كشف أشرف سالمان رئيس مجلس إدارة «سيتى إيدج» عن استراتيجية الشركة التوسعية وخططها الطموحة فى السوق العقارى المصرى، حيث تستهدف التركيز على العمل بالسوق المحلى لكن بفكر عالمى، خاصة أن القطاع العقارى المصرى ملىء بالفرص الاستثمارية الواعدة، منوهًا إلى أنها تسعى إلى التوسع بمحفظة الأراضى خلال الثلاث سنوات المقبلة، والعمل بمناطق جديدة، مؤكدًا أن «المصفوفة العقارية» التى تم استحداثها تعد إحدى الركائز التى سيتم الاستناد عليها لتحقيق المبيعات المستهدفة.
وفى حواره لـ«العقارية» أشار إلى أن «سيتى إيدج» تقوم ببناء القدرات الكاملة التى تؤهلها للارتقاء للمستويات العالمية، والتى تمكنها من إدارة محفظة أعمال كبيرة فى شتى المجالات، مؤكدًا أن الشركة تقود القطاع العقارى حاليًّا فيما يتعلق بمنظومة الأفكار الجديدة التى يحتاجها السوق والتى تتمثل فى التقابل بين القوى الشرائية والمعروض .
وضع «سالمان» تعريفًا لـ«المصفوفة العقارية» التى تعد إحدى ركائز الشركة لتحقيق المبيعات المستهدفة.. مشيرًا إلى أن الشركة تعمل وفقًا لقواعد المنافسة الطبيعية فى القطاع العقارى.. مستهدفة التدرج بمبيعاتها لتصل إلى 30 مليار جنيه سنويًا.. كما تطرق إلى طموحاتهم فيما يخص العلمين الجديدة والعاصمة الإدارية.
العديد من الأسئلة التى أجاب عنها رئيس مجلس إدارة «سيتى إيدج» فى الحوار التالى..
**«سيتى إيدج» أصبحت «تريند» السوق العقارى.. وأحد أكبر الداعمين للمخططات التنموية العمرانية التى تقودها الدولة.. لذا نود إلقاء الضوء على خطة الشركة خلال المرحلة المقبلة فى ظل حركة العمران شرقًا وغربًا؟
*تسير «سيتى إيدج» وفقًا لاستراتيجية طموحة تستهدف تحقيقها خلال الثلاثة أعوام المقبلة، أهمها التركيز على العمل بالسوق المحلى لكن بفكر عالمى، خاصة أن القطاع العقارى المصرى ملىء بالفرص الاستثمارية الواعدة، وهو ما كان سببًا فى إقبال العديد من الشركات الخارجية على العمل به، لا سيما أن معدل دوران رأس المال به مرتفع، وأؤكد أن الخطة التوسعية التى تسعى الشركة إليها، تستهدف إقامة شركة مسئولة عن كل مشروع على حدة، وذلك بهدف التوسع بنطاق عملها؛ حيث إنها قد تشارك بنسبة 50% فى مشروع معين، وهو ما يعكس أهمية هذه الخطة حتى تكون المشاركة فى هذا المشروع فقط وليس فى مشروعات الشركة ككل، إضافة إلى ذلك فقد يكون أحد المشروعات التى تعمل عليه «سيتى إيدج» ضخمًا وكبيرًا، لذلك من الممكن أن يتم طرحه بنظام «public offering» ليتم تمويله بطريقة مختلفة عن البنوك، وكذلك قد تتجه الشركة إلى توريق أحد مشروعاتها، لذا تُفضل أن يتم التوريق على محفظة هذا المشروع فقط وليس على محفظة الشركة كافة، علمًا بأن هذا النظام يتيح إمكانية التصرف فى كل مشروع بشكل منفرد وفقًا لطبيعته دون أن يؤثر ذلك على «سيتى إيدج»، وفقًا لآليات متنوعة سواء بآلية المشاركة أو التمويل أو بنظام Revenue sharing، أو بآلية الشراء أو البيع، أو الاتجاه للطرح فى البورصة أو التوريق.
وأؤكد أن «المصفوفة العقارية» تعد إحدى الركائز التى نعتزم الاستناد عليها؛ لتحقيق المبيعات المستهدفة، حيث إنها تعنى قطاعًا تطويريًا فى الهيكل التنظيمى للشركة يسير بشكل أفقى ورأسى، وهو ما يتيح قدرة استيعابية أكبر؛ لأنها تضم عدة إدارات من شأنها تقديم الدعم اللازم لجميع مشروعات الشركة، وهنا يجب الأخذ بعين الاعتبار أن «سيتى إيدج» قامت ببناء القدرات الكاملة التى تؤهلها للارتقاء للمستويات العالمية، والتى تمكنها من إدارة محفظة أعمال كبيرة فى شتى المجالات، وذلك على صعيد التطوير العقارى، والبيع والتسويق، وإعادة التطوير، وإدارة الأصول والمنتجعات، وكافة ما يخص الفنادق من تصميم وتنمية وOwner representative، بجانب توفير إدارة متخصصة بالبحوث والتطوير، فضلًا عن التمويل الذى يتسم بكونه اللعبة الرئيسية للشركة .
** حدثنا عن أبرز الخطوات التى اتخذتها الشركة لتحقيق استراتيجيتها التوسعية الطموحة؟
* تسعى الشركة منذ مطلع العام الحالى إلى إعادة هيكلة إجراءات الحوكمة بالكامل، عبر إنشاء لجان مختصة بهذا الشأن والقيام بكافة الإجراءات والمتطلبات كالشركات المدرجة والمتداولة فى البورصة المصرية؛ حيث تم إنشاء لجنة مراجعة وأخرى للحوكمة، وثالثة «remuneration and Compensation»، علمًا بأن كلًا من رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذى ليسا أعضاءً بهذه اللجان، حيث إنها مُشكلة من أعضاء مجلس الإدارة غير التنفيذيين، كما تم الاستعانة بخبرات من خارجها بلجان المراجعة، وهو ما يؤكد وجود حوكمة كاملة فيما يخص لجان «سيتى إيدج»، حيث إن تركيز الشركة ينصب حاليًّا على احتلال المرتبة الأولى بالسوق العقارية.
** وماذا عن مستهدفات الشركة الخاصة بمحفظة الأراضى؟
* تستهدف الشركة التوسع بمحفظة الأراضى خلال الثلاث سنوات المقبلة، والعمل بمناطق جديدة ليس بها مطورون، حيث تعتزم الحصول على أراضٍ فى مدينة سفنكس والصعيد والدلتا وغيرها، والعمل بها كمطور عام أو الشراء لنفسها أو الحصول عليها بنظام الشراكة، وقد تم الحصول على أرض فى القاهرة الجديدة مؤخرًا، والتى من المستهدف تقسيمها إلى أربعة مشروعات، تجارى وإدارى وسكنى بجانب إقامة فندق، على أن يتم توفير التمويلات اللازمة لكل مشروع على حدة، ماعدا المشروع السكنى الذى سيعتمد على مقدمات العملاء، وأشير إلى أن الأسعار التى تتعامل بها «سيتى إيدج» عند الحصول على أرضٍ جديدة لا تختلف أو تقل عن الأسعار التى يتعامل بها غيرها، بل تزيد أحيانًا، الأمر الذى يعنى أنها تتعامل وفقًا لقواعد المنافسة الطبيعية فى القطاع العقارى، حيث إن الأرض التى حصلت عليها الشركة فى القاهرة الجديدة أغلى من المستثمر المجاور لها.
