د/ ريمون عهدى نائب العضو المنتدب لشركة «وادى دجلة للتنمية العقارية»:
ندرس طرح مشروعات جديدة بالعين السخنة باستثمارات 10 مليارات جنيه
70 فدانًا المساحة الإجمالية لـ Club Town بنسبة بنائية 5 %
من 25% إلى 30% ارتفاعًا في التكلفة الإنشائية للمتر عقب تحرير سعر الصرف حسب التنفيذ
نسبة كبيرة من محفظة عملاء الشركة خاضت تجربة الشراء أكثر من مرة بمشروعات «وادي دجلة»
النشاط التجاري يتصدر قائمة العائد الاستثماري يليه الإداري و الطبى
الانتهاء من بيع المرحلة الأولى من Club Town نيو دجلة فى أقل من أسبوع.. وحاليًا بدء الحجز بالمرحلة الثانية
كيان عملاق لم تستطع المتغيرات التي طرأت على السوق طوال السنوات الماضية أن تنال منه، بل ظلت أقدامه ثابته وقوية في مواجهة كافة التحديات، وخير دليل على ذلك نسب الإنجاز التي تحققت في كل مشروعات الشركة، وسعيها المستمر للتسليم حتى لو كلفها التنازل عن جزء من أرباحها، إنها «وادي دجلة للتنمية العقارية» التي استطاعت أن تسطر تاريخ بأحرف من نور في منظومة البناء والتشييد بعد نجاحها في تنمية وتطوير العديد من النقاط المضيئة شرق وغرب القاهرة وفي العين السخنة. وإصراراً من الشركة على تسليم جزء كبير من وحداتها كل عام، فقد قامت خلال العام الماضي 2022 بتسليم أكثر من 1600 وحدة بمشروعاتها المختلفة وذلك رغم التحديات الكبيرة التي أحاطت بالسوق العقاري.
«العقارية» إلتقت الدكتور ريمون عهدي، نائب العضو المنتدب لشركة «وادى دجلة للتنمية العقارية»، الذي أكد أن السوق العقاري المصري يتمتع بقوة شرائية لا تنضب، وخير دليل على ذلك المبيعات التي انقسمت إلى 30% لصالح الساحل الشمالي الذي حقق وحده 75 مليار جنيه مبيعات خلال العام الجاري و30% لصالح غرب القاهرة و40% لصالح القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية الجديدة والعين السخنة. وأكد «عهدي» على أن 2022 بالنسبة لـ «وادي دجلة للتنمية العقارية» كان واحدًا من أكثر الأعوام التي ضخت فيه الشركة استثمارات ضخمة في الإنشاءات بمشروعاتها المختلفة للإلتزام بموعد تسليم العملاء، كاشفًا أن الشركة لديها خطة توسعية في السوق حيث تدرس الشركة طرح مشروعات جديدة بالعين السخنة باستثمارات تقدر بـ 10 مليارات جنيه، فضلًا عن دراستها لفرص استثمارية جديدة في محافظات الساحل الشمالي والمنيا وأسيوط ودمياط لتوسيع وتنويع قاعدة عملائها. ووجه نائب العضو المنتدب لـ «وادي دجلة للتنمية العقارية» نصائحًا للشركات العقارية حديثة العهد بالسوق مفادها ضرورة الالتزام بالتسليم حتى وإن أتى ذلك على هامش الربح، وتوفير السيولة بطرقًا مصرفية أو غير مصرفية، وأن يكون هناك تنوعًا في إيرادات الشركة ما بين إيرادات مستدامة ممثلة في الفنادق والوحدات التجارية والإدارية بجانب إيرادات المبيعات السكنية،، وإلى نص الحوار...
