بعد انتشاره.. تفاصيل ونصائح لو هتبيع أو تشتري بالجدك

خلال الفترة الأخيرة انتشر نوع بيع يسمي البيع بالجدك، وعند التصديق على عقد بيع بالجدك لمحل تجاري – يطلب موثق الشهر العقاري ( رخصة المحل ) لمعرفة أن البيع صادر من صاحب الحق في بيع الجدك. 

فإذا كان المحل بدون رخصة وكان أصحاب الشأن يقومون بإجراءات استخراجها.

بيع محل تجاري بالجدك ق 11 لسنة 1940

ويذكر بالعقد وبدفتر التصديق على التوقيعات أن (المحل بدون رخصة ) وأن ذلك على مسئوليتهم دون مسئولية الشهر العقاري، وأن بيع بالجدك تم تمهيدا لاتخاذ إجراءات استخارج الرخصة ويجب على المشتري أو المتنازل إليه نقل الرخصة في البلدية أو الحي التابع له المحل خلال (أسبوعان ) من التنازل أو البيع ، مرفقا معه ( عقد البيع أو التنازل ) المصدق عليه من الشهر العقاري ( مادة 15 ) .

ويجب أن يذكر في عقد بيع بالجدك انه يشمل التنازل عن الرخصة وعن عقد إيجار المحل.

وعلى ( الورثة ) إبلاغ الجهات المختصة خلال ( أسبوعان )ب بيع بالجدك

شروط بيع بالجدك لمحل تجاري

1- يشترط بيع بالجدك أن يكون المحل التجاري متجر أو مصنع فيخرج من نطاق تطبيق هذا الشرط الحرفيون وأصحاب المهن الحرة .

2- يشترط بيع بالجدك مزاولة نفس النشاط أو إضافة إليه ( وليس تغيير للنشاط ذاته ) .

3- يشترط بيع بالجدك ألا يلحق المؤجر ضرر محقق ( منافسة المالك مثلا ) .

4- يشترط بيع بالجدك أن يذكر بالعقد وجود ضرورة ملجئة للبيع .

5- يشترط بيع بالجدك ملكية المستأجر الأصلي للجدك

6- يشترط بيع بالجدك ألا يكون عقد بائع الجدك قابلا للفسخ .

7- يشترط بيع بالجدك قبل إبرام عقد البيع بالجدك – يخطر المستأجر الأصلي المالك رسميا على يد محضر بإعلان رسمي بالثمن المعروض – وللمالك حق الشراء إذا أبدى رغبته خلال ( شهر ) وأودع ( نصف صافي الثمن بعد خصم قيمة المنقولات خزانة المحكمة الجزئية الواقع بدائرتها المحل مشروطا بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم العين ) .

فإذا لم يبدي المالك رغبته خلال الأجل المشار إليه – يجوز للمستأجر الأصلي أن يبيع لغير المالك مع التزام المشترى بأداء نسبة 50 % المشار إليها للمالك مباشرة )

وعند التصديق وقبل تقدير الرسم وسداده وسداده يجب أن يذكر بعقد البيع محتويات الجدك وقيمتها لتقدير الرسم النسبي عليها ( مضاف بمادة ٢٠ ق ۱۹۸۱/١٣٦ الخاص بإيجار الأماكن ) .

وجزاء عدم مراعاة الإجراءات السالف الإشارة ( البطلان المطلق ) ورد إلى ما كان عليه مع إلزام المستأجر الأصلي ( بالتعويض ) إذا كان له مقتض وذلك كله مراعاة نص۷۹ تعلیمات شهر عقاری ۱۹۹۳.

إذا كان بيع بالجدك لمحل مملوكا لقاصر وناب عنه وليه الشرعي فلا يجوز له التصرف وإبرام العقد أمام موثق الشهر العقاري إذا زادت قيمته عن 300 جنيه (ثلاثمائة جنيه ) إلا ( بتصريح المحكمة المختصة ) ويجب عند تنازل الورثة عن حق استعمال التليفون أو رخصة المحل التجاري تقديم ( إعلام وراثة ) باعتبار أن هذين الحقين ضمن عناصر ومقومات المحل التجاري فى بيع بالجدك للمحل التجاري ( أعمال للمنشور الفنى ١٩٧٩/٥ )

هل يجوز بيع بالجدك للمحل التجاري، في حالة التأجير من الباطن

ج : لا يجوز بيع بالجدك للمحل التجاري، في حالة التأجير من الباطن ، ويحق للمؤجر الأصلي المالك طلب الفسخ مع الإخلاء ،فالمادة 594/مدنى قاصرة على حالة ( بيع المحل التجاري بالجدك ) لحالة ضرورة ملجئة للمستأجر ، ولو مع قيام الشرط المانع مع التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار وذلك بشرطين :

شروط بيع بالجدك لمحل تجاري

1- إذا قدم المشترى ضمانا كافيا

2- والثاني من المستأجر الأصلي للمستأجر من الباطن وهذا محظور ويقع ( باطلا ) طبقا لنص م ٢/٢٤ ق ٧٧/٤٩ ، ٧٦ منه ، م ٢٥ ق ١٢٦ /١٩٨١ مع التعويض والغرامة .

