتسهيل إجراءات الحصول عليها، وهو ما مكن الكثير منهم للاستحواذ على مساحات كبيرة كان البعض منهم يمتلك الرؤية والتصور والملاءة المالية لتنميتها والبعض الآخر يفتقر للخبرة وعدم وجود دراسة جدوى حقيقية تؤهله للتنمية فى التوقيت المحدد، وهو ما ظهر تباعًا فى بعض المناطق مثل العاصمة الإدارية والساحل الشمالى، بعد حصول بعض الشركات على مساحات كبيرة من الأراضى ولعدم وجود دراسة جدوى كما ذكرت سابقًا قامت تلك الشركات بطرح مشروعاتها بأسعار لا تتناسب مع قيمة الأرض وعدم الوضع فى الحسبان ارتفاع نسب التضخم، وبالتالى حدثت الفجوة التى كنا نتخوف منها.
وأشير هنا إلى أننا فى شركة «مصر ايطاليا» تنبأنا بهذه المشكلة وبدأنا فى دراسة احتياجاتنا من السيولة المالية، وتم فتح خطوط تمويل من البنوك المصرية والتعاون مع شركات التأجير التمويلى لتوفير السيولة اللازمة لضخها فى مشروعاتها وتخطى الفجوة التمويلية التى عادة ما تكون بين التنفيذ والتسليم والتى تقدر بحوالى 10 %.
وللعودة مرة أخرى للإجابة عن السؤال، تلاحظ بجانب وجود مطورين غير جادين، ظهرت شركات تسويق عقارى ليس لديها الخبرة الكافية للدخول فى هذا السوق الكبير، وأصبحوا ينظرون إلى نسب العمولة والتى وصلت إلى 12 % خلال الفترة الأخيرة باعتبارها الأهم من وجهة نظرهم، ولا يهتمون بمدى جدية المطور ومصداقيته فى السوق وأصبح هدفهم الأول والأسمى هو جنى عمولات بشكل أسرع، ولعل ظهور السببين السابقين كان من الضرورى قيام الدولة بالعمل على محورين مهمين المحور الأول كيفية الحفاظ على المطورين العقاريين والثروة العقارية فى مصر والثانى وضع قانون ينظم مهنة التطوير العقارى ومنع دخول شركات جديدة ليس لديها سابقة أعمال وخبرة تجنبًا لحدوث مشكلات جديدة قد تطرأ على السوق.
ويمكن وضع الحلول لهذه المشكلات وستكون هى الإجابة على سؤالكم لخطوات ضبط السوق والتى ترتكز على 3 خطوات رئيسية الأولى، ضرورة تصنيف المطورين العقاريين باتحاد المطورين المتوقع الموافقة عليه فى دورة الانعقاد المقبلة لمجلس النواب، وستكون قوانين الاتحاد محددة لحجم كل مطور ومدى إمكانية تطوير المساحات حسب ملاءته المالية والخبرة وعدد السنوات وكم المشروعات التى نمتها الشركة على مدار تاريخها، وسيكون ذلك لضبط حركة التشييد وعدم التعثر وتسقيع الأراضى، أما الخطوة الثانية ضرورة وجود جهة رقابية على المطور العقارى وذلك يمكن تطبيقه عن طريق فتح حساب بنكى «أكسور أكونت»، حيث يمكن للعميل سداد الأقساط المستحقة عليه من خلال هذا الحساب، وفى حالة رغبة المطور فى الحصول على الأموال لاستكمال مشروعه تكون هناك جهة رقيبة على الأموال التى يتم سحبها والتأكد من توجيهها للطرق الصحيحة.
أما الخطوة الثالثة والتى تمثل الأهمية الكبرى للشركات فى الوقت الراهن وهو قيام البنوك المصرية بمساعدة الشركات العقارية عن طريق وضع آلية لمساعدة الجاد منهم؛ الذى يتمكن من تقديم دراسة مستفيضة للمشروعات الراغب فى تمويلها، على أن يقوم البنك بمراجعة الدراسة والتأكد من جدية المطور وسابقة أعماله، وفى حالة التأكد من الإجراءات يقوم البنك بمنح التمويلات اللازمة بداية من التنفيذ لحين تسليم المشروع للعملاء، على أن يتولى فيما بعد المطور العقارى بسداد مستحقات البنك سواء عن طريق التوريق أو تقطيع شيكات العملاء أو من خلال عدة طرق تتناسب مع المطور والبنك، وبالتالى نضمن وجود طريقة ميسرة للتمويلات وعدم توقف وتذبذب السوق العقارى فى ظل الازدهار الذى تشهده مصر حاليًا.
