مؤسسة بريطانية: التعويم.. يقود مبيعات العقارات الجديدة للازدهار

سلطت مؤسسة «How we made it in

Africa» كيف نصنع فى أفريقيا ـ المعنية بشئون الاستثمار فى الدول الافريقية، فى تقرير حديث ـ التغيرات التى طرأت على قطاع العقار المصرى عقب قرار البنك المركزى فى نوفمبر بتحرير أسعار الصرف.

ورصدت المؤسسة البريطانية ومقرها كيب تاون بجنوب افريقيا التى تقدم خدماتها لكبرى المؤسسات الاستثمارية فى العالم وكذلك صناديق الاستثمار والمستثمرين الأفراد، التغيرات التى طرأت على العقار المصرى عقب عملية التعويم، فى شقين منفصلين الاول يلقى الضوء على الوحدات السكنية التى تم تنفيذها قبل قرار تحرير أسعار الصرف، والثانى الوحدات التى تم تنفيذها عقب القرار.

ولفت التقرير إلى انه وفى مطلع نوفمبر الماضى 2016، قرر البنك المركزى المصرى الغاء القيود الفروضة من جانبه على سوق الصرف، والسماح للعملة المحلية للتحرك بحرية وفقا لآليات العرض والطلب، وذلك فى محاولة من جانب السلطات المصرية لحل أزمة نقص العملة الاجنبية الحاد الذى تواجهه البلاد.

وتابع التقرير ان الجنيه المصرى فقد ما يقرب من 50٪ من قيمته عقب القرار إلا انه عاد للارتفاع مجددا ليصل إلى مستويات الـ16 جنيهاً بعدما اقترب من الـ 20 جنيهاً، ليواصل التذبذب حتى الان، وذلك بالتزامن مع قيام المركزى المصرى بزيادة معدلات الفائدة بواقع 300 نقطة اساس بنحو 3٪ لتصل فائدة الاقراض إلى 15.75٪.

واشار التقرير إلى ان سوق العقار المصرى كباقى القطاعات الاقتصادية، قد اصيب بصدمة كاملة عقب القرار المفاجئ خلال الأسابيع الأولى من قرار التعويم، لتصل عمليات البيع والشراء فى السوق العقارى إلى حالة من الجمود وعم الحراك، حيث سيطرت حالة من عدم اليقين بشأن تحديد السعر الحقيقى للوحدات بعد قرار التعويم وارتفاع الدولار مقابل انخفاض الجنيه الحاد.

وتابع التقرير ان حالة عدم اليقين دفعت العارضين إلى الانتظار فترة من الوقت حتى تستقر الأسواق، وهو ما دفع مبيعات العقار إلى التباطؤ خلال شهرى نوفمبر وديسمبر.

وعن الوحدات السكنية والمشروعات القائمة قبل تحرير أسعار الصرف، لفت التقرير إلى وجود اختلاف وتباين واضح فى الأسعار بين الوحدات السكنية التى تتشابه كثيرا فى اغلب المواصفات، وأرجعت المؤسسة هذا التباين إلى اختلاف هامش الربح الذى يتوقعه مطورو العقار.

ولفت التقرير إلى ان هامش الارباح المتوقع من جانب مطورى العقار يعكس مدى الملاءة المالية لقدرة المطورين ووفرة المخزون من خامات مواد البناء، اضافة إلى محفظة الاراضى المتاحة لكل مطور، وذلك بخلاف السيولة النقدية المتوفرة لدى المطور.

واضاف التقرير انه كلما زادت قوة تلك المؤشرات سابقة الذكر تمكن المطور العقارى من تخفيض الأسعار وعدم الاتجاه لزيادة السعر على المشترى، وعلى النقيض فإن نقص اى من تلك المؤشرات قد يدفع بالمطورين لزيادة أسعار الوحدات لمواجهة الارتفاعات الأخيرة فى أسعار مواد البناء وغيرها من مدخلات الانتاج.

قال بنك استثمار فاروس فى مذكرة بحثية حديثة تناول فيها توقعاته لاداء القطاع العقارى من خلال رصد الاداء المالى لابرز المطورين العقاريين فى القطاع بعد ارتفاع تكاليف مواد البناء خلال الفترة الماضية، تزامنا مع الاتجاه إلى اعادة تسعير الوحدات والمخرجات لدى الشركات، ان القطاع يحمل فرصا واعدة للنمو فى ظل مخزون الاراضى الكبير الذى يمتلكه ابرز مطورى السوق.