هل يجوزبيع بالجدك للمحل التجاري، فى حالة تأجير المحل التجاري مفروش:

يجوز بيع بالجدك للمحل التجاري، فى حالة تأجير المحل التجاري مفروش اذاانطوى على ( العنصر المادي فقط ) دون العنصر المعنوى (كمفهی مثلا ) ، أما بيع حلوى فغير جائز لاشتماله العنصر المعنوى إلى جانب ( العنصر المادي ) .

هل يجوز بيع بالجدك للمحل التجاري عند بيع المحل التجاري بالمزاد العلني :

يجوز بيع بالجدك للمحل التجاري عند بيع المحل التجاري بالمزاد العلني ، فمقومات المتجر ( المادية والمعنوية ) غير متصلة ( بشخص ) المستأجر ، وإنما هي من العناصر ( المالية ) التي يجوز التصرف فيها والحجز عليها ( م 594 مدني ) .

ويحق لدائني المستاجر طبقا ٢٣٥ مدنى أن ينوب ويمثل مدينة وطبقا م ق 1955/308 الخاص ببيع المنقول المحجوز عليه ( حجزا إداريا ) ينشأ للراسي عليه المزاد حق المشتري في البيع الاختياري ويلزمه واجبات ( غير أنه يقع في البيع الاختياري بتوافق إرادتين – وفي البيع الجبرى بسلطة الدولة وبقرار منها دون رضاء البائع ) ويعد الراسي عليه المزاد ( خلف خاص ) للمستأجر الأصلي طبقا لنص المادة 146 مدنى . .

هل يجوز تأجير جزء من المحل التجاري فى حالة بيع بالجدك

طعن ٥١/٢٠٢٥ ق ( للمستأجر الحق في تأجير جزء من المكان المؤجر لمن يزاول مهنة أو حرفة ولو كانت مغايرة لمهنته أو حرفته إعمالا لنص م 40 ق ۱۹۷٧/49 وله حق اشتراك غيره معه في النشاط التجاري أو الصناعي الذي يباشره (فهو متابعة من جانبه للانتفاع بالعين فيما أجرت من أجله )

ويظل عقد الإيجار قائم لصالحه وحده ) أما تأجير العين ( كلها ) فيتحقق به إحدى الصور التي تجيز للمؤجر طلب الإخلاء طبقا م ۲۱ ق 77/49 ، و م ۱۸/ج ق ١٣٦ /١٩٨١ الخاص بإيجار الأماتن ) .

هل يجوز استمرار شريك المستأجر في شغل العين بعد تخليه عنها

حكمت المحكمة الدستورية العليا في القضية رقم 15/4 ق دستورية جلسة 1996/7/6 والمنشور بالجريدة الرسمية عدد ۲۸ بتاريخ ١٩٩٦/٧/۱۸:بعدم دستورية المادة ٢/٢٩ ق 77/49 الخاص بإيجار الأماكن فيما نصت عليه من استمرار شركاء المستأجر الأصلي لشغل العين التي كان يزاول فيها نشاطا تجاريا أو صناعيا أو مهنيا أو حرفيا في مباشرة ذات النشاط بها بعد تخلى هذا المستأجر عنها وبسقوط فقرتها الثالثة في مجال تطبيقها .

مامعنى كلمة جدك

معنى كلمة جدك فى بيع بالجدك تعنى جميع عناصر المتجر أو المصنع من مقومات مادية ومعنوية .

ومن أحكام النقض فى بيع بالجدك :

– المحل التجاري يعد ( منقولا ومعنويا ) منفصل عن ( الأموال المستغلة في التجارة ) ، ويشمل مجموع العناصر المادية والمعنوية المخصصة لمزاولة مهنة التجارة

– للشريك حق استرداد الحصة التي باعها شريك آخر ( لأجنبي ) وفي ذلك كف للأجانب عن اقتحام حرم الشركاء في ملكيتهم وجعلهم في مأمن من دخيل يطرأ فيفسد عليهم محيطهم ( م ۸۳۳ مدنی ) .

