د . رأفت شميس يرد على استفسارات عودة البناء مرة أخرى والارتفاعات المحددة (حوار شامل)

استثناء بعض المناطق الحيوية من الاشتراطات الجديدة بمعرفة المحافظة.. والأنشطة التجارية والإدارية والفندقية والسياحية والصناعية مستمرة دون شروط جديدة

محافظ الأقليم لديه صلاحية إصدار رخص بنائية بارتفاعات متعددة دون التقيد باشترطات البناء الجديدة

السماح باستئناف الأعمال الخاصة بالرخص السابقة لقرار وقف البناء بعد مراجعتها

حالة من الترقب تشهدها أروقة المحافظات لانتظارها قرار إعادة واستئناف الأعمال الإنشائية مرة أخرى بعد أن تم إيقافها لوضع استراتيجية تنظم إصدار التراخيص الخاصة بالبناء والمشروعات، وكذلك معرفة مدة استيعاب المرافق والبنية التحتية للمشروعات الجديدة، فضلًا عن تحديد المناطق التى لن يسمح فيها ببناء مشروعات سكنية، ومن الممكن اقتصار البناء على المشروعات غير السكنية.

وشهدت الأيام القليلة المقبلة جدلاً واسعاً حيث تؤكد الأجهزة التابعة لوزارة الإسكان أن المباني لن تتوقف بل يتم استئنافها وفقًا لشروط جديدة في ظل وجود العديد من الاستثناءات لعدد من الحالات، بينما تأتى الجهات الأخرى المنفذة لهذه القرارات لتؤكد أيضا أن قرار استئناف البناء موقف بالعديد من المناطق سواء بالقرى أو المدن القديمة.

وللوقوف على الحقيقة كان لـ العقارية لقاء مطول مع الدكتور رأفت شميس رئيس جهاز التفتيش الفنى للمتابعة على أعمال البناء ليؤكد خلال حواره أن البناء مستمر فى المحافظات بشروطها الجديدة، بينما لا يتم تطبيق تلك الشروط على المشروعات المقامة بالقرى والمشروعات القومية والمنشآت السياحية والمشروعات التابعة للجهات الحكومية، كما أن محافظ الإقليم من صلاحياته استثناء مناطق محددة لتعزيز القيمة المضافة والاستثمارية بالمحافظة بالموافقة على ارتفاعات تزيد على المشروطة بالاشتراطات الجديدة.

ولمزيد من التفاصيل فى الحوار التالى..

.. تشهد أروقة العمران بالمحافظات حالة من الترقب للاشتراطات الجديدة للبناء بشكل عام فى المدن وكذلك التيسيرات التى يتم منحها حسب نشاط كل مشروع فما هى آخر مستجدات ذلك؟

بداية منظومة التشييد والبناء هى قاطرة التنمية للاقتصاد المصرى لما تتضمنه من فرص استثمارية وعمالة مباشرة وغير مباشرة وخطوط انتاج وغيرها، ولكن بالنسبة لعودة البناء مرة أخرى للمدن القديمة فهو لن يتوقف ولكن تم تحديد اشتراطات محددة لتنفيذ المشروعات المختلفة، سواء فى المكلية والارتفاعات والمراجعة والمتابعة فى ظل تقديم بدائل وحلول لأية معوقات، ولذلك شهد صعوبات فى تطبيقها نتيجة لعدم تقبل المواطنين لهذه الاشتراطات مما ساهم فى انخفاض معدل استخراج تراخيص البناء من الجهات المانحة لها.

وهنا أشير إلى أن الاشتراطات الجديدة تتضمن تحديد سند الملكية بشكل واضح وكذلك تسجيل الأراضى، وفى حال إتمام ذلك يتم منح الرخص المطلوبة وفقًا لنشاط المشروع، ولكن هناك العديد من الحالات غير قادرة على تحديد سند مكلية الأراضى أو تسجيلها، مما يؤكد على عدم قدرة منحها للتراخيص الخاصة بالبناء.

