المهندس أحمد منصور الرئيس التنفيذي لـ "cred":
2.5 مليار جنيه مبيعات cred فى 2022 .. ونستهدف زيادة الإنشاءات فى 2023
70% من شركات الـR7 بالعاصمة تمتلك دراسات جدوى واقعية.. وتسعير الوحدات مواكبًا للمتغيرات
نستعد لتسليم المرحلة الأولى من مشروع CLM بإجمالى 100 وحدة
100% زيادة فى أسعار الحديد خلال عام .. 80% متوسط الزيادة فى باقى المواد
قوة cred المالية قادرة على تنفيذ المشروع دون تسويق ما تبقى من وحدات
السوق العقارى الأعلى ربحية مقارنة بالأوعية الأخرى .. وتعديل عقود العملاء يضر السوق ككل
تعمل وفق دراسات سوقية تضمن لها وضع أيديها على مواطن الضعف والقوة في السوق العقاري، مما يمكنها من تحقيق نتائج غير مسبوقة ومستهدفات لا تخضع للظروف أو الصدفة، كما أن الوضوح والشفافية والمصداقية التي تطبقها وجعلتها قاعدة تحكم علاقتها مع عملائها ساهم في نجاحاتها المتعددة طوال سنوات الماضية.
« cred» شركة تملك من الوعي الكامل بالتحديات الموجودة بقطاع التطوير العقاري سواء ارتفاع أسعار مواد البناء أو تراجع قيمة العملة المحلية أو صعوبة تدبير المواد المستوردة وأيضًا الركود التضخمي العالمي، وهو ما مكنها كشركة عقارية واعدة من تفادي عنصر المفاجأة في السوق، بل وأن تخطو نحو القمة من خلال مشروعات تعد أيقونة متفردة، فشركة cred تمتلك منظومة متكاملة من الخدمات والمميزات سواء من بنية تحتية حديثة أو إدارة للمرافق والأمن وخدمات ما بعد البيع لضمان أعلى قدر من الأمان والخصوصية، وبما يضمن سهولة الحياة وتقديم تجربة ممتعة مليئة بالراحة والرفاهية التامة.
الالتزام والمصداقية وجودة المنتج، ثلاثية جعلت cred تواصل إنجازاتها ونجاحاتها في السوق المصري، ليصبح أسمها علمًا في منظومة التشييد والبناء، باستثمارات بلغت نحو 15.5 مليار جنيه في السوق العقاري، موزعة على عدد من المشروعات منها «ever» بمنطقة غرب القاهرة باستثمارات 9 مليارات جنيه، ومشروعات العاصمة الإدارية «CLM – كاسيل لاند مارك سابقًا»، و«إيست سايد» و» COM16»، باستثمارات 6.5 مليار جنيه، وتدرس الشركة إمكانية التوسع وزيادة حجم استثماراتها وفقًا لخطوات ودراسة متأنيه للوصول للقرار السليم بما يتناسب مع متغيرات السوق وخاصة في الفترة الحالية.
والتقت «العقارية» بالمهندس أحمد منصور الرئيس التنفيذي لـ "cred"، والذى أكد على أن البدء في تسليم أول 100 وحدة بمشروع CLM العاصمة الإدارية خلال الفترة القريبة القادمة يبرهن على التزام الشركة في المواعيد المحددة للتسليم، مشيرا إلى استهداف زيادة نسب التنفيذ دون النظر إلى المبيعات، خاصة فى ظل قوة الملاءة المالية للشركة، بالإضافة إلى الاستمرار في طرح مراحل جديدة بمشروع ever غرب القاهرة، على أن يتم البدء فى أعمال الحفر والتسوية للمشروع الشهر المقبل.
وأوضح أن 70% من الشركات العاملة في الحى السكنى R7 بالعاصمة الإدارية الجديدة ملتزمة وتمتلك رؤى واضحة ودراسات جدوى تتماشى مع المتغيرات الحالية، مؤكدًا أن السوق العقاري هو الأعلى ربحية بين القطاعات الاستثمارية الأخرى. ولمزيد من التفاصيل في الحوار التالي..
.. السوق العقارى المصرى شهد العديد من المتغيرات خلال 2022 سواء في الأسعار أو نسب المبيعات بالشركات بشتى المناطق الاستثمارية. فما هى قراءتك لمؤشر السوق العقارى؟
بداية السوق العقارى المصرى واجه العديد من التحديات المتنوعة فى الفترة الأخيرة مستمرة حتى الآن نتيجة للصراعات العالمية وتحرير سعر الصرف، فى ظل أحداث وتحديات متواترة ومتلاحقة يصعب على أى قطاع استثمارى مواجهتها، لكن قوة السوق العقاري المصري جعلته قادرًا على الصمود حتى الآن، وحققت العديد من الشركات مبيعات جيدة خلال عام 2022، بالرغم من الأزمات الأخيرة والمتغيرات التى جاءت على خلفية الزيادات الجديدة لمواد البناء، وأبرزها الحديد والأسمنت، والتي خلقت نوعًا من عدم وضوح الرؤية لبناء استراتيجيات الشركات خاصة فى التسعير.
فمنظومة التسعير والبيع تواجه تغييرات جذرية نتيجة للمتغيرات الجديدة بالسوق، وهو ما دعا العديد من شركات التطوير العقارى بإرجاء البيع لحين وضوح الرؤية، ومن بينها شركات كبرى لديها القدرة على استيعاب الصدمات المتتالية للمتغيرات.
.. العاصمة الإدارية بها العديد من المشروعات المتنوعة التي دخلت بها شركات جديدة بتجارب لأول مرة .. إلا أن التحديات الاقتصادية الاخيرة أثرت بشكل مباشر على التكلفة الإنشائية للمشروعات مما أدى لارتباك العديد من الشركات، فهل يشهد السوق تخارج هذه الشركات؟
بكل تأكيد العاصمة الإدارية تشهد نهضة عمرانية كبرى من خلال تنفيذ العديد من المشروعات المتنوعة من قبل القطاعين الحكومي والخاص ، إلا أن كثرة التحديات التى تواجه القطاع العقارى ساهمت خلال فترات قصيرة ومتتالية في تغيير استراتيجيات العديد من الشركات داخل وخارج العاصمة الإدارية، وهذا فى ظل التغييرات الكبيرة التى طالت بتكلفة الإنشاء من حيث ارتفاع أسعار المواد الخام وتغير سعر الصرف.
ووفقًا للمعطيات التى طرأت على السوق العقارى أصبح من الواضح بأن السوق سيقوم بفلترة الشركات التى لا تمتلك الرؤى أو الخبرات التى تمكنها من التعامل مع المعطيات الجديدة للسوق، وقد تشهد الفترة المقبلة خروج العديد من الشركات العقارية، وهناك البعض لن يتمكن من الخروج وهذا ما يتطلب سيناريوهات مختلفة للتعامل مع مثل هذه الحالات من قبل الجهات المعنية، عبر تحديد آليات تعامل لكل حالة سواء فى سداد أقساط الأرض ونسب التنفيذ ومقارنة ذلك بنسب المبيعات الإجمالية للمشروع وتحديد ما إذا كانت التكلفة الإنشائية المتبقية تقوم بتغطية ما تبقى من إنشاءات، هذا بالإضافة إلى لجوء عدد من الشركات للدخول فى شراكات واندماجات مع شركات اخري لضمان الاستمرارية.
.. بتأكيدكم على أن العاصمة الإدارية تحظى باهتمام محلى وإقليمى ودولى نظرًا لحجم الشركات العاملة بها .. هل لك أن تخبرنا عن نسب النجاح الخاصة بتطبيق دراسات الجدوى الخاصة بمشروعات العاصمة الإدارية وتحديدًا فى الحى السكنى السابع R7؟
الشركات التى تمتلك مشروعات فى منطقة الـ R7 بالعاصمة غالبيتها يمتلك سمعة طيبة فى السوق العقارى المصرى نظرًا لما تمتلكه هذه الشركات من سابقة أعمال متميزة وملاءة مالية كبيرة، مما يؤكد علي أن هذه الشركات تمتلك من المقومات ما يؤهلها للنجاح، من خلال ما توفره من دراسات جدوى واقعية وقابلة للتغير وفقًا لما يطرأ على الساحة من أزمات.
وهنا أؤكد أن أكثر من 70% من الشركات العاملة بتلك المنطقة تمتلك دراسات جدوى حقيقية للمشروعات، طبقت بشكل جيد على أرض الواقع، الأمر الذي يختلف عن وضع الشركات العاملة بالمناطق الأخرى نظرًا لحجم استثمار كل مشروع، حيث إن العاصمة الإدارية لديها شركات تسعى لاثبات ذاتها بتسليمها المشروعات فى توقيت قياسى، وهذا ما يشير إلى أن المرحلة المقبلة بالسوق ستكون مرحلة الشركات الملتزمة، فهناك بعض الشركات تجدها تنفذ مشروعات بشكل كامل قبل الإعلان عن طرحه أو بيعه نظرًا للملاءة المالية التى تتميز بها عن غيرها من الشركات.
.. أقرت الحكومة المصرية مؤخرًا مجموعة من التيسيرات للقطاع العقارى قد تساهم فى رفع ما تكبده من خسائر خلال الفترة الماضية .. فهل هذه القرارات مرضية أم هناك مطالب أخرى خاصة لمطورى العاصمة الإدارية؟
الحكومة المصرية أقرت مؤخرًا مجموعة من التيسيرات تضمنت مد الفترات الزمنية لمشروعات التطوير العقاري بنسبة 20 % على المدة الرئيسية، وترحيل الأقساط بنفس المدد، بالإضافة إلى منح المطور فرصة دون التقيد بجدول زمنى حال تنفيذ 85% من إجمالى المشروع، وتخفيض الفائدة الإضافية المفروضة من وزارة المالية على المطورين من 2% إلى 1%، وهذه استجابة جيدة لمطالب المطورين وننتظر تطبيقها على مشروعات العاصمة أسوة بالمشروعات التى تقام بالمدن الجديدة الأخرى.
.. الأزمات الحالية التى يتعرض لها السوق العقارى خاصة زيادة التكلفة نتيجة لارتفاع أسعار مواد البناء جعل عدد من المطورين يتبادلون بطرح مقترحات لحل الأزمة بما فيها تعديل عقود الشراء مع العملاء.. ما تعقيبك لهذا المقترح؟
هذا ليس منطقيًا فمثل هذه الخطوة ستضر بالاستثمار العقارى بشكل عام والشركات بشكل خاص، نظرًا لوجود نسبة كبيرة من العملاء تقوم بشراء الوحدات السكنية والمنتجات العقارية بغرض الاستثمار، وهذا ما يؤكد أن النظرة العامة الإيجابية للسوق العقارى المصرى كونه السوق الأفضل لما يمتكله من فرص استثمارية فى ظل حجم الطلب الكبير مع وجود تنوعًا فى المشروعات، وهذا ما يجعل العقار الاستثمار الأمثل للعملاء.
وأود الإشارة إلى أن شركات التطوير العقارى هى جزء مصغر لمنظومة الدولة ككل فى التزامها بالتعاقدات الخاصة بالمشروعات أو الاتفاقيات، لذلك من الصعب تغيير العقود المبرمة بين الشركات العقارية والعملاء حفاظًا على السوق ونموه ومصداقة الشركات مع العملاء، وما لذلك من أهمية لجذب عددًا أكبر من الاستثمارات الخارجية الأجنبية والعربية للدخول فى السوق العقارى المصرى.
.. وهل ساهم فارق العملة فى زيادة نسبة العملاء من خارج السوق المصرى؟
بكل تأكيد.. وهنا أشير إلى أن المنتجات العقارية المصرية أصبحت أكثر جذبًا للعملاء من خارج السوق المحلى، خاصة العملاء المصريين العاملين بالخارج أو العملاء العرب، نظرًا لما يتمتع به العقار من زيادة فى القيمة الإجمالية له وهذا ما يؤكد على أن العقار هو عائد أمن للقيمة، ويحقق عوائد استثمارية كبيرة كونه استثمارًا طويل الأجل وهو الأعلى ربحية مقارنة بالأوعية الإدخارية الأخرى.
وهنا يجب أشير إلى أن الوضع يختلف بالنسبة لعملاء السوق المحليين الذين قاموا باقتناء وحدات لهم بالعملة المحلية، ليحققوا عوائد استثمارية تفوق ما حققه أى قطاع استثمارى أو وعاء إدخارى بزيادة لا تقل على 20%.
.. الزيادات الكبيرة التى لحقت بأسعار مواد البناء ساهمت بشكل مباشر فى زيادة التكلفة الاستثمارية للمشروعات وبالتالى أدت لزيادة أسعار العقارات فى 2022 لتقترب من 100% ما تعليقك ؟
السوق العقارى فىى 2022 بشكل عام شهد زيادات سعرية متنوعة حسب المشروع ونشاطه والموقع ونسب التنفيذ ومعدلات البيع فى وحداته، واندلاع الحرب الروسية الأوكرانية ساهمت بشكل كبير فى زيادة الأسعار بسوق مواد البناء هذا بخلاف تغير سعر الصرف، لذلك فالسوق العقارى يتجه لزيادة الأسعار بشكل متفاوت وفقًا لما تقدمه كل شركة من مشروعات مختلفة.
