أحمد منصور: الشركات العقارية الجادة تعمل دائمًا للحفاظ على مصداقيتها وتقديم أعلى جودة في المنتجات

قال أحمد منصور الرئيس التنفيذي لـشركة cred، إن الشركات العقارية الجادة تعمل دائمًا للحفاظ على مصداقيتها بالسوق بتقديم أعلى جودة في المنتجات واختيار أفضل مواقع للمشروعات، مع تقديم خدمات ما بعد البيع لقاطني المشروعات واستقطاب العديد من العلامات التجارية التي تلبى رغبات العملاء، ولعل الأحداث الأخيرة التي شهدها السوق حمّل الشركات العقارية أعباء إضافية في التكلفة نتيجة لضبابية المشهد في ظل الزيادات الكبيرة في أسعار مواد التكلفة وعدم قدرة الشركات على التنبؤ بما تتوقف عليه الأمور.

وأضاف منصور أن الأزمات الأخيرة تخللتها أمور أخرى كزيادة سعر الفائدة على الأراضي وكذلك زيادة تكلفة الاقتراض وزيادة أسعار مواد الخام و تذبذب سعر الصرف وارتفاع معدلات الضخم لتؤثر تلك العوامل على القدرات الشرائية في نهاية المطاف والتي تمثل القبلة الأولى والأهم للتدفقات المالية للشركات العقارية، وإن كانت نسب التعثر في مستويات منخفضة بالرغم من المتغيرات الطارئة التي شهدها السوق.

وأكمل الرئيس التنفيذي لـشركة cred أن الأزمة التي شهدها السوق العقاري بدأت منذ أبريل 2021 نتيجة لظهور تأثير الجائحة العالمية، لتزداد وتيرة الأزمة في الحرب الاقتصادية بين أقطاب العالم وكذلك الحرب الروسية الأوكرانية لما لهما من ثقل في إنتاج المواد الخام المستخدمة في منظومة التشييد والبناء.

وأشار إلى أن مساحة المشروع يتوقف على سيناريو عمل كل شركة، خاصة وأن المصروفات التي تتحملها الشركة ثابتة سواء مساحة المشروع كبيرة أو متوسطة أو صغيرة، بالإضافة إلى تكلفة التخطيط والتصميم كذلك عقود المقاولات، وهذا يطلق عليه في عالم البيزنس المصروفات الثابتة، مما يؤكد أن عدد كبير من الشركات تتجه للدخول في مشروعات بمساحة متوسطة وكبيرة، وبالمناسبة هي فكرة صحيحة لتتمكن الشركات من تغطية أية مخاطر، إلا أن المعوق والتحدي الوحيد للمساحات الكبيرة والمتوسطة هو حدوث أية متغيرات في المراحل النهائية لمبيعات المشروع، وهو ما يؤكد على أن الشركات تلجأ للحصول على أراضي جديدة للتعويض، وهناك حالات كثيرة على الأرض تقوم بتطبيق ذلك وإن كان ليس حلًا بالشكل المطلوب، والأفضل أن يكون كل مشروع قائم بذاته.

وتابع أن السوق العقاري كان بحاجة لزيادة أسعار المنتجات العقارية المتنوعة بمقدار لا يقل على 20% بعيدًا عن الأزمات، مما دفع غالبية الشركات العقارية لوضع هامش ربح يتراوح بين 5 إلى 15% كمتوسط على مدار مدد سداد قيمة المشروع بما يتناسب مع حجم التكلفة الفعلية للمشروعات، في حين قامت بعض الشركات الكبرى بزيادة هذه النسبة لنحو يتراوح بين 20 إلى 35% وهي الزيادة الفعلية الحقيقية، معتمدة في ذلك علي مكانة هذه الشركات محليًا وعربيًا وإقليميًا وكذلك جودة المنتجات المقدمة والتي تخاطب وتستهدف شريحة كبيرة من العملاء العرب والأجانب، كما أن فارق العملة كان له صدى كبير في حجم مبيعات هذه الشركات.

وأوضح أن السبب الحقيقي وراء ما حدث للشركات العقارية في تأكل هوامش أرباحها يعود لعدم تحديد نسب أكبر لهامش الربح، والتي تأتى بمثابة حائط صد لأي متغير يطرأ على السوق، في ظل وجود نسب تحوطية طبيعية يتم وضعها في حال سير السوق بشكل مستقر وطبيعي، إلا أن المتغيرات الأخيرة جاءت كالعاصفة على السوق مما كان هناك صعوبة في تحديد الأسعار النهائية للمنتج العقاري، في ظل منظومة سعرية مرهونة بقوة طلب وسعر عادل.

وأشير هنا إلى أن الأسعار البيعية الخاصة بالمنتج العقاري المقدم بالسوق بين عامي 2015-2016 كانت مناسبة نظرًا لحجم الطلب على العقار والبحث عن عنصر الأمان بالمجتمعات العمرانية المغلقة، إلا أن تكلفة تنفيذ المنتجات العقارية شهدت ارتفاعات كبيرة نتيجة لتطبيق منظومة الإصلاح الاقتصادي في 2016 مما دفع الشركات إلى زيادة الأسعار بشكل تدريجي للحفاظ على القدرات الشرائية، وهنا أذكر أن عدد محدود من الشركات تأثر بشكل مباشر من تطبيق منظومة الإصلاح الاقتصادي نتيجة لاتباعهم سياسة الأسعار التنافسية وهوامش الربح المنخفضة لتحقيق مبيعات كبيرة بالسوق، حيث كانت تكلفة الإنشاءات في ذاك التوقيت تتراوح ما بين 40 إلى 50% من إجمالي التكلفة الوحدة، ومع تحرير سعر الصرف ارتفعت تلك النسبة لأكثر من 100%، خاصة وأن متغيرات سعر الصرف في التكلفة الإنشائية للمشروعات وصلت لنحو 60%، وهو ما يؤكد أن الزيادة السعرية في المنتج العقارية لابد من زيادتها لنحو 30% للوصول للنسب العادلة مع زيادة حجم التكلفة.