تيسير إجراءات التمويل العقارى تضمن استمرارية رواج السوق
6 مليارات جنيه مبيعات العام الماضى بزيادة 50 % عن المستهدف
7.5 مليارات جنيه مبيعات مستهدفة للمشروعات السكنية حتى ديسمبر
1.5 مليار جنيه تمويلات مرتقبة لزيادة وتيرة الأعمال الإنشائية
التقنيات الذكية توفر 30 % من مصاريف الصيانة والخدمات
55 مليار جنيه استثمارات 8 مشاريع سكنية ساحلية فندقية خدمية
نجحت فى تسليم أول وحدات لمشروعات القطاع الخاص فى العاصمة الإدارية الجديدة، كما تميزت مشروعاتها الثمانية بالتنوع الكامل لمختلف المنتجات العقارية باستثمارات تتخطى 65 مليار جنيه، بل وتعتزم تسريع وتيرة التنفيذ بتمويلات جديدة بقيمة 1.5 مليار جنيه، فضلاً عن تنفيذ المرحلة الثانية من عملية اصدار سندات توريق مالية بقيمة 800 مليون جنيه قبل نهاية العام، حيث تحرص «مصر إيطاليا» دائماً على تقوية ملائتها المالية لتحقيق الإلتزام الكامل تجاه عملاءها والتوسع فى تنفيذ المزيد من المشروعات.
حاورت العقارية الرئيسين التنفيذيين للشركة المهندس محمد هانى العسال والمهندس محمد خالد العسال، للوقوف على أدق التفاصيل والخطط والمستهدفات التى تعتزم الشركة تنفيذها فى ظل الظروف الاستثنائية الراهنة التى تمر بها مختلف القطاعات الاقتصادية حول العالم، حيث تعتزم السير قدماً فى ضخ 3.5 مليار جنيه استثمارات في 5 مشاريع تحرص على تنفيذها فى آن واحد بل وتدرس التوسع فى الساحل الشمالى ومناطق جديدة بغرب القاهرة مع ثقتها الكاملة فى قدراتها وقوة السوق العقارى. وتحدث فى الحوار التالى المهندس محمد هانى العسال الرئيس التنفيذى والعضو المنتدب، حول أداء نظرة الشركة لأداء السوق العقارى فى الظروف الراهنة، ومدى أهمية الاعتماد على التمويل العقارى لضمان استمرارية رواج السوق، مع ضرورة اقتناص الفرص لراغبى الشراء بهدف الاستثمار، مع تحوط الشركات بزيادة مخزونها العقارى لتعويض خسائر مبيعات ما قبل التضخم، لافتاً إلى اهتمام الشركة بأدق التفاصيل والتقنيات لخدمة مشروعاتها وتوفير 30% من مصاريف الخدمات والصيانة لعملاءها.
وكشف المهندس محمد خالد العسال الرئيس التنفيذى والعضو المنتدب، عن اعتزام الشركة ضخ 3.5 مليار جنيه استثمارات في 5 مشروعات خلال العام الحالى، واستهداف 7 مليارات جنيه مبيعات من المشروعات السكنية والتجارية حتى نهاية العام، فضلاً عن الاستعداد لتسليم 1000 وحدة بالعاصمة والسخنة خلال 2022، فضلاً عن تسليم أولى مراحل «فينشى» العاصمة خلال الربع الثاني 2023، وقد نجح عملاء الشركة فى تحقيق 70 % نمواً على قيم أصولهم فى العاصمة خلال 4 سنوات.
مشروعات شركة مصر إيطاليا
بداية.. لو يحدثنا المهندس محمد هانى العسال الرئيس التنفيذى والعضو المنتدب، عن رؤية الشركة وتحليلها لحالة «الارتباك» التى تسيطر على اقتصادات العالم تحت وطأة انفلات معدلات التضخم، ونقص الإمدادات الرئيسية لمختلف القطاعات، فما هي رؤيتكم للسوق العقارى؟
أدت الصراعات السياسية إلى دخول العالم في موجة تضخمية كبيرة تباطأ معها معدل النمو الاقتصادى العالمى، وذلك في ضوء انخفاض معدلات الإنتاج فضلاً عن تأثيرات مسبقة لإجراءات مواجهة جائحة كورونا، التي أدت إلى نقص الإنتاج وزيادة تكلفة النقل وضعف سلاسل الإمداد وارتفاع أسعار المحروقات عالميًا، ليؤثر كل ذلك مباشرة وبشكل واضح على الدول التى تعتمد بشكل رئيسى على استيراد معظم مدخلات الإنتاج، وهذا يثير مخاوف الجميع من تفاقم الأزمة العالمية.
