تنفيذ «ixty iconic tower6» فى أكثر مناطق العاصمة الإدارية تميزًا لضمان أعلى عائد لعملاءه
180 مترًا طول ارتفاع « ixty iconic tower6» بدلًا من 140 مترًا بإجمالى 45 دورًا
48 ألف متر مساحة بنائية لمشروع «ixty iconic tower6» باستثمارات 2 مليار جنيه
التعاون مع كبرى الشركات العالمية لتصميم وإدارة «ixty iconic tower6»
نستهدف تنوع المحفظة الاستثمارية وإقامة مشروع سكنى بالعلمين الجديدة
الدولة نجحت فى وضع العلمين الجديدة على خريطة الاستثمار العالمى
السوق العقارى يمر بمرحلة تغيير.. ولابد من قانون ملزم للجميع
أكد المهندس محمد العاصى نائب رئيس مجلس إدارة «البروج مصر»، أن شركته تسعى إلى تنوع محفظتها الاستثمارية بالسعى للتواجد فى الساحل الشمالى خلال الفترة المقبلة عن طريق التطوير الذاتى إلى جانب السعى للدخول فى شراكة مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة.
وأضاف فى حواره مع «العقارية» أن الدولة نجحت فى وضع العلمين الجديدة على طريق النجاح بعد تفاديها أخطاء الماضى واعتماد رؤية جديدة لتطويرها على أن تكون مجتمعًا متكاملًا ومنظمًا، وقيامها باتخاذ قرارات حاسمة فى هذا الشأن.
وقال إن العمل بنظام الـ«ESCRO ACCOUNT» لضبط السوق العقارى هو أمر جيد فى مجمله لكن يجب الأخذ فى الاعتبار أن هناك مصروفات خاصة بالتسويق والإدارة وغيرها، ولذا يجب إطلاق يد المطور للإنفاق بما يحقق أهدافه البيعية والتسويقية ولكن بمعايير محددة.
وأشار إلى أن «6ixty iconic tower» هو أحدث مشروعات الشركة ويقع فى أكثر مناطق العاصمة الإدارية تميزًا فى مواجهة البرج الأيقونى والأبراج الصينية مباشرة وعلى محور بن زايد، بتكلفة استثمارية تبلغ نحو 2 مليار جنيه تقريبًا مقسمة ما بين 1.6 مليار جنيه للأعمال الإنشائية و400 مليون جنيه مقابل سعر الأرض.
بداية.. من واقع تجربة «البروج- مصر» كأحد أوائل الشركات العقارية التى عملت فى العاصمة الإدارية الجديدة، ما هى أبرز المشاكل التى يعانى منها الجيل الأول من مطورى العاصمة بعد سنوات من العمل فى هذه البقعة الواعدة؟
لاشك أن العاصمة الإدارية الجديدة كانت وستظل نقطة فاصلة فى تاريخ العمران فى مصر، وأفرزت جيلًا جديدًا من المطورين العقاريين الذين آمنوا برؤية الدولة العمرانية وقدرتها على تحويل الصحراء إلى مدينة تواكب أحدث المدن العالمية، ولعل ظهور بعض المشاكل تجاه الجيل الأول من مطورى العاصمة لا يعنى بأى حال من الأحوال أنها ظواهر ترقى لحد إعاقة الاستثمار فى المدينة وإنما هى مشاكل عابرة يجب تفاديها فى الطروحات الجديدة لتعظيم الاستفادة من هذه البقعة التى لن تتكرر فى تاريخ مصر.
أما عن أبرز المشاكل التى ظهرت على السطح، فأثبتت التجربة العملية أن طرح الدولة ممثلة فى شركة العاصمة الإدارية العديد من قطع الأراضى فى وقت واحد والتى وصلت إلى نحو 100 قطعة أرض أمر لا تحتمله ظروف السوق ونتج عنه الكثير من المشاكل أبرزها ظاهرة حرق الأسعار و«الكاش باك» الناتجة عن المنافسة الشرسة بين الشركات، فضلًا عن زيادة نسبة عمولات شركات «البروكرز» التى تخل بالمنظومة المالية لأى مطور، لاسيما أن هناك شركات تسويق عقارى تحصل على عمولات تصل إلى 10 % من إيراد شركات التطوير العقارى، ما يمثل حوالى 30 % من إجمالى تكلفة أى مشروع، الأمر الذى حول «البروكرز» لشريك مع المطور فى مشروعه، لذا لابد من إعادة تنظيم عملية طرح الأراضى بشكل منضبط يضمن تعظيم الاستفادة لكافة أطراف المنظومة العقارية.