واضاف التقرير ان جودة اصول مطورى العقار تزامنا مع تراجع قيمة مخزون الاراضى وقت الشراء مقابل الارتفاع الكبير فى الأسعار الحالية لأسعار الاراضى يحمل فرصا كبيرة لتحقيق ايرادات قوية لاغلب المطورين الذين يتمتعون بتنوع محفظة الاراضى وارتفاع حجمها.

وعلى النقيض من حالة التفاوت فى الأسعار بالنسبة للمشروعات القديمة والوحدات القائمة قبل قرار التعويم، رصد التقرير حالة من الازدهار فى مبيعات المشروعات الجديدة سواء تحت الانشاء أو على الماكيت، مشيرا إلى ان احتساب التكاليف بات اكثر وضوحا من ذى قبل بالنسبة للمطورين العقاريين.

واشار التقرير إلى ان مطورى العقار فى المشروعات الجديدة، قد لجاوا إلى التقسيط كعامل جذب لمشترى الوحدات اضافة إلى زيادة فترات السداد التى تصل إلى 10 سنوات، حيث ان المشروعات الجديدة التى مازالت تحت التأسيس لم تتحمل اعباء أو التزامات، وبالتالى فمهلة السداد التى تمنحها الشركة للمشترين، تحصل فى مقابلها على مهلة للتنفيذ.

واشار التقرير إلى ان رهان المطورين العقاريين الآن على ان مستويات التضخم وارتفاع أسعار السلع، لن يتجاوز المعدلات الحالية، وان تجاوزها لن يطول فترة الصعود، لتعاود التراجع مرة اخرى، وهو ما يفسر اطالة فترات التقسيط.

تناولت مجموعة من التقارير لثلاث من وكالات الأنباء العالمية البيانات الأخيرة التى اصدرها البنك المركزى المصرى بشأن معدلات التضخم خلال الشهر الماضى، والتى كشفت وفقا لتقرير وول ستريت جورنال الأسبوعى عن اداء الأسواق الناشئة وتقرير آخر لوكالة بلومبرج العالمية ووكالة رويترز، اضافة إلى تقرير بنك استثمار فاروس ان آفاق امتصاص صدمة التعويم بدأت تلوح فى الافق بعد الهدوء النسبى فى حدة ارتفاعات الأسعار التى كشفت عنها البيانات الرسمية.

وفى المقابل لفت التقرير إلى ان مشترى العقار والوحدات الجديدة يلجأون إلى التقسيط كبديل، بسبب التخوف من مزيد من الهبوط لأسعار العملة المحلية وارتفاع الدولار، وبالتالى فالمشترى يحصل بعقد التقسيط على ضمانة تحوطية من زيادة الأسعار لمدد تتراوح بين خمس سنوات و10 سنوات لدى بعض المطورين.

وقال تقرير وول ستريت وفقا لتشارلى روبرتسون كبير الاقتصاديين برينيسانس كابيتال انه وعلى الرغم من عودة الجنيه للتراجع مقابل الدولار، الا ان كافة المؤشرات تؤكد انه تغير موسمى نتيجة ارتفاع الطلب على الدولار، وأن كافة المؤشرات الاقتصادية تدل على ان ان الجنيه بدأ يستعيد قوته نتيجة الارتفاع النسبى فى التدفقات الدولارية للبلاد.

وتابع التقرير وفقا لتصريحات كبير الاقتصاديين برينيسانس كابيتال ان ظهور مؤشرات على تراجع معدلات التضخم فى مصر يعد مؤشراً ايجابياً بعد الوصول لمستويات قياسية قاربت الـ30٪، مضيفا انه ورغم ان التوقعات تصب فى اتجاه استمرار معدلات التضخم عند مستويات مرتفعة الا انها ستشهد هدوءا نسبيا على مدار العام لتبدأ فى الانخفاض الكبير منتصف العام القادم.

واشار التقرير إلى ان هناك ظاهرة بدأت فى الظهور فى سوق العقار، خاصة بعد انتشار انظمة التقسيط وارتفاع مدتها الزمنية، وهى ان بعض المشترين يقوم باعادة بيع الوحدات السكنية بعد سداد المقدم، لاستغلال السيولة واعادة الشراء، ولفتت المؤسسة إلى انها رصدت حالات بيع تتم فى اقل من ثلاثين يوما.