توقعات بعودة إسكان الأهالي للصدارة بعد تحرير الإيجارات القديمة

بعض المستأجرين أصحاب الفوائض المالية سيتوجهون ناحية العقارات الحكومية 

40 ألف جنيه السعر المتوقع لإيجار الوحدات بوسط البلد بعد التطبيق.. و35 ألفًا للمتر في حالة البيع

انتعاشة مقبلة في سوق الإيجار الجديد خاصة للوافدين العرب

في ظل تصاعد النقاش داخل أروقة البرلمان حول مشروع قانون الإيجار القديم، تتجه أنظار السوق العقاري إلى ما قد يحمله هذا القانون من تحولات كبرى على مستوى العرض والطلب، خاصة مع اقتراب إقرار تعديلات قد تُحرر ما يقرب من 3 ملايين وحدة سكنية وتجارية من القيود القديمة منها 500 ألف وحدة مشغولة للعمل و300.866 وحدة مغلقة لوجود بديل للأسرة و118.835 غير مستخدمة بسبب السفر و7678 وحدة صدر لها قرارات هدم، وبينما يترقب الملاّك والمستأجرون تداعيات القرار، يتسابق الخبراء في تقييم الأثر المنتظر على أسعار البيع والإيجار، ومدى قدرة السوق على استيعاب هذا التحول الهيكلي غير المسبوق، ومع اقتراب الحسم البرلماني، تثار تساؤلات جوهرية حول الأسعار، والقدرة الشرائية، ومستقبل المناطق الأكثر تأثرًا بالتحرير المرتقب.

وتعليقًا على مدى تأثر السوق العقاري حال تطبيق قانون الإيجار القديم، قال المهندس باسل شعيرة عضو مجلس إدارة غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية، إنَّ تطبيق قانون الإيجار القديم لن يؤثر على السوق العقاري، لأن السوق سيشهد مزيدًا من عرض الوحدات وكذلك مزيدًا من الطلب من المستأجرين الذين خرجوا من وحداتهم ممن انتهت عقودهم الإيجارية، ولذلك يلجأون إلى الشراء ويكون الأمر بالتوازي بين العرض والطلب.

وأضاف «شعيرة» في تصريح خاص لـ«العقارية»، أنَّ هذا الموقف لن يرفع أو يخفض أسعار الوحدات، وتابع: من يخرج من وحدته يحتاج إلى شراء وحدة بدلًا منها، ولا توجد قوة شرائية جديدة، ويعتبر تغييرًا في شكل التعاقد فقط ولن تزيد الفجوة أو تقل.

ومن ناحيته قال المثمن العقاري رضا لاشين، إن أكثر المناطق التي بها إيجار قديم تشمل وسط البلد والزمالك وجاردن سيتي والمهندسين والعجوزة والدقي والسيدة زينب والبساتين ودار السلام وحلوان ومناطق بالمعادي التي بها فلل يصل إيجارها 70 و80 جنيهًا، مع وجود وحدات في منطقة قصر النيل مؤجرة بـ 6 جنيهات وأخرى في أماكن حيوية بوسط البلد بالأسعار ذاتها.

وقال «لاشين» في تصريح خاص لـ«العقارية» إن أسعار الوحدات في وسط البلد بعد تحرير القيمة الإيجارية بتطبيق القانون الجديد تصل لـ 12- 20 ألف جنيه وتختلف حسب كل منطقة، مع وجودها في الشوارع الرئيسية أو المناطق المهمة تصل إيجارها إلى 25- 40 ألف جنيه، مشيرًا إلى أن سعر البيع يتراوح ما بين 25 ألف جنيه حتى 35 ألفًا للمتر السكني.

وأضاف أن سعر المتر التجاري في وسط البلد يتراوح ما بين 200 ألف جنيه حتى 250 ألفًا للبيع، ويصل إجمالي السعر إلى 42 مليون جنيه في بعض المحال التجارية، لافتًا إلى أن قيمة الإيجار الحالي للمحال التجارية مع الزيادات التي حدثت خلال الأعوام الماضية وصل إلى 300 جنيه، ولكن بعد تحرير العقد وفق القانون الجديد سيصل إيجار المحل إلى 60- 150 ألف جنيه حسب المساحة والموقع والواجهة، مؤكدًا أن 26 يوليو من أفضل الشوارع التجارية في وسط البلد.

