"وزير الإسكان" يعد مطورى المدن الجديدة بطرح مساحات تبدأ من 5 أفدنة
رابطة العلماء المصريين بكندا وأمريكا تبتكر نماذج لخفض تكاليف البناء
"مطورى القاهرة الجديدة والعاصمة" تتوقع 20% حداً أدنى للزيادة في الأسعار خلال 2022
120 شركة تعمل تحت لواء «جمعية مطوري القاهرة الجديدة»
15 ألف جنيه السعر العادل للمتر السكني غير المشطب بالعاصمة كحد أدنى
ارتفاع مشروعات التجارى والإدارى بالعاصمة لانخفاض التكلفة
8 آلاف جنيه الحدى الأدنى لسعر المتر غير المشطب بالقاهرة الجديدة
نعاني من ندرة طرح الدولة أراضي تناسب صغار المطورين
العاصمة الإدارية ساهمت في ميلاد طبقة جديدة من المطورين
الشراكات حلاً أمثل لمواجهة تكاليف المشروعات السكنية بالعاصمة
كتب: صفاء لويس ومصطفى عبدالفتاح
لم يستأثر بخبراته ونجاحاته لنفسه بل وضع على عاتقه خدمة القطاع ورعاية مصالح شركات التطوير العقارى، ليختبر النجاح من جميع طرقه ويعرفه الناجحون في جميع المحافل، إنه المهندس محمد البستاني رئيس مجلس إدارة شركة البستاني للتنمية العقارية، ورئيس جمعية مطوري القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية، والشريك المؤسس لواحدة من قصص النجاح الجديدة في السوق شركة «منصات للتطوير العقاري».
التقت به «العقارية» لاستكشاف الوضع الحالي للسوق العقاري ومايشهده من متغيرات سريعة ومتتالية خلقت تحديات جديدة أمام المطورين العقاريين وعلى رأسها ارتفاع معدلات التضخم العالمى، ثم اندلاع الحرب الروسية الأوكرانية، بالإضافة إلى طرحه مجموعة من الحلول لبعض التحديات الأخرى، والخاصة بارتفاع أسعار الأراضى والمقدمات مع ضعف طروحات الأراضى الخاصة بالمساحات الصغيرة.
واعتبر «البستاني» أن إنشاء الدولة لمدينة العاصمة الإدارية الجديدة كانت رؤية ثاقبة في توقيت مناسب، في ظل تغيير ثقافة المشتري الذي أصبح يفضل الإقامة في المدن الجديدة المخططة والمنظمة والتي تتوافر بها عناصر التنمية المستدامة، موضحًا أن المنظومة السعرية للعاصمة عانت خللًا بعض الوقت بسبب لجوء البعض إلى سياسة «حرق الأسعار»، لكن سرعان ما انضبتت من جديد.
وتحدث «البستاني» في الحوار التالى عن ارتفاع عدد أعضاء جمعية مطوري القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية التي يترأسها وقد أسسها قبل عامين وتضم حاليًا حوالى 120 عضواً من الشركات الرائدة، حيث تحرص على التواجد في أي محفل يخدم أعضائها لذلك نجحت في حصد ربع المقاعد الممثلة بشعبة الاستثمار العقاري ومقعدين فى غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات، فضلًا عن تمثيلها في جمعية رجال الأعمال المصريين.
** وصولكم إلى المناصب والمقاعد الممثلة لشركات التطوير العقارى، لا بد وأنه يحمل خلفه رحلة طويلة من الأعمال والخبرات، فهل من نظرة سريعة حول مسيرتكم المهنية وصولاً إلى هذه الشهرة والنجاحات؟
تخرجت في كلية الهندسة جامعة عين شمس في عام 1984 وحصلت على المركز الثاني على دفعتي وبعدها تشرفت بتأدية الخدمة العسكرية كضابط احتياط، ثم بدأت رحلتي العملية بالعمل في شركة إنجليزية كانت تتولى عمليات تنفيذ أنفاق المشروع القومي للصرف الصحي في القاهرة.