وأؤكد أن زيادة الأسعار تتوقف على حالة الطلب على أى مشروع، حيث يتم تطبيق الزيادة عبر خطة محددة تطبق بشكل تدريجى، فى ظل تضاعف التكلفة الإنشائية للمشروعات، وسط توقعات بأن الزيادات الإجمالية فى الأسعار تقترب من نسبة الزيادات الجديدة فى تلكفة الإنشاء، ولضمان تحقيق نتائج بيعية جيدة لابد من أن تكون هذه الزيادة بالأسعار تتناسب مع القوة الشرائية الموجودة.
.. كم تبلغ الزيادة فى مواد البناء فى 2022 وتوقعاتك لـ 2023؟ وهل تتضمن استراتيجية الشركة نسب تحوط؟
شهدت أسعار مواد البناء زيادات كبيرة فى عام 2022 وبلغ سعر الحديد فى بداية العام الماضى ما بين 15 إلى 16 ألف جنيه للطن ليصل حتى الآن ما بين 28 ألفًا لتصبح معدلات الزيادة فى أسعاره ما يزيد على 80% كمتوسط زيادات، بينما فاقت هذه النسبة فى المواد المرتبطة بالدولار، أما بالنسبة للأسعار فى شهر فبراير 2023 فاتجهت الأسعار للثبات والاستقرار، بعد أن شهدت زيادة بمقدار 10% فى يناير الماضى خاصة وأن الشركات قامت بتسعير مواد الخام بتسعير المنتجات بشكل من التحوط.
وأشير إلى أن السياسات التى اتخذها الجهاز المصرفى فى الفترة الأخيرة ساهمت بشكل مباشر فى الحد من توغل السوق الموازى للدولار نتيجة لاقتراب سعره فى البنوك، ليأتى قرار رفع الفائدة لنقص حجم السيولة بالسوق وهو ما ساهم فى نقص الطلب على المنتجات سواء شهادات أو تكلفة اقتراض.
.. وكيف تتعامل الشركة مع الوضع الراهن؟
شركة cred اتخذت إجراءات استباقية منذ نوفمبر 2021 مع بداية الزيادات المتعلقة بأسعار مواد الخام، وهذا ما جعل الشركة تقوم بزيادة أسعار منتجاتها العقارية بنحو 35% خاصة بمشروع CLM العاصمة الإدارية الجديدة.
كما أقرت الشركة زيادة أسعار بمقدار 25% بشكل تدريجى كزيادة جديدة، ليصبح إجمالى الزيادات التى أقرتها الشركة منذ نوفمبر 2021 حتى نهاية 2022 تصل لـ 60%، بالتوازى مع إقرار وقف البيع فى مشروع CLM العاصمة الإدارية الجديدة، هذا مع الإسراع فى معدلات الإنشاء خاصة وأن الأسعار تتغير بشكل يومى، وهذا ما ستتجه له الشركات العقارية الكبرى بزيادة وتيرة الأعمال الإنشائية بالمشروعات بشتى المواقع حفاظًا على مصداقية الشركات وعدم الإضرار بالسوق، ليطلق على هذه العام عام الإسراع بمعدلات التنفيذ.
وأشير هنا إلى أن شركة cred تقوم بتنفيذ مشروع CLM على الرغم من وقف المبيعات بالمشروع مما يؤكد قدرة الشركة المالية على تغطية الأعمال وتشغيل المشروع دون البدء فى تسويق ما تبقى من وحدات بالمشروع، وهذا ما تقوم به بعض الشركات التي تمتلك الملاءة المالية التي تساعدها على تنفيذ مراحل فى مشروعاتها قبل عملية التسويق.
ووضعت cred سياسة تحوطية جيدة تماشت مع متغيرات السوق منذ الوهلة الأولى لها بالسوق العقارى المصرى وطرحها للمشروعات المتنوعة سواء بالعاصمة الإدارية أو غرب القاهرة.
كما أن الشركات العقارية تقوم باحتساب نسبة الأرباح على ما سيتم ضخه من رأس المال وأيضا التكلفة الإجمالية للمشروع، خاصة وأن النسبة يتم تحديدها وفق ما سيتم ضخه من رؤوس أموال، وقد تختلف نسبة الأرباح من قطاع استثمارى لأخر حسب نسبة رأس المال ونسب المخاطرة ومدة تحصيل تلك الاستثمارات، ولكن العقار هو الرابح الأكبر والآمن مقارنة بالقطاعات الأخرى.
