18 عامًا من الخبرة بمجال التمويل العقارى
أيمن عبدالحميد العضو المنتدب لشركة التعمير للتمويل العقارى «الأولى»:
استحداث برامج لمنح التمويل خلال 5 أيام بدلًا من 4 أشهر
مليار جنيه حجم التمويلات المستهدفة لـ«الأولى» بنهاية 2022.. و700 مليون بنهاية 2021
اتفاق مع إحدى شركات التطوير العقارى الكبرى لشراء محفظة عقارية بقيمة 300 مليون جنيه
880 مليون جنيه إجمالى تمويلات «الأولى» بمبادرات البنك المركزى
33 ألف عميل بالشركة.. و 95 % منهم محدودى الدخل
2.1 مليار جنيه محفظة مديونية عملاء «الأولى» .. وحوالى مليار جنيه حقوق ملكيتها
50 % نموًا بتمويلات شركات التمويل العقارى بنهاية 2020..و3 مليارات جنيه تمويلاتها بمنتصف 2021
إلزام المطور ببناء 30 % من المشروع يقلل من منافسته لشركات التمويل العقارى
بيع مديونيات العملاء لشركات متخصصة يحد من احتمالية حدوث أزمة رهن عقارى
5 منتجات تنفرد بها شركات التمويل العقارى عن البنوك وفق القانون الجديد
تمويل الشركات للوحدات تحت الإنشاء يتطلب وجود سلطة رقابية وسيطة
خبرة طويلة فى مجال التمويل العقارى، تمتد لأكثر من 18 عامًا، سنوات كثيرة قضاها بين جنبات القطاع المصرفى، مما أصقل قدراته، وأصبح خبيرًا فى هذا القطاع الحيوى الذى يهم شريحة كبيرة من المجتمع.
أيمن عبدالحميد، العضو المنتدب لشركة التعمير للتمويل العقارى «الأولى» رجل استثنائى، يمتلك من الخبرات العلمية والعملية والقدرات الشخصية ما يؤهله لتولى هذا المنصب بكبرى الشركات، كما يمتلك القدرة على تحقيق نجاحات وإنجازات ملموسة.
«العقارية» اقتربت أكثر من «عبدالحميد»، وضعت أمامه العديد من الأسئلة التى تهم كل جوانب سوق التمويل العقارى، ومن جانبه أجاب من أرضية وطنية خالصة، كان واضحًا حد الصراحة المطلقة، أملًا فى تحسن الأوضاع والارتقاء بقطاع يتشابك مباشرة مع قطاع عريض من المجتمع المصرى.
وتحدث«عبدالحميد» عن قروض الـ Mortgage بشركات التمويل العقارى، مؤكدا أنها شهدت طفرة كبيرة خلال السنوات الأخيرة، حيث بلغ إجمالى حجم التمويلات بكافة القطاعات سواء تمويلات داخل مبادرات البنك المركزى أو خارجها وكذا المحافظ العقارية 2.4 مليار جنيه بنهاية عام 2019، لتصل إلى 3.6 مليار جنيه بنسبة نمو 50 %، وبلغ إجمالى تمويلات الشركات خلال الـ 6 أشهر الأولى للعام الحالى 3 مليارات جنيه، مما يعكس أن هناك احتياجًا حقيقيًا من قبل العملاء للتمويل العقارى.
وأكد «عبدالحميد» أن التمويل العقارى، منتج يحتاج لإدارة متخصصة، وعدم التعامل معه كونه منتج تجزئة مصرفية مثل القروض الشخصية، لاسيما أن التمويل العقارى الحقيقى يبدأ بعد منح القرض للعميل وليس قبله، بمعنى أن التصرف فى المديونيات أهم من منح التمويل.