وتابع أن أسعار الوحدات في المعادي تقل حسب المناطق مقارنة بوسط البلد، حيث إن أعلى الأسعار تشهدها تلك الموجودة على كورنيش الزمالك التي تصل إلى 100 ألف جنيه لسعر المتر السكني والتجاري يختلف حسب المناطق، موضحًا أن أغلى شارع في الزمالك هو 26 يوليو ثم محمد مظهر ثم أحمد حشمت ثم إسماعيل محمد، حيث إن كل شارع له سعر مختلف؛ ومتوسط التجاري في الزمالك يصل إلى 120 ألف جنيه للمتر التجاري ويصل إلى 200 الف جنيه في مناطق أخرى، ثم كورنيش جاردن سيتي ثم كورنيش المعادي تشهد سعرًا أقل من الزمالك.

وقال إن قانون الإيجار القديم من القوانين الشائكة، حيث إن مشكلة الإيجار القديم لم تحل منذ عهد الرئيس الراحل جمال عبد الناصر حتى الوقت الحالي، لذلك وجَّه الرئيس عبد الفتاح السيسي بحل الإشكالية بين المستأجرين والملاك، ما أحدث سجالًا كبيرًا بين الطرفين.

وأضاف أنه توجد ما يقرب من الـ3 ملايين وحدة بمتوسط 5 أفراد في الوحدة ما يعني 15 مليون نسمة الأمر الذي يُشكل مشكلة كبرى، مشيرًا إلى أنَّ الدولة تركت وحداتها التي استأجرتها من المواطنين وخصصتها حينذاك لشركات القطاع الأعمال العام والمجمعات الاستهلاكية والحكم المحلي وكانت حوالي 300 ألف وحدة لدى الدولة من المواطنين.

وأوضح أن تحرير قيمة الإيجار سيؤدي ترك البعض للوحدات، ما يزيد من المعروض في السوق العقاري، قائلًا: إذا ترك المستأجرون القدامى وحداتهم سيتشبع السوق بالوحدات ويزيد المعروض بالسوق العقاري، بالتزامن مع رحيل العديد من مواطني الدول الأخرى الذين كانوا يقيمون في مصر مثل السودانيين والسوريين والعراقيين، الذين تسببوا في زيادة أسعار الوحدات التجاري والسكني والإداري، ما يحدث هبوط في أسعار العقارات إثر زيادة المعروض.

وذكر أن زيادة أعداد الوحدات في السوق العقاري، تحدث انخفاضًا في الأسعار على مستوى جميع المناطق، ما عدا المناطق المميزة ستظل أسعارها ثابتة في أسعارها مثل الزمالك وجاردن سيتي والمعادي والزمالك الواقعة على النيل، لأنها من المناطق المطلوبة التي عليها إقبال.

وقال كريم شافعي، رئيس مجلس إدارة شركة الإسماعيلية للاستثمار العقاري والمشارك في مشروع إعادة تأهيل عمارات وسط البلد، إنَّ تأثير تطبيق قانون الإيجار القديم سيشمل مستويات مختلفة، أولها إتاحة عدد كبير من الوحدات دفعة واحدة في العديد من المناطق، خاصة تلك المغلقة وغير المستغلة بسبب انخفاض قيمة الإيجار والذي يبلغ بضع جنيهات والتي يصل عددها إلى 500 ألف وحدة سكنية، علاوة على الوحدات السكنية الأخرى التي قد يخرج قاطنيها منها.

وأضاف «شافعي» في تصريح خاص لـ«العقارية» أن التأثير سيشمل أيضًا إتاحة عدد كبير من الوحدات للبيع أو للإيجار ولم يكن متاحًا من قبل ويعتبر رقمًا كبيرًا، مشيرًا إلى وجود 500 ألف وحدات إدارية، الأمر الذي سيؤدي إلى توازن في أسعار الإيجارات.

وأكد أن تحديد قيمة إيجار الوحدات التي سيختلف حسب حالة الوحدة والعمارة والمنطقة والخدمات المتاحة، موضحًا أنه في وسط البد حاليًّا إذا كانت الوحدة ليس بها إيجار قديم يكون السعر من 150 جنيهًا للمتر حتى 400 جنيه.