وحصلت على خبرة كبيرة في مجال الأنفاق مع عدة شركات من جنسيات مختلفة وفي نفس الفترة بدأت أيضًا دخول مجال التطوير العقاري بتنفيذ مجموعة من العمارات المنفصلة في مدينة نصر التي كانت قبلة المصريين السكنية في هذه المرحلة بطريقة "اتحاد الملاك" فكنا نحصل على قطعة أرض ثم نتولى بنائها ووصلت بعض أدوار هذه العمارات في تلك المرحلة إلى 12 دور.
وفي عام 2004 انطلقت رحلتي مع القاهرة الجديدة بتنفيذ مجموعة من العمارات والفيلات بالتوزاي مع مشروعات نفذتها أيضًا في مدن الشروق والعبور، لكن كانت القاهرة الجديدة محل نظري وتوجهي الأول والتي نفذت فيها بمفردها حوالي 200 مشروع حتى الآن منهم مركز طبي بالشراكة مع مستثمرين أخرين، وحاليًا تنفذ شركة «البستاني للتنمية العقارية» أكبر مول في مدينة المعادي والذي يحمل اسم «دجلة سكوير».
وكللت تجربتي بنجاح أخر بتأسيس شركة «منصات للتطوير العقاري» بالشراكة مع مجموعة متنوعة من المستثمرين من ذوي الخبرة بمجال التطوير العقاري وهم المهندس أحمد مسعود رئيس مجلس إدارة معمار الأشراف، والأستاذ محمد غباشى رئيس مجلس إدارة شركة «سكوب العقارية»، والمهندس شريف سليم رئيس شركة بيناكل للاستثمار والتطوير العقارى، والمهندس شريف شعلان شركة رويال، والمهندس عمر البستانى شركة قارون والمهندس ياسر عبدالله رئيس مجلس إدارة شركة «رؤية العقارية»، والمهندس عادل القيعي، وقد بدأت الشركة مسيرتها في العاصمة الإدارية الجديدة، فضلًا عن تنفيذها مشروعًا أخر في شارع الـ 90 الشمالي نجح في تحقيق مبيعات متميزة حتى الآن.
** في ضوء هذه الخبرات الكبيرة، حدثنا عن أثر المتغيرات العالمية الحالية وتداعياتها على السوق العقارى المحلى، وما حجم التحديات التي ستواجه المطورين العقاريين في المرحلة الحالية؟
أستطيع القول أن ارتفاع أسعار مدخلات الإنتاج يعتبر أحد أبرز التحديات التي تواجه السوق العقاري المصري، فبعد أن خرجنا من جائحة كورونا على توقعات بارتفاع التضخم العالمى بنسبة 20% خلال الربع الأول من العام الحالي 2022.
ولم نلبس أن نتكيف مع هذه التداعيات الوخيمة حتى اشتعلت الحرب الروسية الأوكرانية وأربكت العالم مع توقعات مبدئية بتجاوز التضخم العالمي 30% مع الأيام الأولى للأزمة التي تفاقمت كثيراً في يومها العشرين.
وهناك تحدٍ أخر وهو انخفاض القدرة الشرائية بسبب التضخم الذي تستفحل أثاره على السوق بأكمله، وهو ما قد ينذر بانخفاض محفظة عملاء شركات التطوير العقارى.
وبناء على هذه الأحداث السريعة والمتتالية أصبحت شركات التطوير العقاري بين شقي الرحى، وتتبع مبدأ «العمل يومًا بيوم»، وقد وضعت بغير إرادتها في موقف رد الفعل، وأصبحت خطة عملها تتغير يوميًا بناء على المتغيرات الجديدة التي تطرأ على السوق.
** هذا بالنسبة للتحديات العالمية التي ألقت بظلالها على السوق المصرى، ولكن ماذا عن التحديات الداخلية التي تواجه المطورين، إذ ربما نجد لها حلولها الداخلية لتخفيف العبء عن كاهل القطاع؟
يتصدر التحديات المحلية، رغبة وزارة الإسكان وشركة العاصمة الإدارية الجديدة فى رفع سعر متر الأراضي خلال المرحلة المقبلة في ظل الإقبال الكبير من المستثمرين رغم ثباته خلال العامين الماضيين، وذلك بالتزامن مع رفع مقدمات الأراضي من 10% إلى 20%، مع وضع شروط جديدة مرتبطة بالملاءة المالية للشركات تجنبًا لأي مشاكل قد تحدث مستقبلًا.