وتطرق «عبدالحميد» فى حوار لـ«العقارية» للحديث عن توجهات القيادة السياسية الأخيرة والتى تنص على أنه لا يحق لأى مطور الإعلان عن بيع المشروع إلا بعد تنفيذ 30 %، أو سداد قيمتها بالبنك مع التزامه بسداد قيمة أقساط الأراضى على مدار 4 سنوات، وهو ما يمنع المطور بمفرده من توفيرها، وبالتالى لن يتمكن من تقسيط الوحدات للعملاء على فترات طويلة تصل إلى 15 عامًا كما كان بالسابق، متوقعًا ألا تتجاوز المدة التى سيمنحها المطور للعميل 5 سنوات، مؤكدًا أن هذه التوجهات ستقلل من منافسة المطور لشركات التمويل العقارى.
وأوضح «عبدالحميد» أن شركة الأولى للتمويل العقارى تستهدف الوصول بحجم محفظة التمويلات العقارية إلى 700 مليون جنيه لهذا العام والوصول إلى مليار جنيه بنهاية العام المقبل 2022، وذلك من خلال التوسع فى منح قروض للأفراد والاتفاق على بعض المحافظ العقارية، لافتًا إلى أن حقوق الملكية بالشركة اقتربت من مليار جنيه، وأن عدد عملائها بلغ حوالى 33 ألف عميل، وأن إجمالى تمويلات الشركة بمبادرات البنك المركزى السابقة 880 مليون جنيه، وأن الشركة تمتلك محفظة أصول عقارية تتجاوز 30 مليون جنيه، متمثلة فى حوالى 20 عقارًا، وإلى مزيد من التفاصيل بالحوار التالى ...
فى البداية.. نود التعرف على السيرة الذاتية لسيادتكم بوصفكم أحد أهم رواد التمويل العقارى بالساحة المصرية والعربية، بما يتضمنه ذلك من خبرات عملية ومهنية وشخصية أصقلتكم لتولى منصب رئاسة شركة الأولى للتمويل العقارى؟
بدأت مسيرة عملى بمجال التمويل العقارى منذ 18 عامًا وبالتحديد بشهر ديسمبر 2003، و قبل نشئت شركات التمويل العقارى بمصر، حيث تم تعيينى بالبنك المصرى الأمريكى بغرض العمل بشركة «المصرية للتمويل العقارى»، التى أسسها البنك للعمل بنشاط التمويل العقارى، وبدأت العمل بالشركة بشهر أبريل 2004 وحتى عام2007، ثم انتقلت للعمل لمدة عام ببنك ABC، وعدت مرة أخرى للعمل بـ«المصرية للتمويل العقارى» حتى عام 2012، ثم انتقلت للعمل ببنك CIB بقطاع التمويل العقارى واستمر عملى من عام 2012 وحتى 2019، ثم توليت منصب الرئيس التنفيذى بشركة «أملاك – مصر» للتمويل، لمدة 22 شهرًا بدءًا من يوليو عام 2019 تاركًا زيادة فى حجم التمويلات الممنوحة للعملاء فى الشركة خلال تلك الفترة يفوق 800 مليون جنيه، كما ارتفعت محفظة المديونية من 400 مليون جنيه إلى1.1 مليار جنيه.
تاريخ عمل سيادتكم تخلله محطات عمل بالبنوك، من واقع خبرتكم لماذا لم تنجح المصارف حتى الآن فى توظيف جزء كبير من ودائع العملاء بالتمويل العقارى رغم احتياج المجتمع له؟
التمويل العقارى منتج يحتاج لإدارة متخصصة، ويجب عدم التعامل معه كونه منتج تجزئة مصرفية مثل القروض الشخصية، لاسيما أن التمويل العقارى الحقيقى يبدأ بعد منح القرض للعميل وليس قبله، بمعنى أن التصرف فى المديونيات أهم من منح الـ Mortgage ويتم ذلك عن طريق دراسة سبل الاستثمار الأمثل لهذه المديونية، إما عن طريق الاستثمار بالودائع لتغطية هذه المديونيات أو التوجه نحو التوريق أو الاقتراض بضمانها وغيرها من السبل، ونلاحظ أن البنوك التى نجحت فى التوسع بالتمويل العقارى تعاملت معه كونه متفردًا بذاته لما لهذا القطاع من معطيات تطلب دراسة المشروع والوحدة العقارية وكافة المستندات والأوراق المطلوبة صحتها وقابليتها للتسجيل وغيرها من الإجراءات، وهناك نماذج بالقطاع المصرفى المصرى نجحت فى ذلك منهم على سبيل المثال لا الحصر البنك الأهلى المصرى وبنك مصر وبنك SAIB وبنك QNB ، وغيرها.