.. ذكرتم أن البناء لن يتوقف ولكن هناك اشتراطات جديدة للبناء وتم تعديلها فما تفاصيل ذلك؟

البناء لا يتوقف على الإطلاق بل تم تنظيمه بشكل مناسب مع آليات التخطيط التى تم وضعها من قبل الجهات المعنية، من خلال تشريعات تم إقرارها لخدمة العمران القائم، خاصة وأن العديد من المناطق تم إقامتها بشكل عشوائى وغير مخطط، ولكن ما يتم حاليًا هدفه الحفاظ على حياة المواطنين ومقدراتهم، وهو ما تم وضعه فى الاشتراطات الجديدة للبناء بتحديد الارتفاعات وكذلك الشكل الهندسى للمشروع، مع الالتزام بتنفيذ جراجات ومداخل تتناسب مع حالات الطوراىء، بحيث تتناسب مع قدرة كل شارع وسعته للخدمات التى تلبى احتياجات قاطنيه.

وأؤكد هنا أن فى حال وجود أى عثرات فيتم الانتباه إليها ويتم تعديلها بما يتوافق مع معطيات المرحلة أو الحقبة الزمنية والحالة المكانية، حيث إن التشريعات الحالية للمشروعات السكنية التى يتم تنفيذها بالمدن القديمة وهناك حالات غير خاضعة لتلك الاشتراطات، وأن المنابى غير السكنية غير خاضعة للاشتراطات سواء تجارية وإدارية وفندقية وصناعية بالإضافة إلى المبانى الخاصة بالقرى فهى لا تنطب عليها إيه اشتراطات بما فيها المشروعات السكنية.

.. حددت الاشترطات الجديدة ارتفاعات معينة للمشروعات السكنية، فماذا عن الحالات الملاصقة للمنشآت ذات الارتفاعات الكبيرة؟

شهدت الفترة الخاصة بالثورات فى مصر انفلاتًا فى السماح بالبناء وفقًا للرخص والمخططات المحددة مما زاد من العشوائية والمناطق غير المخططة، بما فيها المنشأت ذات الارتفاعات الكبيرة، فى ظل عدم وجود بنية تحتية قادرة على استيعاب الزيادات السكانية التى تقطن تلك المنشأت، وهذا ما أدى لتدهور شبكات البنية التحتية سواء مياه وصرف صحي أو طرق، لذلك يتم حاليًا دراسة استخراج التراخيص بما تستوعب شبكات البنية التحتية لتلك المنشأت.

ولعل التوجيهات الرئاسية التى جاءت من القيادة السياسية تضمنت إعادة التخطيط لمعظم المناطق والمدن على مستوى الجمهورية، وذلك بدراسة تلك المناطق وتحديد المشكلات التى تواجهها للعمل على حلها بحلول واقعية، وهو ما أدى إلى فرض اشتراطات جديدة على البناء، والتى تم تحديدها وفقًا لارتفاعات تتماشى مع استيعاب المرافق لتلك الزيادات، وهنا أؤكد أنه فى حال وجود منطقة سكنية غير قادرة على استيعاب وحدات سكنية إضافية فهنا لا يمكن بناء وحدات سكنية بها، خاصة وأن المرافق معدة لتحمل ما بها فقط، كما أن ليس بالضروة منح تراخيص بارتفاعات مساوية للارتفاعات المجاورة لقطعة أرض فمن الممكن منح رخصة بارتفاعات أرضى و4 أدوار مكررة لمنشأة يقع بجوارها منشأة بارتفاع 11 طابقًا أو أكثر.

الدراسات التى تم عملها على العمران المصرى اثبتت أن هناك بعض المناطق تجاوزت القدرات الاستيعابية سواء ككثافة سكانية أو شبكات بنية تحتية، وهذا ما جعل ضرورة تدخل الدولة لإنقاذ الموقف نظرًا لحالات التشبع التى وصلت إليها تلك المناطق، وبدأت عملية إعادة التخطيط لتلك المناطق التى تمثل صعوبة كبيرة كونها مؤهولة بالمواطنين مقارنة بالمدن البكر، ولذلك شاهدنا بعض الإزالات من أجل تصحيح الأوضاع لبعض المناطق، مع تقديم تعويضات مناسبة وبدائل متعددة للمواطنين سواء عينية أو نقدية.

وأشير إلى أن هناك عدد من المحافظات قامت بوقف إصدار تراخيص البناء لحين الانتهاء من التخطيط، وتحديد احتياجات كل منطقة وطبيعة الأنشطة المطلوبة، وفى حال عدم السماح بتنفيذ مشروعات سكنية نتيجة لتشبع المنطقة وعدم قدرة شبكات البنية التحتية لتحمل تلك الكثافات، فيتم منح الأراضى المتاحة رخصًا لمشروعات خدمية وطبية وإدارية وتجارية، مما يؤكد أن قرار إعادة التخطيط أصبح قيمة مضافة لعدد كبير من الحالات.

.. وفقًا لما ذكرتم فقد تم وقف إصدار تراخيص البناء لحين الانتهاء من التخطيط وهنا السؤال متى سيتم الانتهاء من إعداد المخططات الجديدة واستئناف البناء مرة أخرى؟

بداية النهضة العمرانية بمصر مترامية الأطراف وممتدة لنحو 27 محافظة، هذا بخلاف من يقطن تلك المناطق بأكثر من 100 مليون نسمة، وبالتالى دراسته وإعادة تخطيطه بحاجة لوقت وتكلفة، كما أن الاستثناءات تضمن أيضا مشروعات الإسكان القومى أو الشركات والخاص ومناطق التنسيق الحضاري ولكن تم تنظيم الأمر بارتفاعات محددة لحين إعادة التنظيم.

ما هي أبرز الاشتراطات الجديدة اللي تم وضعها بالنسبة للمشروعات السكنية التي يتم تنفيذها للمناطق التي تحتاج إلى تخطيط ؟

الاشتراطات البنائية التي صدرت من رئاسة الوزراء والمجلس الأعلى للتطوير العمراني كانت إعادة تنظيم العمران القائم، من خلال اشتراطات مرتبطة بعرض الطريق ومساحات الأراضي ونوع الإشغال، وهنا أؤكد أن أكثر المشكلات التى تواجه التخطيط هى تدخل الاستخدامات في تلك المناطق وضخامة بعض المباني في بعض المناطق العمرانية والتى لا تتناسب مع اتساع الشارع، ولذلك لا يمكن استئناف أو السماح بالبناء فى شارع ليست قادرًا على خدمة قاطنيه.

الدكتور رأفت شميس رئيس جهاز التفتيش الفنى للمتابعة على أعمال البناء

أما بالنسبة للاشتراطات الجديدة فهى محافظة على المراكز القانونية الخاصة بمن سبق له الحصول على رخصة بناء قبل إقرار تلك الاشتراطات، وذلك فيتم مراجعة تلك الرخص وفى حالة مطابقتها للقانون التى صدرت على أساسه يتم السماح باستئناف العمل مرة أخرى، وفيما يتعلق بحالة التنظيم فتمت على المباني السكنية الخاصة فقط وما يشملها، لتبدأ الارتفاعات من بدروم وأراضى و3 أدوار مكررة على حسب حالة الشارع، وهنا أشير إلى أن محافظ الأقليم لديه سلطة وبعض الصلاحيات وإصدار تراخيص بناء تتماشى مع الرؤية العامة لتعظيم الاستفادة من الأصول التى تمتلكها المحافظة والأقليم، وهذا نظرًا لأهمية وحيوية المنطقة والأنشطة الموجودة بها سواء إدارية وتجارية وخدمية وفندقية وسياحية، وهذا ما يؤكد على أنه من الممكن السماح بارتفاعات استثنائية لتلك المشروعات حال الحصول على الموافقات المحددة من الجهات المعنية، وخير دليل على ذلك كونيش النيل فهو غير مقيد باشتراطات محددة بل يتم تحديدها وفقًا لرؤية المحافظة لتعظيم العائد الاستثمارى لمواردها وكذلك شارع الجمهورية بأسيوط كمثال.

