كشف المهندس كريم شافعي، رئيس مجلس إدارة شركة الإسماعيلية للاستثمار العقاري، أن سعر المتر السكنى بمنطقة وسط البلد يتراوح بين 3 حتى 5 آلاف جنيه، بينما شوارع طلعت حرب و26 يوليو وقصر النيل الأغلى تجاريًا، وتأتى منطقتا الموسكى والأزهر الأغلى على مستوى الجمهورية قد تصل فيها الأسعار إلى 300 ألف جنيه لمتر التجارى.
وأضاف شافعي، خلال حواره مع «العقارية» أن نماذج الـmixed-use الأفضل لإحياء تراث المبانى الحالية، مع إعادة الشكل المعماري لها، مطالبًا بضرورة وجود جهاز مستقل أو لجنة مستقلة مسئولة عن تطوير منطقة وسط البلد، خاصة أن استخراج تراخيص الأعمال يستغرق في بعض الحالات أكثر من 12 شهرًا ، مضيفا أن هناك أكثر من 130 ممرًا يمكن الاستفادة منها.
وتابع أن الشركة تتفاوض مع الصندوق السيادى لتطوير منطقة باب عزب بالقلعة، فيما تصل استثماراتها بوسط القاهرة إلى 900 مليون جنيه، لافتا إلى الانتهاء من تأجير 25% من مبانى الشركة، فإلى نص الحوار..
** منطقة وسط القاهرة لها طبيعة خاصة لدى المستثمرين العرب، فهل من الممكن دخول استثمارات عربية بالمنطقة؟
بكل تأكيد، خاصة أن هناك فرصًا استثمارية كبيرة سيتم الإعلان عنها خلال المرحلة المقبلة بالمواقع التى يتم تطويرها حاليًا، سواء منطقة الفسطاط أو منطقة سور مجرى العيون وعين الصيرة، والتي تمثل امتدادا لمشروع تطوير القاهرة القديمة، ولكن سيتم تحديد الاستثمارات وفقًا للفرص المتاحة والعائد الاستثمارى منها خلال فترة زمنية محددة.
وأشير إلى أن تدفق الاستثمارات بمنطقة وسط البلد متوقف على مدى إنهاء الإجراءات الخاصة بالتراخيص سواء لتشغيل مبنى أو نشاط تجارى أو سياحى، حيث إن مدة الحصول على ترخيص قد تصل لأكثر من 12 شهرًا فى بعض الأحيان، كما أن شركة الإسماعيلية لديها الاستعداد للدخول فى شراكات مع الجهات الاستثمارية المختلفة لتطوير منطقة وسط القاهرة.
** ماذا عن مشكلة المرافق؟
مرافق وسط البلد بحالة جيدة في المجمل إلا أنه هناك مشكلة في توافر الطاقات الكهربائية المطلوبة للنهوض بالمباني وتهيئتها بالبنيات التحتية المناسبة لمتطلبات هذا العصر ومطلوب دراسة شاملة للمنطقة لتوفير هذه الطاقات بدلاً من التدخل على مستوى كل عقار على حدة.
** وماذا عن سعر العقارات بوسط القاهرة؟
يتراوح سعر المتر السكنى بين 3 و5 آلاف جنيه، بينما يختلف سعر المتر الإدارى والتجارى من منطقة لأخرى، فهناك مفارقة غريبة أن بعض الشوارع بها فارق كبير بين أسعار المحال التجارية بين الجهتين، فأسعار المحال التجارية من ميدان التحرير حتى ميدان طلعت حرب، تختلف عن أسعار منطقة طلعت حرب حتى شارع 26 يوليو، وأيضا هناك اختلاف عن أسعار شارعى عدلى وقصر النيل، وقد يصل فارق الأسعار إلى 20 ضعفا فى بعض الأحيان.
وأود أن أشير إلى أن أعلى سعر تجارى بمصر فى منطقتى الموسكى والأزهر والذى قد يصل إلى 300 ألف جنيه، أما منطقة وسط القاهرة فهى شوارع طلعت حرب و26 يوليو وقصر النيل، بالإضافة إلى شارع الجمهورية فهو من الشوارع التجارية.