في البداية.. يشهد العالم في الآونة الأخيرة الكثير من المتغيرات الاقتصادية وعلى رأسها حرب العملات وتحرير سعر صرف الدولار مقابل الجنيه وهو ما يؤثر بالضرورة على كافة القطاعات الاقتصادية، نود معرفة قراءتك للمشهد الاقتصادي ككل في الآونة الجارية؟
المشهد الاقتصادي العالمي يعُج بالعديد من التحديات التي بدأت بجائحة كورونا ثم الحرب الروسية الأوكرانية وأيضًا الحرب الدائرة خلف الستار بين أمريكا والصين وهذا كله نتج عنه في النهاية ارتفاعًا في نسب التضخم أصابت العالم أجمع، هذا ما دفع الفدرالي الأمريكي إلى رفع أسعار الفائدة لكي يصبح العائد على الدولار في المنظومة البنكية أعلى من خارجها وبالتالي يساهم في جذب هذه الأموال إلى منظومته وفي نفس الوقت يجري اختبارًا لعملات الدول الرافضة للانصياع إلى قراراته ونتيجة لهذه السياسة تصبح السيولة المتوفرة في يد المواطن منخفضة وهو ما يتبعه انخفاض القوة الشرائية وبالتالي يصبح قادرًا على السيطرة على نسب التضخم المرتفعة.
هذا التضخم نجم عنه ارتفاع أسعار كل شيء، وبالتالي فكل استثمار تم ضخه في أي قطاع أصبح بين خيارين مُرين الأول انخفاض ربح المستثمر أو الخسارة، وإذا طبقنا هذا الأمر على الاقتصاد المصري الذي يعتمد بشكل كبير على الاستيراد فقد تأثر بشكل لافت، لذلك فكلما رفع الفيدرالي الفائدة كلما أثر ذلك سلبًا على الجنيه المصري، هذا مصاحبًا لانخفاض صادرتنا وهو ما يمثل ضغط كبيرًا على الجنيه المصري لذلك حدث نوعًا من الخلل بين ميزان الجنيه مقابل الدولار حيث رجحت كفة الأخير وأصبحنا جميعًا كمستثمرين في حاجة ماسة إليه.
واتجهت الحكومة المصرية إلى سياسة تحرير سعر الصرف التي بدأتها في 2016 ثم لجأت إليها من جديد مرتين خلال هذا العام ومرشحة لمرة ثالثة أيضًا، وهذا ما نتج عنه بعض السياسات الخاطئة من المواطنين ممثلة في اللجوء إلى «الدولرة» التي أصبحت بمثابة أحد الفرص الاستثمارية البديلة من وجهة نظرهم وتحول الدولار من وسيلة إلى غاية، وهذه الظاهرة مضرة جدًا بالعملة المحلية وتساهم في فقدان الثقة بها وتصعب على الحكومة معرفة قيمة حجم النقد الأجنبي في السوق الذي يصبح حبيسًا للمنازل وبالتالي يتحول المشهد إلى الضبابية.
هذا يدفعنا إلى الحديث عن تأثير هذه السياسة من قبل الفيدرالي الأمريكي على القطاع العقاري على مستوى العالم ومحليًا في مصر؟
إذا تحدثنا عن العالم فرفع سعر الفائدة يرجح وبلا منازع ذهاب الاستثمارات إلى البنوك بدلًا من القطاع العقاري الذي لم يعد جاذبًا لرؤوس الأموال الأجنبية في المرحلة الراهنة، أما على مستوى السوق المحلي فالبيع على الخريطة أو «الأوف بلان» سببًا في عدم الإقبال على الاسثتمار في العقار في الأونة الأخيرة، وإذا ما أضفنا إلى ذلك سياسة تحرير سعر الصرف أو «التعويم» التي تضرب بدراسات التكلفة التي تضعها الشركة لأي مشروع عرض الحائط، حيث ترتفع التكلفة على المطور الذي أصبح لامفر له من اللجوء إلى الالتزام بجدول التسليم طبقًا للتعاقد.
لذلك في الوقت الحالي فكل مطور عقاري مطالب بمتابعة وعن كثب ما يحدث في العالم لمعرفة انعكاسه على استثماراته، وأن ترتفع نسبة التحوط في دراسات جدوى أي مشروع إلى 20% تحسبًا لأية طوارىء.