ما رأيك فى الاشتراطات التى تضعها المجتمعات العمرانية الممثلة فى قيام الشركة أو المطور بتقديم مظاريف مالية وفنية تضمن تنفيذ 30 % من المشروع؟
المظاريف المالية والفنية التى يتقدم بها المطور العقارى كشرط للحصول على أراضٍ من هيئة المجتمعات العمرانية يضمن فقط قوة الشركة ماليًا، وأرى أن تلك الإجراءات كانت تراجع بطريقة «تستيف الأوراق»، ولا يتم النظر إليها عند منح الأراضى وتصنيفه، ولكن إذا ما نظرنا إلى الإجراءات البنكية عند تقدم مطور للحصول على قرض بنكى تتم المراجعة الدقيقة وبشكل تفصيلى لكل ورقة تقدم من المطور، ولكن بوجه عام لابد وأن تكون هناك دراسة ائتمانية للعميل؛ ولابد من الاطلاع على قوة الشركة المالية وعدد المشروعات التى تم تسليمها خلال تاريخها بمجال التطوير، كما لابد أيضًا النظر إلى خدمات المطور ما بعد البيع.
وأرى أن تلك الخطوات لابد من وضعها فى عين الاعتبار قبل منح الأراضى للمطور، ليتم دراستها باستفاضة؛ لأننا ندرك دائمًا أن «مربط الفرس» هى القدرة على التنمية وليست قيمة الأرض أو مضاعفة نسبة المقدم.
وأشير هنا إلى أن الحكومة تقوم بمجهودات كبيرة لضبط السوق من خلال عقد الاجتماعات مع الجهات العاملة بالسوق العقارى، والاستماع لمقترحاتهم ودراسة كافة النواحى عند تطبيق القرارات الجديدة ووضع لائحته التنفيذية؛ لأن هدفها ضبط السوق ومنع الدخلاء على مهنة التطوير وليس تضييق الخناق على المتعاملين به.
تحدثم عن قيام البنوك بدورها فى تمويل المشروعات العقارية، كيف ترى العلاقة الحالية بين المطور الجاد والقطاع المصرفى؟
أرى أن الشركات الكبرى العاملة فى مجال التطوير العقارى من السهل حصولها على تسهيلات بنكية لامتلاكها من خبرات فى الملاءة المالية القوية والفنية وبالتالى لا يوجد تخوف لدى البنوك من حصولها على التمويلات لمشروعاتها، ولكن هذا الاتجاه يساعد على مضاعفة حجم أعمال الشركات الكبرى ويؤثر على الشركات المتوسطة والصغيرة ويؤدى الى تخارج البعض منهم من السوق العقارى بسبب عدم منحها التمويلات لاستكمال مشروعاتها، ونحن نعتبرها سلاحًا ذا حدين، ومن هنا لابد من إيجاد حوافز تشجيعية لكل المطورين؛ لأننا نعلم جيدًا أن هناك شركات مملوكة لشباب المستثمرين وهم فئة ليست قليلة ولديها طموحات ورؤى ليس لها حدود؛ ولكن تحتاج إلى فرصة لتحقيق النجاح، وإذا ما تم اقتصار التمويلات على الشركات الكبيرة فقط يتسبب ذلك فى حدوث خلل فى السوق العقارى وهو أمر ليس صحى ويضر بالاقتصاد بشكل عام.
وماذا عن الملاءة المالية لدى «مصر إيطاليا العقارية»، وهل ستلجأ للحصول على تمويلات بنكية لتحقيق طموحاتها لتسليم مشروعاتها فى التوقيت المحدد؟
تمتلك مصر إيطاليا العقارية ملاءة مالية جيدة، بعد أن فتحت الشركة خطوطًا تمويلية جديدة مع عدة بنوك مصرية على رأسهم البنك الأهلى، وجارٍ فتح خطوط ائتمان أخرى مع بنوك مصر والتجارى الدولى المصرى والبنك المصرى الخليجى والمجموعة المالية هيرميس، لوضع برامج تمويلية طويل الأجل، باعتبارهم شركاء استثماريين فى توفير التمويل، وسيتم الإعلان عنها فى القريب العاجل، وأوكد هنا أن «مصر ايطاليا» تسير بخطى ثابتة سواء مع البنوك وفى حجم الإنشاءات بالمشروعات المتنوعة الممولكة لها.