** كيف يتم التعامل مع المحال التجارية التى لا يتناسب نشاطها مع طبيعة المبانى؟
بالنسبة للشركة ليس لديها حق لتنظيم نشاطات مستأجري الإيجار القديم بخصوص المحال التجارية أو النشاطات المختلفة داخل الوحدات المستأجرة بموجب هذا القانون، وتكون المسئولية هنا على الدولة والجهات الحكومية لتنظيم العمل. عقارات وسط البلد عامةً بحالة جيدة وعمرها الافتراضي يصل إلى مئات السنين إذا تمت صيانتها بشكل دوري.
** ما التحديات التى تواجه تطوير مباني وسط القاهرة؟
هناك تحديات كثيرة تواجه تطوير منطقة وسط البلد، أولها عدم وجود رؤية محددة للتطوير من الجهات المعنية، والتى بموجب تفعيلها سيتم تقنين وتنظيم منح التراخيص الخاصة بأعمال الترميم فى توقيتات محددة، فضلًا عن تراخيص تشغيل المبانى والمنشآت السياحية والتجارية وأيضا تغيير الأنشطة، مع السماح بعمل تعديلات داخلية لبعض المبانى تزيد من قيمتها الاقتصادية دون الإخلال بالسلامة الإنشائية لها والوجه الحضارى أيضا.
أيضا فتح الممرات الموجودة بالمنطقة للاستفادة منها، خاصة أنها تمثل شبكة بجميع شوارع منطقة وسط القاهرة، حيث يوجد أكثر من 130 ممر مشاة بها، فضلًا عن حالات الإيجار القديم بالنسبة للمقرات الإدارية والتجارية وليس السكنية كونها تحمل بعدًا اجتماعيًا، لذلك لابد من إنشاء جهاز مسئول عن تطوير منطقة القاهرة التاريخية ومنح جميع الجهات التراخيص اللازمة لذلك.
** ما خطة الشركة للعام الجارى وهل أثرت قرارات وقف البناء على استثمارات «الإسماعيلية»؟
خطة الشركة خلال 2020 كانت تتضمن ضخ ما بين 80 و100 مليون جنيه كاستثمارات جديدة بالمشروعات التى تمتلكها، سواء فى عمليات التطوير أو من خلال زيادة أعداد المبانى التى تمتلكها، وطرحها على المستأجرين، كما تستهدف الشركة خلال العام المقبل أيضا ضخ نحو 100 مليون جديدة بالمشروعات أيضا، ليصل إجمالى ما سيتم ضخه خلال عامين أكثر من 200 مليون جنيه.
مع بداية العام الجارى بدأت الشركة تنفيذ خطتها، وتم إنجاز الخطة المستهدفة الخاصة بالربع الأول من 2020.
ومع تطبيق الإجراءات الاحترازية الخاصة بمواجهة كورونا والتى أثرت على تنفيذ الأعمال لمدة تصل إلى شهرين، إلى أن جاء قرار وقف البناء بالمدن القديمة وهو ما تسبب فى توقف الأعمال بشكل كامل، على الرغم من أن القرار لا ينطبق على أعمال الترميم والتطوير بل ينطبق على الأعمال الإنشائية الحديثة، وبالتالى فإن جميع استثمارات الشركة متوقفة نتيجة لهذا القرار، لذلك أناشد الجهات الحكومية المسئولة بأن منطقة وسط القاهرة لها طبيعة خاصة لابد وأن يتم التعامل معها بطرق غير تقليدية لإعادة مكانتها التاريخية مرة أخرى.
وأشير إلى أن الشركة قامت بتنفيذ أعمال تطوير بأحد العقارات التى تمتلكها بقيمة 60 مليون جنيه، وكان من المقرر افتتاحه خلال النصف الثانى من 2020، إلا أن هذا القرار نتج عنه تأجيل افتتاحه لأكثر من 10 أشهر على الأقل.