والسبب الثانى وراء تراجع قدرة البنوك فى التوسع بالتمويل العقارى بشكل كبير، هو تعديل قانون 55 للتمويل العقارى فى شهر يوليو 2014، والذى منح الحق للممول العقارى فى تملك العقار وإعادة بيعه عن طريق برامج المرابحة أو الإجارة، كما أتاح له التملك بالمشاركة أو التمويل بحق الانتفاع لمناطق كثيرة، منها تلك التى كان يطلق عليها فى السابق مناطق المواجهة مثل ساحل البحر الأحمر بالكامل وجنوب وشمال سيناء، فكافة الأراضى بهذه المناطق تباع بحق انتفاع لفترة زمنية، كما أعطى القانون الجديد الممول أيضًا الحق فى شراء المحافظ العقارية، وهذه المنتجات الـ 5 متاحة لشركات التمويل العقارى وغير متاحة للبنوك؛ مما حجم عمل البنوك بمجال التمويل العقارى.
ما هى الضمانات وسبل التحوط التى يجب أن تتخذها البنوك والشركات حتى لا نشهد أزمة رهن عقارى بمصر مثلما حدث بأمريكا؟
لتجنب حدوث هذه الأزمة بمصر، لابد أن يكون هذا القطاع مستقلًا بذاته بالبنوك، وأن يتم بيع مديونيات العملاء لشركات وقطاعات متخصصة؛ لضمان تحقيق الربح الأمثل منها، ولابد أن يحكمها مجموعة من القيود والضمانات، خاصة أن المشكلة التى وقعت بها البنوك الأمريكية هى منح الأفراد أكثر من طاقتهم ومن ثم توريق الأوراق أخذ تصنيفًا مبالغ به وأصبحت الورقة أغلى من قيمتها مما أدى إلى تفاقم المشكلة.
ومن وجهة نظرى أرى أن منتج التمويل العقارى لابد أن يقسم إلى قسمين القسم الأول 5 % للدراسة الائتمانية للعميل، و95 % إجراءات قانونية وأوراق خاصة بالوحدة، خاصة أن القطاع به نسبة كبيرة من الاختلاف القانونى وفق طبيعة كل وحدة، على سبيل المثال فالإجراءات الخاصة بالوحدة المسجلة تختلف عن الإجراءات الخاصة بالوحدة القابلة للتسجيل وغيرها من الاختلافات.
وعلى صعيد الشركات نجد أن المنتجات الجديدة توفر ضمانات أعلى للممول العقارى، خاصة أن الشركة هى المالك فى المرابحة، حيث سمحت التعديلات الجديدة بالقانون للشركات بالحصول على ضمانات إضافية متمثلة فى وحدة بديلة مسجلة من العميل أو أوراق قبض، وغيرها من الضمانات، وتجدر الإشارة إلى أن هذا مسموح به فقط للشركات ولا يطبق على البنوك، والتى تختلف عن السابق حيث كانت الشركة هى الممول بالعقد الثلاثى وفق قانون148 لسنة 2021، وكان التعامل على الوحدة المسجلة سهلًا، حيث كانت الشركة تقوم بدور التمويل ثم تتم عملية الرهن العقارى لضمان حقها بالوحدة، لكن كان هناك العديد من المشكلات فى التعامل مع العملاء الحاصلين على تمويل لوحدات بالمجتمعات العمرانية وهو القطاع الأعظم بتعاملات شركات التمويل العقارى ويمثل نسبة 95 % من إجمالى تعاملات الشركات، وهذه المشكلات جاءت نتيجة عدم التزام بعض المطورين العقاريين بالشروط الخاصة بالهيئة ومواعيد التسليم، خاصة أن بيع الأراضى بها يتم عن طريق التخصيص إلى أن يتم استيفاء كافة الشروط الخاصة بالهيئة.
هناك متطلب حياتى حقيقى من شركات التمويل العقارى؛ لتصبح هى همزة الوصل بين المطورين والعميل المشترى وهذا هو الدور الذى أنشئت من أجله شركات التمويل العقارى، فماهى استراتيجيتكم لتحقيق ذلك؟
توجهات القيادة السياسية الأخيرة تنص على أنه لا يحق لأى مطور الإعلان عن بيع المشروع إلا بعد تنفيذ 30 %، أو سداد قيمتها بالبنك مع التزامه بسداد قيمة أقساط الأراضى على مدار 4 سنوات، وهذه الكتلة المالية لن يتمكن المطور بمفرده من توفيرها، وبالتأكيد سيؤدى القرار إلى ضائقة مالية للمطور العقارى، وبالتالى لن يتمكن من تقسيط الوحدات للعملاء على فترات طويلة تصل إلى 15 عامًا كما كان بالسابق، ولن تتجاوز المدة التى سيمنحها المطور للعميل عن 5 سنوات، وبالتالى ستقلل هذه التوجهات من منافسة المطور لشركات التمويل العقارى، خاصة أن هناك بعض المطورين العقاريين كانوا يقومون ببناء المشروع على مدار 10 سنوات، ويحصلون على الأرض بعد سداد 10 % فقط من قيمتها، والتى تمثل تقريبا 10 % من إجمالى قيمة المشروع، ويصمم الماكت الخاص بالمشروع ويقوم بعرض الوحدات للبيع، ويبدأ بجمع المقدمات والأقساط من العملاء ويقوم بعملية البناء بعد عامين أو أكثر، بعد جمع حوالى 30 % من قيمة المشروع بالكامل مقابل إعطاء العميل فترات سداد طويلة.
لماذا لم تستمر شركات التمويل العقارى فى تمويل المشروعات تحت الإنشاء؟ وهل يمكن أن تعود الشركات إلى هذا النشاط مرة أخرى؟
ارتفاع المخاطر بهذا النوع من التمويل وعدم التزام المطور بمواعيد التسليم وما ينتج عنه من عدم التزام من قبل العميل فى السداد كان الدافع الأساسى وراء عزوف شركات التمويل العقارى عن تمويل الوحدات تحت الإنشاء، لكن فى ضوء التوجهات الجديدة يمكن أن نعود إليه مرة أخرى.
ولنجاح هذا النوع من التمويل أود أن أشير إلى ضرورة وجود طرف رابع بمنظومة التمويل العقارى إلى جانب الـ3 أطراف الحالية وهم البائع والمشترى والممول والطرف الرابع هو جهة رقابية تكون هى ملتقى أطراف التمويل، يحصل المطور على قيمة الوحدة من خلالها وتقوم هذه الجهة بتدبير التمويل للممول من خلال البنوك ويقوم المشترى بالدفع لهذه الجهة، ويجب أن يكون لها سلطة سحب المشروع من المطور وإعطائه لآخر فى حال عدم التزامه بالجدول الزمنى وشروط تسليم المشروع، وهذه المنظومة معمول بها بكافة دول العالم، ويمكن أن يكون هذا الوسيط هيئة المجتمعات العمرانية أو هيئة مستقلة للتطوير العمرانى.
هل أخفق التمويل العقارى فى حل مشكلة تدبير تمويل الأفراد لشراء وحدات بالتمويل العقارى خلال السنوات الماضية؟ وكيف يمكن التغلب على ذلك؟
نعم أخفق التمويل العقارى فى تحقيق ذلك لعدة أسباب، السبب الأول هو إصابة الدولة والعالم أجمع بعدة صدمات خلال 15 عامًا الأولى من عمر التمويل العقارى أولهم الأزمة المالية العالمية 2008 أزمة الرهن العقارى، لتنتقل الدولة بعدها لصدمة الثورة بـ2011 ثم ثورة 2013 وبعدها قرار التعويم بـ 2016 وعام 2020 أزمة كورونا العالمية، وكما يعود الأمر بنسبة 90 ٪ إلى غياب ثقافة التمويل العقارى والمعتقدات السائدة لدى الكثيرين بصعوبة الإجراءات والتعقيدات والاشتراطات التى تجعل من التمويل فى نظرهم مستحيلًا، ويجعلهم يعزفون حتى عن خوض التجربة، وهو أمر غير صحيح، فالتمويل متاح بشرط إثبات دخل العميل بمن فيهم أصحاب المهن الحرة وأيضًا إثبات عدم مخالفة الوحدة السكنية فقط ولا يشترط أن تكون الوحدة مسجلة بالشهر العقارى، أما الأسباب الأخرى فتتعلق بارتفاع تكلفة التمويل مع ارتفاع أسعار الفائدة البنكية.