والاقتصاد المصرى جزء من الاقتصاد العالمى ويتأثر بكل المعطيات الجديدة التى تطرأ على الصعيدين السياسى والاقتصادي، ومع ذلك كان تأثير جائحة كورونا على الاقتصاد المصرى أقل حدة من التأثير الواقع على بلدان أخرى وهذا نتيجة للسياسات التى اتبعتها الحكومة المصرية لخلق توازن بين استمرار الأعمال واتخاذ بعض الإجراءات الاحترازية بمواقع الأعمال المتنوعة، بما ساهم فى مواصلة النمو الاقتصادى خلال 2021.
وفيما يتعلق بالسوق العقارى المصرى فهو جزء رئيسى من الاقتصاد المحلى بل ويعتمد على واردات الحديد أو المواد المستخدمة في تصنيع الحديد، وبالتالي فإن التغير العالمى فى أسعار مواد البناء أثر على مؤشرات السوق بشكل كامل، حيث ارتفعت التكاليف بنسب تتراوح بين 40 % إلى 100 % لبعض المنتجات كالحديد والأسمنت والألومنيوم، بما ألزم المطورين البدء فى تعديل استراتيجيات التسعير والتنفيذ.
ولا شك أن التغير في استراتيجيات عمل المطورين العقاريين سيكون له انعكاس على أسعار المنتج العقارى بنسب ارتفاع تدريجية تتراوح بين 20 % إلى 25 % وقد تزيد حسب خطة كل شركة وستكون الزيادة بارتفاعات تدريجية للحفاظ على القدرة الشرائية مع السعى لتوفير بدائل تمويلية وتسهيلات فى السداد، بينما على الجانب الأخر تزداد جاذبية الأسعار المحلية أمام المشترين من الخارج نتيجة لانخفاض العملة المحلية.
تحدثتم عن الجانب الإيجابى للأزمة فيما يخص مغريات الأسعار المحلية للمشترين من الخارج، فهل يمثل ذلك فرصة للمطورين العرب والأجانب لدخول السوق أو المشاركة في تخطى الأزمة؟
مهما تكن الظروف لا يزال السوق العقارى المصرى من أفضل الأسواق بالمنطقة نتيجة للطلب الحقيقى الذى يتميز به، وهو ما يحقق ربحية جيدة للشركات العاملة به مقارنة بالأسواق الأخرى، بما يجعل السوق المصرى أكثر جاذبية للمصريين العاملين بالخارج..
وقد ظهر ذلك جلياً خلال العامين الماضيين، وبالفعل حققت الشركات نموًا كبيرًا في المبيعات خلال عامى 2020 و2021، وفق ما أعلنته الشركات العقارية المقيدة في البورصة المصرية.
جزء من مواجهة الأزمة هو توفير التمويل العقارى لكافة العملاء في السوق وتيسير إجراءات مبادرات التمويل العقارى التي طرحتها الدولة بفائدة منخفضة، لضمان الحفاظ على استمرار رواج السوق العقارى، إذ لابد من التوازن بين القدرات الشرائية وسعر المنتج وهو ما لا يتم إلا عبر التمويل العقارى.
كما أنّ التزام الشركات بالسير وفق استراتيجية بيعية تتناسب مع القدرات الشرائية للعملاء، قد يحقق نتائج جيدة فى حجم المبيعات، وهذا يتوقف على القدرات المالية لكل شركة، وسابقة الأعمال التي تمنحها الخبرات الكافية للتعامل مع مثل هذه الظروف.
ومن جانبها تقوم «مصر إيطاليا» بإعداد خططها لمواجهة الظروف الاقتصادية الحالية، حيث نبحث تقديم المزيد من التيسيرات والمرونة في الأقساط، تأكيداً على التزام الشركة أمام عملائها والحفاظ على دعمها المتواصل لهم في مختلف الظروف، وكذلك ننصح راغبى الشراء بهدف الاستثمار، الإسراع نحو اقتناء وحداتهم بالأسعار الحالية قبل أن ترتفع الأسعار خلال الفترة المقبلة.
مشروعات شركة مصر إيطاليا
لقد استطاع السوق العقارى أن يتجاوز تحديات تحرير سعر الصرف ثم تحديات وباء كورونا، فهل لديه القدرة ويستطيع بنفس الآليات تخطى الأزمة الراهنة، وما هي توقعاتكم لسوق 2022؟
الأحداث الراهنة هى أكبر تحدٍ يواجه الشركات العقارية، خاصة أنه من الصعب التكهن بالفترة الزمينة التى تستغرقها الحرب الحالية أملاً في استقرار الأسعار، وعلى إثر هذه الأزمة تتعرض الشركات الصغيرة لمخاطر كبيرة حيث تتجه الشركات الكبرى لتحمل جانب من الزيادات السعرية للمواد الخام وهو ما لا تستطيع الشركات الصغيرة تحمله، وبالتالى فإنها مهددة بالخروج من السوق.
ومن حيث آليات المواجهة فإن الفترة الحالية مشابهة لعام 2016، وقد بدأ بعدها السوق العقارى فى التأقلم على الأسعار الجديدة، حيث توجد مجموعة من البدائل أمام الشركات العقارية منها خفض المبيعات للحفاظ على المخزون العقارى، والذى من خلاله يمكن للشركات تعويض أي خسائر متوقعة، أما البديل الآخر فيتمثل فى البيع بزيادات سعرية طفيفة مع ضغط مدة السداد، وهذا يتوقف على حجم المشروع وقوة الشركة المالية ونسب التنفيذ ومدة التسليم.
وأتوقع أن يشهد العام الحالي تفاوتاً ملحوظاً في نسب نمو مبيعات الشركات العقارية وفقاً لاختلاف آليات التسعير الجديدة لدى كل شركة واستراتيجيتها الخاصة بمواجهة الأزمة على أن يجب للمنتج النهائي دائماً أن يتوافق مع القدرات الشرائية للعملاء، لذا فإن الزيادات السعرية المرتقبة التي قد تصل إلى 25 % يجب أن يوازيها تسهيلات إضافية من الشركات لعملاءها.
وفى ضوء توقعات بمزيد من الاعتماد على التمويل العقارى، فإن المنتج الأكثر رواجاً في هذه الحالة هو الوحدات الجاهزة بمختلف أنواعها، كما بينما يكون للقطاع التجارى نصيب كبير نتيجة للقوانين الحالية التى لا تسمح بتغيير الأنشطة من سكنى إلى تجارى أو إدارى، وبالمناسبة هو قانون جيد، كما أن الوحدات التجارية والإدارية تدر عائدًا استثماريًا أسرع من المشروعات السكنية خاصة أن عائدها الإيجارى أكبر.
أما فيما يتعلق بسوق اعادة البيعفإنه يعانى من بطء شديد كونه يعتمد بشكل رئيسى على العرض والطلب والبيع النقدي، لذلك يتجه الجانب الأكبر من الطلب إلى المشروعات الأخرى التى تقدم تسهيلات فى السداد، وبالتالى فإن الزيادات المتوقعة لسوق اعادة البيع خلال 2022 لا تزيد على 10 %، لأن هذا المنتج لا يتوافق مع شريحة كبيرة من المشترين نتيجة للسداد النقدي.
لا شك أن تطور الخدمات يمثل أحد أهم جوانب التميز الداعمة لتنافسية المشروعات العقارية لا سيما في الظروف الراهنة، ومن هنا وقّعت مصر إيطاليا العقارية مجموعة من بروتوكولات التعاون مع شركات متخصصة لتقديم الخدمات الرقمية بمشروعاتها، فما هي تفاصيل ذلك التعاون؟
بالفعل أصبحت الخدمات الذكية والمستدامة في المقدمة لمواكبة التحول الرقمي والتنمية المستدامة لتلبية احتياجات العملاء لحياة أفضل، لذا دائمًا ما نحرص على تنفيذ منتجات عقارية تضاهى حداثة العالم فى التصميم والتكنولوجيا الذكية، حيث نخطط لتلبية رغبات عملائنها وفق أفضل التقنيات العالمية، كما نبحث عن شركاء نجاح يشكلون قيمة مضافة إلى منتجاتنا المتنوعة، لتحقيق الاستدامة عبر الاعتماد على التطبيقات الرقمية التى تتماشى مع الفكر والرؤية الجديدة لمصر 2030.
وتحقيقًاً لذلك وقعت شركة مصر إيطاليا العقارية العديد من مذكرات التفاهم مع عدد من الشركات المتخصصة، والتى كان أحدثها مع شركة هانيويل العالمية في مجال الحلول الذكية للمشروعات القائمة والمشروعات التي ما زالت تحت الإنشاء، وهذا في إطار حرصنا على تنفيذ استراتيجيتة الشركة تجاه التحول الرقمي من خلال تطوير أسلوب حياة مجتمعي ذكى ومستدام لخدمة العملاء.
ونسعى لدمج الحلول الذكية في مشروعات الشركة ضمن منصة قيادة وتحكم موحّدة، بما يضمن مستويات معززة من الشفافية والتحكم، لتحسين إمكانات الاستجابة لحالات الطوارئ والتحكم بالدخول، ومجموعة من تقنيات كفاءة استهلاك الطاقة والاستدامة لتعزيز الاستخدام الأمثل للطاقة، فضلاً عن حلول الري وإنارة الطرقات وإدارة المياه ومواقف السيارات الذكية.
ومن خلال حرصنا على جودة الحياة وتطورها نعزز ثقة عملائنا الحاليين والجدد، حيث توفير أفضل الحلول والتقنيات الحديثة فى كافة مشروعات العاصمة الإدارية والقاهرة الجديدة وعلى رأسها مشروع كايرو بيزنس بارك، ومشروع البوسكو سيتي بمستقبل سيتى، حيث تستهدف تلك الحلول التكنولوجية توفير ما يزيد على 30 % من إجمالى مصاريف الصيانة والخدمات بالمشروعات، تكاليف تلك الحلول التكنولوجية في حدود 5 % من إجمالى التكلفة وتتفاوت تلك النسبة من مشروع لآخر.
مشروعات شركة مصر إيطاليا
امتداداً لثقة العملاء فقد وجدنا ثقة كبيرة لدى جهات التمويل في أداء وجدارة «مصر إيطاليا»، ما أهلها لإتمام عمليات توريق ناجحة خلال الفترة الماضية، فما هي تفاصيل تلك العمليات؟
انتهينا من الدفعة الأولى من عملية إصدار سندات توريق التى تم الاتفاق على إتمامها مع شركة «هيرمس» بقيمة مليار جنيه، ونستهدف تنفيذ المرحلة الثانية من عملية بنهاية العام الجارى بقيمة تقترب من 800 مليون جنيه، وذلك في ضوء ما تستهدفة الشركة من عمليات إصدار سندات توريق بقيمة 2.5 مليار جنيه على 3 مراحل، وتأتى عملية التوريق على 3 مراحل لارتباطها المباشر بعمليات التسليم.
وفيما يتعلق بالخطوط التمويلية مع الجهات المصرفية، تدرس آليات مختلفة للحصول على تمويلات بقيمة تتراوح بين 1.1 إلى 1.5 مليار جنيه ، وسط خطة توسعية سيتم الإعلان عنها خلال الفترة المقبلة.
ونتطرق إلى المزيد من التفاصيل مع المهندس محمد خالد العسال ، حيث يطلعنا على خطة مصر إيطاليا فى ظل المستجدات الراهنة، سواء فى المبيعات المستهدفة أو الأعمال الإنشائية أو التسليمات حتى نهاية العام الحالى.
مصر إيطاليا العقارية تستهدف ضخ ما يزيد على 3.5 مليار جنيه مشروعات الشركة المختلفة ، بجانب سداد الأقساط الخاصة بالأراضى، وتقوم الشركة بتنفيذ 5 مشروعات بشكل متوازٍ ما بين العاصمة الإدارية الجديدة ومستقبل سيتى والقاهرة الجديدة والعين السخنة، وتركز خلال الفترة المقبلة فى زيادة معدلات التنفيذ بكافة المشروعات لتأكيد الثقة فى قوة وقدرات الشركة.
ولذا نخطط لتحقيق مبيعات تقدر بنحو 7.5 مليارات جنيه من إجمالى المشروعات السكنية والتجارية المتكاملة الجارى تنفيذها، والتى شهدت طرح مراحل جديدة خلال 2022، وبما يلبى رغبات العملاء من مختلف الشرائح، كما نستهدف خطة توسعية بمنطقة الساحل الشمالى من خلال دراسة بعض الفرص الاستثمارية الحالية ومن المقرر أن يتم الإعلان عنها خلال الفترة المقبلة، وذلك بالتوازى مع دراسة العديد من الفرص الاستثمارية ببعض المناطق.
وقد نجحت الشركة في تحقيق نمو سريع في مبيعات الربع الاول من السنة وصل الى 2.5 مليار جنيه مما يشكل ثلث المبيعات المستهدفة للعام.
كما أن التسليمات المستهدفة للعام الحالى 2022 تصل إلى نحو 1000 وحدة متنوعة بمشروعات الشركة بالعاصمة الإدارية والعين السخنة، والتى تتضمن 800 وحدة سكنية متنوعة بمشروع البوسكو العاصمة الإدارية، ما بين 600 شقة و200 فيلا متنوعة المساحات، بالإضافة إلى المرحلة الأولى من مشروع «كاى» العين السخنة بإجمالى 100 فيلا وشاليه، وتعد هذه التسليمات رسالة طمأنة لجميع عملاء الشركة فى ظل الظروف الراهنة للسوق العالمى، لنؤكد سير الشركة بخطوات ثابتة فى السوق المصرى.
تمتلك الشركة مشروعات مميزة بشرق القاهرة والعين السخنة، وقد شهدت الكثير من الإنجازات حيث الاقتراب من إنهاء وتسليم الكثير منها، فما هى تفاصيل تلك المشروعات؟
بداية استثمارات الشركة في السوق العقاري المصرى تقدر بنحو 65 مليار جنيه فى 8 مشروعات مختلفة، منها ما يزيد على 26 مليار بالعاصمة الإدارية ونحو 24 مليار جنيه فى مستقبل سيتى، وأكثر من 10 مليارات جنيه فى المشروعات التجارية، وتتميز مشروعات الشركة ببنية تكنولوجية حديثة مصممة وفق المواصفات العالمية، حيث يجمع بين بيئة العمل والترفيه، ويخدم الجميع خاصة `الشركات الأجنبية.
وانصب تركيز الشركة بشكل كبير على منطقة شرق القاهرة، لقرب انتقال الحكومة إلى العاصمة الجديدة إضافة إلى القرب من منطقة العين السخنة والتى تمتلك الشركة بها مشروعاً ساحلياً متميزاً، كما أن العديد من المواطنين يفضلون السكن بالقرب من المناطق الساحلية وبالقرب أيضاً من أماكن عملهم بشرق القاهرة.
ومشروعات «مصر إيطاليا» هى فينشى العاصمة الإدارية المقام على مساحة 110 أفدنة ويضم فيلات توين هاوس وتاون هاوس وشقق سكنية ومنطقة تجارية، ومن المتوقع أن يتم تسليم أولى مراحله فى الربع الثاني من 2023، أما مشروع الشركة الثاني فهو البوسكو العاصمة الإدارية بإجمالي استثمارات 18 مليار جنيه، ويقام على 207 أفدنة ويضم 650 فيلا و3000 وحدة سكنية، وكانت الشركة قد انتهت من تسليم أولى مراحله لتصبح أول مطور قطاع خاص يبدأ تسليم وحداته بالعاصمة الإدارية.
وأما المشروع الثالث فهو «الغابة العمودية» على 10 أفدنة باستثمارات 3 مليارت جنيه، ويضم حوالي 300 وحدة، والمشروع الرابع هو البوسكو سيتى مستقبل سيتى بالقاهرة الجديدة، على مساحة 268 فدانًا ويضم بين فيلات وتوين هاوس وشقق، ويجرى حاليًا تنفيذ المرحلة الأولى منه.