.. وما هو مصير الحالات التي حصلت على رخص بناء سابقة؟

بالنسبة للحالات التى حصلت على موافقات بالبدء فى البناء من خلال استخراج تراخيص فسيتم مراجعة تلك التراخيص وفى حال التأكد من سلامتها ومطابقتها لما تم سيتم السماح لها ياستكمال الأعمال وفقًا لما جاء بالتراخيص دون تطبيق الاشتراطات الجديدة عليها، ولكن هذا يتوقف على حسب كل حالة ونوع النشاط والمنطقة التى يقام بها هذا المشروع، ومثال على ذلك هناك حالة ما تمتلك رخصة بناء سارية ولن تستكمل الأعمال الإنشائية نتيجة لقرار وقف البناء على بعض الأنشطة لحين تنظيم الأمور فسيتم مراجعة موقف الرخصة والتأكد من مطابقتها لاشترطات الحريق وقواعد التهوية في الأساس.

وهنا أشير إلى أن قرار وقف البناء هدفه الأساسى مراجعة التراخيص الصادرة للمباني، والتأكد من سلامتها وصحتها من خلال لجنة يتم تشكيلها من المحافظة ومجموعة من الجهات الأخرى صاحبة الشأن، وكذلك عضوًا من لجنة التفتيش الفني الذي بدوره يقوم بمطابقة ما تم تنفيذه والموافقة عليه بالاشترطات البنائية والقوانين الصادرة فى هذا الصدد.

.. تعددت الشكاوى من قبل المطورين بشأن الأكواد الخاصة بالاشتراطات البنائية مطالبين بتطبيق الكود الأمريكى نتيجة لمرونته فهل في تيسيرات جديدة فى هذا الشأن؟

بداية الكود أساس التصميمات والاشتراطات البنائية لأي مشروع وكذلك الأعمال الإنشائية وتم تحديده ممن خلال قانون رقم 6 لسنة 1964، ومن المتاح أيضا إصدار بعض الأكواد لفترة انتقالية لمدة تتراوح بين 6 إلى 12 شهرًا، خاصة وأن الهدف من الكود هو تحقيق أقصى درجات الأمان للمنشأت، كما أن يوجد لجنة مختصة بتحديث الأكواد بشكل دورى وفقًا لمستجدات الهندسة العالمية.

أما فيما يتعلق بتطبيق الأكواد الأوربية فليس لدينا الإمكانيات التى تتمتع بها تلك الدول سواء تكونولوجيًا أو خدميًا أو فى الإدارة والتشغيل، ومن الممكن السماح باستخدام أكواد عالمية فى حال عدم وجود كود مصرى لتلك الحالات.

..شكاوى الأكواد تتمحور حول آلية تنفيذ الجراجات والمساحات والاشتراطات التى يحددها؟

ينص الكود الخاص بالجراجات إن كل منشأة لمنع إعاقة المرور وهذه هى الأهداف الرئيسية للأكواد الخاصة بالجراجات، وأشير هنا إلى أن الكود المصرى يتم تطبيقه بأقل ما يتم تطبيقه بالأكواد العالمية، وفي الفترة الأخيرة طالبت وزارة الإسكان تحديث كود الجراجات ونحن حاليًا بصدد إصدار كود جراجات فور اعتماده، حيث إن الكود الجديد يراعى الحالة المصرية لتشمل حلًا للمساحات المطلوبة وكذلك العمق الخاص بالجراج ووضع اشتراطات ميسرة لتطبيقها، وكذلك الجرجات الكهروميكانيكية لاستغلال أكثر المساحات لاتساع أكبر قدر من السيارات.