ومما لا شك فيه أن التراجع المستمر فى أسعار الفائدة والمبادرات التى يطرحها البنك المركزى، خاصة الأخيرة ستحفز كثيرًا من العملاء لتجربة الحصول على تمويل عقارى، واكتشاف أن الأمر ليس بتلك الصعوبة، فى المقابل هناك بعض الإجراءات المطلوبة لتحسين مناخ العمل وتوفير ضمانات أكبر للعميل وتحسين موقفه لدى جهات التمويل من ضمنها حل مشكلات التسجيل العقارى، وأيضًا تفعيل التسجيل العينى فى المجتمعات العمرانية الجديدة.
التمويل العقارى بمصر فى أرقام .. ما هو إجمالى تمويلات شركات التمويل العقارى بمصر؟
شهدت تمويلات شركات التمويل العقارى طفرة كبيرة خلال السنوات الأخيرة، حيث بلغ إجمالى حجم تمويلات الشركات بكافة القطاعات سواء داخل مبادرات البنك المركزى أو خارجها وكذا المحافظ العقارية بـ 2.4 مليار جنيه بنهاية عام 2019، وارتفعت لتصل إلى 3.6 مليار جنيه بنسبة نمو 50 %، وبلغ إجمالى تمويلات الشركات خلال الـ 6 أشهر الأولى للعام الحالى 3 مليارات جنيه، مما يعكس أن هناك احتياجًا حقيقيًا من قبل العملاء للتمويل العقارى.
هناك تراجع ملحوظ بتمويلات شركات التمويل العقارى وفق مبادرات البنك المركزى؟
بالفعل تمويلات الشركات وفق مبادرة التمويل العقارى انخفض بشكل كبير نتيجة لانخفاض هامش الربح من 4 % منذ إطلاق المبادرة إلى 1 % حاليًا مما يحمل الشركات خسائر، وجدير بالذكر أن مبادرة البنك المركزى المصرى بدأت بعام 2014 وجاءت مشاركة البنوك بها بعام 2015 ، وفى البداية كان البنك المركزى مسئولًا عن ضخ أموال تمويلات العملاء للشركات، بهامش ربح 4 % لمحدودى الدخل و3 % لمتوسط الدخل، وبمطلع عام 2019 غير البنك المركزى آليات التعامل مع الشركات؛ لتصبح الشركات مسئولة عن تدبير التمويل والبنك المركزى يمنح الشركة فرق العائد، وأقر البنك المركزى فرق عائد عن قيمة التمويل وسعر الكوريدور لمتوسط سعر الإقراض والخصم بالليلة واحدة مضاف إليه 2 %، الشركة تقوم بعملية الاستلاف بزيادة على سعر الكوريدور بنسبة 1.5 % وبالتالى تتعرض الشركات لخسائر.