لكنني مؤمن دائمًا بأن المحن تحوي في مضمونها المنح فهذه فرصة مناسبة لمصر لرفع معدلات صادراتها، خصوصًا وأن سعر المنتج المحلي مقارنة بمثيله العالمي جيد جدًا في ظل انخفاض قيمة العملة المحلية، فضلًا عن أن مصر أصبحت جاذبة للاستثمار الأجنبي بشكل أكبر، كما أن السوق المصري يتمتع بقوة شرائية لا تنضب، لذلك فمردود هذا الأمر على القطاع العقاري جيد للغاية في ظل ارتفاع حجم الطلب على الوحدات العقارية من الداخل أو حتى من الجاليات المصرية في الخارج، لذلك فمهما قدمت الحكومة من منتجات عقارية أو حتى القطاع الخاص سيظل هناك طلب دائم، حتى نصل إلى نقطة توازن بين السعر والتكلفة على العميل.
وخير دليل على ذلك الطرح الكبير الذي شهده الساحل الشمالي في 2022 ورغم أن أسعار المنتجات العقارية التي قدمت خلاله كانت مرتفعة الأسعار بنسبة تقدر بحوالي 30% إلا أن هناك إقبال على الشراء، وهذا معناه أن السعر لازال في متناول العميل لأن العقار هو الملاذ الامن لأي اسثتمار، والمتتبع للمؤشر العقاري للشراء خلال 2022 فسيرى أن مبيعاته انقسمت إلى 30% لصالح الساحل الشمالي و30% لصالح غرب القاهرة و40% لصالح القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية الجديدة والعين السخنة.
وهنا لابد من الحديث عن عودة السوق إلى كبار المطورين من جديد فـ «وادي دجلة» كأحد كبار مطوري السوق تفضل دائمًا أن يكون السوق مفتوح للكل وتتمنى النجاح لكل التجارب العقارية حديثة العهد لأنها تساهم في إثراء للسوق في نهاية المطاف، لكن ما حدث أن الفترة التي كان السوق العقاري فاتحًا أبوابه للجميع كانت واحدة من أصعب فتراته، لذلك فمن لم يكن مستعدًا بالقدر الكافي لهذه الأزمات واضطر إلى خفض ربحه ليخلق مساحة وكيان له بالسوق تأثر بشكل لافت، وكان من نتائج ذلك عودة دفة القيادة من جديد إلى كبار المطورين وذوي الخبرة وسابقة الأعمال وخير دليل على ذلك المبيعات التي حققها هؤلاء الكبار في شرق القاهرة والساحل الشمالي، فالثقة سمة أساسية في السوق العقاري وهي عملة نادرة لا تتوفر إلا في كبار شركات التطوير العقاري.
هناك عوامل رئيسية يجب أن تضعها أي شركة عقارية في اعتبارها درءًا لمخاطر أي تبعات للسياسات الاقتصادية الحالية، ما هي هذه العوامل من وجهة نظركم؟
النقطة الرئيسية التي تعتبر القاعدة لأي نجاح أن تعرف أي شركة ما هو الشيء الأهم بالنسبة لها إذا ما طبقنا هذا الأمر على مستوى «وادي دجلة للتنمية العقارية» فإن هذه النقطة الرئيسية تعتبر مثلث مكون من ثلاثة أضلاع الأول العميل الذي يعتبر بمثابة جوهر العملية العقارية وكيفية تلبية متطلباته فنحن لدينا قائمة عملاء لديهم أكثر من تجربة للشراء في أكثر من مشروع لـ «وادي دجلة»، والعنصر الثاني هو البراند العقاري أو بمعنى أوضح اسم الشركة الذي يتطلب المحافظة عليها وأن تظل ثقة العملاء قائمة به وألا تهتز، ثم العنصر الثالث هو فريق العمل بالشركة والذين يمثلون القوة الكامنة لأي شركة عقارية.
