الرئيس التنفيذى لـ صورح: دخول كبار المطورين للعاصمة يعيد التوزان للسوق

صروح تستعد لتسليم 250 وحدة قريبًا

مخزون صروح من الوحدات يقلل من تأثرها بالأزمة الحالية

مؤشر السوق يتجه لاندماجات واستحواذات كبيرة خلال 2022

العائد الاستثمارى لمشروعات العاصمة بين 15 إلى 25 % سنويا

السوق العقاري والمصرفى مطالب بابتكار آليات تمويلية غير تقليدية

د. سماح رجب رئيس قطاع التطوير:

25% زيادة تدريجية فى أسعار العقار خلال 2022

جاهزية نموذج «Entrada» المشطب قبل سيتى سكيب 2022

شريف أبو الليل مدير قطاع الإنشاءات:

مواد البناء تمثل 40% من تكاليف مشروعات العاصمة

100% زيادة فى أسعار الحديد خلال العامين الماضيين

هانى فياض المدير المالى:

خطة سنوية محكمة مع مراقبة ومراجعة شهرية ضرورة لعبور الأزمة

رئيس القطاع التجاري:

انتهاء تسويق 80 % من المرحلة الأولى لمشروع إنترادا

تسليم أولى مراحل «Entrada» بنهاية العام الحالي

صنعت نموذجاً من الثقة والجودة والنجاح منذ اليوم الأول لتواجدها فى السوق المصرى، لتؤكد على أهمية الكفاءات الجديدة داخل السوق العقارى بما صنعته شركة «صروح» من إنجاز كبير أوشكت على تسليمه لعملاءها كي تستمر فى مواصلة نجاحاتها التى تتزايد يومًا بعد الآخر، حيث تستعد لتسليم أولى مراحل «Entrada» بنهاية العام الحالى.

«العقارية» التقت كلًا من المهندس إسلام خميس الرئيس التنفيذى للشركة، والدكتورة سماح رجب رئيس قطاع التطوير، والأستاذ هانى فياض المدير المالى، والأستاذ عادل كمال رئيس القطاع التجارى، والأستاذ شريف أبو الليل مدير قطاع الإنشاءات للوقوف على أدق تفاصيل وعوامل النجاح والثقة الكبيرة التى صنعتها صروح فور تواجدها فى السوق العقارى.

وكشفت قيادات الشركة فى الحوار التالى عن الخطط التسويقية والتسعيرية للشركة فى ظل الظروف التضخمية الراهنة والتى على الرغم من تأثيرها الشديد فأن الشركة واثقة من قدراتها على عبور الأزمة، نظراً لاحتفاظها بمخزون جيد من الوحدات التى لم تقم بطرحها حتى الآن والتى من المقرر أن تطرحها بخطة سعرية جديدة مع فتح المرحلة الثانية للمشروع، مع استطلاع توقعات القيادات بشأن مستقبل السوق العقارى.

بداية يشهد العالم حاليًا حالة من عدم الاستقرار الاقتصادى فى ضوء الأحداث العالمية المتصاعدة، فما هى رؤية وتحليل المهندس إسلام خميس لتأثيرات ذلك على السوق المحلى؟

العالم يعانى من موجة تضخمية هائلة ستؤثر قطعًا على الاقتصاد العالمى، ومع ذلك فإنه من الصعب حالياً التكهن بتفاصيل التأثيرات المحتملة على مختلف الأسواق، نظرًا لأن امتداد هذه الموجة التضخمية يظل رهينة تطور الأحداث بين أطراف النزاع وحلفائهم، ومع ذلك فإن اقتصادات الدول الناشئة تأثرت فعلياً جرّاء هذه الاضطرابات ولكن بنسب متفاوتة، كما أن الكثير من الارتفاعات السعرية بدأت فعلياً التسلل إلى السوق المصرى.

وحقيقة هذه الموجة التضخمية أنها بدأت منذ عامين مع جائحة كورونا والتحديات الخاصة بقلة بالإنتاج مقارنة بحجم الطلب، وازداد الأمر سوءاً بعد الحرب الروسية الأوكرانية و خاصة بعد الاتجاه العالمى الأخير برفع الفائدة، والذى بدأه الفيدرالى الأمريكى، لاستقطاب العديد من الاستثمارات لسد تلك الفخوة التضخمية.

وربما بدأت دول العالم تعيد النظر فى ترتيب العملات العالمية بعد أن شهدنا مجموعة اتفاقيات ثنائية للتعامل بالعملات المحلية بين بعض الدول بدلاً من الدولار، وهو ما سيهدد عرش العملة الخضراء خلال الفترة المقبلة، وسنرى نظام مالى ونقدى جديد بين الدول العظمى كالصين وروسيا والولايات المتحدة الأمريكية.

ولا شك أن التأثر المحلى بالأزمة العالمية الحالية يختلف تماماً عن التحديات التى أعقبت تحرير سعر الصرف لأن قرار سعر الصرف كان مدروساً ومعلومة عواقبه ومداها وقد حددت الحكومة له حزمة مسبقة من المحفزات، بينما نحن الآن أمام أزمات مستوردة مفاجئة ولا نعرف مداها ولا مدتها، لذلك نحن أمام جملة من التحديات المركبة والمتلاحقة.

ولا شك أن التحديات الجديدة جاءت في وقت لا نستطيع أن نجزم فيه بأن القطاع العقارى قد تعافى تماماً من تحديات كورونا وتحديات تحرير سعر الصرف، ونعلم جميعاً أن الحكومة لم تتوقف منذ 5 سنوات عن إطلاق المبادرات الداعمة للتعافى والآن فإنها مطالبة بإطلاق المزيد من المبادرات والمحفزات.

مشروعات شركة صورح

وبنظرة أكثر تركيزاً على السوق العقارى، كيف ستؤثر ارتفاعات المواد الخام ومواد البناء على تكاليف ومعدلات التنفيذ، وكيف لانخفاض الدخل الحقيقى أن يؤثر على العملاء؟

لا شك أن التطوير العقارى سيشهد عمّا قريب تغيراً جذرياً فى الخطة الاستثمارية، خاصة وأن الشركات لا تستطيع الاستغناء عن مزايا تدفقات مقدمات الحجز وفى الوقت نفسه لا يستطيع العميل تحمل كامل سعر الوحدة دفعة واحدة بل يريد حجزها قبل تنفيذها ليكون قد سدد شطراً كبيراً من ثمنها عند الاستلام و بالتالى يتحمل المطور كافة مخاطر إرتفاع التكاليف.

وبالتالى ليس أمامنا سوى توفير التمويلات اللازمة من الجهات البنكية وهو ما يتم حاليًا، ولضمان قدرة المطور العقارى على سداد التمويلات البنكية، يجب على القطاع المصرفي أن يعمل أيضاً على تطوير آليات التمويل العقارى للعملاء، لتشمل جميع فئات الوحدات بما فيها الجارى تنفيذها، وهو ما تمت المطالبة به فى أعقاب تعويم 2016 إلا أن مخاطر ارتفاع الأسعار في الأزمة الراهنة تفوق ما كانت عليه في أعقاب تحرير سعر الصرف.

السيولة هى كلمة سر المشروعات وهى الحاكمة للموقف، سواء على الشركات الملتزمة أو الشركات التى تعانى من تعثر فى تنفيذ المشروعات، والتى قامت بدراسات جدوى غير متحوطة لأبعاد المخاطر المتوقعة أو الطارئة على السوق العقارى، سواء تغير سعر الصرف أو الموجة التضخمية التى تجتاح العالم، وأيضا العروض التى شهدها السوق خلال الآونة الأخيرة والتى لا تتناسب مع التكلفة.

الدولة لديها علم بأن هناك مجموعة كبيرة من الشركات العاملة بالسوق المصرى وخاصة العاصمة الإدارية تعانى من بعض المشكلات أبرزها السيولة ، مما يؤكد أن السوق على مشارف عمليات اندماج واستحواذ كبيرة بين الشركات، وهذا ما يؤكد أن الدولة حريصة على نجاح مشروع العاصمة بالتوازى مع حرصها على مصلحة العملاء من خلال تنفيذ المشروعات.

وهنا أؤكد أن القطاع العقارى أحد ركائز التنمية الاقتصادية، فعلينا أن نبادر بمساعدة الشركات العقارية في مواجهة المخاطر المحتملة ولا نتركها لتلقى مصيرها منفردة حيث ارتفاع تكاليف التنفيذ التي لا نعرف لها حداً حتى الآن، وبالتالي لابد من دراسات استباقية سريعة لمواجهة أي خلل محتمل قد يؤثر على تباطؤ التنفيذ من جانب الشركات أو تأخر السداد من جانب العملاء.

ومع ارتفاع نسب المخاطرة وفى ظل صعوبة تأمين هذه المخاطر ومع الارتفاعات المتوقعة لأسعار الفائدة وأسعار مواد البناء، قد ترتفع أسعار الوحدات العقارية إلى مستويات لن يتقبلها العملاء الذين سيتعرضون أيضاً لإشكالية انخفاض الدخل الحقيقى، الأمر الذى يؤكد أنه لا مفر من ابتكار برامج وآليات وسياسات بيعية وتمويلية مختلفة تماماً عمّا هو متعارف عليه الآن.

التمويلات البنكية لن تكون متاحة للجميع ولذلك على الشركات التى يصعب عليها الحصول على تمويلات بنكية، اللجوء إلى تسويق منتجاتها العقارية بالطرق التقليدية، مع التحوط جيداً عند تسعير المنتج العقارى بما يتناسب مع التكاليف التنفيذية للمشروعات، نظرًا لتغيير أسعار مواد البناء يوماً بعد الآخر، بما يمثل تحدياً كبيراً في عمليات التسعير على المخطط.

ولكن أود أن أنصح العملاء بدراسة احتياجاتهم جيدا قبل الشراء مع العلم بأن المنتجات التجارية والإدارية العوائد الرأسمالية منها تتراوح بين 8 إلى 9 % سنويًا بخلاف العائد الإيجارى، بينما السكنى 2.5 إلى 5 % كعائد سنوى، مع احتفاظ المطوربجزء من الوحدات لتوفير عائد استثمارى مستمر إن لم يستطع الإحتفاظ الكامل بها و هو الأفضل بالطبع، بجانب إجراء دراسات جدوى للمشروعات تتميز بتحوطات جيدة.

مشروعات شركة صورح

وفى ظل الأوضاع الراهنة للسوق العقارى والتحديات التى تواجه الشركات العقارية هل من الممكن أن يشهد عروض جديدة من قبل الشركات لجذب أكبر محفظة من العملاء؟ وما هو مستقبل مشروعات العاصمة الإدارية فى ظل استعداد كبار المطورين لدخول العاصمة؟

السوق العقارى شهد بداية من العام الحالى تباطؤ كبير فى حركة المبيعات بجميع الشركات العقارية خاصة فترة أخر يناير وشهر فبراير، ولكن عادت المبيعات إلى طبيعتها مرة أخرى خلال مارس، وحققت الشركات مبيعات جيدة للغاية، وهو ما يؤكد أن العميل دائم البحث عن العقار سواء للاستثمار أو للسكن، كما أن الأيام الأخيرة شهدت إقبالا كبيرا من الجاليات السعودية واليمنية.

والسوق العقارى بشكل عام لديه أزمة حقيقية فى فترات السداد الخاصة بالمشروعات المطروحة على الساحة، خاصة وأن تكلفة المشروع يتم ضخها على مدار 4 سنوات بحد أقصى، ويتم تحصيلها على مدد تصل لأكثر من 10 سنوات، ومع ارتفاع التضخم لو نظرنا إلى إجمالى التكلفة وما تم ضخه نجد أن نسب الأرباح إلى رأس المال أقل من المتوقع.

وبالنسبة لسوق العاصمة الإدارية فهو لم يصل حتى الآن للاستقرار الكافى، خاصة فى الفارق الكبير فى الأسعار المعلنة للعديد من المشروعات، وستسفر المرحلة المقبلة عن تغييرات كبيرة فى سوق العاصمة.

وأرى أن شركات العاصمة الإدارية غالبيتها يعانى من نقص التمويلات، وهو ما يشير لضرورة وجود خطوط تمويلية جديدة وبدائل مستحدثة من قبل الجهات البنكية والتمويلية، مع تسهيل إجراءات الحصول على القروض، مع وجود شكل واضح لأسلوب الإندماج المتوقع حدوثه بين الشركات العقارية التى تنفذ مشروعات بالعاصمة، وكذلك أيضا آليات الاستحواذات حسب النسب.

ومن المؤكد أن تكون تلك الاستحواذات من صناديق خارجية وشركات خارجية كبرى أو شركات محلية كبيرة تعمل خارج العاصمة الإدارية للاستفادة من سعر الأرض أو التدفقات المالية الخاصة بالعملاء، بما يضمن تحقيق أرباح جيدة تتماشى مع رؤية تلك الشركات الراغبة فى الاستحواذ أو الصناديق، لذلك فإن مؤشر السوق يتجه لعمليات الإندماج و الاستحواذ كونها أفضل الآليات للشركات الراغبة فى التغلب على مشكلة السيولة.

ومن أهم المزايا لدخول شريحة جديدة من المطورين لسوق العاصمة الإدارية خاصة كبار المطورين هو تحديد سقف للأسعار، وكذلك للمنتج العقارى المقدم، وبالتالى تجذب هذه الشركات عملاء كثر بمختلف الشرائح ومن مختلف الجنسيات، خاصة وأن غالبية عملاء المرحلة الأولى، من السوق المحلى والعاملين بالخارج، وكذلك بعض العرب من السعودية واليمن والسودان.

وللعلم فإن الاندماج والاستحواذ وسيلة من وسائل التمويل إذا تعذر على الشركات الحصول على أى نوع أخر من أنواع التمويل، ومن جانبنا نعمل منذ فترة على إنهاء خطوط ائتمانية مع البنوك، فضلاً عن امتلاكنا محفظة وحدات و أراضى لم يتم طرحها بعد، وبالتالى فإن الموقف المالى لشركة صروح يسمح لها بعبور الأزمة الحالية.

مشروعات شركة صورح

ولمزيد من الاطلاع على تفاصيل الفلسفة التسعيرية للشركة فى ظل التحديات التسعيرية الراهنة، نريد الاستماع للدكتورة سماح رجب رئيس قطاع تطوير مشروعات «صروح»؟

أولاً تبدأ تحديث دراسات جدوى للمشروعات مع تحديد زيادات الأسعار على التكلفة الإنشائية للمنتج العقارى، لتقوم الشركات بتحديد نسب الزيادة وإقرارها على المنتج العقارى، ولكن الزيادات الأخيرة فى مواد البناء لا يمكن تحميلها للأسعار النهائية دفعة واحدة بل على مراحل وبشكل تدريجى حيث بدأنا فى شركة صروح بنحو 6% زيادة، مع توقعات بأن الأسعار النهائية للمنتج العقارى خلال 2022 ستشهد زيادة تتراوح بين 20 إلى 25%.

والمعضلة التى يعانى منها العديد من الشركات العقارية هو تسويق المنتج قبل البدء فى تنفيذه، وهو ما جعل الشركات العقارية تتجه لحالة من الصمت البيعى للوحدات، والتركيز فى الإسراع بالأعمال الإنشائية لتكوين محفظة عقارية تمكنها من التعويض، وهو ما يزيد من جاهزية التسليم، ويمنح الفرصة للتمويل بالتوريق أو التخصيم، ولكن المنتج العقارى الجاهز غالباً أغلى من المنتج تحت الإنشاء، وهنا يأتى دور مبادرات التمويل العقارى للوحدات الجاهزة.

وتبلغ الزيادة السعرية للمبيعات الكاش الفورية نحو 15%، بينما إذا كان المنتج العقارى المطروح بفترات سداد طويلة فقد تصل الزيادة الجديدة فى الأسعار إلى 35%، ولكن لا يمكن إقرار تلك الزيادة دفعة واحدة، بما يؤكد أن الشركات حالياً تتحمل أكثر من 50% من الزيادات الجديدة. وقد حرصت «صروح» على استغلال المساحات أمثل إستغلال، نتيجة لتنوع النماذج العقارية، لديها والتى تبدأ من نموذج الاستوديو إلى النماذج ذات المساحات الكبرى، كما أن الطلب الحقيقى على الوحدات صاحبة المساحات الصغيرة كبير للغاية كونه يتناسب مع العديد من العملاء من مختلف الشرائح، مع عودة ثقافة الاستوديو للسوق المصرى مرة أخرى. ولا شك أن طبيعة موقع المشروع وقربه من الجامعات يمثل فرصة استثمارية للعديد من العملاء، ومن المقرر أن يتم الانتهاء من أول نموذج كامل التشطيب بالمشروع يمكن للعملاء تفقده قبل فاعليات سيتى سكيب المقبل.

الإسراع فى عمليات التنفيذ أحد أهم أدوات الشركات لتخطى الأزمة الراهنة، ولعل المهندس شريف أبو الليل مدير قطاع إدارة تنفيذ المشروعات، يحدثنا عن تفاصيل التنفيذ والتكلفة؟

الدراسات الخاصة بالمشروعات تتضمن تحوطات نقدية تجاه زيادات الأسعار وفقًا للتعاقدات وأسعار التكلفة، ولذلك قامت الشركة بتقييم التأثير الناتج عن الأحداث الأخيرة، وبالنسبة للزيادات الجديدة فى مواد البناء فقد بلغت نحو أكثر من 100% فى الحديد فى أقل من عامين لأسباب عالمية وأخرى محلية، حيث ارتفع من 10 آلاف جنيه إلى 22 ألف جنيه، وتمثل مواد البناء 40% من تكاليف مشروعات العاصمة الإدارية.

وفى تعاقداتنا مع شركات المقاولات تحملنا فارق سعر الحديد والأسمنت دون وجود أعباء على المقاولين، أما بالنسبة للعقود الجديدة الخاصة بالأعمال الإنشائية فتتم وفق الأسعار الجديدة لمواد البناء، وفى ضوء ذلك نعمل على تحديد الاستراتيجية النهائية للتسعير بما يتناسب مع التكلفة والزيادات الجديدة، حيث تضع الشركة زيادات سعرية بشكل تدريجى بما يراعى رغبات العملاء.

تمتلك صروح بصمة متميزة فى العاصمة الإدارية وللتعرف على تفاصيل هذه الأعمال الرائدة، يحدثنا المهندس عادل كمال رئيس القطاع التجارى عن أحدث المتسجدات؟

كل شركة لديها فكر مختلف عن الشركات الأخرى فى تقديم المنتج العقارى الخاص بها بالسوق العقارى، وبالتالى تختلف أساليب التسويق، من خلال الابتكار المستمر فى الأفكار ووضع خطط تتمكن الشركات العقارية من الاستفادة منها بالشكل الأمثل.

أما شركة صروح فتمتلك مجموعة مميزة من المشروعات بالعاصمة الإدارية الجديدة، أولها «Entrada» السكنى، وكذلك«Entrada Avenue» التجاري والإداري والطبي المحلق بـ «Entrad»، بالإضافة لمشروع «citadel» الإداري التجارى. ويتميز مشروع «Entrada» بموقعه الفريد كونه المدخل الرئيسى لمنطقة الـ R7 أحد الأحياء السكنية في العاصمة الإدارية الجديدة، وانتهت الشركة من بيع 40 فدانًا من إجمالى المشروع، وبلغت نسبة الأعمال الإنشائية لها نحو 66% ومبيعات تصل لنحو 80% من إجمالى وحدات المرحلة الأولى، وتستهدف الشركة تسليم 250 وحدة سكنية بنهاية العام الحالى، ويتم تسليم المراحل الأخرى وفقًا للمدد الزمنية.

ويقام«Entrada» على مساحة 72 فدانًا بإطلالة مباشرة على مدينة المعارض «EXPO CITY»، وملاصقًا للجامعة البريطانية «BUE» وعلى بعد خطوات من إحدى محطات المونوريل التي تخدم منطقة الـ R7، كما يقع بالقرب من فندق الماسة ومجمع الوزارات والبنوك وحى السفارات والكاتدرائية، والنهر الأخضر ومحور بن زايد الجنوبي.

وتبدأ المساحات من 78 مترًا وتصل إلى 260 مترًا، المرحلة الأولى 1400 وحدة بإجمالى 47 عمارة بنظام النصف تشطيب، وتم بيع 1100 وحدة ومتبقى نحو 300 وحدة يجرى تسويقها خلال الفترة المقبلة، وتصل إجمالى وحدات المشروع أكثر من 3700 وحدة سكنية متنوعة المساحات والمناذج بخلاف الشق التجارى والإدارى، ومن المقرر أن تقوم الشركة خلال الفترة المقبلة بطرح عروض التشطيب للعملاء.

ونحرص في الوقت الراهن على تسريع وتيرة تنفيذ الأعمال الإنشائية المتعلقة بعمارات المرحلة الأولى لبدء تسليمها للعملاء بنهاية العام الجارى وفقًا للبرنامج الزمنى المحدد لتكون نقطة تحول في تاريخ الشركة المستقبلى باعتبار أنه أول التزام توفى به أمام عملائها، خاصة وأن النسبة البنائية بالمشروع تصل لنحو 19% من إجمالى المساحة وأن المسطحات الخضراء تصل لنحو 81 %، كما ان هناك رؤية بين الوحدات تصل لنحو 140 مترًا، وتستعد الشركة للانتهاء من أول نموذج لها بالمشروع ليكون جاهزًا لاستقبال العملاء خلال الربع الثالث من العام الجارى.

ويضم العديد من الخدمات المميزة التى قد يحتاج إليها العميل، ومنها «كلوب هاوس» ومسجد وصالة ألعاب رياضية وأماكن للأطفال وحمام سباحة، بخلاف اللاند سكيب والمسطحات المائية، إلى جانب تخصيص مسارات سير خاصة بالسيارات حول المشروع؛ لضمان أعلى معايير الأمان والخصوصية لكافة قاطنى المشروع، كما يجرى التجهيز فى الوقت الراهن للتعاقد مع إحدى الشركات العالمية المتخصصة فى إدارة الشق الفندقى بالمشروع فى إطار خطة الشركة.

أما مشروع «Entrada Avenue» فهو ملحق بـ«Entrada»، وهو مخصص للأنشطة التجارية والإدارية والطبية ويقام على مساحة 33 ألف متر مقسمين على 5 مبانٍ، أما مشروع «citadel» فيقام على مساحة 23 ألف متر وهو مخصص للأنشطة التجارية والإدارية أيضا، ويقع بأكثر المناطق حيوية داخل العاصمة الإدارية الجديدة، وهى حى المال والأعمال وفى مواجهة الحديقة الرئاسية مباشرة، وبالقرب من مقرات العديد من الوزارات والهيئات والمصالح والبنوك الرئيسية، ونجحت الشركة فى الفترة الماضية فى تسويق العديد من وحداته لبراندات عالمية وبنوك وشركات كبرى.

وختاماً نتعرف من الأستاذ هانى فياض المدير المالى للشركة عن أهم وسائل التحكم و السيطرة المالية للخروج من الأزمة الحالية؟

أكد أ/ هانى أن الشركة تعتمد على وضع خطة سنوية مفصلة لكافة مصاريفها و إيرادتها و يتم مراقبة المصروف يوميا و مقارنته بالمخطط و عمل تقارير شهرية لدراسة الإنحراف و أساليب تصحيحه و الحفاظ على المخطط من النقدية الشهرية مما يتيح إستمرار عمليات الشركة بشكل سلس. هذا إلى جانب وجود مكتب المراجعة المحاسبى الذى يعد أكبر مكاتب العالم مما يساهم فى تطبيق كافة السياسات المالية للشركة بشكل سليم. 

المهندس إسلام خميس الرئيس التنفيذى لشركة صورح