وتابع أن الإيجار القديم في المناطق القديمة وليس في التجمعات الجديدة، وعند إتاحة عرض كبير سيحقق سيولة أكثر وسهولة بشكل أكبر في الإيجار، ولا يوجد احتياج للشراء.

وأوضح أن مالك العقار عندما يحصل على دخل مادي جيد من العقار، سيُمكنه من تحسين دخل الاستثمار في العقار ما يدفعه إلى تطوير المبنى، الأمر الذي يزيد من أسعار الوحدات بعد التطوير، متوقعًا أن تزيد قيمة الثروة العقارية في مصر ويحدث تطويرًا في هذا القطاع، إضافة إلى أنه قد تحصل الحكومة على ضريبة عقارية بشكل مختلف على المباني التي تدر ربحًا بالاختلاف عن الوضع الحالي، لأن وحدات الإيجار القديم معفاة من الضريبة العقاية، وستكون موردًا جديدًا للدولة يُمكنها من الإنفاق على تطوير المناطق التي بها هذه العقارات، وتختلف حسب حجم الوحدات وحالتها وقيمتها والدخل الذي تدره والضريبة العقارية التي يمكن الإنفاق منها على التطوير.

وأشار إلى أن مصر لم تشهد من قبل هذا الموقف بتوفير حجم كبير من الوحدات العقارية دفعة واحدة في الوقت ذاته، لأن المطورين العقاريين يبنون وحدات بشكل سنوي وتكون زيادة تدرييجية من 20- 70 ألف وحدة ولم يكن متاحًا 3 ملايين وحدة دفعة واحدة.

ولفت إلى أنه إذا صدر هذا القانون لن يُطبَّق في يوم وليلة، لأن البعض من المستأجرين سيطلبون الحصول على مقابل مادي مقابل الخروج من الوحدة قبل انتهاء الـ5 أعوام المحددة في القانون، ومجموعة أخرى منهم سيلجأون إلى تحريك دعاوى قضائية والتي قد تتخذ أعوام في المحاكم، مؤكدًا أنه إذا لم تنخفض أسعار الوحدات السكنية ستظل ثابتة كما هي عليه في الوقت الحالي دون زيادة.

كما توقع العودة إلى الاستثمار في تأجير العملاء في السوق العقاري الوحدات السكنية مرة أخرى، في حالة توافر ملايين الوحدات، لأن الكثيرين يعتمدون في الوقت الحالي على البناء والبيع وبعضهم يبيعون قبل الانتهاء من الإنشاءات بأعوام بسبب الإيجار القديم وآليات السوق الحالية، موضحًا أنَّ الفكرة الآن هي بيع الوحدات فقط في حين أنه في أوقات سابقة كان الاتجاه نحو الإيجار.

وأضاف أن سوق الإيجار تراجع في مصر خلال الفترة الماضية، والبحث يكون عن الشراء في حين أنه لا أحد يشتري وحدات سكنية في العالم إجمع إلا لدى الوصول لفائض مالي أو رهن عقاري جيد.

وتضج مواقع التواصل الاجتماعي وبرامج التوك شو وأروقة مجلس النواب، حالة من الجدل حول تطبيق قانون الإيجار القديم، فبينما يرى المستأجرون أنهم يستحقون استكمال حياتهم داخل الوحدات السكنية التي يقطنون بها بالإيجار القديم، يرى الملاك أنهم يعانون من القهر الذي امتد لـ 40 عامًا.

وينص مشروع القانون على أن تسري أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغرض السكني والأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى وفقا لأحكام القانونين رقمى 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر؛ و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

والمادة الثانية تتضمن أنه اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الايجارية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكنى عشرين مثل القيمة الايجارية القانونية السارية؛ على ألا تقل القيمة الإيجارية القانونية المستحقة شهريا بعد الزيادة عن مبلغ ألف جنيه للوحدات الكائنة في المدن والأحياء؛ وعن مبلغ خمسمائة جنيه للوحدات الكائنة في القرى التي تسرى عليها أحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 المشار إليهما.

وتتضمن مواد القانون أن تزاد سنويا بصفة دورية آخر قيمة إيجارية قانونية مستحقة وفق أحكام هذا القانون بنسبة 15%، كما نصَّ على أن تنتهى عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل به؛ ما لم يتم التراضي على الإنهاء قبل ذلك.

وحال الامتناع عن الإخلاء يكون للمالك أو المؤجر بحسب الأحوال؛ أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتض.