تصدير العقار .. قضـــــــــــية وطــن

م. هشام شكري المؤسس و العضو المنتدب لشركه رؤية القابضة للاستثمارات العقارية ورئيس المجلس التصديري للعقار:

300 مليار دولار حجم تصدير العقار عالميًا.. ونصفها لصالح الصناديق العقارية

800 صندوق عقاري يمثلون هيكل صناعة التطوير العقاري حول العالم

البحر الأحمر أفضل المناطق الواعدة لنجاح تصدير «السكند هوم» المصري

10 مليارات دولار حجم العقار المصدر إلى المصريين في الخارج سنويًا

السوق الموازية للدولار باب خلفي لهروب أموال المصريين العاملين بالخارج

40% من مبيعات السوق العقاري للمصريين في الخارج خلال أخر عامين

60% من الراغبين في التمويل العقاري لم يستفيدوا من مبادرات التمويل

إيمانه العميق بالدور المحوري الذي يمكن للعقار المصري أن يقدمه للاقتصاد المحلي والعالمي على حدٍ سواء، دفعه نحو المزيد من البحث والدراسة والتدقيق والاهتمام البالغ بقضية التصدير العقاري، والتي يزداد أهميتها يوماً بعد الأخر في ظل التوسعات العمرانية الكبيرة والاحتياجات المتزايدة لدعم التدفقات الدولارية للدولة، بما يجعل من تصدير العقار المصري قضية وطن من الطراز الرفيع، وهدف قومي لا يمكن الحياد عنه أبداً.

ولأنه يتميّز بخبرات عالية وإطلاع واسع على مختلف الأسواق الاستثمارية والعقارية حول العالم، تولى المهندس هشام شكري رئاسة المجلس التصديري للعقار إلى جانب كونه المؤسس و العضو المنتدب لشركة رؤية للاستثمار ات العقارية، وقد نجح في رصد مختلف مقومات نجاح التصدير العقاري، ودرس العديد من الأسواق ودقق في كافة التحديات والحلول، من أجل السعي الجاد لخدمة الاقتصاد المصري وتمكينه من اقتناص حصة عالمية مؤثرة في سوق التصدير العقاري.

ولذلك انفردت "العقارية" بحوار خاص مع المهندس هشام شكري، للكشف عن أبرز الحلول والآليات للبدء الفوري في الانطلاق بالعقار المصري نحو الصدارة العالمية التي هو جديرٌ بها، ليقتنص معه الاقتصاد القومي نصيبه المُستحق من سوق صادرات العقار حول العالم والبالغ قيمتها الإجمالية 300 مليار دولار، نصفها لصالح الصناديق العقارية العالمية التي تتجه للشراء بهدف الاستثمار ومن ثم النظر إلى العوائد وآليات البيع وسهولة التخارج وتحويل الأرباح.

وكشف المهندس هشام شكري، أن حجم الأصول العقارية على مستوى العالم بلغ حوالي 4 تريليونات دولار، بينما يدير ويمتلك 60% منها نحو 800 صندوق عقاري يجوب أنحاء العالم للبحث عن الفرص الاستثمارية الجديرة بالاقتناص سواء الوحدات العقارية القابلة للتشغيل والإدارة والإيجار أو الوحدات العقارية القادرة على تحقيق عوائد رأسمالية مُجدية من إعادة بيعها بذات العملة العالمية التي تم الشراء من خلالها بما يؤكد أهمية استقرار أسعار الصرف.

وأضاف شكري أن المصريين في الخارج يعتبرون أحد الفئات الهامة في عملية تصدير العقار، حيث أثبتت الدراسات أنهم يقتنصون حصة تقدر بنحو 10 مليار دولار سنوياً من إجمالي صناعة تصدير العقار، وقد وصلت نسبة المبيعات التي اقتنصها المصريون في الخارج إلى 40% من إجمالي مبيعات العقار في مصر خلال أخر عامين فقط..وفي الحوار التالي المزيد من التفاصيل حول قضية تصدير العقار المصري:

في البداية.. «تصدير العقار» أحد المفاهيم التي طرأت على السوق المصري مؤخرًا وأصبح مطلبًا رئيسياً في ظل الطفرة العمرانية الحالية، فهل لكم أن تطلعونا على أبرز العوائق التي تقف في طريق زيادة صادرات مصر من العقار المحلي؟

يجب أن أبدأ حديثي بأن مفهوم تصدير العقار كان في الماضي القريب أحد المفاهيم الغريبة عن السوق المصري لأن حجم الطلب في السوق المصري كان كبيراً للغاية وينمو بشكل لافت، لذلك لم يكن تصدير العقار على أجندة الشركات العقارية في تلك المرحلة.

وفي ذات التوقيت كانت دولة مثل تركيا تخطو أولى خطواتها في تصدير العقار بخطة منظمة ومنهجية ومدروسة على مدار سنوات لينتج عن هذا التخطيط في نهاية المطاف النجاح في اقتناص حصتها من سوق تصدير العقار العالمي.

أما عندما نتحدث عن السوق المصري فنحن في حقيقة الأمر لا نمتلك خطة واضحة لتنشيط تصدير العقار، ولكي ننجح في هذا الجانب مطالبون بتحليل 3 عناصر هامة قبل الشروع في عملية تصدير العقار يأتي على رأسها أولًا الأسواق التي سنخاطبها وطريقة التعامل معها.

وهنا أقصد الحوافز واستراتيجية التسويق ثانيًا نوعية المنتج سكني أم تجاري أم إداري فكل منتج من هؤلاء يحتاج إلى خطة مختلفة عن الأخر ثالثًا تحديد نوعية الجمهور المستهدف، وهنا يجب أن أشير إلى نقطة هامة وهي ضرورة عدم اعتبار العرب المقمين في مصر جمهور مستهدف لأنهم مقيمون بالفعل داخل مصر ويتعاملون بعملتها.

هذا يدفعنا إلى الحديث عن السوق العالمي لتصدير العقار، وكم يبلغ حجم سوق تصدير العقارات عالميًا ومن هم أهم اللاعبين في هذه السوق التي يطمح إليها الجميع؟

لكي تتضح الرؤية عند الحديث عن سوق تصدير العقارات عالميًا لا بد من تقسيم الجمهور المستهدف إلى 3 فئات أولا الصناديق العقارية فحجم سوق تصدير العقار عالميا 300 مليار دولار ونصفه فقط لصالح الصناديق العقارية، أما حجم الأصول العقارية على مستوى العالم فقد بلغت حوالي 4 تريليونات دولار، 60% منها يمتلكها ويديرها صناديق عقارية ممثلة في حوالي 800 صندوق عقاري، وهم من وجهة نظري يمثلون الهيكل الأساسي لصناعة التطوير العقاري حول العالم. العنصر الثاني في هذا السوق المستثمر الأجنبي الفرد وهو يبحث غالبًا عن الفرست هوم ويستهدف دائمًا العواصم الكبيرة مثل «لندن و باريس» وبالتالي فنحن على مستوى السوق المصري لا نمتلك القدرة على المنافسة في هذه الفئة، لكن في نفس التوقيت لدينا أرضية صلبة وباعًا كبيرًا في السكند هوم، وفي حقيقة الأمر وإن كنا نمتلك وجهة لا يستهان بها في الساحل الشمالي لكن يظل البحر الأحمر الوجهة الأقوى في السكند هوم.

والعنصر الثالث في هذا السوق والمستهدف الأسهل لنا هم المصريون العاملون في الخارج فثقافتنا المصرية قائمة في الأساس على أن العقار هو الملاذ الآمن ومخزن القيمة.

إذن كيف نعمل على رفع معدلات تصدير العقار إلى المصريين في الخارج، وهل هناك تشبع لهذه الفئة أم أنه يمكن لنا زيادة مشتريات المصريين في الخارج حالياً ومستقبلاً أيضاً؟

بنظرة ثاقبة على المصريين في الخارج سنجد أنهم يساهمون في صناعة تصدير العقار بحوالي 10 مليارات دولار سنويا، وطبقًا للدراسات التي أجريت مؤخرًا فحجم المبيعات التي تمت إلى هذه الشريحة خلال أخر عامين بلغت 40% من إجمالي مبيعات السوق.

ولكن هناك نقطة شديدة الخطورة فتقرير البنك المركزي عن العام المالي «2022/2023» رصد أن حجم الدولار الذي دخل مصر إلى القطاع العقاري بلغ 500 مليون دولار، وهو رقم لا يتناسب مع ما ذكر سابقًا، وهذا يعني أن السوق الموازية للدولار أصبحت لاعبًا هامًا في هذه المعادلة وتستقطب الدولار من جيوب المصريين ومن ثم تؤثر على مساندتهم ودعمهم للاقتصاد المصري.

والمشكلة الأخطر أن هناك جزء من هذه الحصيلة الدولارية لا تدخل مصر نهائياً بل يتم بيعها في الخارج وتحويل قيمتها بالجنيه المصري إلى داخل السوق العقاري، لذلك فالمشكلة الرئيسية في التوقيت الحالي كيف يتم توجيه الدولار الذي يتم الشراء به إلى القنوات الشرعية للدولة وليس السوق الموازي.

هناك عدة عوامل وإجراءات حكومية إذا تمت سوف تعمل على تنشيط تصدير العقار من بينها تيسير تسجيل العقار فكيف يمكن لنا التغلب على صعوبات تسجيل العقار المصري؟

الدولة تتخذ خطوات جيدة في هذا الشق كان أخرها قانون «السجل العيني» أو الرقم القومي للعقار والذي اعتبره من وجهة نظري أحد أهم القوانين التي صدرت خلال الفترة الماضية، المشكلة القائمة حاليًا ليست في القانون لكن في عملية تفعيله فهو ليس مجرد سيتم وضعه على العقار بل سيكون بمثابة الدليل الذي يضم كل معلومات العقار. .وأنا أرى أن أكثر الجهات القادرة على تفعيل هذا القانون هي جهات الولاية على الأراضي وعلى رأسها هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، لأنها تؤسس كارت توثيق للعقار ليحتوي على كل ما له علاقة بمعلومات العقار الهندسية و لتعاملات التي تمت على العقار من تاريخ ميلاده ألا وهي صدور الرخصة.

وفي حالة تطبيق هذا القانون سنمتلك قاعدة بيانات صحيحة لكل العقارات وهذا الأمر سيعطي ثقة للمتعاملين على العقار سواء بين المطورين والعملاء أو العملاء وبعضهم البعض، ولابد من توثيق هذا التعاقد في جهة الولاية وأن يسجل في السجل العيني للعقار، وبذلك سيضمن المتعامل على العقار أن البيانات الموجودة في التعاقد منضبطة وتحقق الشفافية في حجم التعامل الذي تم على العقار. وسينتج عن ذلك سهولة تسجيل العقار ومن ثم إحياء البورصة العقارية فتسجيل العقار يعتبر أم المشاكل التي يعاني منها القطاع العقاري، كي يستطيع تصدير العقار، سواء للصناديق العقارية أو الأفراد والشركات والمؤسسات الأجنبية الأخرى.

ومن وجهة نظركم ما هي العوائق التي تحيل دون سهولة تسجيل العقار المصري سواء للمصريين أو للأجانب، بحيث تكون الخطوات واضحة ولا يواجه المستثمر أية عوائق؟

هناك جزئية لا يجب إغفالها وتعتبر عائقًا أمام تسجيل العقار ممثلة في ضرورة تسجيل الأرض المقام عليها المشروع لتسجيل المشروع نفسه.