وتمتلك «مصر إيطاليا» عدداً من المشروعات خارج العاصمة الإدارية ومستقبل سيتى، منها «كايرو بيزنس بارك» على 78 ألف متر مربع باستثمارات تقترب من 2 مليار جنيه، ويحتوي على 42 مبني عبارة عن مجمع إداري متكامل ومباني مستقلة ومكاتب صغيرة ومتوسطة، والمشروع السادس هو مشروع مول جاردن 8 على 22 الف متر مربع مخصصة للإيجار بإجمالي 58 محلاً، والسابع هو مشروع لانوفا فيستا على 41 فدانًا، والثامن هو مشروع كاي السخنة على مساحة 35 فدانًا بعدد وحدات 40 وحدة سكنية و180 غرفة فندقية بإجمالي استثمارات 2.4 مليار جنيه.
وأهم ما يميز مشروعات «مصر إيطاليا» وهو التنوع، حيث تقدم مشروعات سكنية وتجارية وإدارية وفندقية، إضافة إلى تنوع مساحات المشروعات، وهذا ما يلبى رغبات العملاء بمختلف الشرائح، كما أن للشركة خبرات كبيرة فى القطاع السياحي بتنفيذ 3 فنادق سياحية كبرى، أولها فندق «هيلتون جاردن» بالتجمع الخامس، داخل كايرو بيزنس بارك، وفندق آخر فى العين السخنة « كاى السخنة»، بالإضافة إلى شقق فندقية بالتعاون مع أحد سلاسل الفندق العالمية ال 5 نجوم بالغابة العمودية.
إلى جانب التميز والتنوع الكبير الذى تقدمه «مصر إيطاليا» لعملاءها فإنها تقدم أيضاً أفضل فرصة لتحقيق أعلى عائد وأعلى نمو لأصول العملاء، فكم تبلغ عوائد الاستثمار؟
مصر إيطاليا تقدم مشروعات ذات جودة عالية بمختلف المجالات، والجودة المقدمة فى المشروعات المتنوعة التى تقدمها الشركة لعملائها تتطلب تصميم خاص وبنية تحتية تكنولوجية جيدة لتتناسب مع احتياجات الجميع، وهذا ما يميز الشركة، ويؤكد أن العائد الاستثمارى لعملاء مشروعاتها فى تزايد مستمر.
وقد تخطت نسب نمو قيمة الأصول فى مشروع كايرو بيزنس بارك القاهرة الجديدة 200 % لعملاء المراحل الأولى من نفس المشروع، وتصل نسبة العائد الاستثمارى لمشروع البوسكو العاصمة الإدارية خلال الـ 4 سنوات نحو 70% .
تربعت مشروعات شرق القاهرة على مؤشر مبيعات السوق العقارى خلال 2021، فما هى أسباب ذلك ؟
شهد السوق العقارى المصرى نسب نمو غير مسبوقة، وذلك بالإسراع فى تنفيذ معدلات التنمية العمرانية فى آخر 7 سنوات من خلال تدشين مدن الجيل الرابع، فضلًا عن تنفيذ المشروع القومى للطرق بهدف مضاعفة حجم الرقعة العمرانية من 7% لتصل إلى 14% تطبيقًا لاستراتيجية 2030، وقد شجّعت الفرص الاستثمارية فى السوق العقارى العديد من الشركات الجديدة على دخول السوق.
وعلى عكس الكثيرين أرى أن دخول مطورين جدد يسهم بشكل مباشر فى انتعاشة السوق، الأمر الذى سيصب أولاً وأخيرًا فى مصلحة جميع المتعاملين بالسوق العقارى، لاسيما أن المطورين الحاليين غير كافين على الإطلاق للقيام بتنمية هذه المساحات الشاسعة فى مدة قصيرة، ولكن تكمن خطورة ذلك فى أن الغالبية العظمى من هذه الشركات لا تمتلك الخبرة المالية والفنية الكافية للعمل.
وفيما يتعلق بمؤشر السوق العقارى خلال 2021 فكان لمشروعات شرق القاهرة النصيب الأكبر من مبيعات السوق والتى تقدر بما يقرب من 200 مليار جنيه، وذلك بعد أن شهدت طرح مراحل جديدة من مشروعات قائمة أو مشروعات جديدة، كما أن الجاليات العربية والمصريين بالخارج ساهموا فى وجود حراك كبير بالسوق، يصل لنسبة تزيد على 30% من إجمالى الطلبات بالسوق المصرى، وأتوقع أن يغلق العام الحالى 2022 على ما كان عليه من نمو خلال العام الماضى 2021.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