** وماذا عن خطط الشركة واستراتيجيتها الخاصة بالمبيعات؟
* تعتمد استراتيجية الشركة فى البيع على الطرح بنظام الشرائح؛ حيث لا يتم طرح شريحة جديدة من وحدات المشروع للتسويق إلا بعد الانتهاء من بيع كامل الشريحة المطروحة فعليًّا، وذلك حتى لا يحدث ارتفاع بمعدلات العرض عن الطلب، وتستهدف «سيتى إيدج» التدرج بمبيعاتها المحققة لتصل إلى 30 مليار جنيه سنويًا، وذلك بعد 3 أعوام من الآن، وتحديدًا فى عام 2023، علمًا بأنها حققت مبيعات تعاقدية بقيمة 10.5 مليار جنيه بنهاية 2019، و8 مليارات جنيه بنهاية 2018، ومن المتوقع أن تتخطى مبيعات الشركة خلال العام الحالى 2020 القيمة التى تم تحقيقها فى العام السابق.
وتستهدف الشركة الوصول بحجم مبيعات مشروعات العلمين الجديدة إلى نسبة 65% من إجمالى محفظة مبيعاتها بنهاية عام 2020، حيث إن سعر المتر داخل أبراج العلمين الجديدة وصل إلى 58 ألف جنيه، ولا يزال هناك مخزون من الوحدات متاح بالخمسة أبراج الأولى بالمدينة، كما تسعى «سيتى إيدج» إلى الوصول بمبيعات مشروع إيتابا إلى 10% من حجم المحفظة البيعية، و20% لمشروعات العاصمة الإدارية الجديدة، و5% لمشروع مدينة المنصورة الجديدة .
** نود إلقاء الضوء على خطط الشركة التمويلية ومستهدفاتها فى هذا الإطار؟
* تعتزم الشركة الحصول على قرضين خلال 2021، من بنوك الأهلى المصرى ومصر والتعمير والإسكان، لتمويل الجزء التجارى والإدارى بمشروع إيتابا سكوير، وذلك بقيمة 1.1 مليار جنيه، فضلًا عن القرض الخاص بالفندق بقيمة 780 مليون جنيه، علمًا بأن الجزء السكنى بـ«إيتابا» لا يحتاج قروضًا؛ حيث إنه يعتمد على السيولة المتوافرة من المبيعات ومقدمات الحجز، وهنا يجب الأخذ بعين الاعتبار أنه من الضرورى الاطمئنان على آلية سداد القروض قبل الحصول عليها، وأؤكد أن الشركة تعمل بطريقة مهنية وصحية فى هذا الشأن؛ حيث إنها تحصل على القروض بنظام التمويل المهيكل«Structured finance» ، فعلى سبيل المثال مشروع إيتابا هو من يقوم بالاقتراض وليس الشركة، وذلك لإقامة فندق، علمًا بأن هذا الفندق هو من سيقوم بسداد القرض من العوائد التى سيدرها نتيجة عمله بالسوق خلال الـ10 أعوام المقبلة، وكذلك الأمر فيما يخص كل من النشاط التجارى والإدارى والطبى؛ حيث يتيح هذا النوع من التمويل إمكانية السداد قبل نهاية المدة، حال نجاح المشروع فى تحقيق عوائد مرتفعة تمكنه من سداد كامل قيمة القرض.
** وماذا عن دور «سيتى إيدج» فيما يخص إدارة الأصول؟
* يبدأ دور «سيتى إيدج» فى إدارة الأصول منذ المراحل الأولى للمشروع، بدءًا من فكرته وتصميماته والدراسات السوقية ودراسات الجدوى وتنميته مرورًا بالإشراف على عملية الإنشاءات وتسويقه وبيعه وتحصيل المستحقات البيعية إضافة إلى «Facility management»، وهنا تجدر الإشارة إلى أنه جارٍ التفاوض مع الجهات المختصة حول إدارة وتطوير مشروعات سور مجرى العيون، وممشى أهل مصر، ومثلث ماسبيرو، كما يتم عمل دراسات كاملة حاليًّا لبحث جدواها والسبل المثلى لتسويقها بهدف تحقيق الهدف الاستثمارى المرجو منها، منوهًا بأنه لم يتم توقيع أى عقود حتى الآن.
وأنوه إلى أن الشركة تدير استثمارات لمساهمين، لذا تستهدف تحقيق عائد على رأس المال بما يتناسب مع حجم الاستثمار، وهو ما يعكس الحاجة إلى تحقيق معدلات عائد داخلى على الاستثمار تواكب السوق، وكذلك تحقيق معدلات عائد على حقوق الملكية، كالمعدلات التى تحققها الكيانات الخاصة، لاسيما أن الشركة تُدار بطبيعة مهنية خاصة، وليس كجهة حكومية، كما أن تكلفة رأس المال تبلغ 20%، ولذلك لا بد من عمل مزج متكامل بين الاقتراض ورأس المال لضبط الرافعة المالية وتكلفة الأموال بالشركة، وهنا تجدر الإشارة إلى أن «سيتى إيدج» تجرى دراسات متأنية قد تصل إلى 6 أشهر أو عام كامل، إضافة إلى عمل دراسات جدوى واختيار أهم المواقع المميزة وكذلك احتساب العائد الداخلى للاستثمار قبل العمل بأى مشروع، وقد تم إجراء دراسة لمدة 8 أشهر قبل الحصول على أرض مشروع القاهرة الجديدة، لمعرفة جدواه، ومتطلبات العميل فى السوق، واحتساب معدل دوران رأس المال .«Internal Rate Of Return»
** ما الفرق بين دور كل من الصندوق السيادى و«سيتى إيدج» فيما يتعلق بإدارة الأصول ؟
* يتسم دور الشركة فى هذا الإطار بكونه مكملًا لدور الصندوق السيادى؛ حيث إنه يعد بمثابة صندوق استثمار، فعندما يرغب الصندوق فى استثمار قطعة أرض مملوكة له، قد يتجه إلى «سيتى إيدج» لاستثمارها؛ لأن الشركة قادرة على تطوير هذه الأرض وتسويقها وبيعها وتحويلها إلى عائد استثمار للصندوق والدولة، وتتمتع الشركة بقدرتها على إدارة الأصول فى مجال التطوير، فى حين يقوم الصندوق بإدارة الأصول الاستثمارية، كما أن الصندوق لديه أموال الدولة، فى حين أن الشركة تعمل على إدارة بعض الأصول التى ترغب الدولة فى تشغيلها سواء فى مجال التطوير العقارى أو النشاط الفندقى أو التجارى أو الإدارى، وذلك حال تم إسناد هذه الأصول إليها لإدارتها، إضافة إلى ذلك تتمتع «سيتى إيدج» بقدرتها البيعية الفائقة، حيث إنها لديها القدرة على بيع المنتج الذى تستهدف الدولة تسويقه وتحويل الأصل إلى سيولة نقدية، وأؤكد أنه من المقرر إطلاق شركتين لإدارة الفنادق والمنشآت قريبًا لتكونا مسئولتين عن إدارة أصول مملوكة للشركة وللدولة، بجانب البدء فى التطوير العام لعدد من المشروعات الكبرى فى المستقبل القريب .
** وماذا عن مستهدفاتكم الخاصة بتقديم خدمات ما بعد البيع فى المشروعات؟
* تعتزم «سيتى إيدج» تقديم خدمات ما بعد البيع من خلال إقامة شركات متخصصة فى إدارة المنشآتFacility management ، وأود أن أنوه إلى أن الأبراج تختلف فى إدارتها عن سائر المشروعات، حيث إنها تتطلب معاملة خاصة على صعيد صيانتها والحفاظ على رونقها، وهو ما يحتاج إلى شركات دولية متخصصة فى هذا الشأن، لذا نستعد للدخول فى شراكة مع إحدى الشركات الدولية المتخصصة فى إدارة المنشآت للأبراج، بجانب إنشاء أخرى متخصصة فى إدارة الـFacility management، تختلف عن الشركات المتخصصة فى إدارة المنشآت بالمدن .