ولكن دعنا نتفق أن قرار وقف أعمال البناء حين يتم إلغاؤه ستنتج عنه بعض الاشتراطات، وبالتالى خطة الشركة ستتغير وفقًا للاشتراطات الجديدة فى حالة إقرارها، أما فى حال عدم وجود اشتراطات جديدة فستكون الخطة كما هى وسيتم استكمال تنفيذها وفقًا للمتغيرات.
** ما رؤيتك لعميات التطوير الخاصة بمنطقة وسط القاهرة، وما حجم الإقبال من المستأجرين؟
لا تزال منطقة وسط القاهرة تحظى بإقبال كبير من قبل المستأجرين خاصة المكاتب الإدارية والشركات، ونظرًا لموقعها وطبيعة الخدمات الموجودة بها، وبالنسبة لرؤية التطوير الخاصة بهذه المنطقة من الممكن استغلال مقرات الوزارت لتنفيذ مشروعات متنوعة ما بين مشروعات إدارية وتجارية وفندقية بنظام الـ mixed- use.
أما بالنسبة لرؤية تطوير منطقة ومقرات الوزارات، فلابد أن تكون جزءًا من خطة طويلة الأجل، وتحديد الأنشطة التى سيتم توفيرها بهذه المنطقة، وتحديد الأنشطة التى تحتاجها المنطقة، مع توفير الخدمات التى تحتاجها هذه الأنشطة، مثلما حدث بعدد من عواصم العالم.
وبخصوص ما يتعلق باستغلال مجمع التحرير، فمن الممكن أن يتم تطويره بشكل استخدامات متنوعة منها فندقي وسكني وإداري وتجاري وترفيهي حيث إن المباني ذات الاستخدامات المتنوعة تكون مليئة بالحركة خلال جميع ساعات اليوم بعكس المباني التي يتم حصرها في استخدام واحد.
وأؤكد أن التنوع الخاص بالعلامات التجارية يزيد من الإقبال على المنطقة، رغم أننى أفضل إتاحة المقرات التجارية للعلامات المحلية دون غيرها، مع توفير الخدمات بأسعار متفاوتة لتتناسب مع فئات الشعب، وإتاحة برامج سياحية متنوعة بكل من الأوبرا والمسارح المفتوحة وأيضا حلقات الرسم التشكيلى، وهو ما تقوم به الدولة فى منطقة الموردى.
** كم تبلغ استثمارات الشركة؟
تبلغ استثمارات الشركة بمنطقة وسط القاهرة نحو 900 مليون جنيه، وذلك بعد أن انتهت من شراء 25 مبنى بمساحات مختلفة، وقامت بتطوير وترميم ما يزيد على 25% من إجمالى تلك المبانى، وأيضا الانتهاء من تأجيرها لعدد من الشركات، حيث تختلف مدد التفاوض من عقار لآخر، حيث تم الانتهاء من مفاوضات أحد العقارات فى مدة زمنية تصل لنحو 10 سنوات، وبعض منها خلال 6 أشهر.
ووفقًا للخطط التوسعية على عدة محاور، الأول هو زيادة أعداد المبانى التى تمتلكها الشركة والعمل على تطويرها وطرحها على المستأجرين، أما المحور الثانى فيتمثل في الدخول بشراكات مع أصحاب العقارات سواء بالإدارة أو عمليات التطوير، وفقًا لآلية محددة متفق عليها، ويتضمن المحور الثالث إعادة استخدام المبانى التراثية اقتصاديًا، ونحن حاليًا فى مرحلة تفاوض مع الصندوق السيادى للحصول على منطقة باب العزب بالقلعة لتطويرها والاستفادة منها وتحويل المنطقة إلى منطقة سياحية جاذبة.
** حصلت الشركة على مجموعة من الجوائز ما أبرزها؟
حصلت الشركة على 5 جوائز منها 3 من مؤتمر سيتى سكيب، فضلًا عن جائزة من جامعة الأسكندرية وجائزة عن البيئة.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