قالقانون حاليًا يشترط أن يكون المشروع مكتمل بنسبة 100% لتسجيل الأرض ومن ثم تسجيل العقار، ومؤخرًا قدمت وزارة الاسكان ممثلة في هيئة المجتمعات العمرانية تيسيرات عدة كان منها اعتبار المشروع مكتمل حال وصول الإنشاءات به إلى نسبة 85 %. والمطلوب حاليًا من الهيئة أن تسمح بنقل ملكية الأرض بأكلمها وتسجيلها حال وصولها إلى النسبة المطلوبة 85 %، خصوصًا وأن نسبة 100% من الصعب تطبيقها.

المجلس التصديري للعقار قدم مقترحاته لإزالة كافة العوائق أمام تصدير العقار المصري، فما هي أبزر هذه المقترحات وما هي النتائج التي تتوقعون تحقيقها حال تطبيق تلك المقترحات؟

حرص مجلس تصدير العقاري منذ إنشائه على دعم ومساندة وتحفيز عملية تصدير العقار، ففي عام 2019 قدم مقترحات تناولت كافة جوانب هذه العملية والدولة مشكورة بعد هذه السنوات اتخذت خطوات فاعلة في بعض جوانبها أحدثت حالة من الحِراك في السوق كان منها منح الجنسية مقابل اقتناء العقار وإلغاء محدودية ملكية الأجانب للعقار.

وسأقوم بشرح كل جانب من هذه المقترحات على حدة والنتائج المتوقعة حال الأخذ به ولنبدأ أولًا بالتسجيل فالموقف حاليًا أن القانون يمنع تسجيل الوحدات قبل الانتهاء من تنفيذ المشروع أو مرحلة كاملة من المشروع، وفضلاً عن صعوبة إجراءات التسجيل ومدتها بعد الانتهاء من تنفيذ المشروع وتعدد الجهات المطلوب التعامل معها لإنهاء الإجراءات.

وقد اقترحنا أن تقوم جهة الولاية بإنشاء صحيفة عقارية أصلية لكل وحدة طبقًا للموقع العام المعتمد محدد بها مساحة ومواصفات الوحدة، مع إمكانية اعتماد العقد من جهة الولاية فور تحريره بين المطور والمشتري طبقًا للصحيفة العقارية الخاصة بالوحدة، وفور الانتهاء من الوحدة وتحرير محضر الاستلام الخاص بها يتم إشهار عقد الوحدة وتوثيقه نهائياً من مكتب السجل العيني المتواجد بجهة الولاية.

أما النتائج المتوقعة فسينتج عن ذلك تنشيط تصدير العقار في حالة البيع على الخارطة وأثناء الإنشاء بسبب اعتماد العقد من جهة الولاية وهذا ما سينتج عنه رفع معدلات الثقة من العملاء غير المصريين ويساهم في اتخاذ قرار الشراء، إضافة إلى سرعة إجراءات الإشهار بعد تسليم الوحدة خاصة لغير المصريين، فضلًا عن زيادة القدرة على جذب الصناديق العقارية لشراء الوحدات حيث أن من أهم شروط تلك الصناديق أن تكون الوحدة مسجلة أو على الأقل عقدها معتمد من جهة الولاية، أيضًا رقابة جهة الولاية وصحة مستنداتهم خاصة في حالة تصدير العقار.

ثانيًا الصناديق العقارية التي تشمل ضوابطها الاستثمارية حاليًا إلزام مدير الاستثمار ببعض النسب والضوابط الاستثمارية التي تعيقه عن مزاولة نشاطه بشأن ألا تقل نسبة الأصول المنتجة لعوائد عن 70% من إجمالي أصول الصندوق وغيرها من العوائق الأخرى.