** البنك المركزى المصرى طرح مبادرة لتمويل إسكان متوسطى الدخل بقيمة 50 مليار جنيه.. هل تعتزمون الاستفادة من هذه المبادرة خلال الفترة القادمة؟
* نعتزم الاستفادة من مبادرة البنك المركزى الخاصة بالتمويل العقارى والبدء فى تنفيذها على أرض الواقع 2021، بهدف تحقيق التناسب بين قوى العرض والطلب، وتسويق المنتجات الجديدة التى سيتم طرحها العام المقبل، بما يتلاءم مع إمكانيات ومتطلبات مختلف الشرائح، وأؤكد أن عملية الـ«Product packaging» ليست سهلة، حيث إنها تتطلب تحقيق التكامل بين كافة عناصر التطوير العقارى والتمويل، وذلك بالتعاون بين البنك المركزى المصرى وهيئة المجتمعات العمرانية؛ لتقديم منتج عقارى يتوافق مع المبادرة.
وأشير إلى أنه قد تم توقيع بروتوكولات تعاون من عدد من البنوك والشركات لدعم توجه الدولة؛ لتوفير تسهيلات على المواطنين فى ضوء مبادرة البنك المركزى لتحفيز البنوك لتقديم المزيد من الخطط فى مجال التمويل العقارى، حيث تم توقيع بروتوكول تعاون مع كل من بنوك قناة السويس والمصرى الخليجى، إضافة إلى شركة الأولى للتمويل العقارى، كما يجرى حاليًّا التفاوض مع البنك الأهلى وبنك مصر والبنك العربى الإفريقى وبنوك أخرى، وتعتزم «سيتى إيدج» الحصول على ما يتراوح بين 1 و1.5 مليار جنيه من كل واحد منها، وذلك فى ضوء مبادرة البنك المركزى، حيث إن الشركة قد تطرح الوحدات التى تنطبق عليها هذه المبادرة فى مشروعها بالعلمين الجديدة بهذا النظام.
** تعتزم «سيتى إيدج» الاستفادة من مبادرة البنك المركزى من خلال طرح منتج جديد، حدثنا عن أبرز ملامح هذا المنتج؟
* المنتج الذى ستقدمه الشركة ليس وحدة سكنية، وإنما «منتج مالى» بقسط يتراوح بين 4 و 6 آلاف جنيه شهريًّا بمدة سداد تصل إلى 25 عامًا، وتسعى «سيتى إيدج» إلى تطبيق هذا المنتج على أى وحدة تنطبق عليها شروط مبادرة التمويل العقارى لمتوسطى الدخل، فعلى سبيل المثال الوحدة السكنية التى تقدر بقيمة 2 مليون جنيه يتم بيعها فى الوقت الحالى بتسهيلات فى السداد تتراوح بين 3 و5 سنوات وذلك بسعر الكاش، فى حين يتم تقديم تسهيلات تصل إلى 8 سنوات بقيمة أعلى، حيث تعتزم الشركة تقديم هذه الوحدة وفقًا للمبادرة بمقدم 200 ألف جنيه، على أن يتم تقسيط باقى قيمتها التى تقدر بنحو 1.8 مليون جنيه بسعر فائدة 8% تناقصى، أو 3.8% ثابت، وتسهيلات فى السداد تصل إلى 25 عامًا، وهنا تجدر الإشارة إلى أن هذه المبادرة تتيح مدة تصل إلى 20 عامًا، على أن يتم إضافة مدة الـ5 سنوات التى سيتيحها المطورون، وسيكون هذا المنتج متاحًا لكافة الأعمار، علمًا بأن قيمة دفعة الاستلام ستتراوح بين 100 و200 ألف جنيه، على أن يتراوح القسط الشهرى بين 4000 و6000 جنيه، وهو ما سيتحدد وفقًا لقيمة الوحدة السكنية.