وهنا أشير إلى أن ما تشهده المعارض العقارية فى الفترة الأخيرة يدل بوضوح على ما آل إليه حال السوق العقارى من تغيرات لم نعهدها من قبل ومنها تهافت الشركات العقارية على العملاء وقيامها بطرح برامج سداد طويلة الأمد واعتمادها على منظومة سعرية غير منطقية لجلب العملاء وهى أمور أعتقد أنها ناتجة عن قلة خبرة بعض الشركات واعتمادها على دراسات جدوى غير واقعية، لذلك لابد من قانون ملزم يتم تطبيقه على كافة الشركات العقارية العاملة فى السوق العقارى، سواء عن طريق غرفة التطوير العقارى أو اتحاد المطورين العقاريين.
وما أوجه الاستفادة العائدة على شركات التطوير العقارى من صدور قانون اتحاد المطورين العقاريين، وهل سينجح القانون فى القضاء على كافة الظواهر السلبية التى يعانى منها السوق العقارى حاليًا؟
دعونا نتفق فى البداية أن التطوير العقارى هى علاقة ممتدة بين المطور والعميل وباقى أطراف المنظومة، فالأمر ليس مجرد استثمار عابر لأموال المستثمر وإنما القدرة على استثمار الأموال فى تنفيذ وتسليم المشروعات بجودة عالية وفى المواعيد المتفق عليها بين طرفى التعاقد، إضافة إلى إيفاء المطور فيما يقطعه على نفسه من التزامات نحو مقاولى التنفيذ وباقى أطراف المنظومة، لذلك أعتقد أن قانون اتحاد المطورين العقاريين يجب أن يقف بشكل واضح وصريح على إمكانيات كل شركة وملاءتها المالية وسابقة أعمالها وقدرتها على تطوير ما تقدم على الحصول عليه من مشروعات مستقبلية.
كذلك الأمر فى دراسات الجدوى التى يجب أن تكون شاملة لكافة تفاصيل أى مشروع قبل منح الأرض للمطور، وبالتالى لابد من كيان تابع للدولة يقوم بإعداد دراسات جدوى تفصيلية مستقبلية ملزمة على أن يحكم عمل هذه اللجنة قواعد قانونية وإلا تحول عملها إلى دور استشارى، كما يجب تحديد نوعية المشاريع لكل منطقة، بحيث لا يتم طرح العديد من المزايا فى منطقة واحدة فى وقت واحد، لاسيما فى المشروعات الاستثمارية التى تعتمد على الندرة.
وهل نظام «ESCROW ACCOUNT» قادر على إعادة ضبط المنظومة العقارية والسوق العقارى بشكل عام؟
نظام «ESCRO ACCOUNT» يقتضى أن تقوم الشركات العقارية بفتح حساب بنكى تحت مظلة مشروع بعينه يتم وضع كافة مقدمات الحجز والأقساط الخاصة بالعملاء فيه ويتم الصرف من هذا الحساب على تنفيذ المشروع المذكور دون غيره من المشروعات وهو نظام أراه جيدًا، لكن يجب أن نأخذ فى اعتبارنا أن هناك مصروفات خاصة بالتسويق والإدارة وغيرها وهنا يجب أن يطلق يد المطور للإنفاق عليها بما يحقق أهدافه البيعية والتسويقية.
بعيدًا عن العاصمة الإدارية الجديدة، كيف ترى أهمية الساحل الشمالى الغربى فى تاريخ العمران المصرى؟
لا شك أن الساحل الشمالى الغربى من أهم المناطق الاستثمارية الواعدة فى مصر، بشرط توافر مناخ الاستثمار الجيد، لاسيما أن هذه المنطقة تحظى بطقس رائع صيفًا وشتاءً وهناك الكثير من الدول التى تعيش بالكامل على هذا الساحل مثل ليبيا، ونحن نمتلك كنزًا عبارة عن 1000 كيلو متر طولى نجحنا فى تطوير جزء منها ومازال يتبقى الكثير من الأراضى الواعدة التى تتوفر فيها جميع أنواع الاستثمار إلا أنها للأسف منطقة تم ظلمها على مدار السنوات الماضية، لطرح أراضيها عبر العقود الماضية بطريقة عشوائية.