مامعنى كلمة جدك

فإذا كان العقار ( مملوك للناجر ) ويمارس فيه نشاط التجاري أو الصناعي – يخرج عن مقومات المحل وقد نص ق ۱۹۹۹/۱۷ باصدار التجارة على أنه.

إذا كان التاجر مالكا للعقار الذي يزاول فيه التجارة فلا يكون هذا العقار عنصرا في متجره ، أما لو كان مستأجرا المثل فان العناصر المعنوية للمحل .

الفرق بين بيع بالجدك ، و الايجار المفروش ، وإيجار المحل بمشتملاته

بيع بالجدك في حكم (م 544 مدنی )

ينصرف إلى ( البيع ) للمحل دون الإيجار ، ويشمل بيع عناصر المتجر من ثابت ومنقول ومقاومات مالية ومعنوية ، ولا يلزم توافرها جميعا لتكوينه من أرفف وترابيزة ومنقولات ومقومات مادية ومعنوية كالاسم التجاري والعملاء (طعن

50/1734 ق جلسة ۱۹۸٧/١٢/٦ ) .

أما الايجار المفروش

فينصرف إلى تأجير الشقق طبقا للمادتين 39 و 40 ق 49 /1977 وعلى المؤجر قيد عقد الإيجار مفروش بالوحدة المحلية المختصة مخالفة هذا القيد أو الشرط جزاؤه – عدم سماع دعواه أمام القضاء

ويلزم لاعتبار المكان مفروشا حقيقة

1- أن يثبت أن الإجارة شملت بالإضافة إلى منفعة المكان في ذاته مفروشات أو منقولات ( ذات قيمة ) تبرر تغليب منفعة تلك المفروشات و المنقولات على منفعة العين ، وإلا فإن العين تعد خالية . ( ص ١٩٣٤ و جسله ۱۹۸٧/١٢٦ ) . وأن تكون كافية للغرض الذي قصده العاقدان .

2- ألا يكون الفرش صوريا وأمر تفسير ذلك متروك القاصي الموضوع في ضوء ظروف الدعوى وملابساتها ( طعن 23/574 ق جلسه ۱۹۸٦/٤/٢٧) .

وما سبق من بيع بالجدك أو مفروش يختلفان عن حالة إيجار عين زودها مالكها بأدوات ومفروشات لاستثمارها في مشروع تجاري أو صناعي وهو ما يطلق عليه ( ايجار محل بمشتملاته ) ويشترط لعدم تطبيق أحكام قانون الإيجارات عليه

1- أن تكون هذا الأدوات أو المفروشات جديدة .

2- أن يكون الإيجار قد استهدفها بحيث يعتبر المبنى ( عنصرا ثانويا ).

وبيع بالجدك طبقا للمادة ٢/٥٩٤ مدنى يشترط فيه :

1- توافر عنصر الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية

2- مزاولة نفس النشاط

3- أن تكون هناك ضرورة ملجئة للجميع .

4- ألا يلحق المؤجر ضرر من ذلك

وقد قيد المشرع بيع بالجدك بمادة ٢٠ ق ١٩٨١/١٣٦ بإيجار الأماكن :

بإخطار المستأجر للمؤجر بالبيع وبالثمن المعروض عليه ، فيكون للمالك الخيار بين أخذ 50 % من ثمن البيع من المشترى بعد خصم قيمة المنقولات مقابل إحلاله محل المستأجر أو شراء المتجر أو المصنع مخصوما منه نسبة 50 % خلال ( شهر ) من تاريخ إخطاره .

لكن كثيرا ما يلجأ المستأجر تحايلا على حكم م ۲۰ ق ٨١/١٣٦ بتكوين ( عقد شركة صوري ) بينه وبين من اتفق معه على بيع بالجدك للمحل التجاري وذلك لكي يفلت من سداد نصيب المالك في ثمن البيع ويقوم المتعاقدان بإثبات عقد الشركة وإجراءات شهرها وتسجيلها ونشرها بصحيفة الشركات أو بجريدة السفير وبعد فترة معينة يحرر أحد الشركاء مع باقيهم عقد انسحاب من الشركة فيخرج المستأجر الأصلي ويظل الشريك الصوري وحده في المحل

هنا يجوز ( للمؤجر ) إثبات صورية عقد الشركة وأنه أبرم تحايلا على حقه في تقاضي ثمن البيع بالجدك ويجوز له إثبات ذلك بكافة الطرق .

وللمحكمة :سلطة تقديرية في إثبات جدية الشركة أو نفيها على ضوء ما يثبت لها من ظروف الدعوى وملابساتها وما يقدمه الطرفان من مستندات .

