لا يمكن الحديث عن القطاع العقارى ومستقبله فى ظل جائحة covid 19، دون اللجوء إلى عمرو القاضى، ذلك الشاب الذى استطاع خلال سنوات عدة أن يكون رقمًا صعب معادلته فى السوق المصرى بما حققه من إنجازات كبيرة خلال عمله السابق بشركة «سيتى إيدج» كرئيس تنفيذى، قبل أن يلتحق بالمجموعة الأكبر فى مصر «طلعت مصطفى».
خبرات واسعة وموهبة فطرية ورؤية ثاقبة ونظرة شاملة، أهلته لتولى العديد من المناصب الاستراتيجية فى كبرى شركات القطاع العقارى فى الإمارات ومصر، قبل أن يستقر به المطاف فى مجموعة «طلعت مصطفى» القابضة ليشغل بها منصب نائب الرئيس التنفيذى والعضو المنتدب، وهو الاختيار الذى جاء بناءً على دراسات عديدة لحجم ومكانة الشخص الذى سيقود هذا الكيان العملاق خلال الفترة المقبلة، بما يمثل قيمة مضافة لمجموعة الخبرات والكفاءات الحالية بالمجموعة، والمساهمة فى تعزيز مكانتها كشركة رائدة فى مجال التطوير العقارى.
فى حواره مع «العقارية» توقع «القاضى»، أن يشهد السوق رواجًا كبيرًا مع تراجع حدة التداعيات السلبية لفيروس كورونا المستجد، مشيرًا إلى أن الشركات التى ستنجح فى إدارة ما تملكه من سيولة مالية خلال الأزمة الراهنة بإمكانها تحقيق معدلات نمو مرتفعة الفترة المقبلة.
وأوضح أنه رغم الآثار السلبية لجائحة كوفيد 19 على كافة المستويات، فإنها كانت محفزًا ودافعًا لمعظم الشركات العقارية لإعادة الهيكلة وتصحيح المسار على مستوى بيئة العمل، مطالبًا هذه الكيانات بتغيير استراتيجياتها بما يتواكب مع حالة السوق ومستجدات الأوضاع.
وقال إنه يتوجب على الشركات العقارية التمتع بالمرونة الكافية لتعديل خططها، خاصة أنها لا تمتلك حاليًا رفاهية الاختيار، ما يحتم عليها تغيير شكل المنتج سواء من الناحية السكنية أو الإدارية أو التجارية من حيث المساحة والتشطيب بما يتوافق مع المعطيات والمتطلبات الجديدة.
وأضاف أنه مع نجاح تجربتى «عمل الموظفين من المنزل» و«التعليم عن بعد»، ستختلف التصميمات الحديثة والمساحات المطلوبة، كذلك الأمر بالنسبة للوحدات السكنية التى قد تشهد مستقبلًا زيادة الطلب على المساحات الأكبر، فضلًا عن تغير قواعد الطلب على العقار جغرافيًا، لأنه لم تعد هناك حاجة ماسة أن يكون «العمل والتعليم» بجوار المنزل بعد نجاح التجربتين السابقتين.
وطالب «القاضى» المطورين بالاستعداد جيدًا وإعادة ترتيب الأوراق توافقًا مع المتغيرات التى طرأت على جميع القطاعات الاقتصادية، والاستفادة من المحفزات الجديدة وإعادة دراسة هيكل التكاليف والمصروفات والنظر فى إعادة صياغة الهيكل التمويلى للمشروعات الجارى تنفيذها، وكذا حسابات التكلفة والعائد والعروض والأسعار بما يتماشى مع الأوضاع الراهنة مع الحفاظ على أعلى درجات المرونة والتفاعل مع المتغيرات الجديدة؛ لتحقيق أقصى استفادة ممكنة للعملاء والمساهمين على حد سواء.