ومع النهضة العمرانية التى تشهدها مصر فى السنوات الماضية، نجحت الدولة فى وضع العلمين الجديدة على طريق النجاح بعد تفاديها أخطاء الماضى واعتماد رؤيتها لتطويرها على أن تكون مجتمعًا متكاملًا ومنظمًا، وقيامها باتخاذ قرارات حاسمة فى هذا الشأن، وهنا أشير إلى أن النهضة العمرانية فى أى دولة تعتمد على مرحلتين الأولى هى مرحلة الانتشار القائمة على التوسع العمرانى فى العديد من البقاع التنموية فى وقت ضيق ما يعطى شعورًا لدى الجميع بحجم ما يتم إنجازه، وهو أمر كان يسير بشكل جيد حتى العام الحالى لكن لو ظل الأمر يمضى وفق هذا التنظيم ودون الاحتكام إلى قانون ينظم حركة المطورين العقاريين وكل ما يخص قطاع التطوير العقارى ستحدث مشاكل كبيرة نحن فى غنى عنها لاسيما وأن قطاع التشييد والبناء يعد من أكثر القطاعات تمويلًا للخزينة العامة فضلًا عما يوفره من فرص عمل، لذا لابد وأن يحظى باهتمام من جانب الدولة مثل قطاعات الصناعة والسياحة وغيرها من القطاعات الحيوية، ومن هنا يأتى أهمية المحور الثانى القائم على ترتيب السوق العقارى.
وأعتقد أن السوق العقارى بحاجة ملحة إلى قانون ينظم عمله بكل أطرافه بشكل ملزم وغير مجحف وفى نفس الوقت يساعد ويقدم التسهيلات اللازمة للشركات والقطاع الخاص بما يضمن للمستثمر الصغير أن يكبر وتنمو أعماله، خاصة أن التجربة العملية أثبتت أن أى نقطة تغفل عنها يد القانون تتحول إلى عشوائية ومنها على سبيل المثال التسويق العقارى والذى تخطت فيه معدل العمولات حاجز الــ10 % بدلًا من المعدل الطبيعى الذى لا يتعدى الـ 2.5 % بأى حال من الأحوال ما أثر على ربحية الشركات العقارية وبالتبعية سيكون له أثر على معدلات التطوير والتنمية نظرًا للمضاربة غير المحسوبة فى هذا المجال.
بالعودة لأحدث مشروعات «البروج مصر» فى العاصمة الإدارية الجديدة، ما أبرز ما يميز «ixty iconic tower6» التى تجعله قادرًا على منافسة كبرى المشروعات العملاقة الموجودة بمنطقة الأعمال المركزية؟
يقع مشروع «ixty iconic tower6» فى أكثر مناطق العاصمة الإدارية تميزًا، فهو فى مواجهة البرج الأيقونى والأبراج الصينية مباشرة وعلى محور بن زايد، كما أنه قريب من المنطقة السكنية R2، والـR3 والمتوقع أن تكون مأهولة بعدد كبير من السكان، ما يعنى أن حجم الطلب على الخدمات التى سيقدمها مشروعنا الجديد سيكون كبيرًا للغاية من قبل قاطنى هذه المنطقة، ما يضمن لعميل الشركة تحقيق أعلى عائد استثمارى ممكن، لاسيما أن وزارة الإسكان تتولى تطوير عدد كبير من الأبراج فيها ومؤخرًا تم إدخال بعض التعديلات على أكواد هذه المنطقة بما يصب فى صالح العملاء والمطورين العقاريين فى آن واحد، وهو ما استفاد منه مشروع « ixty iconic tower6» على وجه الخصوص بأن بلغ الارتفاع المسموح به 180 مترًا بدلًا من 140 مترًا ليكون بذلك المبنى مكون من أرضى و45 دورًا بدلًا من أرضى و40 دورًا إلى جانب 5 أدوار للبدروم والجراجات.
وهنا أذكر أن التكلفة الاستثمارية لـ«ixty iconic tower6» تبلغ نحو 2 مليار جنيه تقريبًا مقسمة ما بين 1.6 مليار جنيه للأعمال الإنشائية و400 مليون جنيه مقابل سعر الأرض، حيث يقام المشروع على مساحة 13 ألف متر بنسبة بنائية لا تتجاوز الـ 60 % من المساحة الإجمالية، وبمساحة بنائية إجمالية تصل إلى 48 ألف متر، وحرصًا من «البروج مصر» على تميز مشروعها أسندت أعمال التصميمات الهندسية لمشروعها الرائد لمكتب DSA architect international الإنجليزى، صاحب الخبرات العريضة فى مجال تصميم الأبراج حول العالم والذى نجح فى تصميم الكثير من المشروعات البارزة ما يعنى أنه نجح فى تجاوز أى أخطاء فى التصميمات الهندسية.