وشملت المقترحات التي تقدمنا بها إلغاء أي ضوابط استثمارية للصناديق العقارية وإعطاء مدير الاستثمار الحرية في تحديد السياسة الاستثمارية ونسب الاستثمار بين الأصول التي تدر عوائد أو مشروعات التطوير العقاري مع إلزامه في نشرة طرح إصدار وثائق الصندوق أن يتقدم بخطة استثمارية واضحة على أن تقوم الهيئة العامة للرقابة المالية بمراقبة التزامه لهذه الخطة.

كما طالبنا بتعديل القانون ليتيح إعفاء بيع الأصول وتوزيع أرباح الوثائق من الضرائب أسوة بما هو سائد في معظم دول العالم، وبالفعل تمت الاستجابة لمطلبنا بشأن ضرائب الصناديق العقارية، وأصبحت تتمتع بالإعفاء المطلوب طبقاً لأخر تعديل تم على قانون ضريبة الدخل والذي تم إقراره منذ عدة أشهر.

أما عن العائد المتوقع حال تطبيق هذه المقترحات فهو تشجيع تأسيس صناديق عقارية محلية ذات سياسات استثمارية متعددة، و جذب الصناديق العقارية العالمية للاستثمار فى مصر سواء بطريقة مباشرة أو بطريقة غير مباشرة من خلال المشاركة في الصناديق العقارية المحلية.

ثالثًا الشقق الفندقية والتي تتضمن اشتراطات جهة الولاية حاليًا فى المشروعات أن تكون نسبة الشق الفندقى إلى شق الاسكان السياحي 1:1 ، فضلًا عن أن الشقق الفندقية رغم كونها منتجاً سياحياً يزداد الإقبال عليه عالمياً إلا أنه حتى الآن لا يعتبر ضمن الشق الفندقي.

وفي هذا الصدد تقدمنا بمقترح تضمن إصدار قرار من مجلس إدارة الهيئة العامة للتنمية السياحية باعتبار الشقق الفندقية التي يتم تسليمها كاملة التشطيب ومفروشة بالكامل وتحصل على خدمات فندقية مقدمة من الفندق وتخضع لإدارة وإشراف الفندق وتقبل التصرف فيها بالبيع من ضمن نسبة الشقق الفندقى للمشروع.

وحال الأخذ بهذه المقترحات سينتج عنه تنشيط تصدير العقار السياحي، حيث إن أكثر المنتجات جذبا للمشترى الغير مصرى سواء كان الشراء بغرض الاستخدام أو الاستثمار هو منتج الشقق الفندقية لإمكانية تأجيره من قبل إدارة الفندق وتحقيق عائد استثماري مجزٍ، إضافة إلى تنويع المنتج السياحى بالسوق المصري، لأن هناك إقبال متزايد من السياح لقضاء إقامتهم بشقق فندقية بديلاً عن الغرفة الفندقية التقليدية، فعلى سبيل المثال أكثر من 90% من السياح في إسبانيا يقضون الليالى السياحية بشقق فندقية، إضافة إلى تحقيق دورة سريعة لرأس مال المطور من حيث إمكانية تحقيق عائد بيع من الشقق الفندقية وانعكاس ذلك على إنهاء الشق الفندقية للمشروعات القائمة في أسرع وقت .

وأم المقترح الرابع فيخص الحد الأقصى لمليكة العقار لغير المصريين فالقانون كان يضع حد أقصى لملكية العقار لغير المصريين بعدد وحدتين لكل فرد أو مساحة 4000 م 2 للأرض، وتقدمنا بمقترح تعديل القانون بما يسمح بإلغاء الحد الأقصى لملكية العقار لغير المصريين، وسينتج عن ذلك إتاحة الفرصة لغير المصريين من صغار المستثمرين بتملك أكثر من وحدة لتحقيق عوائد استثمارية مجزية من خلال طرحها للإيجار وخاصة فى منتج الشقق الفندقية وقد استجابت الدولة لهذا المقترح بمنحها تملك الأجانب دون حد أقصى.