أما التحدي الثانى فهو عدم طرح أراضٍ كافية لمطوري الفئات الصغيرة، حيث تقتصر الدولة على مخاطبة شريحة عملاء المستوى فوق المتوسط، وكان أخر طرح لصغار المطورين منذ عامين في منطقة «شمال الرحاب»، وقد أصبحت مساحات الأراضي الصغيرة التي تتراوح بين الـ 500 والـ 1000 متر تطرح لصالح العاملين بالخارج.
ولكن سرعان ما اتخذت جمعية مطوري القاهرة الجديدة خطوات سريعة تحت مظلة غرفة وشعبة التطوير العقاري وتواصلت مع وزير الإسكان الدكتور عاصم الجزار الذي وعد بطرح مساحات تبدأ من 5 أفدنة تناسب صغار المطورين في المدن الجديدة.
** كيف لكل هذه المتغيرات والأحداث أن تؤثر على سعر وحدات فوق المتوسط خلال 2022؟
ارتفاع سعر متر الوحدات للمستوى فوق المتوسط لن يقل عن 20% بسبب المتغيرات الحالية، وذلك رغم استقراره خلال العامين الماضين، لذلك نصيحتي الحالية لراغبى الشراء الإسراع فى اتخاذ الخطوة لأن السعر لن يظل ثابتًا.
وأتوقع أن يشهد السوق العقاري عمليات تنقية خلال الفترة المقبلة، حيث إن شركات التطوير العقاري ذات الملاءة المالية القوية والرؤية الاستراتيجية الواضحة ستكمل طريقها بقوة، أما الشركات الهشة ستخرج من السوق.
أضف إلى ذلك أن خروج قانون اتحاد المطورين للنور سيكون له دورًا هامًا في تنظيم السوق العقاري وسيخلق تصنيفات للمطورين تساهم في ضبط السوق.
** بالحديث عن المدن الجديدة وزيادة الإقبال من المستثمرين على العاصمة الإدارية، ما هي تطورات الرؤية الجديدة في تقييم السوق لمشروع العاصمة الإدارية الجديدة بعد ما تحقق من تقدم كبير في معدلات التنفيذ؟
نعلم أن قرار إنشاء العاصمة الإدارية الجديدة جاء مباشرة بعد مرحلة من عدم الاستقرار السياسى والاقتصادي، بما يعكس حجم التحديات الكبيرة التي واجهت المشروع في بداية إطلاقه، وبالتالي نحن أمام نجاحات متعددة تتمثل في القدرات الكبيرة للدولة على تجاوز الأزمات والوفاء بالوعود، بالإضافة إلى القدرات التنموية الضخمة التي نجحت في إنشاء واحدة من أفضل المدن العالمية على الإطلاق وفى موقع مميز في قلب العالم.
ولا شك أن سوق العاصمة واعد جدًا لأنها مدينة عندما قررت الدولة تنفيذها راعت فيها توافر أحدث الطرز التكنولوجية وتحقيق عناصر التنمية المستدامة، والحرص على توافر المساحات الخضراء الواسعة والكبيرة، وهذا وافقه تغيير في ثقافة المشتري المصري الذي أصبح يفضل السكن في المدن الجديدة، لأنها منظمة وبها معمار جيد، كما شهدت العاصمة أيضًا على ميلاد طبقة جديدة من المطورين العقاريين وأتاحت لهم فرص الاستثمار والتواجد بهذه البقعة المميزة.
** ولكن شهدت أسعار الوحدات بكافة أشكالها في العاصمة الإدارية الجديدة خلل في منظومتها السعرية، فما هو السبب في ذلك من وجهة نظرك؟
بالفعل هناك بعض الخلل الذي شهدته المنظومة السعرية في العاصمة الإدارية، فعند الحديث عن المنتج السكني سنجد أنه بسبب هذا الخلل، حيث باعت بعض الجمعيات مشروعاتها السكنية بسعر 7 آلاف جنيه للمتر غير المشطب وهو سعر غير عادل وغير واقعي بالمرة.
وأتوقع لكل من باع بهذ السعر أن يتأثر بشكل لافت إما بتاخير موعد التسليم، أو فقدان ربحه بشكل كبير، أو طرح مدد سداد طويلة لها عواقب غير محسوبة، بينما السوق من جانبه نجح في تصحيح أوضاعه سريعًا وعاد لمكانته الحقيقة وحاليًا يتراوح سعر المتر غير المشطب بين 12 إلى 15 ألف جنيه.
ومن وجهة نظري أرى أن السعر الأفضل للمتر السكني بالعاصمة الإدارية 15 ألف جنيه، لكنني يجب أن أوضح أن المشروعات السكنية لم تحصل على حقها الكافي في العاصمة الإدارية، ولم يقبل عليها المطورين بشكل كثيف بعكس التجاري والإداري، والعامل الرئيسي في ذلك هو ارتفاع تكلفة دراسة الجدوى والحاجة إلى ملاءة مالية قوية للمشروعات السكنية مقارنة بالوحدات الإدارية والتجارية.
فعلى سبيل المثال أقل المساحات المتوفرة للسكني بالعاصمة 20 فدان، وإذا كانت بسعر 4 آلاف جنيه للمتر فتكلفة الأرض وحدها حوالي 350 مليون جنيه، أما التجاري والإداري فتستطيع الحصول على مساحات صغيرة تبدأ من 2500 متر بسعر أرض يبلغ حوالى 40 مليون، وهذا ما فتح الباب أمام مطوري التجاري والإداري للدخول إلى العاصمة الإدارية بقوة.
ولتوفير الطلب الكافى لتغطية طروحات الأراضى السكنية، كان لابد من أن تنشأ مجموعة من تحالفات شركات التطوير العقارى للحصول على الأراضي ذات الأسعار المرتفعة مثل أراضى الأبراج الشاهقة التي يصل ارتفاعها إلى 50 طابقاً، وهذه التحالفات واحدة من الظواهر الصحية التي أنعشت سوق العاصمة الإدارية، وكان من ثمارها ظهور شركة «منصات للتطوير العقاري» التي أتشرف بكوني أحد مساهميها.
** هذا الإقبال الكبير على العاصمة الإدارية كان بصدارة كبار المطورين، فهل تأثر بذلك صغار المطورين؟
أرى أن المطور الكبير حال دخوله أي سوق يدعم المطور الصغير لأن كلاهما يكمل دور الأخر ولكل واحد منهما شريحة مختلفة عن الأخر، وخير مثال على ذلك مدينة القاهرة الجديدة، ففي منطقة «النرجس الجديدة» سعر متر الوحدة السكنية 10 آلاف جنيه، وفي نفس المنطقة يقع مشروع «القطامية كريكس» بسعر متر حوالى 40 ألف جنيه وكلاهما لم يتأثر بالأخر، لأن لكل واحد منهما عميل مختلف.
** كل هؤلاء المطورين القدامى والجدد داخل العاصمة الإدارية الجديدة، فهل نستطيع القول أن العاصمة سحبت البساط الاستثماري من القاهرة الجديدة؟
من الطبيعى أن تتأثر مدينة القاهرة الجديدة إلى حد ما في ظل قربها من العاصمة الإدارية الجديدة، حتى أن الفارق واضح في حجم طروحات الأراضى بكل مدينة، كما شهدت العاصمة الإدارية طفرة كبيرة في طروحات أراضيها خصوصًا ذات المساحات صغيرة التي تبدأ من 2500 متر بمقدمات منخفضة أيضًا بدأت من 4 مليون جنيه وبارتفاعات تصل إلى 50 دور تجاري وإداري.
وفى المقابل كان مقدم الأراضي بالقاهرة الجديدة يتراوح بين 8 إلى 10 ملايين جنيه بمساحات تبدأ من 900 متر وبارتفاع لا يتخطى الـ 4 أدوار، وهذا ما صب في مصلحة المطورين الباحثين عن الاستثمار في العاصمة، حيث كان المستثمر يدفع مقدم الأرض المقدر بـ 10% ويبدأ العمل في مشروعه من المقدمات التي يحصل عليها من المشترين وهذا ما ساهم في تحقيق طفرة كبيرة في سوق العاصمة الإدارية.
ولكن أتوقع أن يرتفع الطلب بشكل أكبر على التجاري والإداري في القاهرة الجديدة، في ظل الزيادة السكانية التي تقدر بـ 2 مليون نسمة سنويًا، حيث لا زالت القاهرة الجديدة جاذبة للاستثمار في التجاري والإداري، أما السكني فخلال الفترة الماضية لم يكن الاستثمار فيه مرضيًا.
ومع التطورات العالمية الحالية أصبحت الوحدات السكنية مخزنًا للقيمة بشكل كبير، وسعر المتر السكني غير المشطب في مشروعات «بيت الوطن» و«النرجس» الذى يبدأ حاليًا من 7 آلاف جنيه، سوف يرتفع مع خلال العامين المقبلين ليبدأ من 12 ألف جنيه.
** وبحكم اطلاعكم على سوق العاصمة الإدارية وما يشهده من متغيرات سريعة، ما هي نسب تصنيفات الطلب في العاصمة الإدارية؟
اتجاهات الطلب في العاصمة الإدارية تأتى بهدف الاستثمار أولاً أكثر من كونها بهدف السكن، والأجانب يمثلون حوالي 10% والعامليين بالخارج 40%، وقاطنو الدلتا والصعيد فيمثلون 50%، أما من يرغب في السكن فيتجه إلى القاهرة الجديدة لأنها مأهولة بالسكن وبها حياة فعلية.
فمدينة مثل القاهرة الجديدة بدأ العمل فيها منذ عام 1996 وطوال فترة طويلة لم تكن مأهولة بالسكان، وحتى مع قدومي إليها في عام 2004 للاستثمار بها كان معدل الإقبال ضعيف، لكن عقب 2011 وبدء تشغيل منطقة الداون تاون والمولات وغيرها، أصبحت محط أنظار الجميع، بينما العاصمة الإدارية الجديدة ستكون أوفر حظاً، خاصة بعد انتقال الحكومة وبدء تشغيل المونوريل والقطار المكهرب.
تأسيسك لـ «جمعية مطوري القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية» فصل جديد من فصول نجاحك.. حدثنا عن الغرض من تأسيس هذه الجميعة؟
عندما اطلعت على رؤية الدولة واستراتيجيتها التنموية التي وضعتها وزارة التخطيط والتنيمة الاقتصادية «مصر 2030»، تلك الخطة القائمة على رفع مساحة المعمور من مصر من 7% إلى 14% أصبحت الرؤية واضحة أمامنا كمطوريين عقاريين، وقد نتج عن ذلك طفرة هائلة أعادت الحياة إلى بعض المناطق التي أصابها الركود، فعلى سبيل المثال كانت الأسعار في منطقة "مدينة نصر" قد انخفضت إلى مستوى 6 آلاف جنيه، لكنها مع التنمية العمرانية الشاملة في المنطقة ومحيطها عاد الرواج وبدأت الأسعار في الانتعاش من جديد.
ومع هذا التنامى الكبير في التنمية العمرانية التي امتدت إلى القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية كان لابد من تأسيس «جمعية مطوري القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية الجديدة»، والتي تم تأسيسها قبل أكثر من عامين لخدمة شركات الجمعية عبر توحيد صوتهم فى مختلف المحافل وأمام جميع الجهات، ومع النجاح الكبير لهذه الغاية وصل عدد الشركات المنضمة إلى الجمعية حوالى 120 شركة حاليًا.
ونجحنا فعليًا في التواجد داخل شعبة الاستثمار العقاري باتحاد الغرف التجارية والحصول على ربع مقاعد الشعبة، وحاليًا أتولى منصب نائب رئيس الشعبة، كما حصلت الجمعية على مقعدين فى غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات من إجمالي 12 مقعداً، وتوليتُ منصب رئيس لجنة المناطق الجغرافية بالغرفة، فضلًا عن تواجدنا في جمعية رجال الأعمال المصريين.
وكل هذا التطور السريع نابعاً من الرغبة الصادقة والواقع المشهود للجمعية في خدمة الشركات التي تعمل تحت لواءها، كما يجرى التخطيط حاليًا لتأسيس جمعية إسكان تنفذ وحدات للعامين في القطاع العقاري.
ونعمل في الجمعية حالياً على التنسيق مع رابطة العلماء المصريين بكندا وأمريكا للوصول إلى نماذج مباني جديدة تساهم في خفض تكلفة الإنتاج وهو ما سينتج عنه خفض قيمتها السعرية للعملاء حيث خدمة محدودي الدخل وشرائح الدخل المتوسط وفوق المتوسط أيضاً.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