وبما تقدر استثمارات الشركة خلال العام الجارى؟
وضعت الشركة خطتها الاستثمارية للعام الجارى بقيمة تتراوح ما بين 2.5 و3 مليارات جنيه، حيث تم حتى الآن ضخ ما يقرب من 1.8 مليار جنيه مقسمة على 750 مليون جنيه أقساط أراضى مستحقة، ورصدت مليارًا و50 مليون جنيه لأعمال المقاولات بمشروعات الشركة المختلفة حتى نهاية العام الجارى.
وما خطة الشركة فى الأعمال الإنشائية بمشروعاتها الرائدة خلال العام الجارى؟
تم التعاقد مع شركة سوليد للمقاولات، لتنفيذ أعمال المقاولات الخاصة بمشروعها «البوسكو» بالعاصمة الإدارية، ووفقًا للتعاقد المبرم مع الشركة تقوم «سوليد» بتنفيذ الأعمال المسندة إليها خلال الفترة المقبلة، مقابل حصولها على 400 مليون جنيه، وبدأت الشركة العمل بالمشروع فى منتصف شهر أغسطس الماضى على أن يتم الانتهاء من العمل بالمشروع خلال 18 شهرًا ، هذا بجانب وجود 6 شركات مقاولات أخرى تم التعاقد معهم خلال الفترة الماضية لتنفيذ بعض المبانى بالمشروع.
كما تعاقدت الشركة مع 3 شركات مقاولات أخرى لتنفيذ الأعمال الخرسانية، لمشروع «ﭬينشى» بالعاصمة الإدارية بقيمة 200 مليون جنيه، وتم بدء العمل بالمشروع على أن يكون الانتهاء من الأعمال الخرسانية بـ 6 مبانٍ خلال 18 شهرًا من تاريخ البدء، ويقام المشروع على مساحة 110 أفدنة، ويضم فيلات توين هاوس تاون هاوس وشققًا سكنية، ويضم المشروع ما يقرب من 3000 وحدة باستثمارات تقدر بنحو 8.5 مليار جنيه.
وجارى التعاقد مع شركات مقاولات لتنفيذ أكبر المشروعات الموجودة بمستقبل سيتى «البوسكو سيتى Il Bosco City »، والتى من المتوقع أن تتم ترسية أعمال المقاولات خلال الشهر المقبل، وتقوم الشركة حاليًا بدراسة العروض المقدمة من الشركات لتصنيفهم والتعاقد معهم، يأتى ذلك بعد أن حصلت الشركة على القرار الوزارى وتقدمها للحصول على التراخيص، وبدأت الشركة فى أعمال التسويات والحفر بالمشروع، ومن المتوقع أن يتم ضخ 150 مليون جنيه للأعمال الإنشائية قبل نهاية العام الجارى، ويقام المشروع على مساحة إجمالية تقدر بـ 268 فدانًا، ويشتمل على 6600 وحدة سكنية بإجمالى استثمارات تصل إلى 22 مليار جنيه.
وأشير هنا إلى حرص «مصر إيطاليا» العقارية على اتباع أفضل النظم الإنشائية داخل مشروعيها البوسكو وڤينشى، بما يتماشى مع طبيعة الإنشاءات القوية والحديثة بالعاصمة، وتعتبر الشركة من أكثر المطورين العقاريين ريادة فى مجال الإنشاءات باتباعها أفضل النظم المعمارية والإنشائية التى تحقق التكامل مع معالم العاصمة الجديدة.
وما خطة التسليمات التى تتبعها الشركة قبل نهاية العام الجارى 2021؟
«مصر إيطاليا» وضعت خطة طموحة لتسليم مشروعاتها وفقًا للبرامج الزمنية المتفق عليها مع العملاء، حيث سيتم تسليم حوالى 200 فيلا و500 وحدة فى مشروع البوسكو العاصمة الإدارية والتى بدأت بالفعل فى أعمال التسليمات وتسعى للسير بنفس المعدلات حتى اكتمال الخطة لزيادة نسب الإشغال فى مشروعها الرائد بالعاصمة، ويعد مشروع البوسكو هو أكبر المشروعات الصديقة للبيئة، لتقف وحداتها وسط مساحات خضراء واسعة، لتقدم تصميمًا مميزًا يمزج بين المعمار والطبيعة، ويتمتع بإطلالة متميزة على «النهر الأخضر» فى العاصمة الادارية، وتمتد مساحة البوسكو على 207 أفدنة، باستثمارات 16 مليار جنيه، ويضم المشروع منطقة سكنية، ومنطقة تجارية، ناديًا رياضيًا على مساحة 20 فدانًا.
كما قامت الشركة بتسليم أكثر من 30 وحدة من مشروع كايرو بزنس بارك «Cairo Business Park» ومن ضمن الخطة أيضًا تسليم 36 وحدة أخرى بنهاية العام الجارى، ويقع المشروع فى منطقة التجمع الأول بمدينة القاهرة الجديدة على مساحة 90 ألف متر مربع، ويعد أول مجمع إدارى متكامل فى القاهرة الجديدة يحصل على رخصة كبموند إدارى فقط، يتكون من مبانٍ إدارية بمساحات مختلفة لتناسب جميع الشركات، باستثمارات تقارب الـ1.6 مليار جنيه.
وتسعى مصر ايطاليا العقارية أيضًا لتسليم وحدات مشروعها «لانوفا فيستا» بالتجمع الأول بالقاهرة الجديدة، بعد أن نجحت فى تسليم عدد كبير من الفيلات حتى الآن من إجمالى 131 فيلا متنوعة ما بين منفصلة ومتصلة، بمساحات تبدأ من 250 مترًا وحتى 550 مترًا، تشطيب خارجى وجاهزة للتسليم، ويقام المشروع على 42 فدانًا، بتكلفة استثمارية تقارب المليار جنيه.
كما بدأت الشركة فى وضع خطة تسليمات لمشروعها «كاى السخنة» على أن تبدأ فى ديسمبر المقبل تسليم أول مرحلة والانتهاء منها بالكامل فى الربع الأول من العام المقبل 2022، ويقام المشروع على مساحة 32 فدانًا، ويضم 330 وحدة ما بين فيلات وشاليهات، بمساحات 80 مترًا وحتى 250 مترًا كاملة التشطيبات، باستثمارات تقدر بـ 3 مليارات جنيه.
لا شك أن الشركة حققت مبيعات جيدة خلال الفترة الماضية بدليل قيامها بتسليمات قبل المواعيد المتفق عليها، ما حجم المبيعات التى حققتها الشركة حتى الآن ؟
استهدفت الشركة فى خطتها مع مطلع العام الجارى تحقيق 4 مليارات جنيه مبيعات، وتمكن فريق المبيعات بالشركة من تحقيق 3 مليارات جنيه حتى نهاية الشهر الماضى، ونسعى لتخطى المستهدف قبل نهاية العام الجارى.
فى نهاية الحديث، ما هى رسالتكم لرواد معرض «سيتى سكيب»؟
«سيتى سكيب» أحد أهم المعارض العقارية فى مصر والشرق الأوسط، وتحرص كبريات الشركات على المشاركة فى فعاليات المعرض سنويًا، من خلال تقديم عروض تنافسية يستفيد منها العملاء، كما أنه يعتبر فرصة قوية تمكن العميل من اختيار المشروعات والاطلاع على كل ما هو جديد فى السوق والمقدم من المطورين العقاريين واختيار ما يتناسب معه حسب ملاءته المالية، ولكن أنصح العملاء بعدم اللجوء للشركات التى ليس لديها سابقة أعمال ومن الضرورى عند اختيار المطور لابد من دراسة اسمه وتاريخه فى مجال التطوير، كما أؤكد عدم الشراء من الشركات التى تقدم أسعارًا بشكل مبالغ فيه خاصة أن هذا دليل على عدم مصداقيتها وخروجها من السوق فى القريب العاجل.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