وسأبدأ بفريق العمل الذي حرصت «وداي دجلة للتنمية العقارية» على إعادة هيكلته والتي تم الانتهاء من 80% منها، حيث اتبعت الشركة سياسة قائمة على الاهتمام بالقطاعات ذات الأولوية وأن تصبح في صدرة الاهتمامات مثل إدارة التطوير والمشروعات والتسويق وهي إدارات مهمة يجب التركيز عليها بشكل كبير لانها تمثل واجهة الشركة أمام عملائها، لذلك فقد وضعنا نصب أعيننا أن يكون لدينا فريق عمل على قدر عال من التدريب والخبرة.
ويعتبرًا عام 2022 واحدًا من أكثر الأعوام التي ضخت فيه الشركة استثمارات في الإنشاءات بمشروعاتها المختلفة، والذي شهد تسليم أكثر من 1600 وحدة، كما أننا حريصين على توفير منتجات مناسبة لكافة العملاء الحالين والمستهدفين.
وماذا عن الخطط التوسعية لوادي دجلة.. وأبرز المناطق المستهدفة؟
بالفعل لدينا خطة توسعية مستقبلية حيث سنعمل على أن نصبح متواجدين في المناطق التي تلقى اهتمامًا ورغبة العملاء مثل نيو دجلة التي طرحنا بها آخر مشروعاتنا «Club Town»، فضلًا عن بحثنا لفرص استثمارية جديدة في محافظات المنيا وأسيوط ودمياط، خصوصًا وأن ذراع الشركة الرياضي ممثلًا في نادي وادي دجلة سبقنا إلى هذه المحافظات وهو ما ساهم في خلق أرضية لنا هناك كما أننا نحرص على تقديم منتج يخدم كل شرائح العملاء، فنحن نركز بشكل كبير في أبحاث التسويق لمعرفة متطلبات العملاء بناء على قدرتهم المالية.
كيف تعاملت الشركة مع أزمة تحرير «سعر الصرف» التي أثرت على إلتزامها بجدوال التسيلم لعملائها؟
يجب أن أوضح أننا في سوق عقاري واجه تحديات كبيرة عقب تحرير سعر الصرف نتج عنها ارتفاع سعر متر التكلفة الإنشائية ارتفعات بنسبة تتراوح بين 25 % إلى 30% مرة واحدة وفي نفس الوقت الشركات العقارية مطالبة بضرورة تسليم مشروعها طبقًا للجدوال المحددة سلفًا مع العملاء وهو أمرًا مستحيل، وهذا بالضرورة مع دفع كيان مثل «وادي دجلة» يمتلك 16 مشروعًا في السوق أي له أرضية وخلفية مرضية سابقة مع عملائه الذين يعلمون جيدًا أن الأمر كان أقصى من قدرات الشركة، لذلك كان لامفر من موصلة العمل للحفاظ على هذا الاسم.
وقد بدأت الشركة بدراسة ملف شكاوي العملاء والتعامل لإيجاد حل لكل حالة على حدى بحيث نصل في نهاية المطاف إلى حل يرضي كل الأطراف، وقد وضعنا خطة استراتيجية مفادها أن تصبح «وادي دجلة للتنمية العقارية» في غضون 4 سنوات من الأن في صدارة الشركات العقارية من ناحية رضاء العملاء عنها عبر التواجد في كل بقعة يرغب العميل أن يتواجد بها وأن تقدم منتج عقاري بسعر مناسب لكل عميل، وأن نكون أكبر شركة في التنوع الجغرافي وفي الوحدات التي تلائم كل الشرائح.
وأستطيع القول أن وادي دجلة وبالرغم من كل التحديات والصعاب التي تحيط بالعالم إلا أنها لازالت ثابتة على أقدام قوية وخير دليل على ذلك نسب الإنجاز التي تحققت في كل مشروعات الشركة وعلى رأسها مشروع نيوبوليس، كما أنها نحجت في تخطي المستهدف البيعي للشركة في نوفمبر الماضي وقبل نهاية 2022 بشهر، أضف إلى ذلك أن عملية إعادة الهيكلة التي تبنتها الشركة والدراسة الصحيحة والمستفيضة للسوق شجعتها على طرح أحدث مشروعاتها وهو Club Town بقيمة استثمارية تصل إلى 1.5 مليار جنيه ويقع على مساحة 70 فدانًا لينضم من خلاله 550 أسرة جديدة لمجتمعات وادي دجلة للتنمية العقارية.