** ما هى رؤيتك للسوق العقارى خلال المرحلة الراهنة، وهل نحن فى مرحلة ركود أم كساد أم تباطؤ نمو؟
*بشكل عام أعتقد أننا تجاوزنا مرحلة التشاؤم، وأصبحنا الآن فى مرحلة أكثر تفاؤلًا، ونتطلع خلال الفترة المقبلة العودة مرة أخرى إلى الحياة الطبيعية ومعدلات النمو وحركة العمل المعتادة، أما على المستوى العقارى فنحن فى مرحلة نستطيع أن نطلق عليها «الوقوف مع النفس»، فهذه الأزمة تعد فرصة ذهبية لكى يعيد المطورون حساباتهم من حيث طرق العمل والتكاليف والمنتجات العقارية والعمالة ومدى كفاءتها والاحتياج إليها والبطالة المقننة لدى كل شركة، كما يتوجب علينا الوقوف على كفاءة الجهاز الإدارى ومدى ملاءمته للمرحلة المقبلة، وكذلك البنية التحتية التكنولوجية التى نعتمد عليها، وما إن كانت تتواكب مع متطلبات العصر الذى يتوسع باتجاه الـ «أون لاين» أم تحتاج إلى تحديث، خاصة أن السوق العقارى المصرى من أكبر الأسواق فى المنطقة ودائمًا ما يتمتع بمؤشرات إيجابية.
والقطاع قادر بعد تلاشى وباء «كوفيد 19» على العودة إلى معدلاته الطبيعية سريعًا، لذلك أعتقد أنه رغم الآثار السلبية للأزمة الراهنة على معدلات النمو إلا أنها محفز ودافع لإعادة الهيكلة وتصحيح المسار على مستوى بيئة العمل بمختلف الشركات العقارية، التى ما كانت لتلتفت إلى هذا الأمر إلا بعد عامين أو ثلاثة، أما الآن فأتوقع أن تتخذ كل شركة قراراتها الهيكلية على حسب ما أسفرت نتائجها المالية خلال المرحلة الحالية.
**إذن هل باعتقادك كأحد خبراء قطاع التطوير العقارى أن تدفع الأزمة الراهنة الشركات إلى تغيير استراتيجياتها؟
*بكل تأكيد .. ويتوجب على الكيانات العقارية أن تكون لديها مرونة فى تغيير سياساتها بما يتواكب مع حالة السوق ومستجدات الأوضاع، خاصة أنها لا تمتلك حاليًا رفاهية الاختيار، وبالتالى فعليها تغيير شكل المنتج سواء سكنيًا أو إداريًا أو تجاريًا من حيث المساحة والتشطيب، فمثلًا فى السابق عندما كنا نصمم مقرًا إداريًا لشركة ما كنا نحدد لكل موظف عدد أمتار معينة، أما الآن ومع نجاح تجربة عمل الموظفين من المنزل ببعض الشركات قطعًا ستختلف التصميمات الحديثة والمساحات المطلوبة، كذلك الأمر بالنسبة للوحدات السكنية التى قد تشهد مستقبلًا زيادة الطلب على المساحات الأكبر وتغيرًا على المستوى الجغرافى؛ لأن نجاح تجربة عمل الموظفين بالمنزل لن يجعلهم يبحثون عن سكن بجوار العمل، أيضًا نجاح تجربة «التعلم عن بعد» وحال التوسع فيها مستقبلًا لن يجعل العميل يبحث عن وحدة بجوار مدرسة أولاده، وأعتقد أن كل هذه الأمور ستصب فى صالح توسيع القاعدة الجغرافية لإنشاء العقار بشكل عام.
**وهل تغيير استراتيجيات الشركات العقارية سيتبعه تغيير مستهدفاتها؟
*معدلات النمو الاقتصادى المحلى والعالمى تم تعديلها بناءً على ما أحدثته الأزمة الراهنة من تداعيات سلبية على جميع المستويات والقطاعات، وبالتالى فمن المنطقى أن تتأثر مستهدفات الشركات العقارية وتنخفض؛ لأن هذا العام يوجد به فترة زمنية غير محسوبة، وجميع الشركات لديها رؤية موحدة على أن العام الحالى لا يمكن اعتباره 12 شهر عمل فى ظل هذه الأزمة.