وأؤكد أن الشركة تتحلى بمرونة كبيرة، حيث إنها ستتيح المنتج الجديد وفقًا لإمكانات العميل، فعلى سبيل المثال إذا كان الراتب الشهرى له 10000 جنيه، سيعرض عليه دفع قسط شهرى 2000 جنيه خلال الثلاث سنوات الأولى من مدة التقسيط، ثم يدفع 4000 جنيه خلال الثلاث سنوات التالية، على أن يقوم بدفع قسط شهرى 6000 جنيه فى الثلاث سنوات التى تليها، وهو ما يعكس تناسب هذا المنتج مع الشباب بصورة كبيرة، لاسيما من هم فى سن الثلاثين، فى حين أنه لا يتناسب مع من هم فى سن الخمسين؛ حيث إنه يحتاج إلى منتج مختلف يتناسب معه، لذا تستهدف الشركة تقديم حزمة متنوعة من المنتجات المالية التى تتناسب مع مختلف شرائح العملاء.
** هل لديكم مستهدفات خاصة بمجال الإسكان المتوسط؟
* يتسم هذا النوع من الإسكان بكونه الوظيفة الرئيسية لأى دولة فى العالم، وأؤكد أنه فى حال ارتأت الدولة الحاجة إلى مساندة من «سيتى إيدج» فى هذا الخصوص، ورأت الشركة أنها ستقدم قيمة مضافة فى هذا الأمر، سيتم القيام بذلك دون أى تردد، وأنوه إلى عدم وجود خطط راهنة للشركة فى هذا الخصوص، لا سيما أن هذ الدور لم يُطلب منها حتى الآن .
** ما الذى تتميز به «سيتى إيدج» فى السوق العقارى المصرى؟
* «سيتى إيدج» تقود القطاع العقارى حاليًّا فيما يتعلق بمنظومة الأفكار الجديدة التى يحتاجها السوق، والتى تتمثل فى التقابل بين القوى الشرائية والمعروض، وهو ما يتطلب منتجات مالية جديدة من شأنها القيام بهذا الدور، موضحًا أن الأفكار الجديدة لم تعد تقتصر على تقديم وحدات عقارية بأشكال متعددة، بل خلق رؤى جديدة تساهم فى إيجاد حالة من التوازن بين العرض والطلب، خاصة أن الفترة الأخيرة شهدت طرح حزمة متنوعة من المنتجات بمختلف أنماطها فى شتى الأنحاء سواء بشرق القاهرة أو غربها.
** أخيرا.. كيف ترى القطاع الإدارى فى السوق العقارى المصرى؟
* أتوقع أن يشهد القطاع الإدارى فى القاهرة والجيزة والإسكندرية طفرة كبيرة خلال السنوات الخمس المقبلة، وهو ما تؤكده التقارير الدولية التى أظهرت أن نسبة العائد على النشاط الإدارى تتراوح فى القاهرة والجيزة بين 8 و10%، بينما تتراوح فى الإسكندرية بين 6.5 و8.5%، وهو ما يعكس أن العائد على النشاط الإدارى فى مصر مرتفع بصورة كبيرة مقارنة بالدول الأخرى، كالولايات المتحدة الأمريكية التى تتراوح نسبة العائد على القطاع الإدارى بها بين 2.5 و3%، وتصل فى دول الخليج إلى 3%، فى حين تصل إلى 4% فى البرازيل، و4.5% فى جنوب أفريقيا، الأمر الذى من شأنه جذب أنظار الأسواق الدولية إلى مصر، وأود أن أشير إلى أن الشركة تسعى إلى تقديم منتج عالمى وهو الأبراج الذى يضاهى تلك الموجودة فى دول الخليج.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