ننتقل للحديث عن شركة الأولى للتمويل العقارى لنلقى الضوء على إجمالى تمويلاتها بمبادرات البنك المركزى السابقة؟ وهل تستهدفون المشاركة بالمبادرة الرئاسية الجديدة للتمويل العقارى بفائدة 3 %؟
بلغ إجمالى تمويلات الشركة بمبادرات البنك المركزى السابقة 880 مليون جنيه، وهو التمويل الأكبر على مستوى الشركات، أما مبادرة التمويل العقارى الجديدة بفائدة 3 ٪ لم تفعل حتى الآن فى شركات التمويل العقارى، ننتظر حاليًا التوصل لاتفاق بين البنك المركزى والشركة المصرية لإعادة التمويل والتى تقوم بدور الوسيط بين البنك المركزى المصرى والشركات، حيث تحصل على مبلغ التمويل من المركزى وتقوم بتوزيعه على الشركات لمنح تمويلات للعملاء بمدد سداد طويلة الأجل، كما حدث فى مبادرة البنك المركزى السابقة بأقساط 20 عامًا، نأمل أن يتم التوصل لاتفاق سريع حتى تستطيع الشركات المساهمة فى تلك المبادرة الوطنية بما يخدم أكبر عدد من المواطنين وأيضًا تحقيق عوائد ربحية جيدة للشركات.
«الأولى» أكبر شركة للتمويل العقارى فى مصر، فماذا عن إجمالى حقوق الملكية بها؟ وكم عدد عملائها؟ وماذا عن حجم محفظ المديونية؟
اقتربت حقوق الملكية بالشركة من مليار جنيه، وبلغ إجمالى عدد عملائها حوالى 33 ألف عميل، القائم منهم حاليًا 22 ألف عميل من جميع محافظات مصر ومختلف الفئات العمرية المجتمعية، وجدير بالذكر أن 95 % من عملاء شركة الأولى من شريحة محدودى الدخل، وذلك منذ بداية المشروع القومى بعام 2005، من بين عملاء الشركة حوالى 1000 عميل فقط من خارج هذه الشريحة، وقد تراجع حجم التمويلات الجديدة لمحدودى الدخل خلال الفترة الأخيرة نتيجة تعثر الشركة مثل باقى الشركات بالمشاركة بالمبادرة لتراجع هامش الربح.
أما عن محفظة المديونية للعملاء فقد بلغت حوالى 2.1 مليار جنيه من بينها 880 مليون جنيه فقط ضمن مبادرة البنك المركزى.
وما هو العميل المستهدف للشركة خلال الفترة المقبلة؟
نستهدف التعامل مع جميع الفئات المجتمعية خاصًة شريحة فوق المتوسط، وذلك من خلال برامج مستحدثة لتذليل العقبات أمام العملاء، بحيث يتمكنون من الحصول على التمويل خلال 5 أيام، حيث قامت الشركة باستحداث تطبيق إلكترونى جديد، يتيح عددًا من خدمات الاستعلام وملء البيانات وإدخال المستندات رقميًا عبر الهاتف المحمول، بهدف خفض المدة الزمنية لمنح التمويلات من الشركة إلى 5 أيام بدلًا من 4 أشهر حاليًا.
وماذا عن محفظة الأصول العقارية لشركة «الأولى»؟
الشركة تمتلك محفظة أصول عقارية تتجاوز 30 مليون جنيه، متمثلة فى حوالى 20 عقارًا من بينها فيلا بميدان المساحة بالدقى وبعض الوحدات السكنية والمحال التجارية.
ماذا عن مستهدفاتكم خلال الفترة المقبلة؟
الشركة تستهدف الوصول بحجم محفظة التمويلات العقارية إلى 700 مليون جنيه لهذا العام والوصول إلى مليار جنيه بنهاية العام المقبل 2022، وذلك من خلال التوسع فى منح قروض للأفراد والاتفاق على بعض المحافظ العقارية، حيث بلغ إجمالى تمويلات الشركة حاليًا 440 مليون جنيه، وما تم تحقيقه خلال الستة أشهر الأولى من العام يتعدى 100 مليون جنيه.
وهل تعتزم الشركة توقيع بروتوكولات تعاون مع شركات تطوير عقارى لتوفير وحدات للعملاء تنطبق عليها شروط التمويل العقارى؟
نعم.. نحن حاليًا بصدد توقيع اتفاق مع إحدى شركات التطوير العقارى الكبرى لشراء محفظة عقارية بقيمة تصل إلى 300 مليون جنيه كمرحلة أولى فقط لتعزز خطواتنا نحو تحقيق المستهدف، لقد انتهينا من كافة البنود وجارى الحصول على موافقة مجلس إدارة «الأولى» للإعلان عن التفاصيل.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
