واحدة من أحدث الشركات العقارية فى السوق المصرى، ولكنها استطاعت أن تجذب أنظار الجميع لكونها شركة «The Land Developers» التى تم تأسيسها بأيادى عمالقة الاستثمار والتنمية، وهى شركة «A-part Bosch» بنسبة ٪40 وشركة «الطيبى للتطوير العقارى» بنسبــــة ٪40، بالإضــــــافة إلى شركة «The Steel & Concrete» بحصة ٪20، وفضلًا عن قوة مساهميها فقد أكدت مبيعاتها السريعة على ميلاد نجم جديد فى سماء التطوير العقارى، لتضىء أرض العاصمة الإدارية الجديدة بمشروع «أرمونيا» الأكثر تميزًا.
وكشف أحمد الطيبى رئيس مجلس الإدارة، عن نجاح الشركة فى المرحلة الأولى من مشروع «أرمونيا» خلال 6 أشهر فقط، والذى سيقام على مساحة 42 فدانًا، ويضم 1750 وحدة بمنطقة R7 باستثمارات إجمالية 3 مليارات جنيه وبمبيعات مستهدفة 6 مليارات جنيه، على أن يتم البدء فى تنفيذه أبريل المقبل على شكل «park» لمخاطبة الشريحة «A» من عملاء العاصمة الإدارية، ويضم وحدات «Single Loaded Building» على غرار الفنادق حيث تنفذ الوحدات على صف واحد مع إتاحة «Promenade» طويل مع «skylight» رائعة.
وتحدث فى الحوار التالى عن التحديات التى واجهت السوق العقارى خلال 2019، والتى أثرت على قدرة بعض الشركات فى تحقيق مستهدفاتها البيعية، وتتمثل أبرز هذه التحديات فى زيادة عدد الشركات العقارية واشتعال المنافسة فى منطقة شرق القاهرة بشكل عام والعاصمة الإدارية الجديدة على وجه التحديد جراء طرح الكثير من المشروعات فى آن واحد، فضلًا عن زيادة عدد سنوات التقسيط بشكل مبالغ فيه، إلى جانب الاشتراطات البنائية التى وضعتها شركة العاصمة لتحقيق أعلى جودة عالمية فى أقل وقت ممكن.
** كان العام الماضى 2019 شاهدًا على قوة وصلابة السوق العقارى فى مواجهة التحديات، وكانت «The Land Developers» إحدى الشركات التى واجهت تلك التحديات.. فكيف نجحتم فى تحقيق مستهدفاتكم البيعية والتسويقية خلال عام 2019 فى ظل هذه الصعوبات؟
* فى الواقع لقد واجه المطورون العقاريون عددًا من التحديات والمعوقات خلال العام الماضى، والتى أثرت على قدرة بعض الشركات فى تحقيق مستهدفاتها البيعية، وتتمثل أبرز هذه التحديات فى زيادة عدد الشركات العقارية واشتعال المنافسة فى منطقة شرق القاهرة بشكل عام والعاصمة الإدارية الجديدة على وجه التحديد جراء طرح كم كبير من المشروعات داخل العاصمة فى آن واحد، والتى دفعت الشركات لإتاحة فترات سداد طويلة وصلت إلى 10 سنوات فى بعض المشروعات.
كما ارتفعت التكلفة الإنشائية للمشروع جراء ارتفاع التكلفة الاستثمارية للأرض والتى وصلت نسبتها إلى ٪40، إلى جانب تكلفة التنفيذ ومصاريف البيع والتسويق، الأمر الذى يعنى أن تكلفة تنفيذ المتر المبانى فى مشروعات العاصمة لا تقل عن 9 آلاف جنيه للمتر ليتراوح سعر متر البيع فى العاصمة بين 10 إلى 12 ألف جنيه، وهذا ما أدى إلى انخفاض هامش ربح المطورين إلى ٪10 تقريبًا، والذى لن يتحقق إلا بعد مرور 5 سنوات يقوم خلالها المطور بإنشاء المشروع وضخ استثمارات وسداد ثمن الأرض.
وأما بالنسبة لشركة «The Land Developers» فقد استطاعت تحقيق كل مستهدفاتها البيعية خلال 2019، لاسيما أننا وضعنا منذ بداية العام مستهدفات واقعية تحسبًا لهذه الظروف، وبالفعل نجحنا فى بيع 350 وحدة سكنية فى مشروع «أرمونيا» بالعاصمة الإدارية الجديدة فى 4 شهور فقط من بداية أغسطس الماضى وحتى نهاية العام، وذلك بقيمة بيعية تقدر بنحو 500 مليون جنيه.
** ذكرتم أن تكلفة تنفيذ متر المبانى فى مشروعات العاصمة لا يقل عن 9 آلاف جنيه، إذن كيف تقوم بعض الشركات بطرح مشروعاتها للبيع بسعر 7 آلاف جنيه للمتر؟
* أتصور أن الشركات التى أقدمت على طرح مشروعها فى العاصمة الإدارية الجديدة بهذه الأسعار ستواجه صعوبة شديدة خلال المرحلة القادمة، نتيجة عدم امتلاكها الخبرة الفنية والمالية للعمل بهذا السوق، فهناك عدد كبير من الشركات فى العاصمة الإدارية هم مطورون لأول مرة وتقتصر خبرتهم على بناء عمارات منفردة، وليس لديهم الخبرة فى وضع دراسة جدوى محكمة ودقيقة لتنفيذ مشروعات كبيرة المساحة.
وأساس النجاح فى مجال التطوير العقارى هو وضع موازنة مالية دقيقة توازن بين حجم النفقات وإجمالى التدفقات حتى لا يحدث خلل وتعثر مالى أثناء تنفيذ المشروع، ولا يمكن مطلقًا أن تنجح أى شركة تتحمل تنفيذ المشروع وسداد ثمن الأرض بالكامل فى 4 سنوات، بالإضافة إلى إتاحة فترات سداد حتى 10 سنوات، وهذا الوضع لا يمكن أن يستقيم على الإطلاق فى عام 2020.
لذلك من المتوقع أن يشهد عام 2020 خروج عدد من الشركات ممن قاموا بتخفيض أسعارهم ومنح فترات سداد طويلة، والتى لن يكون لديها القدرة على مواصلة أعمالها فى ظل الصعوبات والتحديات التى تواجه السوق بأكمله، أيضًا من الجائز أن يحدث اندماجات بين هذه الشركات مع كبار المطورين ممن لم يتوجهوا باستثماراتهم إلى العاصمة حتى الآن.
وأرى أن الـ «Ideal Case» فى أى مشروع يتم طرحه فى العاصمة الإدارية تتمثل فى أن يتراوح سعر متر الوحدة السكنية نصف تشطيب بين 12 إلى 15 ألف جنيه وهذا هو السعر العادل، أما بالنسبة للتسهيلات فلابد أن تكون أكثر واقعية بدفع ٪10 كمقدم ويتم تقسيط الباقى على 5 أو 7 سنوات على الأكثر حتى يستطيع المطور تنفيذ المشروع والبدء فى تسليمه بعد 5 سنوات من التعاقد، وبالتالى فالشركات التى كانت تطرح وحداتها للبيع بـ 7 آلاف جنيه للمتر ستكون مضطرة فى الوقت الحالى لرفع أسعارها حتى تحقق دراسة الجدوى الصحيحة.
وأعتقد أن شركة العاصمة الإدارية الجديدة لابد أن يكون لها دور فى ضبط هذه المنظومة، لاسيما أن الخطوات والقرارات غير المحسوبة بدقة لعدد من الشركات قليلة الخبرة سيؤثر-بما لا يدع مجالاً للشك-على خطة الدولة ومستهدفاتها فى هذا المشروع العملاق.
** وماذا عن إجمالى عدد المشروعات التى يتم طرحها حاليًا فى العاصمة الإدارية الجديدة؟
* تضم منطقة المستثمرين «R7» بالعاصمة الإدارية الجديدة حوالى 50 مشروعًا، حيث تبلغ مساحة المشروع الواحد 50 فدانًا فى المتوسط لتنفيذ 2000 شقة على الأقل بمساحة بنائية لا تقل عن 300 ألف متر مربع فى كل مشروع، وبحسبة بسيطة تصل إجمالى المساحات البنائية للـ 50 مشروعًا نحو 15 مليون متر مربع، وباعتبار أن سعر المتر العادل فى العاصمة 15 ألف جنيه فى المتوسط، فإن هذه الشركات تحتاج لنحو 225 مليار جنيه من العملاء لبيع مشروعاتها.
** «The Land Developers» كانت إحدى أهم الشركات القليلة التى استطاعت وضع دراسة جدوى دقيقة لمشروعها بالعاصمة، فما هى نقاط القوة والتحوط التى ارتكزتم عليها فى هذه الدراسة تحسبًا لأى متغيرات ومستجدات تطرأ على السوق؟
* الدراسة الدقيقة للاشتراطات البنائية للمشروع والتى وضعتها شركة العاصمة الإدارية الجديدة كانت إحدى أهم النقاط التى ساعدتنا كثيرًا فى وضع دراسة جدوى صحيحة لمشروعنا بالعاصمة، حيث تم احتساب سعر الأرض وتكلفتها فى المشروع وتكلفة الإنشاءات فضلًا عن نسب التضخم المتوقعة وغيرها من المحاور الأساسية والمهمة لاحتساب التكلفة الاستثمارية للمشروع ومقارنتها بالإيرادات المتوقعة، وهذا بالفعل ما قمنا به عند دراسة مشروع «أرومانيا»، حيث قمنا بطرح المشروع بسعر 10.5 ألف جنيه للمتر فى الطرح الأول.
لذلك أنصح المشترى بعدم اتخاذ قرار شراء وحدة سكنية فى العاصمة يقل سعرها عن 12 ألف جنيه للمتر فى 2020، كما أنصح المشترى بغرض الاستثمار دراسة تدفقاته النقدية جيدًا قبل التعاقد على الوحدة، حيث إنه لن يستطيع تحقيق أرباح جيدة إلا بعد البدء فى تسليم المشروعات وحينها ستقفز الأسعار بشكل كبير، ومن يظن أنه سيحقق أرباحًا بعد شراء الوحدة بـ 6 أشهر فهو مخطئ، لأنه لن يتحقق ذلك مطلقًا إلا بعد التسليم.
** ولكن بوصفكم أحد أهم المطورين العقاريين فى الوقت الحالى، كيف تقرأون مشارف عقارات 2020؟ وهل ترى أن تلك التحديات التى ذكرتموها من قبل ستستمر أيضًا فى العام الجديد؟
* أرى أن 2020 سيكون عامًا فارقًا ومهمًا للغاية، لاسيما أنه سيشهد بداية الحياة فى مدن الجيل الرابع وأهمها العاصمة الإدارية الجديدة والتى تستعد لاستقبال أكثر من 50 ألف موظف حكومى سيتم نقلهم تدريجيًا للعاصمة منتصف العام الجارى، الأمر الذى سيحدث نقلة نوعية لجميع المشروعات التى يتم الترويج لها فى الفترة الراهنة، لذلك أتصور أن 2020 يعتبر تكليلًا لجهود الدولة على مدار 6 سنوات من العمل الشاق منذ تدشين أولى مدن الجيل الرابع.
وأتصور أن أول ستة أشهر من العام الجارى ستشهد إطلاق عدد من الفرص من جانب الشركات العقارية لتشجيع المشترين على اتخاذ قرار الشراء، ولكن بمجرد انتقال الموظفين إلى مقرات الوزارات بالحى الحكومى ومن ثم ظهور الملامح الرئيسية لطرق الوصول إلى المدينة، ستشهد العاصمة الجديدة معدلات نمو غير مسبوقة وزيادة معدلات الطلب عليها بشكل كبير.
ولكن على جانب آخر هناك بعض التحديات التى ستظل تواجه المطورين العقاريين خلال هذا العام، والتى يأتى من بينها ضرورة البدء فى تنفيذ الأعمال الإنشائية على أرض الواقع والمضى قدمًا نحو تنفيذ المشروع للالتزام بالبرنامج الزمنى الذى وضعته شركة العاصمة، والتى تلزم المطور بتنفيذ المشروع فى مدة لا تتعدى 4 سنوات، بالإضافة إلى اضطرار الشركات لرفع أسعار المبيعات خلال العام الجارى، وتقليل فترات السداد لاسيما أن الأسعار التى كان يتم البيع بها خلال العام الماضى تمثل التكلفة الإنشائية فقط.
** لقد أطلق البنك المركزى المصرى مؤخرًا مبادرة جديدة للتمويل العقارى لمتوسطى الدخل والتى تبلغ إجماليها 50 مليار جنيه، فكيف ترون أهمية هذه المبادرة وانعكاساتها الإيجابية على التنمية العقارية؟
* أرى أن مبادرة التمويل العقارى التى تم إطلاقها مؤخرًا هى خطوة جيدة على طريق انتعاش السوق العقارى، ولكن شروط هذه المبادرة ستجعل الاستفادة منها قاصرة على عدد محدود جدًا من الشركات العقارية العاملة بالسوق لا تتعدى نسبتها ٪5 وتسويق ما تبقى من المشروعات القديمة، بالإضافة إلى مشروعات الإسكان الخاصة بالدولة ممثلة فى هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، لاسيما مع اقتصار عملية التمويل على الشقق تامة البناء وكاملة التشطيب.
ولا أخفى سرًا عندما أقول أن مطورى العاصمة يدرسون تقديم مقترح يطالبون فيه البنك المركزى المصرى بإطلاق مبادرة جديدة للتمويل العقارى تخدم المشروعات العقارية التى يتم تنفيذها فى إطار القواعد والاشتراطات التى وضعتها شركة العاصمة منذ بداية طرح الأراضى، لاسيما أن سرعة البيع تعد أحد أهم العوامل المؤثرة فى تنفيذ مختلف المشروعات فى المواعيد المحددة لها.
** «The Land Developers» ليست مجرد شركة جديدة فى السوق العقارى وإنما هى تحالف لثلاث شركات كبرى، فما هى الخطة الاستراتيجية لشركتكم الرائدة خلال 2020؟
* تعتمد خطة عمل الشركة خلال العام الجارى على بدء الأعمال الإنشائية فى مشروع «أرومانيا» بحلول نهاية الربع الثانى من العام فمن المخطط ضخ استثمارات فى المشروع بقيمة 250 مليون جنيه.
كما ندرس حاليًا عروضًا مالية وفنية لـ 3 شركات مقاولات كبرى محليين وأجانب ومن المتوقع أن يتم البت فى هذه العروض خلال الربع الأول، حيث إننا حصلنا بالفعل على القرار الوزارى وفى مرحلة استخراج تراخيص البناء.
وفى الحقيقية نحن نركز بشكل كبير على الدفع بمعدلات تنفيذ المشروع فى الوقت الحالى ولا نفكر فى الحصول على أراضٍ جديدة إلا بعد مرور عام على الأقل.
ونستهدف تحقيق مبيعات تقدر بنحو 1.7 مليار جنيه من خلال بيع وتسويق حوالى 700 وحدة بمختلف المساحات بالإضافة إلى طرح جزء من المنطقة التجارية بالمشروع.
** وفى ظل المنافسة الشديدة وكثرة المشروعات المطروحة بالعاصمة الإدارية ما هى أبرز المميزات التى ينفرد بها «أرمونيا» دون غيره من المشروعات المجاورة؟
* يقع مشروع «أرمونيا» على مساحة 43 فدانًا، ويضم 1750 وحدة بمنطقة R7 باستثمارات إجمالية 3 مليارات جنيه وبمبيعات مستهدفة 6 مليارات جنيه، ولعل الموقع الفريد للمشروع يعد أحد أهم عوامل النجاح التى يتميز بها عن غيره، لاسيما أنه ملاصق لحى السفارات مباشرة وEXPO سيتى لتدعيم وتنشيط سياحة المؤتمرات العالمية بجميع أنواعها.
كما أن المخطط العام للمشروع يعد ثانى مميزات «أرمونيا»، والذى تم تصميمه على شكل «park» وقمنا بتصميم العمارات بداخلها بحيث تحصل كل وحدة على نفس المستوى المتميز من مشاهد الطبيعة و«اللاندسكيب» وبالتالى يكون هناك توحد فى نسب التميز، كما أن الطابق الواحد داخل العمارة يتكون من 4 شقق فقط وله مصعدان ومدخلان وبجميع مقومات الخصوصية ومميزات الرفاهية؛ لأنها شقق راقية تخاطب الشريحة «A» من عملاء العاصمة الإدارية، وهناك نموذج آخر للوحدات فى المشروع عبارة عن «Single Loaded Building» على غرار الفنادق، حيث تنفذ الوحدات على صف واحد مع إتاحة «Promenade» طويل مع «skylight» رائعة.
وفى تصميم «أرمونيا» حرصنا على تقسيم الخدمات المختلفة داخل المشروع، منها منطقة مخصصة للأطفال وأخرى للشباب من سن 12 وحتى 16 سنة، وكذلك منطقة مخصصة لممارسة رياضة اليوجا وهواية القراءة وأخرى لحمامات السباحة، كما سيتــــم إنشـــاء «Outdoor Gym» لممارسة الألعــاب الرياضية فى الهواء الطلق، أيضًا سيتم تنفيــذ المنطقة التجــــــارية «Commercial Area» على مساحة 20 ألف متر بارتفاع أرضى ودورين.
وقد استغرق تصميم المشروع نحو 6 أشهر مع المهندس رائف فهمى وبنسبة بناء أقل من ٪20 رغم أن النسبة المسموح بها %22.5، ونتعامل مع مكتب الدكتور رائف فهمى منذ عام 1992، وهو الذى قام بتنفيذ مجموعة من المشاريع الشهيرة داخل مصر فى المجتمعات الجديدة، وقد قام بتصميم نحو 12 مشروعًا لشركة الطيبى، حيث نجحت نجاحًا كبيرًا لما لها من فكر متطور وعبقرية معمارية ممتازة.
أما ثالث هذه المميزات فتتمثل كون المشروع ضمن العاصمة الإدارية، والذى يعتبر المشروع القومى الأضخم فى منطقة الشرق الأوسط، هذا بالإضافة إلى ثقة العملاء الكاملة فى اسم «الطيبى» وما تقدمه من مشروعات متفردة على مدار سنوات طويلة تعتمد بصورة أساسية على الخبرات والموارد التى يتمتع بها حملة الأسهم بما يسهم فى الإسراع فى تنفيذ رؤية الشركة.
** وما هى أهم الخطوات التى يجب أن تتبعها الشركات للعبور بنجاح فى هذا العام الحاسم والمهم، وإلى أين تتجه بوصلة المشترين فى 2020؟
* أعتقد أن الشركات التى ستستطيع البدء فى تنفيذ المشروع والتواجد على أرض الواقع وتنجح فى تسليم الوحدات فى المواعيد المتفق عليها وبذات المواصفات والجودة التى تم عرضها على العملاء ستنجح فى العبور من العام الحالى وستكتسب مصداقية وثقة كبيرة فى السوق.
وأما المشترون بغرض الاستثمار سيتجهون بشكل مباشر للشراء فى المشروعات التى يتم طرحها فى المدن الجديدة –الجيل الرابع- كالعاصمة الإدارية وغيرها والتى تحقق عوائد مرتفعة وقفزات سعرية بعد عدد من السنوات، كما أنه يستطيع سداد أقساطها الشهرية من دخله الشهرى حيث إنها تتراوح بين 10 و15 ألف جنيه، فعلى سبيل المثال العائد الاستثمارى لمشترى عقارات العاصمة الإدارية سيصل إلى ٪120 خلال 5 سنوات، لذلك لن نرى إعادة بيع للوحدات «الريسيل» إلا بعد بدء تسليم المشروعات، فى حين أن المدن الأخرى كالقاهرة الجديدة وأكتوبر الجديدة لن تتجاوز الزيادة السنوية بها نسبة الـ ٪10 خلال المرحلة المقبلة.
** وما هى توقعاتكم لبورصة أسعار عقارات 2020؟ وهل يساهم انخفاض أسعار مواد البناء فى تحجيم أسعار الوحدات؟
* أتوقع أن تشهد بورصة أسعار العاصمة الإدارية الجديدة ارتفاعاً كبيرًا خلال العام، حيث من المنتظر أن ترتفع الأسعار بنسبة ٪10 خلال النصف الأول، و٪15 أخرى خلال النصف الثانى من العام، لاسيما بعد انتقال موظفى الدولة إلى الوزارات المختلفة بالحى الحكومى بالعاصمة.
وبالنسبة لانخفاض أسعار مواد البناء فلن يؤثر مطلقًا على أسعار العقارات، خاصة أن تكلفتها فى المشروع لا تتعدى ٪10 من إجمالى تكلفة المشروع، ففى حالة انخفاض أسعار الأسمنت والحديد وغيرها بنسبة ٪20 لن يؤثر ذلك فى تسعير المشروع إلا بنسبة ٪2 فقط.
** وختامًا هل تشعر بتفاؤل إزاء المستقبل القريب للسوق العقارى؟
* بكل تأكيد.. حيث إن ما يدعونى للتفاؤل هو أن قطاع التشييد والبناء بشكل عام وقطاع التطوير العقارى على وجه التحديد استطاع مواصلة النمو رغم التحديات التى واجهها الاقتصاد المصرى خلال المرحلة الماضية.
ولكنى أطالب الدولة والجهات المعنية بضرورة أن تشمل مبادرة البنك المركزى المصرى لدعم تمويل متوسطى الدخل للمشروعات التى يتم تنفيذها فى المدن العمرانية الجديدة، لاسيما أن الاشتراطات الحالية للمبادرة لا تجعلها تحقق خطة التنمية التى تستهدفها الدولة، بالإضافة إلى ضرورة إصدار قانون تنظيم التطوير العقارى بما يدعم المطور ويحمى المستهلك ويسمح له بتسجيل العقار بطرق أكثر تيسيرًا، الأمر الذى من شأنه سيعيد الانتعاشة للسوق العقارى بأكمله.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