**وهل كان للتداعيات السلبية لـ«كوفيد 19»، تأثير على مستوى السيولة لدى أطراف المنظومة العقارية «مطور، مقاول، عميل»؟
* ليست هناك أزمة سيولة فى مصر، بدليل أن أى فرصة استثمارية واعدة تجد شراسة من جانب العملاء على اقتناصها، فمثلًا شهادات الـ15% التى طرحها بنكا «الأهلى ومصر» حققت ما يزيد على 120 مليار جنيه بعد أيام فقط من طرحها، وبالتالى فالعملاء لديهم الأموال التى تخرج فى حالة وجود فرص استثمارية حقيقة سواء فى مشرع أو وحدات سكنية، بحسب توجهات وخطة كل عميل لاستغلال مدخراته.
أما على مستوى عمل المطورين، فدائمًا ما يختلف حجم السيولة المالية من مطور لآخر على حسب إدارتها لها، ولا أخفى سرًا أن هناك مطورين يعانون بشكل كبير من هذه المشكلة فى الوقت الراهن، وبشكل عام أرى أن مهنة التطوير العقارى ترتكز بشكل أساسى على كفاءة المطور فى إدارة التدفقات النقدية التى من خلالها يقوم بتغطية احتياجات عمليات التنفيذ والبناء فى ظل المتغيرات التى قد تطرأ على مدار فترة تنفيذ المشروع، لذا فجزء مهم من نجاح أى مطور هو قدرته على إدارة «الكاش»، لذا أعتقد أن الشركات العقارية التى ستنجح فى تحقيق هذه المعادلة ستحقق معدلات نمو مرتفعة خلال الفترة المقبلة.
**وهل تسببت جائحة كورونا فى حدوث أزمة على مستوى تعثر العملاء فى سداد أقساطهم ؟
* أزمة تحصيل الأقساط ليست على مستوى كل الشركات العاملة فى السوق العقارى، فالعميل عندما يجد المطور جادًا ومعدلات إنجازه للمشروعات منتظمة لن يتأخر عن سداد أقساط وحدته، وفى المقابل لا يمكن أن نتغاضى عما يشهده السوق من وجود بعض المطورين غير الجادين الذى وصل الحال بعملائهم إلى التجمهر أمام مكاتبهم بسبب تأخرهم فى تنفيذ المشروعات.
** وما هى أبرز المعايير التى يجب على العميل اتباعها للثقة فى المطور قبل اللجوء إليه؟
* الثقة فى أى مطور دائمًا ما تأتى من سابقة الأعمال، خاصة أن شراء العقار يختلف عن غيره من المنتجات الأخرى، ففى القطاع العقارى يسدد العميل قيمة وحدته على أقساط تمتد لسنوات وهو لم يرها، بعكس مثلًا شراء سيارة، حيث يستلمها العميل أولًا ثم يقوم بسداد أقساطها على سنوات، لذا على العميل أن يعى جيدًا فى أى مكان يضع أمواله.
** بحكم قيادتك لأكبر وأضخم الشركات العقارية فى مصر، كيف ترى تأثير قرارات ومبادرات البنك المركزى الأخيرة خاصة تخفيض أسعار الفائدة على القطاع العقارى؟
* بكل تأكيد قرارات إيجابية وتصب فى صالح الجميع، فقرار خفض سعر الفائدة سوف يساهم فى تنشيط السوق العقارى من عدة جوانب، أولها أن المطور العقارى أصبح بإمكانه الحصول على تمويلات مصرفية بتكاليف أقل، كما أن الشركات العقارية الحاصلة على قروض مصرفية بفائدة متغيرة وفقًا لسعر «الكوريدور» سوف تنخفض مصارفيها التمويلية مع تراجع تكاليف ما حصلت عليه من قروض، فضلًا عن سهولة تخصيم أوراق القبض الخاصة بالعملاء مع تراجع تكاليف التخصيم بالتزامن مع تراجع أسعار الفائدة، أيضًا أصبح العميل على مقدرة أكبر للاقتراض بسبب تراجع أسعار الفائدة، إضافة إلى انخفاض تنافسية البنوك أمام القطاع العقارى، لأن تراجع عوائد القطاع المصرفى قد تدفع المدخرين إلى التفكير فى قنوات استثمارية أخرى، والتى فى مقدمتها القطاع العقارى؛ بسبب احتفاظه بقيمته فى مواجهة التضخم، لا سيما فى ظل الظروف الصعبة التى تمر بها جميع اقتصادات العالم حاليًا، والتى أدت إلى تراجع أسواق الأسهم والنفط وكذلك الذهب ليصبح العقار هو البديل الأكثر استقرارًا.