Club Town مشروع من أميز وأحدث المشاريع السكنية ويبعد 5 دقائق فقط من طريق القاهرة – العين السخنة، و20 دقيقة من القاهرة الجديدة، و30 دقيقة من مطار القاهرة الدولي، كما أنه ويدعم مفهوم الاستدامة الاجتماعية من خلال توفير العديد من المرافق والخدمات الأساسية المتعددة لتلبية مختلف الاحتياجات المعيشية اليومية للأسرة المصرية، بالإضافة إلى احتوائه على مساحات خارجية خضراء وبنية تحتية مجهزة بأفضل معايير الجودة، ولعل أهم ما يميز المشروع إلى جانب موقعه الإستراتيجي وقربه من كافة الخدمات بمنطقة المعادي هي النسبة البنائية والتي تبلغ 5% فقط من المساحة الإجمالية للمشروع وهي 70 فدانًا بما فيها مساحة نادي وادي دجلة.
الشركة توفر لجميع ملاك Club Town إمكانية التواجد بنادي وادي دجلة الرياضي والتمتع بجميع خدماته إلى جانب الأنشطة الرياضية باعتبارهم كيان واحد، فضلاً ًعن باقي الخدمات الأخرى التي يقدمها المشروع مثل جراچات للسيارات، كاميرات متابعة تعمل على مدار اليوم إلى جانب باقي الخدمات كالاند سكيب والبحيرات، ووفقاً لجميع ما سبق من مميزات وما يقدمه المشروع من العديد من الخدمات الترفيهية والمرافق الخدمية فنرى أن وحدات مشروع “Club Town “ من الوحدات المميزة ذات العائد الاستثماري الكبير.
إذن .. لا بد أن نتحدث عن موقف السيولة المالية لشركة وادي داجلة وخططها التمويلة خلال المرحلة الراهنة لتحقيق الهدف الأسمى وهو الإلتزام بالتسليم لعملائها؟
نحن من أكبر المطوريين الذين ضخوا كمية كبيرة من الإستثمارات في الإنشاءات والتي تخطت المليار جنيهًا ولدينا مخزون جيد من شيكات العملاء تتخطى المليارات وتفاضل الشركة في المرحلة الحالية إلى اللجوء لاستخدام أليات تمويلية غير مصرفية ممثلة في التأجير التمويلي أو التوريق، إضافة إلى ألية الصكوك الإسلامية والممثلة في أن تقوم شركة الصكوك بتوفير تمويل المشروع بالكامل وفي المقابل يصبح حملة هذه الصكوك الحصول على العائد الخاص بهم على مدار العوائد التي تجنيها الشركة من بيع مشروعها، مع الأخذ في الاعتبار أن سعر العائد في الصكوك لابد أن يكون تنافسي، لكن الفيصل في نهاية الأمر الاختيار الذي يساهم في إسراع وتيرة العملية الإنشائية بمشروعات الشركة المختلفة.
هناك العديد من المتغيرات التي تشهدها اقتصاديات العالم.. فهل مازال العقار وعاء إدخاري يحتفظ بقيمته.. وهل تمتاز منطقة عن غيرها فيما يخص القيمة البيعية.. وماذا عن وادي دجلة؟
لازلت أمتلك قناعة بأن الاستثمار في العقار أحد أفضل الاستثمارات وأنه وعاء إدخاري هام، فقد ارتفعت أسعار العقارات بنسبة 20% منذ بداية 2022 وجاء على قمة المناطق الأكثر ارتفاعًا الساحل الشمالي خصوصًا بعد الطروحات الجديدة، حيث حققت هذه الطروحات 26 مليار جنيه في حين حققت كل مشروعات الساحل 75 مليار جنيه.