ومما يقطع بصورية عقد الإيجار المبرمة في هذا الصدد

سبق تاريخها على تاريخ اشتراك الإدارة ( طعن ١٧٣٤/ ٥٠ ق جلسة ۱۹۸۷/۱٢/٦ )

وقد ذهبت محكمة النقض في الطعن 2183 /60 ق جلسة ١٠/٣٠/ ١٩٩٤ :

أن المشرع استحدث في نص المادة ٢٠ ق ٨١/١٢٣٦ في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن ( حلا عادلا ) عند تنازل المستأجر عن المكان المؤجر إليه تنازلا نافذا في حق المؤجر وذلك بهدف تحقيق التوازن بين حق المؤجر و المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة.

حيث ذكر بالبند الخامس إذا أعطى المالك الحق في أن يقتسم مع المستأجر الأصلي قيمة ما يجنيه من منفعة نتيجة تصرفه ببيع العين المؤجرة له بالجدك أو التنازل عنها في الحالات التي يجيز فيها القانون ذلك التصرف .

ونص على أحقية المالك بأن يتقاضى نسبة الـ 50 % من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال.

كما أعطى له الحق في شراء العين إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع نصف الثمن الذي اتفق عليه المتعاقدان ( خزانة المحكمة ) مخصوما منه قيمة ما بها من منقولات ( إيداعا مشروطا ) بالتنازل للمالك عن عقد الإيجار وتسليم العين إليه ، على أن يقوم بإبداء رغبته في ذلك خلال (شهر) من تاريخ إعلان المستأجر له بالثمن المعروض له لشراء العين بالطريق الذي رسمه القانون بإعلان على يد محضر .

فإذا ما قام المالك بذلك في الميعاد المحدد فإنه يحق له شراء العين ، دون حاجة لقبول المستأجر بالبيع له وللمالك حق التنازل عن هذا البيع بين المستأجر والغير ، إذ أن حقه في الشراء منبت الصلة بعقد البيع اللاحق الذي قد يتم بين طرفيه ، والذي صرح المشرع ( ببطلانه مطلقا ) .

ولا يعد شراء المالك للعين حلولا من جانبه محل المتعاقد الآخر الذي اشترى العين . إذ أن المالك لا يشترى العين المؤجرة التي بيعت للغير بما يشتمل عليه من منقولات مادية أو معنوية إذ قرر النص خصم قيمة ما بها من منقولات عند إيداع المالك نسبة الـ 50 % من الثمن المعروض على المستأجر أي أن المحل الذي ينصب عليه شراء المالك هو ( العين الخالية ) ، وهو غير المحل المعروض للبيع على الغير (بالجدك ) .

ومن أحكام النقض فى بيع بالجدك :-

1- مقومات المتجر ومنها الحق في الاجاره عناصر مالیه .

2- جواز التصرف فيها والحجز عليها ( طعن ٥٢٩ / 48 ق جلسة ٢١ / ٢ / ۱۹۷۹) .

3- المحل التجاري وماهيته ؟ منقول معنوى منفصل عن الأموال المستخدمة في التجارة ويشمل مجموعته العناصر المادية و المعنوية المخصصة لمزاولة المهنة التجارية من أتصال بالعملاء وسمعة واسم وعنوان تجارى وحق في الاجاره وحقوق الملكية الأدبية والفنية عن المفردات المكونة لها فهو فكره معنويه كالذمة تضم أموالا عده

ولكنها هي ذاتها ليست هذه الاموال . وترتيبا على ذلك لا يكون التصرف في مفردات المحل التجاري تصرفا في المحل ذاته ولا يعتبر العقار بطبيعته ، أي البناء الذي يستغل فيه المتجر عنصرا فيه ولو كان مملوكا للمالك نفسه وهو بهذا الوصف يصح ان يكون محلا لملكيه مستقله عن العقار القائم به .( طعن ٢٢٠٤ / 66 ق جلسة ١٠ / ٦ / ٢٠٠٤ ).

4- المحل التجاري المستأجر – جواز رهن اثاثه أو ألاته دون إنتقال حيازتها الى الدائن المرتهن مؤداه التزام مؤجر المحل التجاري المثقل برهن على المدين المستأجر بأخطار الدائن المرتهن بالرغبة في فسخ عقد الايجار شرطه – مما سبق اخطاره کتابتا بوجود الرهن – علة ذلك ماده ٢٦ / ١ / 1940 ق 11 / 1940 ( طعن 140 / 67 ق جلسة 10 / 6 / ٢٠٠٤ ).