وأرى أن العملاء والمشترين وأصحاب الفوائض المالية عليهم اقتناص الفرصة الراهنة مع الإسراع والدقة فى دراسة الموقف الحالى للمقارنة بين مختلف القنوات الاستثمارية لاختيار أنسبها، ويجب ألا يقتصر تفكير المستثمرين على التحوط والفرار من الأزمات بل المسارعة إلى الفرص أيضًا؛ لأن الذعر وحده لا يمكن أن يحقق الأمان بل يتحقق الأمان مع الرويّة وبحث المكاسب الممكنة وكذا عدم التسرع وتجنب الانسياق وراء الشائعات.
والسوق العقارى سوف يشهد رواجًا كبيرًا خلال الفترة المقبلة مع مزيد من الإقبال من المشترين بهدف السكن أو الاستثمار، أيضًا أتوقع أن تشهد أسعار العقارات ثباتًا رغم تهاوى بورصات الأسهم والمعادن النفيسة والنفط والعملات العالمية وانكماش معظم الأسواق، لتبدأ موجة كبيرة من الإقبال على شراء الوحدات العقارية، حيث لا يمكن لرجل البيزنس الاحتفاظ بثروته فى أى من القنوات الاستثمارية التى باتت اليوم مهددة بمزيد من التراجع نتيجة الذعر الذى يفرضه «كورونا» على جميع اقتصادات العالم.. بجانب ذلك أرى أن السيولة الضخمة المرتقب تحولها من القطاع المصرفى إلى نظيره العقارى سواء فى صورة تمويلات أو مدخرات متجهة نحو شراء العقار كملاذ آمن ستسهم فى رواج السوق، وبالتالى يتوجب على الشركات العقارية الاستعداد لاقتناص هذه الفرص بابتكار آليات وعروض تسويقية جديدة لمخاطبة راغبى الشراء بهدف الاستثمار بما يعود بالايجاب على المطورين ويفتح شهيتهم للتوسع وتدشين المزيد من المشروعات بالتزامن مع سرعة الانتهاء من بيع جميع الوحدات المطروحة حاليًا.
**توقعتم أن يشهد السوق العقارى تغيرًا جغرافيًا بعد هذه الأزمة الراهنة، فهل سيكون من تداعياتها انصراف المطورين عن منطقة الساحل الشمالى على سبيل المثال؟
* على العكس تمامًا فأنا أتوقع أن تشهد منطقة الساحل الشمالى تضاعف الاستثمارات العقارية بها لأكثر من سبب أولها تراجع معدلات السياحة الخارجية للمصريين ما ينبأ برواج السياحة الداخلية بشكل عام وتوجهها نحو المدن الساحلية سواء البحر الأحمر أو المتوسط، وبالتالى سينشط سوق العقار سواء على سبيل الإيجار أو التمليك، أما السبب الثانى فهو أن الأزمة ستدفع العميل للبحث عن مناطق صحية وذات مناخ أفضل خاصة بعد نجاح تجربة العمل من المنزل و«التعلم عن بعد»، وهو ما يحدث الآن بالفعل فهناك الكثير من المواطنين قرروا الاستقرار فى الساحل الشمالى وأصبح «فرست هوم» بالنسبة لهم.