خامسًا عقود غير المصريين بالعملة الأجنبية، فالقانون حاليًا لا يتيح للمطور العقارى تحرير العقود بالعملة الأجنبية سواء للمصريين أو الغير مصريين، واقترحت السماح للمطور بتحرير العقود بالعملة الاجنبية في حالة المشترين من غير المصريين، وحال الأخذ بالمقترح سيتيح للمشترين من غير المصريين الحصول على تمويل لمشترياتهم من الوحدات من خارج مصر بالعملة الأجنبية بفائدة منخفضة وبالتالى يحصل المطور على إجمالى ثمن الوحدة في وقت قصير ويقوم المشترى بسداد أقساط الوحدة من خلال تمويل عقاري في بلادهم.

ننتقل إلى أحد الملفات الهامة وهو أزمة السيولة التي يعاني منها الكثير من شركات التطوير العقاري، بما دفعهم للمطالبة بضرورة تمويل الوحدات تحت الإنشاء، فكيف يمكن تطبيق ذلك؟

في الحقيقة إن المشكلة الرئيسية التي تواجه شركات التطوير العقاري حاليًا هو ارتفاع تكلفة التمويل، لذلك فنحن في أمس الحاجة إلى العودة لما قبل 2008 حيث السماح بتمويل المشروعات العقارية تحت الإنشاء إلى أن توقف التطبيق بعد صدور قرار من قبل البنك المركزي المصري بوقف التطبيق، فالسماح بتمويل المشروعات العقارية تحت الإنشاء سيزيد معدلات الإنجاز، كما سيكون في صالح العميل بدفع الأقساط بعد التنفيذ الفعلي للمشروعات.

وهنا يجب الإشارة إلى نقطة هامة وهي أن 60% من الراغبين في الحصول على التمويل لا يستفيدون من مبادرات التمويل العقاري لصعوبة إثبات الدخل لديهم، بما يفوت فرصة كبيرة على السوق، مع ضرورة التشديد على أهمية تيسير إجراءات إثبات الدخل وأن تكون الوحدة ضمانة للقرض، إضافة إلى السماح أيضًا بالاستفادة من الشيكات تحت التحصيل المملوكة لشركات التطوير العقاري للحصول على التمويلات اللازمة من قبل البنوك.

مع الأخذ في الاعتبار أن وضع حلول لمشكلات التمويل البنكي لشركات التطوير العقاري سيخفف من حدة الأزمة التي تواجهها شركات التطوير العقاري وسيرفع معدلات الإنجاز بالمشروعات، كما سيسهم في خفض تكلفة الإنشاءات في ظل الارتفاع المتسارع في التكلفة.

وختاماً ما هي نصحيتكم للعميل المقبل على الشراء وللمطور الراغب في طرح وحدات مشروعاته للبيع في الظروف الراهنة، وما هي أبرز آليات التحوط التي يجب تنفيذها؟

التوقيت الحالي بحاجة إلى التريث في قرار الشراء ونصيحتي للمقبل على اقتناء العقار ضرورة تقييم العروض ومعرفة الجادة منها والمشجعة على الشراء أكثر، وعدم الركض خلف أسعار وعروض مغرية وغير منطقية، خاصة التي تعرضها شركات تسويق عقاري غير مضمونة، وذلك لتجنب الخداع والخسارة.

كما أنَّه من الضروري التأكد من بدء التنفيذ الفعلي للمشروع وأنه ليس مجرد رسومات هندسية لا وجود لها على أرض الواقع، ومن الأفضل دائماً أن يشتري الأشخاص وحدات تم الانتهاء من مبانيها بالفعل حتى لو كانت مرتفعة السعر نسبياً.

وبالنسبة للمطور فنقول له أن المخاطر دائمًا أعلى بالنسبة للوحدات التي طرحت بتسهيلات سداد لفترات طويلة ما يعرض صاحب المشروع لمخاطر تذبذب قيمة العملة والعجز عن السداد، لكن البيع بالكاش مناسب جداً للملاك الأفراد في أي وقت.