وتأكيدًا على أهمية العقار كوعاء إدخاري فقد حقق عملاء المرحلة الأولى بمشروع «نيوبوليس» عائدًا بلغ 400%، حيث ارتفعت أسعار الوحدات وأصبحت تباع حاليًا بمتوسط سعر يقدر بـ 4 مليون جنيه، أيضًا عملاء مشروعات الشركة بالعين السخنة تضاعف سعر وحداتهم مع بداية المعيشة بالمشروعات، لذلك فأنا قلبًا وقالبًا ضد كل من يحفظ قيمة أمواله في شكل الدولار لأنه أمرًا خاطىء ويضر بالاقتصاد بشكل كبير.
عنصر آخر يعتبر مرتكز قوى للشركة ممثل في محفظة الأراضي الإدارية والتجارية التي تمتلكها الشركة في زهراء المعادي ومدينة المستقبل والعين السخنة فهي مخزون بيعي لم يتم المساس به حتى الأن، خصوصًا أن مصر لا يوجد بها تخمة في المعروض من التجاري والإداري، وأنه خلال 10 سنوات ستسود ثقافة الإيجار للوحدات التجارية والإدراية بحيث ستصح عائد رئيسي للدخل للباحثين عن الاستثمار، حيث تأتي الوحدات التجارية في المقام الأول من ناحية العائد ويليها النشاط الإداري والطبى.
ما هي نصيحتك للمطورين في السوق العقاري لمن تعرضوا لأول مرة لأزمة تحرير سعر الصرف وما تلاها من تعثر في التنفيذ ومشاكل المشتريين بناء على تجربتكم السابقة؟
النصحية الأولية أن يكون هدف شركة التطوير العقاري تسليم العملاء حتى لو تأخرت الشركة في موعد التسليم، وأن توجه كامل السيولة إلى الإنشاءات وتوفير السيولة من كافة الطرق سواء كانت مصرفية أو غير مصرفية، أما النصيحة الثانية تنويع المحفظة المالية للشركة بين إيرادات مستدامة مثل الفنادق والتجاري والإداري وإيرادات لمرة واحدة فقط مثل بيع الوحدات، وثالثًا لابد من الاستمرار في السوق والبحث عن فرص استثمارية جديدة والبحث عن وسائل جديدة مثل الشراكة التي تساهم في توزيع المخاطر وتخفض المصروفات في ميزانية الشركة، رابعًا توفير الخدمات للعملاء القاطنة بمشروعات الشركة باعتبارهم عملاء محتملين لمشروعات الشركة القادمة بل باب لعملاء محتملين للشركة، ولدينا في «وادي دجلة» تكرار لعملية الشراء من عملاء حاليين للشركة بنسبة كبيرة مع الحرص على التنوع الجغرافي للمشروعات لتوسيع قاعدة عملاء الشركة
في النهاية.. نود أن نتعرف على مسيرتكم المهنية حتى وصولكم إلى قمة هرم واحدة من كبار شركة التطوير العقاري في السوق المصرية؟
في البداية تخرجت من كلية الصيدلة جامعة القاهرة لكن لعشقي لعالم البيزنس قمت بدراسة عمليه أثناء دراستي للصيدلة عبر الاتحاق بالجامعة الأمريكية التي درست بها الـ « marketing management» والـ « Sales management»،
لتبدأ بعد ذلك مسيرتي المهنية التي تمتد الأن لـ 16 عامًا والتي بدأتها بالعمل في شركة « Procter & Gamble»، ثم شركة « Heineken»، ثم انتقلت إلى مجموعة «وادي دجلة» منذ 9 سنوات والتي بدأت مهامي بها بالإشراف على محفظة الشركة المالية فى كينيا ونيجيريا وكوت ديفوار والتي كانت تضم أندية وشركة مقاولات ومصنع مشروبات، لياتي عام 2018 بنقلة جديدة في مسيرتي المهنية عبر تولي إدارة التخطيط في الأندية، ومنها انضممت إلى وادي دجلة للتنمية العقارية في منصب الرئيس التنفيذي للإستراتيجيات ثم كللت هذه التجربة في أبريل 2022 بتولي منصب نائب العضو المنتدب لشركة وادى دجلة للتنمية العقارية.
فدانًا المساحة الإجمالية لـ Club Town بنسبة بنائية 5 %
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