**وهل هناك وحدات متاحة بالساحل الشمالى والعين السخنة تفى باحتياجات العملاء؟
* المطورون لديهم الكثير من الوحدات فى الساحل الشمالى فهى منطقة استحوذت على اهتمامهم منذ سنوات نظرًا للطلب المتزايد عليها، كذلك هناك مشروعات يتم تنفيذها الآن، بالإضافة إلى مدينة العلمين الجديدة ومرسى مطروح، وكلها أمور ستدفع باتجاه نشاط سوق الريسيل، وهنا يتوجب على المطورين أن «يتحسسوا» فى زيادة الأسعار لحين عودة النشاط للمعدلات الطبيعية، خاصة مع تراجع معدلات التضخم هذا الشهر بسبب تراجع معدلات أسعار المنتجات الغذائية.
والأمر كذلك ينطبق على «العين السخنة» التى أرى أنها على مشارف طفرة كبيرة لقربها من العاصمة الإدارية الجديدة ومنطقة شرق القاهرة والتى تعد الأسرع نموًا فى السوق العقارى حاليًا.
**ذكرتم أن منطقة شرق القاهرة الأسرع نموًا، فهل الطفرة الكبيرة التى تشهدها منطقة غرب القاهرة لم تسحب البساط من الشرق؟
* شرق القاهرة لا تزال تحتل النصيب الأكبر من جهود التطوير والتنمية العمرانية وإقبال المطورين والمشترين على حد سواء بقيادة العاصمة الإدارية ومشروعاتها الهائلة الأكثر تنوعًا؛ لتلبية احتياجات كافة شرائح العملاء بجميع طموحاتهم وتطلعاتهم، وعلى الرغم من الطفرة الكبيرة التى تشهدها منطقة غرب القاهرة فى الوقت الراهن بسبب المتحف الكبير ومطار سفنكس وقربها من طريق الساحل الشمالى إلا أن الكفة لا تزال لصالح شرق القاهرة.
**أخيرًا .. ما هى نصيحتك للمطورين لتجاوز المرحلة الراهنة؟
* أنصح المطورين بضرورة الاستعداد جيدًا للفترة المقبلة مع إعادة ترتيب الأوراق استعدادًا للمتغيرات التى طرأت على جميع القطاعات الاقتصادية، والاستفادة من المحفزات الاقتصادية الجديدة وإعادة دراسة هيكل التكاليف والمصروفات والنظر فى إعادة صياغة الهيكل التمويلى للمشروعات الجارى تنفيذها وكذا حسابات التكلفة والعائد والعروض والأسعار بما يتماشى مع الأوضاع الراهنة مع الحفاظ على أعلى درجات المرونة والتفاعل مع المتغيرات الجديدة لتحقيق أقصى استفادة ممكنة للعملاء والمساهمين على حد سواء.
والمطور العقارى الذى لديه وعى كبير وقدرة عالية من سرعة رد الفعل تجاه التطورات الأخيرة سيكون الرابح الأكبر مهما كانت الظروف، لا سيما فى ظل التسارع الكبير للأحداث الاقتصادية على الصعيد المحلى والعالمى بما يتطلب من المطورين العقاريين التحرك بنفس الوتيرة من السرعة والتطور لتحديد الفرص الكامنة التى يمكن اكتشافها واقتناصها من قلب الأحداث الحالية لتصب فى النهاية فى صالح السوق العقارى والمشترين والمطورين والاقتصاد بشكل عام، كذلك السعى لتحقيق أكبر استفادة ممكنة من القرارات الحكومية التحفيزية الأخيرة للاقتصاد القومى وفى مقدمتها خفض سعر الفائدة الذى سيمنح الفرصة للمطورين العقاريين لتعزيز مصادرهم المالية المصرفية، فضلًا عن إتاحة الفرصة للمطور الناجح لجذب جزء كبير من عملاء البنوك بعد انخفاض عوائد استثماراتهم المصرفية جراء تراجع أسعار الفائدة.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