كما تعاقدت «البروج مصر» مع مكتب Alchemy للتصميمات والاستشارات الهندسية لتولى مهام استشارى التصميمات الداخلية بمشروعها الجديد ضمن خطة الشركة لتقديم منتج عقارى متميز بمواصفات وجودة عالمية لعملاء مشروعاتها، لاسيما أن هذا المكتب يمتلك خبرة تمتد لأكثر من 25 عامًا فى مجال التصميم الداخلى للمشروعات التجارية والطبية والفندقية والسكنية عبر مشروعات نفذها داخل السوق المصرى مع كبرى شركات التطوير العقارى ومنها شركة نيو جيزة وسى شيل للتنمية السياحية ومشروعات Alamin hotel وHacienda white وAbu tig hill Gouna وFanadir bay Gouna وSwan lake وخارج مصر فى فرنسا وإيطاليا ودبى بدولة الإمارات ومملكة البحرين ويضم كوادر هندسية متخصصة ذات خبرة فى الأعمال الاستشارية والهندسية لمشروعات الأبراج الشاهقة.
أدت الأزمات التى عانى منها القطاع العقارى مؤخرًا إلى ظهور أزمة سيولة مالية لدى الكثير من الشركات العاملة فى العاصمة الإدارية، فكيف نجحت «البروج-مصر» فى تفادى هذه الأزمة؟
اعتمدت فلسفة «البروج-مصر» منذ تأسيسيها على أن تكرس كل مجهوداتها وإمكانياتها المالية لخدمة مشروعاتها، وأن تخرج فى أفضل صورة ممكنة، لذا دائمًا ما كانت تعتمد سياسات مالية حازمة حرصًا على عدم التعرض لأزمة سيولة، كما استعانت بمكاتب محاسبة متخصصة فى قطاع الاستثمار العقارى فقط، وعينت 3 مراقبين حسابات لمراجعة كافة المصروفات التى يتم صرفها فى الشركة بشكل دقيق، كذلك يتم إعادة تقييم لكل مصروفات الشركة أولًا بأول، لاسيماوأن إيرادات الشركة تكون على أقساط لسنوات ممتدة بعكس المصروفات التى يتم سدادها بشكل فورى، وبالتالى لو لم يتم السيطرة المحكمة على مصروفات الشركة ستحدث أزمة نحن فى غنى عنها.
كما تسعى «البروج مصر» لتنوع محفظتها الاستثمارية بالسعى للتواجد فى الساحل الشمالى فى الفترة المقبلة عن طريق التطوير الذاتى إلى جانب السعى للدخول فى شراكة مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة.
فى النهاية.. نود التعرف على سر دخولكم مجال التطوير العقارى وفلسفة العمل التى ترغب فى تطبيقها، وإلى أى مدى ساهم اهتمام القيادة السياسية بالنهضة العمرانية فى تحقيق أهدافكم؟
بداية أنا خريج كلية الهندسة جامعة عين شمس وأهوى منذ نعومة أظافرى الأعمال الإنشائية والابتكارات الهندسية، وأيقنت أن الاستثمار العقارى هو أنسب المجالات التى أستطيع أن أحقق من خلالها أهدافى وطموحاتى الشخصية، لاسيما أن سعادتى تكمن فى أن أرى عملاء شركتنا يستخدمون مشروعاتها بسعادة وراحة.
أما عن أثر اهتمام القيادة السياسية بالنهضة العمرانية فى تحقيق أحلامى الشخصية، فبلا شك أن النهضة العمرانية التى تقوم بها الدولة المصرية فى الفترة الأخيرة ساهمت فى خلق العديد من الفرص الاستثمارية أمام العديد من المستثمرين والمطورين العقاريين للمساهمة فى عملية العمران التى تشهدها مصر، لاسيما فى ظل تبسيط وتسهيل إجراءات الحصول على الأراضى بعكس ما كان يواجه المطورون العقاريون فى الماضى، وعلى المستوى الشخصى كان لهذه النهضة فضلًا فى تحقيقأاحلامى خاصة أن معظم استثمارات شركتنا فى العاصمة الإدارية الجديدة، كما نعتزم فى الفترة المقبلة التوجه نحو مدينة العلمين الجديدة.
وهنا أشير إلى أننى عملت بالخارج لمدة 13 عامًا لم أرَ فيها حجم الإنجاز الكبير الذى يتم على أرض الواقع خلال هذه الفترة الوجيزة التى نعيشها الآن، سواء فى العاصمة الإدارية الجديدة أو العلمين الجديدة أو الساحل الشمالى أو رأس الحكمة أو العديد من المدن الجديدة، وما يخدم عليها من خدمات وطرق تؤكد أننا نعيش حاليًا عصر النهضة العمرانية الحديثة.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