2023 يعد عام النجاح لشركة cred خاصة مع بدء تسليم باكورة مشروعاتها بالإضافة إلى استكمال الإنشاءات فى عدد آخر من المشروعات.. أطلعنا على تلك الخطة؟
بالفعل 2023 هو عام النجاح الحقيقي للشركة، حيث يشهد تسليمات باكورة أعمالها بالعاصمة الإدارية الجديدة وهو مشروع CLM، حيث يتم البدء في تسليم أول 100 وحدة سكنية خلال شهر مايو المقبل 2023، وستستمر الشركة فى تسليم مراحل المشروع تباعًا، وأشير هنا إلى أن إجمالى أعمال التنفيذ بمشروع CLM بالعاصمة الإدارية بلغت 85٪ بكل مراحله.
CLM واحد من مشروعات الاستدامة خاصة وأنه يعتمد على أكثر من 70% من الطاقة المتجددة كما تعاونت الشركة مع شنايدر بخصوص محطات شحن كهرباء بالجراجات، وتسعي cred لتطبيق ذلك أيضًا في كافة مشروعاتها القادمة، وأشير هنا إلى أن تكلفة عوامل الاستدامة فى المشروعات تتراوح بين 5 إلى 7% كزيادة على تكلفة المشروع، ولكن على المدى الطويل تقوم هذه العوامل بتخفيض رسوم الصيانة الى 50% تقريبًا.
وماذا عن تفاصيل مشروع الشركة بغرب القاهرة؟ وما تقييمك لتجربتها لأول مرة بهذه المنطقة؟
منطقة غرب القاهرة تحظى بوجود علامات تجارية كبيرة من الشركات العقارية العاملة بالسوق المصرى، كما أن عملاء تلك المنطقة لديهم اهتمامات مختلفة عن عملاء شرق القاهرة، وقامت cred بمراعاة احتياجات العملاء في مشروع ever غرب القاهرة سواء من حيث التصميم أو الرؤية التي تتناسب مع طبيعة العميل، وتتراوح مساحات المقرات الإدارية بين 70 حتى 600 متر مربع، حيث تبلغ النسبة التى تم بيعها من المشروع نحو 5%، على أن يتم البدء فى الأعمال الإنشائية الشهر المقبل.
وever من المشروعات المميزة ذات التصميمات المعمارية التى تراعى الحداثة والجودة واحتياجات العملاء مع الاستفادة من عناصر الطبيعة وفن العمارة الحديثة في تناغم فريد من نوعه، وحرصت cred بتصميم المشروع بالتعاون بين مجموعة من أكبر مكاتب الاستشارات الهندسية من أصحاب الخبرات الكبيرة، لتوفير إطلالات بانورامية ساحرة لجميع وحدات المشروع.
ever مشروع عملاق بشراكات قوية ومتميزة ويضم الكثير من الخدمات والوحدات العقارية بمختلف استخدامتها، فما هى تفاصيل وحدات المشروع؟
يضم ever وحدات سكنية مستقلة بذاتها بإجمالي عدد وحدات 1000 وحدة سكنية، منها 500 وحدة سكنية مقامة فى 36 مبنى بارتفاعات أرضي و4 طوابق بمساحات متنوعة وإطلالة مفتوحة مع مرونة وسهولة الدخول والخروج منها في أمان تام، بالإضافة إلى 500 وحدة فندقية، وحدات تجارية وإدارية.
والمشروع ويقع فى واجهة المشروع بعيدًا عن المنطقة السكنية وببوابات مستقلة، ويضم مجموعة متنوعة من الخدمات الحديثة والبنية التحتية التكنولوجية المتقدمة الذكية لتضمن بيئة عمل متميزة وصحية، هذا بجانب وجود أشهر الماركات والعلامات التجارية العالمية، ليضبح تجربة فريدة من نوعها بغرب القاهرة.
ever به العديد من المساحات الخصراء المفتوحة وهو ما منحه خصوصية وتفرد من حيث المساحات المتنوعة والمفتوحة وتناسق التصميم الفريد من نوعه في تخطيط عصري لأماكن الوحدات السكنية والتجارية والإدارية.
وهنا أؤكد أن cred تحرص على أن يكون ever أيقونة متفردة بامتلاكه منظومة متكاملة من بنية تحتية حديثة وإدارة للمرافق والأمن وخدمات ما بعد البيع لضمان أعلى قدر من الأمان والخصوصية، بما يضمن سهولة الحياة وتقديمه تجربة ممتعة مليئة بالأجواء الرائعة والراحة والرفاهية التامة.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
